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1、房地產物業(yè)公司小區(qū)公共管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: xx房產業(yè)主入住注意事項的產生，旨在向xx.德加公寓（以下簡稱本小區(qū)）各業(yè)主闡述物業(yè)管理公約的要點及一般守則。浙江xx物業(yè)管理公司（以下簡稱本公司）將竭誠為業(yè)主和住戶提供最佳的管理服務，使業(yè)主能享受到各項設施的最佳運用，保持小區(qū)持久、高尚的格調與優(yōu)美的環(huán)境。要成功達到上述目的，有賴于業(yè)主的真誠合作。（一）物業(yè)管理知識與聯(lián)絡11管理人浙江xx物一管理公司已被聘為本小區(qū)的管理人。業(yè)主賦有全權無償或有償享用小區(qū)內各種公共設施的權利。作為管理人，本公司將負責本小2、區(qū)的保養(yǎng)和維修，包括公共區(qū)域、公共設施等。任何業(yè)主（或住戶）均不可擅自更改或干擾公共設施。1.2管理費用如物業(yè)管理公約所述，管理費用以支付下列各項費用：1.2.1區(qū)內公共區(qū)域保安服務。1.2.2區(qū)內公共區(qū)域清潔服務。1.2.3區(qū)內公共區(qū)域花草園藝。1.2.4區(qū)內公共區(qū)域及設備的保養(yǎng)、維修。例如機電設施、水泵、給排水系統(tǒng)、消防、通風、電力、交通工具及保安設施等系統(tǒng)。1.2.5區(qū)內公共區(qū)域的用水、用電。1.2.6交通運輸、通訊及郵物。1.2.7文件及xx印刷。1.2.8制服制作及潔凈保養(yǎng)。1.2.9會計、律師及工程等專業(yè)人士聘用。1.2.10電腦服務。1.2.11健身文娛（會所內收費娛樂項目除外）3、。1.2.12其他管理上的開支。1.2.13管理及其他服務人同工資、津貼及福利?，F(xiàn)行的管理費金額可能隨日后實際開支變化而予以調整，調整前將會先行發(fā)布通告，經業(yè)主委員會審核后執(zhí)行。1.3管理費繳付管理費由業(yè)主或住戶繳付均可，但若有拖欠，最終由業(yè)主負責。管理費于每月第一天先期繳付。付款方法如下：1.3.1業(yè)戶在指定銀行存入款項，本公司管理處（下稱管理處）每月開出繳費通知單通知銀行。銀行劃帳后開出單據(jù)，由管理處將單據(jù)交各業(yè)主備查。1.3.2現(xiàn)金繳付以現(xiàn)金繳付，請帶整套繳費通知單，前往管理處繳付，留意并即時領回收據(jù)。1.4管理費盈虧如物業(yè)管理公約規(guī)定，若管理費不足以應付開支而有虧損，由本公司墊付，若管4、理費有盈余則撥入下年度帳目。1.5管理設施基金為改進小區(qū)內的公共設施及裝備，配合日后的重駝作，提升環(huán)境品質，故于入伙初期，均需要進行若干增改工程或購置若干設備。例如：1.5.1購置各種有關管理、保安及維修等家具、辦公設備及用具。1.5.2安裝各種守則或指引式的標志牌等。1.5.3其他各種促進管理效益，對提升小區(qū)環(huán)境格調有幫助的項目。1.6公共設施維修基金該筆項款將用于本小區(qū)的管理及維修的用途或支付任何非經常性開支，包括維修、安裝或更換小區(qū)內任何公共設施的費用。業(yè)主應在收樓時繳付等于三個月管理費款項的公共設施維修基金。1.7其他收費包括有償服務及代收代繳款項：公共地方或公用設施有償使用費；其他按5、規(guī)定應收的費用。1.8管理人員為保障高效服務水平及管理效能，懇請各業(yè)主合作，避免請管理人員在正常工作時間內作私人服務，并請勿給管理人員的服務以物質回報。