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1、房地產公司新項目發展管理制度附投資收益預測表編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 一、 緒言目的：為適應集團公司日益擴大的業務規模，規范對新項目的論證，提高決策效率，提升集團公司競爭力，特制定本制度。范圍：本辦法適用于集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司。職責：1、集團企劃部負責本制度的制訂、修改、指導和監督；2、本制度解釋權、修訂權歸企劃部。二、 釋義本制度中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：集團公司：指企業股份有限公司一線公司：指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司企劃部：指集團企劃部決策2、委員會：指企業股份有限公司投資決策委員會小組：指項目發展工作小組，是決策委員會下屬工作機構三、 操作規范第一條 新項目發展信息通報一線公司定期或不定期向企劃部通報新項目概況和進展程度，企劃部及時匯總整理并通報。具體格式參見新項目發展信息通報表格。第二條 項目發展工作小組1、 小組負責項目進展過程中，各種信息的上傳下達，保證信息通暢。2、 小組成員34人，由集團企劃部、財務部、法律室委派的人員共同組成，組長由企劃部第一負責人擔任或委派，負責領導具體工作。出現時間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，企劃部可替代行使小組職責，但必須經過集團領導批準。3、 原則上，小組一經成立，小組成員不得隨意變3、動，不同項目小組成員可以不同。4、 小組對“決策委員會”負責。一線公司與合作方（土地方）簽約后，小組自行解散。5、 工作內容和流程：（1） 對重點介入的項目，一線公司向企劃部提交成立項目發展工作小組的申請和項目資料。（2） 企劃部根據一線公司上報資料對項目進行初步評估，并征詢集團財務部、法律室意見后，決定是否成立小組，同時知會“決策委員會”主任或集團主管領導。（3） 決定成立小組后，企劃部、財務部、法律室應及時委派本部室專業人員成立工作小組，組長制定具體工作時間。（4） 小組成立一周內（視項目緊迫性可適當延長），完成實地調查和評估工作，提出項目發展意見和建議（小組各成員的專業意見事先應經其所在4、職能部門通過），向“決策委員會”委員、集團主管領導匯報，同時抄送一線公司和集團辦公室、財務部、企劃部部門第一負責人。（5） 一線公司應根據小組提出的意見和建議跟進和完善相關工作，并及時通報小組。（6） 一線公司應于聽證會召開兩周前向小組報送項目可行性報告初稿或企業股份有限公司上會項目概況。具體格式參見上會項目概況表格。（7） 小組完成實地調查和評估工作后，一線公司方可提交召開項目聽證會申請。（8） 一線公司應提前一周向小組報送召開項目聽證會申請和項目可行性報告。（9） 小組根據項目可行性報告和項目進展情況，評估是否召開項目聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或集團主管領導審批，并自收到召5、開項目聽證會申請2個工作日內向一線公司回復意見，意見應包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及后續跟進工作要求。（10） 決定召開項目聽證會，小組應向“決策委員會”委員、項目所在一線公司、其他與會人員發出會議通知和項目可行性報告、小組專業意見等資料，同時抄送集團總經理層和集團各職能部門負責人。（11） 項目通過論證后，一線公司對各評委意見應予以高度重視并跟進相關工作，并及時通報小組，小組繼續跟蹤項目進展情況，直至正式簽約。（12） 小組對正式簽約合同文本負有審核責任，對合同文本與聽證會通過內容有較大差異，應提請一線公司給予合理解釋，同時評估是否簽約，抄送各評委。第三條 論證報告進入新城市6、開發，在完成實地考察和調研工作后，必須編寫城市發展和住宅市場調研報告。項目立項，必須編寫項目可行性報告，具體內容可參照企業股份有限公司房地產項目可行性報告內容指引。第四條 項目聽證會1、 除本制度第八條規定外，集團公司所有新項目立項都要通過項目聽證會論證。2、 會務組織：集團總經理辦公室、企劃部負責聽證會會務工作，收集整理各委員意見，交由會議主持人宣布表決結果。3、 會議主持人：“決策委員會”指定。4、 評委成員：集團決策層（董事長、總經理、副總經理、總監），各區域中心城市公司第一負責人，集團財務部、企劃部、設計工程部、法律室第一負責人。5、 與會人員：評委、項目所在一線公司相關人員、小組成員7、其他人員。6、 會議形式：現場、遠程會議。