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1、房地產(chǎn)公司目標(biāo)成本編制管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): 第一章 總 則第一條 為構(gòu)建集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理體系，并與集團(tuán)的會(huì)計(jì)核算制度相銜接，特制定本制度。 第二條 除非特別指出，本制度中的“集團(tuán)”指“集團(tuán)”，“事業(yè)部”指“集團(tuán)管理的房地產(chǎn)事業(yè)部”，“技發(fā)部”指 “事業(yè)部技術(shù)管理產(chǎn)品研發(fā)部”，“工程合約部”是指“集團(tuán)工程合約部”，“財(cái)務(wù)部”是指“集團(tuán)財(cái)務(wù)部”。第三條 此辦法與集團(tuán)財(cái)字（）第4號(hào)頒布的制度相配套，如有變化，將一并進(jìn)行調(diào)整。第二章 目標(biāo)成本科目及與成本類會(huì)計(jì)科目的對(duì)應(yīng)關(guān)系第四條 土地征用及拆2、遷補(bǔ)償費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目500101)4.1 政府地價(jià)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010101)：支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等。4.2 土地有關(guān)的稅費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010102)：向政府部門交納的契稅、土地使用稅、土地使用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費(fèi)等。4.3 拆遷補(bǔ)償費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010103)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)、征地包干管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等。第五條 前期工程成本(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目500102)5.1 勘察丈量費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010201)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文3、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、交通影響分析、防雷檢測(cè)費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。5.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010202)： (1) 規(guī)劃費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。(2) 設(shè)計(jì)費(fèi)：地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)等所有設(shè)計(jì)費(fèi)。(3) 其他：可行性研究費(fèi)、審圖費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。5.3 報(bào)批報(bào)建費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010203)：包括安檢、質(zhì)檢等檢測(cè)檢驗(yàn)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、集4、中供熱參建費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、招投標(biāo)管理費(fèi)、地名費(fèi)、地籍地形圖核地、合同審核費(fèi)等。項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)、辦證費(fèi)（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售證等）。環(huán)境評(píng)估費(fèi)和環(huán)境檢測(cè)費(fèi)。5.4 招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010204)：包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)，如勘察工程、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等的招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)。5.5 “三通一平”費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010205)：(1) 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)5、建造費(fèi)用。(2) 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3) 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4) 場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。5.6 建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010206)：指建設(shè)方承擔(dān)的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)，與會(huì)計(jì)核算規(guī)定相同。第六條 建筑安裝工程成本(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目500103)6.1 土建工程費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010301)：指項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：(1) 基礎(chǔ)工程(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5001030101)：6、包括樁基、土石方、基礎(chǔ)圍護(hù)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水等；(2) 地下室工程(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5001030102)：地下室工程（含人防工程），含半地下、地下車庫(kù)；(3) 主體工程(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5001030103)，主要包括基礎(chǔ)工程或地下室以上砼框架、砌體、地面找平、內(nèi)外墻粉刷及抹灰、防水、內(nèi)外墻保溫、屋面保溫、屋面瓦、散水、底層花園砌體、沉降縫、伸縮縫、陽(yáng)臺(tái)欄桿等金屬結(jié)構(gòu)、外墻飾面、集中避雷系統(tǒng)、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼及技術(shù)措施費(fèi)等。(4) 門工程(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5001030104)：包括單元門、進(jìn)戶門、防火門等（不含陽(yáng)臺(tái)門）；(5) 窗工程(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5001030105)：包7、括窗及陽(yáng)臺(tái)門工程；(6) 幕墻(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5001030106)；(7) 戶內(nèi)精裝修(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5001030107)：以精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房所發(fā)生的裝修費(fèi)，主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用等；(8) 公共部位精裝修(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5001030108)：公共部位（樓梯間、大堂、電梯間）的精裝修；(9) 鋼結(jié)構(gòu)工程(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5001030109)：整體為鋼結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目不在此科目核算，應(yīng)在“主體結(jié)構(gòu)工程”核算；(10) 施工用水(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010301010)；是指建設(shè)方支付的供水費(fèi)用。