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1、房地產公司關于開發工程前期管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 1總則。1.1、工程前期管理工作包括： 第一、前期調研。前期調研是指對意向開發的項目進行實地調查，包括：地理環境調查、人文環境調查、社會環境調查、市場環境調查以及根據上述調研情況所進行的項目開發可行性研究等。 第二、證件辦理。為實施工程開發、開工所需要辦理的所有證件，包括：土地證、項目核準證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證等。 第三、工程開發前期準備工作。包括：項目管理組織單位、工程臨時設施、前期規劃設計2、工程預算編制、成本預測等。 上述作業項目屬于項目開發的前期管理工作，項目前期工作由地產總公司經營處全面負責，當項目組織單位正式成立后，經營處的工作可轉為對項目的管理。1.2、為了加強地產總公司工程開發前期工作的管理，特制定本管理制度。1、 前期調研當項目意向確定后，由投資發展處以書面報告的形式向經營處進行報告，并經集團公司總裁批準同意，牽頭組織項目前期調研工作。2.1、項目前期調研由地產總公司內部人員組成，必要時可聘請外部人員參加。內部人員參加包括：投資發展處、市場策劃處、規劃設計處、工程處、成本控制處。上述部門根據本部門所承擔的管理職責進行實地情況調查。2.2、外部環境的調研。第一、 生活3、環境。包括：地理位置和周邊商業、教衛、公交、娛樂設置等布情況。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創建特色街區的可能。第二、 能源環境。包括：供電、供水、供燃氣等能源容量現狀和與本地塊最理想的接口位置。第三、 市政環境。包括：周邊道路級別，有否拓路計劃，雨水和排污管徑，有否改造計劃以及與本地塊最理想的接口位置。第四、 地質水文環境。包括：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。第五、 土地面積。2.3、內部環境的調研。 第一、地面障礙物。包括：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面和建筑等。如果地形圖上沒有標記的應予補上。 第二、地面地形。包4、括：對于基本平坦的地塊須粗估場地現狀與周邊主要道路的標高差。如果有可能的話，對于坡地起伏的地塊可向當地測繪部門申領標有等高線的地形圖。 第三、空中障礙物。包括：有否途經和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記的應補上。 第四、地下障礙物。包括：對照地區管線圖，核實地塊內有否需要搬遷或改道的管線。 第五、河流歷史。對于流經本地塊的河流，須了解其上游的水質和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。 第六、初步勘察本小區比較理想的出入口位置。2.4、人文情況調研。第一、當地人口數量。第二、當地國民生產總值（）。第三、當地人均收入情況。 第四、當地文化素質情況。2.5、市場情況調研。第5、一、當地競爭對手以及競爭對手的規模、實力和在當地已開發的項目基本 情況、所占有的市場份額。第二、當地的商品房價格以及銷售折讓、優惠的力度。第三、當地商品房開發形勢以及區域狀況和戶形等情況。 第四、未來的銷售價格的走勢和未來的市場遠景情況等。2、 對調研情況進行探討研究。各業務部門根據本部門的職責和本部門的專業所取得的調查情況進行進一步的探討研究，并將研究結果以書面的形式報經營處，經經營處審核以后轉投資發展處。