1.9聯(lián)絡途徑本公司保安隊員是專職保安人員，對于保安以外問題，未必全面了解，因此對管理上的問題未必能夠準確地給予解答或指引。為提高管理服務效能，避免不必要誤會及阻延，除緊急事件外，業(yè)主或不明白或有任何意見、投訴，請直接打電話或赴管理處。此外，管理處會裝有布告板及意見箱，以加強與業(yè)戶聯(lián)系。1.10具名投訴及意見歡迎各業(yè)主提供任何有關小區(qū)的管理意見，懇請留下姓名及電話號碼、地址，以便聯(lián)系及回復。若投訴個別保安員或管理人員，請盡可能摘錄其編號、姓名，6、以便調查及處理。（二）裝修改建注意事項2.1.1業(yè)主裝修之前，請先將裝修建筑結構圖紙送交管理處，未獲得其書面認可前，切勿動工。倘未獲批準而擅自動工者，業(yè)主須負責將樓宇修繕回原狀，直至管理處及有關部門認可為止，由此產生的一切費用亦由所屬業(yè)主負擔。2.1.2xx結構及外墻任何裝修改建均以不影響本樓宇的結構為標準。例如在承重墻上切割或開孔。除遇極特殊情況而預先獲得管理處書面認可外，在外墻裝置鐵架、露臺、支柱、鐵籠、花架、衛(wèi)星天線、招牌或任何形式的附加物等，一律禁止。2.1.3電器裝置為符合供電部門的規(guī)范，安裝各項電器工程時，業(yè)主必須聘用合格電工。如需使用公用電時，必須到管理處申辦，按表收費。2.1.7、4供水及排水系統(tǒng)業(yè)主未得有關政府部門批準，及管理處的認可，請勿隨意更改或分支供水及排水系統(tǒng)。不適當?shù)母模瑫_亂水壓及排水系統(tǒng)，收致嚴重后果。如有更改工程，必須聘用合格管理工。2.1.5煤氣供應所有單位均已裝備煤氣供應管道，經煤氣公司通氣，即可使用。業(yè)主切不可隨便改移管道煤氣喉管及爐頭位置或干擾供應系統(tǒng)。改移位置若屬必要時，須先向煤氣公司申辦同意及取得處理處書面認可，并須由煤氣公司施工。2.1.6可視對講機及有線電視插座業(yè)主不可隨便改移其位置或干擾其線路。若改移位置屬必要時，須先取得管理處認可，并聘用其指定合格承建單位辦理。改移位置不恰當，不僅會影響所屬單位的性能，更會影響整體系統(tǒng)。2.1.78、公共照明燈飾所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光，請勿在單位門前加設任何燈飾，以免影響走廊觀瞻或妨礙鄰居。2.1.8窗框請勿在窗戶或外墻上裝置任何廣告形式招帖或招牌。所有窗框均用塑鋼制造，如須另行刷漆，勿使用砂紙或其他粗糙腐蝕劑洗擦，以免造成永久性損壞。2.1.9和單位預留空調機位，業(yè)主切勿在墻外隨意更改裝置空調的位置。2.2裝修單位的選擇業(yè)主須確保所進行的各類裝修工程能兼容原有系統(tǒng)，同時為了保障整體業(yè)主利益，請各業(yè)主聘請負責及可靠的合格的裝修企業(yè)，因為所有有關損毀責任，最終將由業(yè)主承擔。2.3裝修程序介紹2.3.1動工前A請送交裝修圖紙往管理處。若有需要，業(yè)戶要另送有關部門批核。B請申辦臨時工作證9、C請繳交裝修保證金等有關費用。2.3.2施工時A請緊密監(jiān)督裝修商的施工質量。B請預先與管理處安排運送裝修材料的時間、途徑及方式。C請勿在公共地主，如走廊、樓梯、水電表房、儲物室等外堆放裝修材料物。否則，業(yè)主須負責清理費用及罰金。D若屬必要時，請預先與管理處安排適當暫放地占，免堵塞通道，妨礙其他業(yè)主。E請勿在上述公共區(qū)域施工或未獲得管理處事先書面同意擅自接駁公共電力，所有工程必須于業(yè)主所購房室內進行。F各單公共走廊已進行裝飾，切勿在公共地方攪拌水泥或遺溢油漆顏料，因其干涸后很難剝除，會嚴重影響樓面觀瞻。G每日工作完畢，請關妥所有門窗、水龍頭及電器開頭關方可離開。