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1、房地產(chǎn)設(shè)計委托與方案評審、施工圖會審制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 制度5：設(shè)計委托與設(shè)計方案評審管理制度制度名稱設(shè)計委托與設(shè)計方案評審管理制度制度編號制度版次頒布日期1. 目的為了保證設(shè)計質(zhì)量，縮短設(shè)計及評審周期，提高資金效益，預(yù)防和減少因設(shè)計失誤而影響進(jìn)度和工程造價，特制定本制度。2. 適用范圍 本制度所稱的“設(shè)計”從范疇上進(jìn)行劃分為規(guī)劃設(shè)計、市政設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑設(shè)計和室內(nèi)設(shè)計等。從階段進(jìn)行劃分為概念性方案設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計和專業(yè)深化設(shè)計等。3. 具體內(nèi)容3.1 職責(zé)分配。3.1.1 2、產(chǎn)品技術(shù)部。3.1.1.1 負(fù)責(zé)項目勘察、設(shè)計供方的選擇，提出設(shè)計方案是否滿足技術(shù)性要求的主導(dǎo)意見；負(fù)責(zé)審批異地項目公司設(shè)計供方的選擇。3.1.1.2 負(fù)責(zé)項目概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計；審批異地項目概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計。3.1.1.3 監(jiān)督項目施工圖設(shè)計。3.1.1.4 負(fù)責(zé)對項目各階段設(shè)計成果進(jìn)行備案，并負(fù)責(zé)設(shè)計成果評價。3.1.1.5 對項目的設(shè)計管理提供技術(shù)支持。3.1.2 項目公司。3.1.2.1 本部項目公司負(fù)責(zé)概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計，施工圖設(shè)計。3.1.2.2 異地項目公司負(fù)責(zé)概念設(shè)計方案、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計。3.1.2.3 參與設(shè)計成果評3、價。3.1.2.4 異地項目公司負(fù)責(zé)本項目公司設(shè)計類供方的選擇，負(fù)責(zé)組織施工圖會審。3.1.3 工程管理部、項目公司成本管理部門。參與設(shè)計評審，提出“限額設(shè)計”及項目成本控制的主導(dǎo)意見。3.2 設(shè)計單位選擇。公司所選擇的設(shè)計單位必須滿足以下基本條件。3.2.1 具有獨立法人資格。境外設(shè)計單位在國內(nèi)應(yīng)具有獨立法人資格的分支機(jī)構(gòu)。3.2.2 著名（品牌）設(shè)計機(jī)構(gòu)，對項目市場推廣有顯著的促進(jìn)作用。3.2.3 具有多年的設(shè)計經(jīng)驗，成立時間五年以上。3.2.4 信用良好，經(jīng)調(diào)查近兩年內(nèi)沒有重大合同糾紛或其他不良記錄。3.2.5 有類似項目和大型項目、標(biāo)志性建筑的設(shè)計經(jīng)驗。3.2.6 專業(yè)特長與委托的項目4、的類型一致。3.2.7 具有較強(qiáng)的成本意識、市場意識、作品意識。3.2.8 設(shè)計師具有與設(shè)計單位同等的能力。3.2.9 能很好地與其他專業(yè)設(shè)計配合。3.2.10 內(nèi)部管理體系健全。3.2.11 能及時提供稅務(wù)發(fā)票。3.2.12 同時在選擇設(shè)計單位時，在可行的情況下應(yīng)要求設(shè)計單位做出以下條件的明確的承諾。3.2.12.1 同意公司級項目的宣傳資料、廣告中出現(xiàn)設(shè)計單位的名稱和標(biāo)志。3.2.12.2 同意在今后的合作中“設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)”有不低于約定額度的優(yōu)惠。3.2.12.3 同意在對外宣傳中將委托項目作為案例進(jìn)行正面宣傳。3.2.12.4 必要時，要求同意為公司其他項目的設(shè)計提供免費顧問，并在所顧問5、的項目的宣傳資料、廣告中以“設(shè)計顧問”的名義出現(xiàn)其單位名稱和標(biāo)志。3.3 設(shè)計招標(biāo)、委托文件的編制。3.3.1 責(zé)任部門(指產(chǎn)品技術(shù)部或項目公司)負(fù)責(zé)編制授權(quán)范圍內(nèi)的設(shè)計招標(biāo)、委托文件。