投資發展處根據各業務部門所撰寫的書面調研進行全面的項目可行性研究，并編寫出項目可行性研究報告。3.1、投資發展處。 投資發展應深入研究所意向開發項目的土地性質、土地變性的可能性以及預計取得6、土地的面積數量和土地現狀所應向政府、當地居民所支付的各項費用等。投資發展處在調研情況報告中應明確如下問題，并為研究可行性的主要課題： 第一、土地性質是否符合我公司開發的先行條件； 第二、土地變性是否可能； 第三、土地變性成本和土地地上成本是否合適開發； 投資發展處所調研的資料轉市場策劃處、規劃設計處、成本控制處和財務處。 同時，參與調研的各業務部門將各自所調研和測算的資料一律結轉到投資發展，投資發展處根據各業務部門的調研資料和測算資料撰寫項目開發可行性研究。3.2、市場策劃處。 市場策劃處通過調研應確定我們未來開發的商品房其價格定位、商品房主體風格定位、產品銷售人群定位、地區廣告和宣傳形式的定7、位以及開發產品的名稱確定等。市場策劃處必須對上述問題進行思考和進行深入研究，并以此提出意向開發項目的策劃方案。 市場策劃處所調研的資料轉投資發展處、規劃設計處、預算管理處、成本控制處和財務處。3.3、規劃設計處。 規劃設計處根據本部門調研的資料和投資發展處提供的調研資料、市場策劃處提供的調研資料進行規劃設計。規劃設計處在進行實施中應充分考慮到市場策劃處提供的市場銷售價格，進行有效的限定開發成本價格的規劃，并作出整體規劃設計圖，并將規劃資料和總規劃圖提供給預算管理處。規劃設計處向預算管理處所提供的規劃圖、規劃資料應予詳細和齊全。 規劃設計處所調研的資料轉投資發展處、預算管理處、成本控制處和財務處8、。3.4、預算管理處。 預算管理處根據規劃設計處提供的資料和規劃草案進行項目估價測算，并將估價測算轉報給成本控制處。預算管理處所作的估價測算只局限于土建工程施工部分，包括：土建施工、監理、設備、弱電、強電等部分的費用。其它費用由相關部門按標準進行測算。 預算管理處所進行測算的資料轉投資發展處、成本控制處和財務處。3.5、成本控制處。 成本控制處根據投資發展處、規劃設計處、市場策劃處、預算管理處的資料進行開發成本的測算。成本控制處所測算的成本只是開發成本中的直接費成本部分，而上述資料所測算的成本也只為開發成本的初級階段，即：估價成本。成本控制處所測算的、開發項目的“估價成本”轉投資發展處和財務處9、，同時，根據測算資料進行“估價成本”的成本分析。3.6、財務處。 財務處根據上述資料和成本控制處所測算的“估價成本”測算開發成本，并進行項目上的財務分析。財務處所作的開發成本和項目財務分析轉投資發展處。3、 組織項目開發可行性論證4.1、組織項目開發可行性會議由經營處負責。經營處組織由地產總公司各業務部門參加的項目開發可行性論證會議，會議由投資發展處作項目開發可行性主題發言。會議設置會議記錄，凡參加會議的人員可對投資發展處的項目可行性發言發表意見，并形成會議決議。4.2、標準內的開發項目，其決議由地產總公司批準，標準之外由集團公司總裁批準，超過集團公司總裁批準權限的，還必須由集團公司董事長批準10、。4.3、各業務部門項目開發調研資料、測算資料、可行性研究資料和投資發展處所做的可行性研究報告一律上交到經營處，由經營處進行存檔。4、 開發項目準備工作。開發項目準備工作，包括：組織開發項目的領導班子以及確定該領導班子的性質（即：成立項目分公司或以派駐式形成甲方工作組），進行規劃草案設計，進行進一步的工程預算費用估算測算，辦理相關開工證件，做好施工現場準備工作，進行業務招標申請等。5.1、組織開發項目的領導班子。 組織開發項目的領導班子由地產總公司經營處負責。經營處根據項目開發的具體情況確定新組成項目班子組織性質，即：組織分公司形式，或組織成派駐的工作小組。如果組織分公司形式必須以書面報告的形11、式，經總公司總經理審批簽字后報集團公司企管部，經企管部、經營部審核后報集團公司總裁批準。