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1、房地產公司營銷費用控制管理制度附表編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 營銷費用管理規定1、 總則1.1為統一xx集團營銷費用管理口徑、規范營銷費用管理流程，以提高營銷費用使用效率與成效。1.2適用于xx集團及下屬地區公司。2、 定義2.1營銷費用指為產品的銷售、推廣、與營銷售后服務而發生的費用。2.2營銷費用的分類依據費用與項目的關系可分為項目營銷費用與綜合營銷費用，直接為特定項目營銷服務、能直接計入項目的屬于項目營銷費用，通過間接方式為項目營銷服務、不能直接計入項目的屬于綜合營銷費用（具體分類參見營銷費用分類指引）32、 權責3.1集團品牌營銷部負責營銷費用的目標管理、目標考核。3.2地區公司營銷管理部負責營銷費用預算編制及總體控制。3.3集團財務審計部配合集團品牌營銷部進行營銷費用的目標管理。配合集團品牌營銷部進行營銷費用的目標考核。3.4地區公司財務管理部、造價合同部為營銷費用總體控制的配合、監督責任部門。4、 營銷費用的管理4.1目標管理目標的確定.1各地區公司應按項目、年度分別編制營銷費用預算。（相關表格見附件一）.2項目整體性營銷費用總額由各地區公司根據項目銷售額的1.53擬定并分期分營銷階段進行分解，報集團審批后確定。.3營銷費用預算由地區公司營銷管理部擬訂，經專題會議討論（財務管理部、合同造價3、部須參加）、總經理審核同意后確定。.4新項目整體性營銷費用預算在項目營銷策劃方案中上報。年度營銷費用預算隨年度經營計劃完成，并在年度經營計劃經集團總裁簽發后，將年度營銷費用預算報集團品牌營銷部備案。目標的調整.1項目、年度營銷費用總額一經確定，除非項目定位、項目方案設計發生重大調整、年內新增計劃外項目，否則不得進行調整。超額使用須事先提交申請，說明原因，經地區公司財務管理部、造價合同部審核后，地區公司總經理同意上報集團，集團品牌營銷部、財務審計部、營銷線、財務線職能分管總裁審核、總裁批準后方可調整并使用。.2不同項目的營銷費用總額不能串用；同一項目不同階段營銷費用總額，前期費用如有節余可用于后4、期，但后期沒有發生的費用不能提前使用。.3在項目營銷提前完成的情況下，應調減營銷費用控制額度或停止相應費用額度支出。目標的跟蹤.1地區公司財務管理部應按季度通報各責任部門營銷費用額度使用情況，對超額或可能超額情況及時予以提醒、警報。地區公司營銷管理部在市場推廣季報中進行費用使用情況的匯總。.2地區公司營銷管理部應隨時跟蹤、按季度分析營銷費用預算執行情況，發現問題及時解決。目標的考核.1營銷費用按部門、項目、年度進行考核。各地區公司應根據責任劃分，明確納入各部門考核的費用范圍，并使各項費用均納入考核之中。.2營銷費用考核包括但不限于下列指標，突出關注營銷業績、營銷費用計劃執行情況和營銷費用使用效5、果，并將考核結果與年度績效考核掛鉤：銷售費用率營銷費用發生額/銷售額100營銷費用預算發生率（營銷費用發生額/營銷費用預算）/（實際銷售面積/計劃銷售面積）100（雖未支付，但已簽約合同額等費用計入營銷費用發生額）.3按項目分解營銷費用額度及分析、考評營銷費用時，綜合營銷費用可按銷售金額比例在各項目之間分攤。4.2責任管理地區公司營銷管理部為營銷費用總體控制責任部門，負責根據營銷計劃編制營銷費用預算并分解額度，實施、跟蹤、督促營銷采購的詢價議價及合同的洽談擬訂，會同相關部門進行營銷費用分析等。 