3.3.2 設(shè)計招標(biāo)、委托文件應(yīng)包括但不限于：招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)函；項目介紹；設(shè)計要求；投標(biāo)要求；評標(biāo)、中標(biāo)通知書翻出的時間；其他文件。3.3.3 “設(shè)計委托書”必須充分、詳細(xì)、明確，應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容。3.3.3.1 公司的開發(fā)理念；企業(yè)的專業(yè)形象定位。3.3.3.2 企業(yè)文化。3.3.3.3 公司產(chǎn)品模式；曾經(jīng)開發(fā)的項目的定式風(fēng)格；項目所在地的歷史沿襲、文化特色；目標(biāo)客戶分析；項目的核心開發(fā)理念；項目的6、自然與人文環(huán)境。3.3.3.4 設(shè)計目的。3.3.3.5 設(shè)計依據(jù)。3.3.3.6 設(shè)計范圍。3.3.3.7 設(shè)計原則。3.3.3.8 成本限額。3.3.3.9 設(shè)計要求。3.3.4 在編制設(shè)計招標(biāo)、委托文件的過程中，要廣泛征詢相關(guān)部門意見和建議，尤其是充分聽取分管領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)意見。3.4 設(shè)計委托后，責(zé)任部門應(yīng)確保與設(shè)計單位的項目負(fù)責(zé)人有效溝通，及時掌握設(shè)計進(jìn)度和需要補(bǔ)充、明確的內(nèi)容。設(shè)計期間，責(zé)任部門應(yīng)及時、準(zhǔn)確地記錄雙方的溝通的內(nèi)容，作為解決可能出現(xiàn)的糾紛的原始證據(jù)。3.5 當(dāng)設(shè)計內(nèi)容需要變更時，責(zé)任部門應(yīng)與設(shè)計單位及時簽署補(bǔ)充協(xié)議，確保雙方對變更內(nèi)容理解一致。3.6 設(shè)計方案評審的原則。7、3.6.1 邊設(shè)計邊評審。為了防止設(shè)計偏差、縮短設(shè)計和評審周期，公司分別對規(guī)劃設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計各階段的設(shè)計成果進(jìn)行一次評審。階段設(shè)計成果評審?fù)ㄟ^后，設(shè)計單位方可進(jìn)行下一階段的設(shè)計工作。3.6.2 責(zé)任部門是設(shè)計方案評審的責(zé)任人，對各階段的設(shè)計成果、質(zhì)量負(fù)責(zé)。3.7 規(guī)劃設(shè)計方案的評審。3.7.1 設(shè)計方案的評審。責(zé)任部門負(fù)責(zé)住址設(shè)計方案的評審和驗證，相關(guān)部門和人員參與。3.7.2 規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)至少經(jīng)過兩輪評審，方可產(chǎn)生最終方案。3.7.2.1 第一輪評審。各劃設(shè)計方案的競標(biāo)單位在規(guī)定時間內(nèi)將競標(biāo)方案送到后，責(zé)任部門組織由成本管理部門、營銷部門、物業(yè)部門等相關(guān)部門、專業(yè)工程師及與項目8、定位相匹配的外部專家參加的規(guī)劃方案評審會議進(jìn)行方案的第一輪評審，評審后保留23家優(yōu)秀方案的設(shè)計單位參加下一輪的方案競標(biāo)。3.7.2.2 第二輪評審。被保留的設(shè)計單位吸收其他方案的設(shè)計思想，對方案進(jìn)行改進(jìn)，并在規(guī)定時間內(nèi)參加規(guī)劃設(shè)計方案的第二輪競標(biāo)。責(zé)任部門再次組織規(guī)劃方案評審會議進(jìn)行方案的第二次評審。第二次評審的結(jié)論報公司的招標(biāo)委員會，由招標(biāo)委員會確定最終中標(biāo)設(shè)計單位。未中標(biāo)的單位公司按照招標(biāo)文件的規(guī)定給予一定的費用。3.7.2.3 中標(biāo)單位再次吸收其他單位方案的設(shè)計思想和公司的設(shè)計要求，對方案進(jìn)行進(jìn)一步改進(jìn)，確定方案后報責(zé)任部門，責(zé)任部門根據(jù)不同的評審事項組織成本管理部門、營銷部門、物業(yè)部門9、等部門，根據(jù)各部門的專業(yè)職能進(jìn)行內(nèi)部綜合評審或?qū)ｍ椩u審，提出改進(jìn)意見，直至方案滿足公司的開發(fā)要求，確定最終方案。3.7.2.4 方案設(shè)計的評審包括后期初步的評審。3.7.2.5 在各階段在設(shè)計院提交方案或圖紙后，責(zé)任部門應(yīng)先組織專業(yè)工程師對設(shè)計方案或圖紙進(jìn)行預(yù)審，提出技術(shù)審核意見，然后報規(guī)劃合計評審會議進(jìn)行討論、審核。3.7.2.6 鑒于設(shè)計方案直接影響項目的市場競爭力和盈利能力，在一定程度上決定著項目的成敗。