實(shí)際操作中盡量讓乙方協(xié)調(diào)并支付此部分費(fèi)用。如果我方支付，按甲供材料設(shè)備管理制度的相關(guān)規(guī)定8、，確保足額在工程價(jià)款結(jié)算時(shí)扣回。(11) 施工用電(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010301011)。是指建設(shè)方支付的供電費(fèi)用。實(shí)際操作中盡量讓乙方協(xié)調(diào)并支付此部分費(fèi)用。如果我方支付，按甲供材料設(shè)備管理制度的相關(guān)規(guī)定，確保足額在工程價(jià)款結(jié)算時(shí)扣回。6.2 安裝工程費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010302)(1) 室內(nèi)水電管線設(shè)備費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5001030201)，包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)：包括自來(lái)水、排水、直飲水、熱水；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋； (2) 室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5001030202)，包括：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi)9、：空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電系統(tǒng)及其安裝費(fèi)：發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；人防設(shè)備及其安裝費(fèi)：密閉門、氣體過(guò)濾裝置等；消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi)：水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；采暖系統(tǒng)及其安裝費(fèi)；酒店項(xiàng)目的廚房設(shè)備及其安裝費(fèi)等。(3) 外立面泛光照明工程(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5001030203)：建筑物外立面的燈光照明工程。第七條 基礎(chǔ)設(shè)施成本(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目500104)7.1 市政配套費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010401)：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費(fèi)，如果開發(fā)商做大市政配套，則為實(shí)際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。710、.2 給水系統(tǒng)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010402)：(1)、管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及外接的消火栓等費(fèi)用；(2)、水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等；(3)、用水增容。7.3 雨污水系統(tǒng)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010403)：(1)、管道系統(tǒng)；(2)、雨污水泵站：雨污水泵站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等。7.4 供電系統(tǒng)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010404)：(1)、管道及電纜系統(tǒng)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用，室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)；(2)、配電房：配電房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等；(3)、用電增容。7.5 燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目500104011、5)：是指分戶燃?xì)庥?jì)量表及以前的所有燃?xì)夤艿兰霸O(shè)施的支出，銷售合同另有約定的從其約定。工程范圍包括(1)、室外管道系統(tǒng)；(2)、調(diào)壓站；(3)、煤氣增容費(fèi)包括各項(xiàng)收費(fèi)。7.6 有線電視工程費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010406)：是指支付給當(dāng)?shù)赜芯€電視公司為開通有線電視服務(wù)的支出。銷售合同另有約定的從其約定。工程范圍包括：建筑物內(nèi)穿管布線、室內(nèi)室外有線電視的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費(fèi)用。7.7 電話通訊工程費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010407)：是指支付給中國(guó)電信通信管道工程相關(guān)的支出。銷售合同另有約定的從其約定。工程范圍包括：室內(nèi)管線、室外電話的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等。7.8 寬12、帶工程費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010408)：與寬帶接通相關(guān)的支出。銷售合同另有約定的從其約定。工程范圍包括：室內(nèi)外寬帶網(wǎng)的管道預(yù)埋、檢查井、室內(nèi)外線路及設(shè)備等費(fèi)用。7.9 智能化系統(tǒng)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010409)：(1)、停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi);(3)、周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用；(4)、小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5)、電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6)、電子公告屏費(fèi)用；(7)、居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等；(8)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用13、；(9)、對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用。7.10 采暖系統(tǒng)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目500104010)：(1)、管道系統(tǒng)；(2)、熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等；(3)、鍋爐房：鍋爐房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等。7.11 園林環(huán)境工程費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目500104011)；指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：(1)、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；(2)、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；(3)、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等。