地區公司財務與合同造價部門為營銷費用總體控制的配合、監督責任部門，主要協助完善營銷費用管理、審核營銷6、費用預算及相關合同、分解控制額度。其中財務管理部負責營銷費用的歸集與核算等，合同造價部側重合同、成本的審核與監控。地區公司建筑設計部、工程技術部為專項營銷費用控制的相關責任部門，主要對營銷設施設計、建造、裝修涉及的招投標、采購詢價議價、合同洽談擬訂、費用結算及工期、質量、效果、過程等進行控制，并進行相關費用分析。4.3過程控制營銷類采購、印刷與營銷設施設計、建造、裝修等盡量應通過招投標、長期合作，建立集團或區域性戰略合作伙伴，實行集中采購、印刷等。（具體參見營銷協作單位管理規定）營銷費用的支付、報銷應做到事前申請，合同、發票、驗收單、結算單等資料齊全、手續完備。地區公司營銷管理部應會同相關部門7、根據項目效應節奏確定與營銷績效匹配的額度支付比例，有效控制營銷費用的使用、支付進度，避免和防止營銷費用浪費和超支。4.4專項管理營銷場所及設施工程性費用.1營銷場所及設施建設的設計、建造、裝修必須實行招標、簽訂合同，禁止不簽合同、不提供設計與施工圖紙就進行施工。.2盡可能利用已交付使用的項目用地投建實景樣板房，根據需展示戶型及其銷售進度，綜合考慮樣板房投建數量和展示時間，避免發生不必要的重復投建、拆除和場地租賃費用。需投建臨時性賣場、樣板間應在項目營銷策劃方案中提出。.3樣板間裝修、裝飾、資產購置的額度標準應參照同類樓盤同檔次樣板間裝修、裝飾、購置資料，結合項目具體情況確定。樣板間裝修、裝飾、8、購置完成后，應建立包括實景圖片在內的樣板間數據資料庫。.4樣板間的裝修和裝飾除滿足展示效果要求外，應考慮實用性，符合交付使用標準，計算整體出售回收率和裝修費用年損失率，并將其作為考核指標。整體出售回收率樣板間整體出售收入/樣板間成本費用支出100裝修費用年損失率（1樣板間裝修出售回收率）/年限（整體出售回收率和裝修費用年損失率的計算應扣除可移動家電）.5樣板間宜采取拍賣方式整體出售，其不可動裝修、裝飾部分應根據其成本、展示時間長短、完好程度等作價出售。作價應由地區公司營銷管理部會同建筑設計、工程技術、合同造價、財務管理部共同確定，并報總經理審批同意后實施。作價收入扣除營業稅費并按10比例計提保9、修、維修、返修費用后，可全額抵補該項目該期營銷費用。營銷類采購費用.1物品采購應按“廣泛詢價、貨比三家、就地就近”的原則選擇商家，優化性價比，減免運費、途中損耗等。工程性采購應實行招標。具備集中采購條件的應集中采購。.2事先提供包括采購清單在內的采購計劃，報經批準后嚴格按清單采購。采購清單應列明物品名稱、品牌、規格、型號、產地、采購地點、數量、單價或限價、采購批次及相應時間、付款方式、運輸方式、用途等相關內容。.3地區公司營銷管理部應建立建全營銷類商家檔案資料，積累各檔次物品基本資料，把握市場價格，并及時將優秀單位（商家）推薦加入合格供方庫（具體參見營銷合作單位管理規定）。.4營銷類物品要充分10、利用商家資源，優先考慮爭取、利用家居經銷商等提供免費展品，或租借商家展品。已購置可周轉使用或重復利用的物品應避免重復購置。.5家用電器等大宗物品購置應考慮可重復利用、盡量能在不同銷售期或不同項目間移動、修復、周轉使用，提高其利用率。.6地區公司營銷管理部應根據本規范及有關規定制定或修改包括營銷類物品購置、驗收、登記、保管、使用、維護、移交、處理等內容在內的專項管理辦法，明確相關流程和責任。.7已購置的營銷類物品要從數量、質量、價值等方面嚴格履行驗收、登記、移交、盤點手續，建立有關臺帳，保證帳務相符。