如果組織派駐的工作小組，則不履行報告程序。5.2、人員調度：第一、經營處可由其它項目單位進行調入。經營處確定從其它項目單位調入人員，以書面報告的形式，經本系統負責人簽字后報人事處，人事處按集團公司并于人事管理制度規定履行調動手續和辦理相關的人員調動手續。第二、 經營處可從總公司業務部門調入人員。 經營處確定從其它項目單位調入人員，以書面報告的形式，經本系統負責人簽字后報人事處，人事處按集團公司并于人事管理制度規定履行調動手續和辦理相關的人員調動手續。第三、 經營處可從外部招聘人員。經營處確定從外部招聘人員，12、填寫“人員需用明細表”，經本系統負責人審批簽字、總公司總經理批準簽字報人事處。第四、 經營處可從集團公司調入人員。經營處確定從集團公司選定人員，以書面報告的形式報人事處，由人事處與集團公司人力資源部進行溝通。但從集團公司調入人員必須經經營處、總經理審定后方可進行實施。從集團公司調入人員，按集團公司所制定的關于人員調動的管理制度辦理相關的人員調動手續。5.3、項目單位成立后，經營處負責對項目單位進行工作交待和項目介紹，同時，由經營處向項目班子進行前期工作交接，包括： 第一、介紹開發項目的詳細情況第一、前期工作開展的情況進行交接；第二、前期工作社會機構聯系情況進行交接，包括：聯系人、聯系方式、聯系13、地點等；第三、涉及到前期工作其它方面業務進行交接。第四、前期測算資料進行交接，包括：調研資料、研究資料以及測算資料等。項目單位必須按公司保密級別進行存檔，不得隨意翻閱和隨意擺放。項目管理單位成立后，必須由經營處派專人與項目單位負責人和其它相關人員對開發的項目進行實地勘查、熟悉情況。同時，經營處還必須負責新項目管理單位與總公司其它業務部門的溝通進行協調。5、 項目管理單位先期工作管理6.1、總公司各業務部門的各項管理工作必須圍繞著項目單位的管理工作開展本部門的業務工作，本部門的業務工作也必須與項目管理工作進行接軌、業務工作必須進行接口，不得使項目單位的管理工作有空白、有空崗、有空缺。凡對項目管理14、工作不配合、故意推托、總公司將對責任部門、責任人、負責人進行嚴厲的處罰和行政處分。同時，要求項目單位必須將本職工作做到位，嚴禁有依賴心里和依賴行為。在例行工作檢查時，凡發現項目單位該做的工作沒有做，所做的工作不沒有到位，總公司將依據管理規定給予處分和處罰，連續檢查超過三次沒有實質上的改進，對其責任人、負責人一律給予調離工作崗位，或免職、降職、待職等行政處分。6.2、項目單位成立后，必須在限定日期內作出項目開發實施方案和項目工作計劃安排，總公司各業務部門必須緊密進行配合。項目開發實施方案中應包括： 第一、開發項目的介紹，包括：開發項目坐落地點、開發面積、施工面積、配套設施等。 第二、開發項目的環15、境介紹，包括：地上、地下、周邊等環境方面的介紹。 第三、開發項目所需的必要準備工作。整體開發項目人員需求，包括：先期人員進場日期，高峰時期的人員需求和人員的平均需求。項目開發材料、設備等方面的需求，包括：預計招標時間、進場時間等。項目單位的臨時設施規劃，包括：員工宿舍、員工食堂、員工辦公等 第四、項目開發的預計周期，包括：開工預計日期、預計完工日期以及在開發周期中的工程進度計劃等。同時，就如何保證計劃的落實所應采取的措施以及對不可抗力因素而導致影響計劃所應有的預案。 第五、質量控制，包括：質量保證、質量檢查、保證質量所采取的具體措施等。 第六、成本控制，包括：管理費用控制、工程費用控制以及工程16、簽證、設計變更等費用的控制以及制定如何進行控制的具體措施等。 第七、關于項目開發的各種證件辦理的具體計劃。 項目開發實施方案報總公司經營處，經經營處、工程處審核后報總經理審批、集團公司總裁批準。6、 證件辦理。項目開發證件辦理工作由項目單位負責，需要總公司或需要集團公司進行協調、協助時，由項目單位負責人直接與總公司和集團公司相關領導進行聯系。