(4)圍墻建造費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目500104012)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；(5)14、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；(6)、室外零星設(shè)施：兒童游樂(lè)設(shè)施、運(yùn)動(dòng)器材、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等；(7)、集中滅蚊、噴霧系統(tǒng)。第八條 公共配套設(shè)施成本(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目500105)指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出；產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施及其他應(yīng)歸為公共配套的支出。主要包括以下幾類：(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶?lè)園、自行車棚等；(2) 在開發(fā)15、小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、學(xué)校、郵電通訊、醫(yī)療設(shè)施、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用；(4) 對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算。如果為獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)的單項(xiàng)工程，16、如獨(dú)立會(huì)所、學(xué)校，將其設(shè)為核算對(duì)象，其獨(dú)立發(fā)揮作用前所發(fā)生的所有費(fèi)用均計(jì)入該核算對(duì)象，涉及成本分配和結(jié)轉(zhuǎn)按規(guī)定處理，如：1) 會(huì)所(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010501)：設(shè)計(jì)、單體建造成本及資產(chǎn)購(gòu)置；2) 幼兒園(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010502)：設(shè)計(jì)、單體建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；3) 學(xué)校(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010503)：設(shè)計(jì)、單體建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；4) 游泳池(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010504)：土建、設(shè)備、設(shè)施； 5) 球場(chǎng)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010505)：土建、設(shè)備、設(shè)施；6) 車站(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010506)：土建、設(shè)備、設(shè)施及裝修費(fèi)；7) 其他(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目50010507)：如獨(dú)立17、的機(jī)械停車設(shè)施、紅線外景觀等等。第九條 開發(fā)間接成本(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5101)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出。9.1工程管理費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目510101)（1）、工程監(jiān)理費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010101)：支付給聘請(qǐng)的監(jiān)理單位的費(fèi)用，包括設(shè)計(jì)監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價(jià)監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費(fèi)；（2）、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010102)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；（3）、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010103)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；（4）、安全監(jiān)督費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010104)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；（5）18、工程保險(xiǎn)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010105)；（6）、其他(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010106)：門牌號(hào)費(fèi)、印花稅等其他費(fèi)用。9.2 資本化借款費(fèi)用（對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目510102）：包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。9.3 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)（對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目510103）：(1)、廣告設(shè)施費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51060301)；(2)、銷售環(huán)境改造費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51060302)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)及工程返工損失；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(19、3)、售樓處裝修裝飾費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51060303)：包括設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的、使用后將會(huì)拆除的售樓處還包括建造費(fèi)用； (4)、樣板間費(fèi)用(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51060304)：包括樣板間的設(shè)計(jì)、裝修、裝飾以及使用期間的保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的、使用后將會(huì)拆除的樣板間還包括建造費(fèi)用； (5)、其他(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51060305)。9.4 物業(yè)管理完善費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目510104)：包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。9.5 行政管理費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目510105)：直接20、從事項(xiàng)目開發(fā)的部門（前期部、工程部、技發(fā)部等）的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)。