H在施工期間，管理處工程人員將會例10、行巡視，并進入各業(yè)主房內察看有關工程是否符合批準或原先認可的圖紙。2.3.3完工時A若將裝修雜物棄置于公共地方，請即搬離。B請立即前往管理處，通知派人察看竣工工程，并須退還所有臨時工作證，以避免延誤發(fā)還保證金。2.4臨時工作證及保證金為公眾保安及減低外來干擾，未獲業(yè)主聘用及未向管理處辦妥手續(xù)的裝修單位及人員，不是進入小區(qū)內施工。當業(yè)主聘請裝修單位或個人裝修時，請促其提前同管理處填交臨時工作證申請表，提前時間不可少于2個工作日。屆時，管理處將簽發(fā)臨時工作證，裝修人員須隨身佩掛，以資識別。2.5保證金的發(fā)還2.5.1裝修完工時，業(yè)主的裝修單位須立即前往管理處退還所領取的臨時工作證，辦理領還保證金手11、續(xù)，可免延誤發(fā)還。發(fā)還之前，管理處會先行察看，以確保沒有抵觸下述條款。例如：A是否在公共區(qū)域遺留裝修雜物；B是否損壞公共設備；C裝修工程是否符合有關條例及管理處事前所認可的圖紙；D已否交還所有領取之臨時工作證，若有遺失，每張將扣回手續(xù)費。2.5.2若上述手續(xù)全部完成，隨即如數(shù)發(fā)還保證金。2.5.3若發(fā)現(xiàn)工程抵觸上述各點者，所屬業(yè)主須負責在指定期限內清理及修改。保證金暫被扣存，直至有關改進工程滿意后，才會發(fā)還。2.5.4若業(yè)主延誤，未能在期限內完成有關的清理及修復工程，管理處可不必預先通知，另請裝修單位代為處理，并按值從保證金扣除。若保證金不足以抵償，業(yè)主須另繳付不足之數(shù)。（三）清潔服務3.1公12、共區(qū)域清潔保持公共區(qū)域清潔，人人有責，謹請業(yè)主合作，共同保持清潔。請勸導孩童，切勿隨處棄置垃圾或涂污墻壁。切勿將垃圾、雜物拋出窗外，以免造成意外，危及他人安全。3.2垃圾清倒安排管理處日后會按情況作出安排，為各業(yè)主清掃垃圾。屆時另發(fā)較詳細通告，每日請依靠細節(jié)放置垃圾，以便清潔員工清倒。（四）保安、防火及防風注意事項4.1管理/保安人員小區(qū)每日24小時均有管理和保安人員看守值班，管制出入口，停車場及巡邏區(qū)內公共區(qū)域。4.2單元防盜門為加強戶內保安，各單元防盜門須及時關閉，防避陌生人士擅自進入。4.3陌生人士各業(yè)主（或住戶）開啟單元防盜門進出時，請留意陌生人士跟隨，提防緊隨而入。若有懷疑，請即通知13、巡邏保安員或致電管理處。4.4安全細節(jié)4.4.1當遇見或聽見任何可疑人士或聲音，請立即通知管理處或保安人員。4.4.2切勿隨便給佰生人士開啟單元防盜門。4.4.3避免將貴重財物存放家中。4.4.4外出時，將所有窗戶關閉。黑夜時，最好留有適度照明燈光。4.5防火須知對燃燒中的煙蒂及火柴等，應留意火種是否完全熄滅，即時清理灰燼。不可在同一插座接駁太多電器，免電線負荷過度。不可將裸露電線直接接駁插座，應使用適當插頭。家庭各成員應知道室內電源總閘，在緊急時，即時關閉?；鸩?、打火機及其易燃及危險物品，應遠離兒童。使用管道煤氣時，請將窗戶打開，以保持空氣流通。萬一氣體泄露時，也可避免在室內積聚。停止使用時14、，應關閉煤氣總閘（尤其外出時）。定期檢查及更換電線和電器接線插座，接駁煤氣的膠喉。4.6公共通道請勿將雜物堆放在公共地方。公共地方均安裝有滅火筒等防火設備，請業(yè)主提醒子女切勿移玩這些設備。4.7發(fā)生火警時，若情況許可下，盡時進行下列各項重要步驟，以挽救或減輕災害：保持鎮(zhèn)靜。撥119電話報警。通知管理員、管理處或保安員，喚醒鄰居。關閉電力總閘。用救火龍頭嘗試滅火。關閉所有門窗及防煙門，防阻火勢及煙霧蔓延。