（相關表格參見附件二）.8可出售樣板間整體出售時，除可移動家電外，其他家私和裝飾品應根據其成本、11、展示時間長短、完好程度等整體作價出售給客戶。.9不能整體作價出售且不可周轉使用的家私、裝飾品，可由設計部列出清單，經地區公司組織營銷、財務等有關部門確認后進行拍賣。.10作價依據及其審批件、實際拍賣清單及其相關資料應在地區公司成本管理部存檔。.11作價收入和拍賣收入按10比例計提保修、維修、返修費用后，可全額抵補該項目該期營銷費用。廣告類費用.1充分發揮規模集中效應，與當地主要媒體、獨家經營的媒體公司合作，建立、保持長期合作關系。盡可能以公司名義簽訂年度協議，約定計費方式、價格和支付方式。.2按實際需要采取分期付款。活動類費用.1地區公司營銷管理部應提前提交營銷活動具體計劃，明確費用明細及其付12、款時間與方式，經職能分管領導審核，報總經理同意后執行。.2政府、媒體組織的主題活動，應落實其目的、費用要求等情況，綜合分析評價其對集團品牌形象、項目營銷的影響，由地區公司營銷管理部報職能分管領導審核，由總經理決定是否參加。其他營銷費用.1根據政府有關法規政策應支付的租售交易費、產權登記費、備案費、空置房物業維修基金等，應納入營銷費用額度和計劃內。.2水電氣量差補貼、專線車運營補貼、物業管理費惠讓、完工物業維修費及陪付費等售后費用、空置房物業管理費、樣板間開放和項目開盤及交付時物業管理公司配合費、空置房物業管理費和物業維修基金，根據政府有關法規、集團物業與地產相關業務操作規范、地產與物業公司相關13、協議規定執行，納入營銷費用計劃內。.3日常人工、行政、財產等營銷類費用，根據集團有關管理制度規定執行，納入營銷費用額度和計劃內。5相關文件5.1營銷協作單位管理規定5.2公司年度經營計劃6相關表單6.1 項目年營銷費用計劃表6.2 公司營銷類物品登記表附件一：項目年營銷費用計劃表費用名稱第一季度第二季度第三季度第四季度銷售目標（萬平米萬元）營銷費用總額一、銷售費用1、行政管理費用2、營銷推廣費用媒介廣告費電視廣播互聯網報紙雜志路牌燈箱公交廣告道旗直郵其他推廣活動費品牌建設與維護費銷售代理費及傭金策劃及咨詢費銷售資料及咨詢費銷售模型及效果圖費小計3、售后服務費用4、其他合計其中：xx會 二、開發14、間接費1、賣場費用2、樣板間費用3、銷售環境改造費合計填表說明： 1、 表中計劃與實際營銷費用發生額均以當季度內簽訂的合同總額為準。2、 xx會等綜合費用分攤類的費用，以該項目應分攤數額為準。附件二：公司營銷類物品登記表部門名稱： 編號：物品名稱組團采購部門用途樓棟采購人類別房號驗收部門合同編號其他地點驗收人單位購入時間管理部門數量型號管理人單價規格使用部門金額材質使用人項目購入地點備注期數商家名稱規章制度立項申請單 編號: 營銷規定013A0 2006年5月29日 申請單位/部門集團本部/品牌營銷部制度名稱營銷費用管理規定層級第二層級起草人黃磊指導人鐘益明分管總裁李寶庫申請原因及依據 為統一xx集團營銷費用管理口徑、規范營銷費用管理流程，以提高營銷費用使用效率與成效，申請編制營銷費用管理規定。依據萬科集團營銷費用管理規定。申請制度的主要內容營銷費用管理規定編制目的，營銷費用定義及分類，營銷費用管理相關職能部門職責，營銷費用管理內容，包括：目標管理（目標確定、目標調整、目標跟蹤、目標考核）、責任管理、專項管理。申請部門意見分管總裁批準內部評審員審閱意見總裁（董事長）審閱意見