但涉及到具體的費用支出和與集團公司、總公司所制定的管理制度、有關規定相違背、相抵觸時則必須以書面報告的形式，并附有相關領導的批示。本管理制度所涉及證件辦理程序是按照一般地區、城市所闡述的，特殊情況，可按特殊情況處理。如果，當地政府有其它要求，與本管理制度所17、設定的程序不相符合，可不按本管理制度所設定的程序進行。7.1、辦理國有土地使用權證，即：土地證。 第一、辦理選址意見書，辦理選址意見書（即：選址涵）由市規劃局出具。辦理選址意見書可聘請社會有資質的專業單位進行編寫，同時，附有項目總平面圖。 第二、土地預審意見。 項目單位提出項目土地使用申請報告，土地預支審意見由土地局出具。 第三、環評審查意見。 環境評審意見在現階段已由政府代辦，企業可不再辦理該文件手續，但要辦理時，可按下列程序進行： （1）、提供建設項目環境影響報表。（2）、有專家評審意見。 第四、項目核準證。 （1）、提供項目申請報告；（2）、提供土地預審意見書；（3）、提供選址意見書；（18、4）、提供環境評審意見書；（如果政府代辦，可不提供。）（5）、提供資質證書；上述文件報市發改委項目立項，取得立項書。根據項目立項書和上述文件到土地局并由土地局組織土地招牌掛，而后規劃局出具用地紅線圖，單位付清土地出讓款，簽訂土地出讓合同，辦理國有土地使用權證。7.2、辦理建設用地規劃許可證 第一、攜帶辦理國有土地使用權證的資料，即：項目立項報告、土地選址意見書、土地預審意見、環評報告、項目核準證及國有土地使用權證。 第二、攜帶項目總平面圖。總平面圖可委托設計院制作。 上述文件報市建委。7.3、辦理建設工程規劃許可證。 第一、攜帶辦理國有土地使用權證和辦理建設用地規劃許可證的所有文件。 第二、規19、劃設計處進行項目的平、立、剖規劃圖。 第三、防雷、消防、文物、單位出具審查報告。注： （1）、防雷。出具檢測報告，市氣象局出具，由公司提出申請報告。（2）、消防。向市消防部門提供規劃圖紙，消防部門出具審查報告。（3）、文物。單位提供申請報告，文物局出具審查意見。7.4、辦理建設工程施工許可證。 第一、攜帶國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證文件。 第二、提出申請報告，包括：建設意向、建房結構、房屋層數、總建筑面積、投資額、建設周期。 第三、攜帶總平面圖、全套施工圖圖紙及圖審報告，上述文件可委托設計院制作。 第四、質量監查備案。由單位提出申請報告，報送建設局檢測站。 第五、監20、理公司備案。第六、中標通知書。通知（口頭通知）建設局招標辦公室組織項目招標。向建設局招標辦提供：項目的基本情況、建筑面積、工程造價等。7.5、商品房預售許可證。 第一、攜帶國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程許可證。 第二、由單位編寫商品房預售方案。注：填寫由房產局發的制式表格。 第三、出具開發資金投入證明，達到全部開發造價的證明。 出具向施工單位撥款證明。 形象部位，多層達到三層以上，高層達到三分之二。第四、 企業資質及營業執照復印件。第五、 公共維修基金約定書。上述文件報送到市房產局，可辦理預售許可證。7、 與辦理開發證明文件的同時，還要展開辦理其它配套業務的21、證明文件。辦理其它配套文件的工作由項目單位負責。包括：水、電、暖、氣、電話、電視以及排水等。8.1、開工前應向電力局辦理臨時工程用電。開工后辦理小區配套民用用電業務手續。8.2、向自來水公司辦理小區民用自來水配套業務手續。8.3、向通訊公司辦理小區電話配套業務手續。如：聯通、移動等。8.4、向廣播電視局辦理小區電視配套業務手續。8.5、向建設局辦理小區排水配套業務手續。8.6、暖氣自理。 辦理給水、排水、暖氣手續需要單位提供項目平面圖，并寫出書面的申請報告。 