煙霧濃密時，應盡量貼近地面爬行，并用濕毛巾遮蓋面部，免受煙霧悶暈。4.8防風措施每當臺風吹襲時，管理處提請各業(yè)主注意下列防風措施，以保障人身及財物安全。4.8.1縛緊容易被風吹倒的物件。4.8.15、2扣緊門窗，免被強風吹開。4.8.3如窗戶玻璃松動或有裂紋，應將玻璃貼上膠條，防止吹破后，碎片四散，引起危險。4.8.4勿在玻璃門、窗附近停留。4.8.5縛緊室外植物，把盆栽搬回室內。4.8.6檢查排水管道，以免因雜物阻塞，引致積水泛濫。4.8.7臺風過后，若有破裂之玻璃，須立即更換。（五）公建及娛樂健身的設施的使用5.1區(qū)內環(huán)境景觀5.1.1小區(qū)內各環(huán)境景點為業(yè)主而建設，業(yè)主有責任愛惜花草并保持清潔的責任。5.1.2提醒兒童不可攀登園內樹木及跨越各欄桿、圍墻，以免發(fā)生危險。5.1.3請勿在環(huán)境景點內玩耍足球、自行車、滑板及其他一切會碰撞、傷害他人工設施的各類游戲。5.1.4請勿損害或采摘花卉16、樹木，破壞者應負責清付所有再植費用。5.1.5請勿在環(huán)境景點內曬晾衣物。5.2娛樂健身設施小區(qū)的娛樂健身設施，例如游泳池、網(wǎng)球場、壁球館、桌球室、健身室及桑拿室、圖書館、會議室等，只供小區(qū)內業(yè)主（或住戶）及其陪同的親友使用。為避免上述設施被外人濫用，業(yè)主須定期辦領住戶卡，以資識別。所有使用小區(qū)內設施的人士，必須遵守管理處所訂定的有關規(guī)定。（六）停車庫與汽車清潔服務6.1停車庫守則小區(qū)內停車庫，專供已購或租用車位的業(yè)主使用。為求停車庫秩序良好，保持暢通無阻，避免非法占位、阻塞通道及危害大眾安全，所以訂立“停車場管理規(guī)定”以便各使用人士遵照執(zhí)行。6.2汽車清潔服務為保障各車主在停車庫免受各類外來人17、士干擾，除車主自行清潔外，汽車清潔服務只由管理處認可的清潔公司提供，未獲得允許的外來清潔工人及公司，不得在停車庫內工作。（七）xx都房產停車場管理規(guī)定7.1進場xx7.1.1停車場是停車的場所，閑雜人等不得擅進。7.1.2無效業(yè)主停車證或未向管理處辦妥登記手續(xù)的車輛，一概按照訪各車輛處理。7.1.3任何車輛或司機，經常違反管理處的勸告或停車庫守則者，管理人員有權拒絕其進入停車庫。7.2租/買車庫的車輛7.2.1租/買車庫的業(yè)主，均須預先向管理處送交證明文件。另須申辦業(yè)主停車證。7.2.2業(yè)主停車證A.業(yè)主停車證不得轉讓及涂改，過期或復印的業(yè)主停車證，均屬無效。B.若業(yè)主停車證有任何遺失或損毀，18、須速向管理處填報及繳付補領，繳費每證20元。C.有效業(yè)主停車證必須放在車頭擋風玻璃上，以資識別。7.2.3管理處會依據(jù)業(yè)主停車證申請表，制訂車輛登記表，交予車庫巡邏保安員，以核對進出及停泊的車輛。7.2.4車輛只可停泊于規(guī)定的車庫（車位）內。7.3違例停車不遵守管理處所制訂的指引停車庫守則的車輛，按違章停車處理。違例停車情形如下：7.3.1未向管理處登記手續(xù)而駛入、停泊于停車庫之車輛。7.3.2未出示或持有無效的業(yè)主停車證。7.3.3未經同意，占停他人車庫。7.3.4拒絕遵從管理處的指引，并阻塞公用地方，如通道等。7.4違例車輛的被扣鎖及拖走。7.4.1所有違例車輛，無須事前通知，可被扣鎖或拖19、走。7.4.2扣或被拖走所產生的費用，均全部由所屬車主負責。7.4.3任何由于車輛被扣或拖走，而直接或間接地引致車輛的遺失或損壞，管理處恕不負責。7.5車輛清洗7.5.1車輛的清洗服務只由管理處認可的清潔人員提供服務。未獲允許的清潔工人及公司，不得在停車場內工作。7.5.2請勿違反消防條例，擅自從消防喉取水。