7、 相關工作內容：（1） 實際到會評委達到應到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。（2） 評委應于項目聽證會召開之前到項目宗地現場考察。具體時間可根據評委實際情況和需要自行或統一安排。（3） 小組負責在聽證會召開3個工作日前將項目可行性報告報送各位評委。（4） 評委應認真研究分析項目可行性報告和相關資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關職能部門意見。（5） 聽證會召開前，小組可就專項問題向集團職能部門征求意見，并在聽證會會上陳述。（6） 會議召開時，項目所在公司可摘要介紹項目可行性報告內容，主要工作是回答評委疑問和意見。（7） 8、評委應認真分析討論項目的可行性，并于會議結束前填寫集團新項目投資聽證會評審意見表，詳細寫明項目評估意見、開發建議和評估結論。（8） 企劃部應于聽證會結束后3個工作日內完成聽證會會議紀要，并報送“決策委員會”委員、集團領導、項目所在一線公司和集團職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議，聽證會表決結果。8、 評委表決：表決形式分三種：（1）同意立項；（2）反對立項；（3）推遲立項。對表決結果要詳細闡述理由。9、 聽證會結論：與會評委三分之二及以上表決同意立項，則該項目通過。當同意立項未達到三分之二時，若表決形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作為最終論證結果，反之則以（2）作為9、最終論證結果。10、 會議費用：評審委員、小組成員因項目事宜發生的住宿費用、餐費以及會務費用，由項目所在公司承擔。交通往返費用由評委、小組成員所在公司（部門）自行承擔。第五條 簽署合作意向已召開項目聽證會并通過，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項目聽證會前簽署合作意向，需完成以下工作：1、 于簽署意向兩周前向企劃部報送項目資料。2、 小組完成赴實地考察，審核相關資料的工作；必要時，法律室可介入前期談判、意向書起草工作。3、 小組對合作意向文本提出專業意見和是否同意簽署動議，報“決策委員會”主任和集團主管領導。4、 “決策委員會”主任或集團領導審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向10、。第六條 簽署正式協議項目合作意向書簽定后，一線公司及時向小組通報協議談判等項目進展情況，必要時，法律室可介入項目談判和協議起草工作。一線公司與合作方（土地方）簽署正式協議前必須完成以下工作：1、 召開項目聽證會，并通過。2、 報送集團董事會，并通過。集團總經理辦公室負責起草董事會議案。3、 合同文本與聽證會通過條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報“決策委員會”主任和集團主管領導審批，必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。第七條 向合作方（土地方）付款審批程序1、 一線公司在簽署合作意向后，才可以支付定金（或誠意金）。2、 支付定金超過人民幣200萬元（不含200萬元）11、，一線公司必須向小組提出付款申請，付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由。小組在收到付款申請后及時報送集團主管總經理或付總經理審批，審批意見同時抄送集團董事長和“決策委員會”主任。3、 一線公司在簽署正式協議后，方可按照簽約合同條款支付地價款。第八條 簡化項目論證程序簡化項目論證程序即可選擇不召開項目聽證會，而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。項目資料報送、項目發展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。對符合下列條件之一，可執行簡化項目論證程序：（1） 新項目規模在12萬平方米以下且總投資5億元以下；（2） 新項目位置與原有項目接壤，是原項12、目自然延伸，規模在30萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。（3） 新項目已召開過聽證會，但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項的，在聽證會之后這些條件已得到改善和解決的。（4） 集團相關管理制度規定的其他情形。四、 附則1、 本制度是集團公司房地產新項目發展的根本管理制度，對于通過投標、競拍、合作參股等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。2、 項目發展過程中，出現本制度不適應情形，可視具體情況由集團相關職能部門商議執行。