包括：(1)、工資(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010501)；(2)、職工福利費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010502)； (3)、職工社會(huì)保險(xiǎn)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010503)； (4)、住房公積金及房貼(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010504)； (5)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010505)； (6)、職工教育經(jīng)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010506)；(7)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010507)；(8)、辦公費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010508)；(9)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010509) ；(121、0)、差旅費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目510105010) ；(11)、出國(guó)費(fèi)用(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010511)；(12)、租賃費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010512)；(13)、運(yùn)輸費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010513)； (14)、折舊費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010514)；(15)、修理費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010515)；(16)、低值易耗品攤銷(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010516)；(17)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010517)；(18)、咨詢費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010518)；(19)、勞務(wù)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010519)；(20)、手續(xù)費(fèi)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目51010520)；(21)、其他(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目5122、010521)； 9.6 結(jié)轉(zhuǎn)(對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目510199)。第十條 銷售費(fèi)用(期間費(fèi)用，對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目6601)：指現(xiàn)場(chǎng)銷售人員工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)，聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)用，以及銷售廣告、宣傳、展覽費(fèi)等；第十一條 管理費(fèi)用(期間費(fèi)用，對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目6602)：指公司管理層工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及相關(guān)部門的行政費(fèi)；第十二條 財(cái)務(wù)費(fèi)用(期間費(fèi)用，對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目6603)：財(cái)務(wù)手續(xù)費(fèi)、匯兌損益等。第三章 確定成本核算對(duì)象的原則第十三條 有利于成本核算及管控原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集與核算；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求，這是目標(biāo)成本編制和成本核算的首要原則。第十四條 可否23、銷售原則：開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。開發(fā)商自己持有的開發(fā)產(chǎn)品要區(qū)分自持可售和自持不可售兩種成本核算對(duì)象進(jìn)行核算。第十五條 分類歸集原則：對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。第十六條 功能區(qū)分原則：開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。第十七條 定價(jià)差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。24、第十八條 成本差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。第十九條 權(quán)益區(qū)分原則：開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。第二十條 各事業(yè)部可根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定以下四級(jí)核算對(duì)象。20.1 一級(jí)核算對(duì)象：以整個(gè)項(xiàng)目作為最高級(jí)的核算對(duì)象。20.2 二級(jí)核算對(duì)象：對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。20.3 三級(jí)25、核算對(duì)象：同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分不同的成本核算對(duì)象。但在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。20.4 四級(jí)核算對(duì)象：同一單項(xiàng)工26、程項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在三級(jí)核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。但對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的項(xiàng)目（例如別墅住宅附送的地下室），可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。第二十一條 成本核算對(duì)象一般應(yīng)在擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件通過(guò)后確定，并報(bào)集團(tuán)備案及錄入有關(guān)信息系統(tǒng)。一旦確定，不得隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得集團(tuán)同意。第四章 成本費(fèi)用的歸集與分配第二十二條 本成本歸集與分配方法用于內(nèi)部項(xiàng)目成本測(cè)算和盈利評(píng)估。第二十三條 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體可按下表執(zhí)行：成本27、科目首選分?jǐn)偡椒▊溥x分?jǐn)偡椒?備選分?jǐn)偡椒?土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)能分清核算對(duì)象的，直接將成本費(fèi)用計(jì)入特定的核算對(duì)象中不分期項(xiàng)目的分?jǐn)偡椒?（核算對(duì)象自身占地面積+分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e）*單方占地的土地成本。分期項(xiàng)目的分?jǐn)偡椒?（當(dāng)期核算對(duì)象自身占地面積+分?jǐn)偟漠?dāng)期公用占地面積）*單方占地的土地成本。按成本核算對(duì)象的可售建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｇ捌诠こ藤M(fèi)按成本核算對(duì)象的可售建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂＝ㄖ惭b工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用按成本核算對(duì)象的可售建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅闈M足項(xiàng)目前期成本和盈利估算的需要，此三項(xiàng)期間費(fèi)用的分配方式與財(cái)務(wù)制度存在一定差異）。銷售費(fèi)用管理費(fèi)用第二十四條 各類核算28、對(duì)象的成本歸集和分?jǐn)偘聪卤磉M(jìn)行。