7.5.3清洗完畢，請即清掃積水、污物，以保持車場清潔。7.6安全及責任7.6.1任何使用本停車場人士，須自負在場內受到的意外，或遇其他因由所引致的傷害，更不得騷擾、威脅或危及場內其他車輛、人士及財物的安全。7.6.2司機須以規(guī)定時速駕駛，并遵守所有交通標志及管理處的指引，注意他人安全。機20、動車在小區(qū)內行駛，時速不得超過15公里，半地下車庫媽時速5公里，不得在綠化帶、人行道上行駛、停放。7.6.3司機須注意樓底限高及場內之裝備與設施，并負責及賠償因疏忽或錯誤，而引致本小區(qū)/停車庫內的裝備與設施的損毀。7.6.4請將車門鎖好，切勿存放貴重物品于車內，管理處恕不接納任何托管財物之要求。7.6.5使用本停車庫人士，如果將任何車輛拖離本停車庫，必須事先向管理處申請書面同意。7.6.6車位只限作停泊車輛之用。（八）區(qū)內交通管理規(guī)定為了維護小區(qū)良好的交通秩序，根據(jù)小區(qū)的實際情況，確保公建設施，綠化、路面完好、車輛人員的安全，小區(qū)的寧靜，決定對進入小區(qū)的車輛，進行統(tǒng)一管理，特制定此規(guī)定：8.121、小區(qū)的車輛一律造冊登記，憑管理處發(fā)放的通行證、停車證、進出停放。8.2外來車輛憑車輛行駛證，換取小區(qū)的通行證進入，駛出時，以通行證換回行駛證。8.3超重、超長、超高的車輛（含2.5T以上貨車）或裝有易燃易爆物呂，不得進入小區(qū)（特殊情況除外），車輛進入小區(qū)請勿嗚喇叭。8.4凡進入小區(qū)的車輛，一律按指定位置停放，請勿亂請。8.5自區(qū)內駛出的車輛，門衛(wèi)有權查看所帶出的物品。8.6凡進入小區(qū)的車輛，請自行看護（包括車牌、標志、輪胎及車內的）物品。8.7外來車輛進入小區(qū)，應繳納臨時停車費。（九）其他責任及保養(yǎng)事項9.1物業(yè)用途限制小區(qū)是根據(jù)政府批準的規(guī)劃及條款進行建設，所有住宅單位只許作居住用途，不能改22、作其它用途。9.2危險及違禁品除非已獲得公安機關派出所或政府有關部門發(fā)出特許證件，及管理處書面許可，各單位內不得貯藏任何危險及違禁物品。9.3戶內維修及保養(yǎng)業(yè)主須負責自有單元內部一切裝置及設備的保養(yǎng)和維修事宜。9.4房屋產權更改時按金等轉移根據(jù)物業(yè)管理公約，所有已繳付管理費、公共水、電表保證金、儲備帳等，在房屋產權更改時，待通知管理處后，才可轉予新業(yè)主名下。而舊業(yè)主不能要求退款，亦不能用以抵銷拖欠的費用。若舊業(yè)主欲領回該等款項，須向新業(yè)主及時索還。新業(yè)主在辦理樓宇“買賣協(xié)議”或其他有關變更產權之文件之前，請先到管理處查詢，所屬的舊業(yè)主是否有拖欠費用。一經變更為業(yè)主手續(xù)完成，新業(yè)主須負責該樓宇所23、有有關費用，包括以前的拖欠費。9.5緊急聯(lián)絡資料以備萬一有危急事件發(fā)生時，而業(yè)主（住戶）又外出工作或未住在所屬物業(yè)，管理處需要迅速與業(yè)主聯(lián)絡，以阻止事件擴散及減輕損失。請各業(yè)主（住戶）合作，定期提交及更新有關緊急聯(lián)絡資料給管理處。9.6水電、煤氣表轉名新業(yè)主接收物業(yè)時，若已預裝水電、煤氣表者，須同時辦理表的轉名手續(xù)，避免導致拖欠費用而被截停。9.7廁所及下水道請勿把垃圾、布屑等廢物投入水廁及各類排水設備，此舉容易引致水廁及樓宇水道閉塞。如因不適當使用而引致公共管道的損壞、堵塞，業(yè)主須負責全部修理費用。9.8廣告招貼除管理處同意之指定地方，由管理處張貼告示和海報外，所有墻壁或其他公共地方均不可張貼告示、海報，更不可隨處涂繪。