3、 本制度可根據集團公司發展和行業環境變化需要適時修改。4、 本制度自發布之日起執行。企業股份有限公司二零零零年十一月附件：1、 新項目發展信息通13、報表格2、 提交聽證會項目概況表格3、 房地產項目可行性報告內容指引附件1：新項目發展信息通報說明：1、填寫范圍：考慮重點介入和發展的項目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止）時為止都要求填列，若簽約后合作條件發生變動也要求在此快報中反映； 2、上報時間：每月10日、25日（遇節假日應以離此最近工作日為上報時間）以電子郵件形式傳到集團企劃部，在此時間外可視項目重要性和項目進展變化及時上報，項目發展小組郵箱：xmteam ； 3、遇到下列表格沒有涉及但對項目發展有重大影響的事件發生，可另附報告隨信息通報一起及時上報。 4、無論有否新項目，均需填列項目發展環境變化內容。 填報單位： 填報日期：一、新14、項目基本情況概要項目名稱位置區域位置所在區四至范圍東南西北地段與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。土地所有權歸屬合作方土地性質占地面積建筑面積其中：住宅容積率公建土地現狀包括使用現狀，地形地貌，待動拆遷情況。合作方式及條件合作方式土地成本付款條件其他要求市場周邊參照市場、具體樓盤，可能的售價估計。備注 填報單位： 填報日期：二、項目進展狀況及工作計劃詳細內容項目進展狀況接觸程度說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準備上會還是準備簽約。談判情況談判進展情況，談判條件等發生重大變化。法律手續法律手續辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據等。焦點難點項目進展的主要難點和焦點。項目15、發展環境變化競爭對手競爭對手加入或退出，對手提出條件發生變化等，以及主要競爭對手在整個城市重大土地購買或其他投資。競爭樓盤對項目發展有影響的樓盤推出與封盤等。政府政策主要政府政策頒布或變動及對項目發展的影響，政府倡導重點開發區域和領域的提出或形成。城市規劃城市規劃發生重大變動或（即將）實施，重大城市規劃調整。市政配套整個城市重大市政建設（如交通捷運系統規劃和建立，主要道路的開工或通車），以及項目周邊市政配套的改變。其他因素如：房地產熱點發展區域的形成和改變等。下一步計劃說明該項目下一步工作計劃（繼續跟進還是暫緩、終止）、工作重點、采取的策略、突破點、是否需要項目發展工作小組介入、什么時間召開聽16、證會等。附件2：企業股份有限公司提交聽證會項目概況表格表一、宗地概況土地方全稱 項目宗地概況位置區域位置所在區四至范圍東南西北地段及等級現狀地形地貌地下情況待動遷情況需要安置或動遷的居民 戶人涉及單位或生產隊 個需要遷移的企業或工廠個其它交通出行公交線路在宗地及其周邊的起始站軌道交通距宗地最近的站點快速干道市中心距宗地最快可達線路其它現狀公共服務設施（距宗地3000米范圍內列明數量、名稱、距離）教育設施（列數量）小學中學大專院校幼托商業網點綜合商場超級市場農貿市場其它銀行郵局文化體育公園運動場館圖書館游泳館其它醫院大市政配套周邊環境表二、經濟技術指標經濟技術指標項目宗地用地平衡表依據面積（公頃17、）比例現狀用地性質居住用地住宅用地公建用地區內道路用地綠地公共綠地退道路綠化帶市政用地道路用地總用地規劃批準經濟技術指標情況依據總建筑面積萬平方米比例其中住宅面積多層住宅高層住宅公建面積經營性公建非經營性公建公建項目主要內容分類項目名稱建筑面積占地面積經營性公建項目1234N非經營性公建項目1234N綜合指標容積率綜合容積率住宅容積率其它指標建筑覆蓋率綠化率控高備注表三、合作條件合作方式（主要包括獲得項目或土地的方式、土地前期開發工作、規劃調整、市政公建配套的要求等主要內容）合作依據政府批文、權證名稱審批機關備注計劃立項批準文件規劃用地批準文件征地批文及其附圖方案設計批準文件建設用地批準文件其18、他政府文件合 作 要 求土地成本（成本構成、樓面地價）付款條件其他要求項目所在地政府稅、費標準表四、投資收益預測項 目 投 資 收 益 測 算規劃指標用地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）合計 住宅 多層住宅 高層住宅 公建 經營性 非經營性成 本 預 測項目總金額（萬元）單價（元/平方米）一直接成本小計1土地獲得價款2開發前期準備費3主體建筑工程費4主體安裝工程費5紅線內市政工程費6環境及配套設施費7開發間接費其中：營銷費用利息支出二管理費用總計投 資 收 益 測 算序號項目總金額/萬元單價/元/備 注1銷售收入2直接成本3銷售稅金及附加4管理費用5總投資6毛利率%7稅前利潤8稅后利潤9銷售凈利率10總投資回報率11內部收益率12啟動資金13最大資金占用企業股份有限公司房地產新項目發展管理制度