分?jǐn)偳绊毩私猱?dāng)?shù)卣畬?duì)不同業(yè)態(tài)建筑有關(guān)計(jì)容建筑面積、產(chǎn)權(quán)歸屬、稅收制度等方面的要求，各地政府有明確規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定處理。核算對(duì)象分?jǐn)偡椒ǎǖ厣希┯?jì)容面積部分可售 部分可對(duì)外銷售的建筑單獨(dú)核算，不分?jǐn)傞_發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)的酒店、會(huì)所等單獨(dú)核算，不分?jǐn)偛豢墒鄄糠忠?guī)劃由開發(fā)商配建的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，但卻不能銷售的。如某些體育中心、菜場(chǎng)單獨(dú)核算（不含土地），不分?jǐn)倿槎啻眴误w服務(wù)的門衛(wèi)、居委會(huì)、物業(yè)辦公、會(huì)所、聯(lián)防站、熱力站、變電站、公廁等開發(fā)商最終不持有產(chǎn)權(quán)的配套設(shè)施成本分?jǐn)傆谄浞?wù)的地上計(jì)容可售面積不計(jì)容面積部分（多指地下）可售 部分人防地庫(kù)：通過(guò)驗(yàn)收后，產(chǎn)權(quán)一般歸29、開發(fā)商，車位可出售，戰(zhàn)時(shí)歸政府使用。（還建原地塊被開發(fā)商拆除的人防空間，產(chǎn)權(quán)一般歸原所有者）成本全部分?jǐn)傆诘厣嫌?jì)容可售部分地下儲(chǔ)藏室（部分地區(qū)可售、并計(jì)地下容積率）核算直接相關(guān)的成本。留合理成本，其余分?jǐn)倢?duì)外進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的地下空間，如：地下商場(chǎng)等單獨(dú)核算，留直接相關(guān)的成本（如補(bǔ)交了地價(jià)，則含補(bǔ)交地價(jià)單獨(dú)核算），不分?jǐn)偡侨朔榔噹?kù)：產(chǎn)權(quán)一般歸開發(fā)商。（部分地區(qū)把地下車庫(kù)計(jì)入地下容積率）核算直接相關(guān)的成本。留合理成本，其余分?jǐn)偛豢墒鄄糠值叵伦孕熊噹?kù)，架空層，出屋面機(jī)房（：不大于屋面1/8的）等成本分?jǐn)傆谠摯眴误w開發(fā)商因故辦不出產(chǎn)權(quán)證，或產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的地下車庫(kù)成本分?jǐn)傆谄浞?wù)的地上計(jì)容可售面積公30、共配套設(shè)施開發(fā)商無(wú)產(chǎn)權(quán)或建成后須移交的幼托、學(xué)校、醫(yī)院等（一般單獨(dú)規(guī)劃地塊，不在容積率內(nèi)）抵扣政府經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后的成本分?jǐn)傆谄浞?wù)的地上計(jì)容可售面積24.1 公共配套設(shè)施和獨(dú)立地下空間（地下商業(yè)除外）作為過(guò)渡性成本對(duì)象，原則上僅須核算與其直接相關(guān)的成本，不分擔(dān)土地成本和間接性成本。過(guò)渡性成本對(duì)象先獨(dú)立計(jì)算，然后將全部或部分成本分?jǐn)傆谄渌杀竞怂銓?duì)象。24.2 公共配套設(shè)施中的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)先單獨(dú)核算成本，其中，由開發(fā)商與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)分?jǐn)傊粮骺墒鄢杀緦?duì)象（為滿足項(xiàng)目31、前期成本和盈利估算的需要，此三項(xiàng)配套設(shè)施的分?jǐn)偡绞脚c國(guó)稅發(fā)31號(hào)文存在一定差異）。24.3 地下車庫(kù)分?jǐn)偤蟊Ａ舻某杀颈壤瓌t上不超過(guò)三種：0%、25%、50%。在符合政府有關(guān)規(guī)定前提下，盡量本著保守原則進(jìn)行分?jǐn)偅纾很囄粩?shù)多于1:0.8的、預(yù)計(jì)長(zhǎng)期無(wú)法售完的、或售價(jià)遠(yuǎn)低于成本的地庫(kù)宜全部分?jǐn)偂?4.4 為客觀反映與銷售價(jià)對(duì)應(yīng)的成本，各單位須在“方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本”確定之時(shí)由各相關(guān)部門制定最終分?jǐn)偡桨覆⒂煽偨?jīng)理室確定，合約部門將其作為填寫成本分?jǐn)傟P(guān)系表和項(xiàng)目盈利預(yù)測(cè)表相應(yīng)欄目的依據(jù)。第五章 目標(biāo)成本估算的基本程序及方法第二十五條 根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。第二十六32、條 將各項(xiàng)成本費(fèi)用按成本科目分類，按受益原則和配比原則，在各成本核算對(duì)象間進(jìn)行歸集和分配。此條及以前工作可由合約根據(jù)相關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)組織事業(yè)部各部門共同完成。第二十七條 正確劃分已完工和在建項(xiàng)目之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工的開發(fā)產(chǎn)品成本，由事業(yè)部指定專門部門完成，并與集團(tuán)的相關(guān)部門對(duì)接。第二十八條 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工的開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。由事業(yè)部指定專門部門完成，并與集團(tuán)的相關(guān)部門對(duì)接。第二十九條 在合同發(fā)包時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照有利于成本核算管理的原則確定合同范圍。跨期的工程合同應(yīng)當(dāng)分開簽訂，涉及兩個(gè)以上核33、算對(duì)象和會(huì)計(jì)科目的合同應(yīng)按核算對(duì)象和會(huì)計(jì)科目將合同造價(jià)予以劃分，體現(xiàn)在合同清單上，以便于成本及時(shí)準(zhǔn)確地分配和歸集。第三十條 各事業(yè)部合約部門根據(jù)以上內(nèi)容編制目標(biāo)成本明細(xì)表。目標(biāo)成本執(zhí)行部門為成本控制的各責(zé)任部門。目標(biāo)成本具體指標(biāo)的確定方法有2種：方法一，由責(zé)任部門提出，合約部門審核確定，報(bào)事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)同意后確定為目標(biāo)成本。方法二，由合約部門提出，責(zé)任部門審核確定，報(bào)事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)同意后確定為目標(biāo)成本。無(wú)論何種方式確定的目標(biāo)成本，均應(yīng)經(jīng)過(guò)相關(guān)部門討論通過(guò)，并共同遵守執(zhí)行。第三十一條 目標(biāo)成本確定后應(yīng)按照集團(tuán)要求及時(shí)上報(bào)集團(tuán)相關(guān)成本管理部門復(fù)審備案和跟蹤考核。第三十二條 在編制目標(biāo)成本的同時(shí)，各34、單應(yīng)在總經(jīng)理室的組織下，由財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、合約及其他相關(guān)部門相互協(xié)調(diào)，共同完成成本分?jǐn)傟P(guān)系表和項(xiàng)目盈利預(yù)測(cè)表相應(yīng)欄目。第三十三條 提供營(yíng)銷部門作為銷售參考的成本應(yīng)為營(yíng)業(yè)總成本，除包括直接開發(fā)成本、間接成本、期間費(fèi)用外，還應(yīng)包括營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅。第六章 附則第三十四條 本制度由集團(tuán)工程合約部負(fù)責(zé)解釋和修訂。第三十五條 本制度未盡事宜可參照財(cái)字（）第4號(hào)集團(tuán)會(huì)計(jì)核算規(guī)定和國(guó)稅發(fā)31號(hào)文房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法。第三十六條 本制度自頒布之日起執(zhí)行。第七章 相關(guān)表單LD-hy-01-01 成本分?jǐn)傟P(guān)系表LD-hy-01-02 項(xiàng)目盈利預(yù)測(cè)表目標(biāo)成本明細(xì)表同LD-hy-02動(dòng)態(tài)成本管理制度之LD-hy-02-01目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本明細(xì)表