辦理小區配套的電、電視，需要提供弱電管網平面圖，并寫出書面的申請報告。 辦理小區民用配套用電，需要提供電路平面圖，并寫出書面的申請報告。22、8、 總公司各業務部門必須全力配合項目單位的開發工作，不允許由于其它業務部門的自身原因而耽誤項目單位實際工作的開展。凡由于業務部門的原因而致使項目單位開發工作停滯、拖期，公司將對責任人、部門負責人以及系統負責人進行嚴厲的行政處分和經濟處罰。各業務部門在開發項目立項后，必須與項目單位同時展開本部門的工作，包括：規劃設計、工程施工、數據統計、工程預算以及成本控制、資金落實等。基礎上單位按基礎上開發實施方案中的安排逐步展開工作，并以“業務通知單”的形式向總公司各業務部門發出業務通知。同時，項目單位將業務通知的內容向總公司經營處進行通報，經營處必須緊密配合項目單位的工作，并直接對各業務部門進行督促、協23、調和業務引導。9.1、規劃設計處。制定投標方案、編制設計任務書，包括：景觀設計和施工圖設計等，在原規劃設計方案的基礎上進行完善。前期證件辦理、先期開工令的下達、中期工程方面的管理以及后期開發項目的結算，規劃設計處起著至關重要的作用，規劃設計處的工作后滯極大地影響了項目開發工作的開展。因此，凡由于規劃設計處所使項目開發工作受到影響，除地產總公司加大審查、處理的力度，集團公司企管部和經營部也必須參與、并與地產總公司共同進行督促和督查。同時，規劃設計處也是降低項目開發成本的源頭，規范設計、統一標版更是為后續施工帶來不可低估的經濟效益。所以，規劃設計處必須在成本控制處所測定的成本控制范圍內展開項目規劃24、和個體方案的設計，不允許隨意突破，更不得在沒有得到批準后擅自展開項目實施。9.2、預算管理處。 預算管理處根據項目單位所做的工作計劃，根據規劃設計處不斷完善的規劃設計進行工程預算的編制和計算、測算工作。 預算管理部直接關系到項目的或開發性、項目的可行性；項目實施后所有業務合同、采購合同的簽訂；工程施工的結算以及項目開發的成本控制、數據統計等，無論是在項目開發前期、中期和后期，預算管理處在項目開發經營、管理工作中都占據著重要的位置。因此，要求預算管理部不能以任何理由延拖項目開發工作的進展，同時，地產總公司、集團公司也將根據責任追訴、責任追究管理規定嚴查在預算管理方面的各個工作環節，并對責任人、責25、任部門負責人進行嚴厲的行政處分和經濟處罰。9.3、工程處。 工程處必須詳細審查項目單位所做的項目開發實施方案，并協助項目單位做好臨時設施規劃以及開工前的準備工作。工程處負責對項目單位的技術、質量以及工程進度等方面的管理，有責任在上述方面對項目單位給予支持。項目單位在上述方面沒有做到位，沒有達到公司所規定的標準，工程處必須負連帶責任。9.4、財務處。 財務處應對項目單位各項費用指標進行測算，包括：前期費用包干指標、項目單位管理費用方面各項指標以及開通項目單位的收入帳戶和支出帳戶等。同時，應結合成本控制處所測算的估算成本、計劃成本進行項目單位的管理費用、財務費用、銷售費用以及項目成本的測算。財務處26、所測算和計算的項目單位費用及項目成本轉報經營處和項目單位。9.5、成本控制處。 成本控制處根據規劃設計處、預算管理處以及工程處核算資料進行項目估算成本、計劃成本的測算和計算，同時，建立項目成本管理臺帳，按個體項目、按所簽訂的合同進行成本分解。9.6、經營處。 經營處作為項目單位管理的主管部門必須做好項目單位的調度工作，包括：人員的調度、物資的調度以及對項目單位的工作方案、工作計劃的審查和協助實施等。10、附則。10.1、辦理項目開發證明文件本管理制度只按常規給予制定，由于地區不同，其所履行的辦理證件的程序和方式有所不同。因此，要求各項目單位應以當地的規定執行。10.2、本管理制度適用于地產總公司項目開發前期工作的管理，先前有與本管理制度相違背、相抵觸的制度、規定以本管理制度為準。本管理制度以下發之日起執行。