除了采用以上評審方式外，可進(jìn)一步征詢社會工公眾、房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜摇⒛繕?biāo)客戶的意見。3.8 施工圖建筑設(shè)計（施工圖設(shè)計出圖前）方案的審核。3.8.1 根據(jù)項目需要，規(guī)劃設(shè)計方案確認(rèn)后，可要10、求設(shè)計單位進(jìn)行單體建筑的方案設(shè)計。3.8.2 方案設(shè)計完成后由責(zé)任部門選擇、委托建筑設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計。3.8.3 施工圖設(shè)計出圖后由責(zé)任部門組織相關(guān)部門和人員對施工圖方案進(jìn)行專業(yè)審核。3.8.4 施工圖審核根據(jù)項目大小、難易程度、工作量、時間要求等情況由責(zé)任部門組織實施，或委托外部專業(yè)審圖機(jī)構(gòu)或個人實施。3.8.5 施工圖內(nèi)部審核的結(jié)果根據(jù)需要可通過或要求外部專業(yè)審查機(jī)構(gòu)向設(shè)計單位傳達(dá)。3.8.6 施工圖審核是項目設(shè)計階段質(zhì)量和成本控制的一個重點，主要滿足設(shè)計要求和設(shè)計規(guī)范專業(yè)角度，特別是質(zhì)量、成本角度進(jìn)行審核，提出修改建議。3.8.7 為確保項目成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)，責(zé)任部門可在施工圖設(shè)11、計委托時向設(shè)計單位提出單位造價成本的限定要求。3.8.8 經(jīng)審核修改后的施工圖交設(shè)計單位進(jìn)行修改，以確定最終設(shè)計圖紙。3.9 設(shè)計評審應(yīng)從各個專業(yè)、各個方面逐一進(jìn)行，并與設(shè)計單位進(jìn)行充分溝通，了解設(shè)計單位的設(shè)計思想，既要滿足項目的“設(shè)計要求”，又要盡量防止“設(shè)計要求”影響設(shè)計師思想的發(fā)揮和體現(xiàn)。3.10 為提高設(shè)計審評質(zhì)量，減少因設(shè)計變更而導(dǎo)致的項目延遲和工程造價增加，可以委托民間的、非政府行為的、與設(shè)計單位專業(yè)一致的其他單位進(jìn)行評審。責(zé)任部門負(fù)責(zé)對專業(yè)評審機(jī)構(gòu)考察、洽談、監(jiān)督和評價。3.11 設(shè)計工作計劃。3.11.1 在項目設(shè)計委托和設(shè)計報批前，責(zé)任部門負(fù)責(zé)編制項目的“設(shè)計工作計劃”。3.12、11.2 “設(shè)計工作計劃”應(yīng)包括各階段工作的起止時間、責(zé)任人、工作成果和效果評價等內(nèi)容。3.11.3 “設(shè)計工作計劃”應(yīng)充分考慮到項目前期手續(xù)可能導(dǎo)致的時間延遲和公司確定的開工時間，必須留足施工圖會審的時間，嚴(yán)防倉促開工。3.11.4 “設(shè)計工作計劃”是對責(zé)任部門及相關(guān)人員進(jìn)行績效考核的依據(jù)。制度6：施工圖會審與技術(shù)交底管理方法制度名稱施工圖會審與技術(shù)交底管理方法制度編號制度版次頒布日期1 目的為了加強(qiáng)貴施工圖的管理，提高施工圖會審質(zhì)量，規(guī)范技術(shù)交底程序，減少因設(shè)計變更而導(dǎo)致的項目進(jìn)度延遲和工程造價增加，特制定本辦法。2 適用范圍本辦法適用于公司所有工程圖紙的施工圖會審和技術(shù)交底。3 具體內(nèi)容13、3.1 職責(zé)3.1.1 項目公司負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計交底與圖紙會審相關(guān)方的組織；負(fù)責(zé)圖紙的接收、整理、編號和分發(fā)；負(fù)責(zé)對圖紙會審記錄進(jìn)行簽字確認(rèn)，保留會審記錄；負(fù)責(zé)與設(shè)計單位溝通聯(lián)絡(luò)。3.1.2 公司工程管理部、產(chǎn)品技術(shù)部參與圖紙會審。3.2 施工圖管理施工圖管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)。規(guī)范化的施工圖管理是工程施工管理、竣工結(jié)算的基礎(chǔ)，也是工程竣工驗收后物業(yè)管理工作的必需。3.2.1 施工圖管理內(nèi)容。3.2.1.1 項目公司接到涉及單位送來的圖紙應(yīng)立即進(jìn)行整理、編號和分發(fā)，并負(fù)責(zé)電子文件的整理和存檔。3.2.1.2 完整的施工圖應(yīng)包括總圖和總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采14、暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計說明書等。3.2.2 施工圖紙的管理程序3.2.2.1 圖紙的整理。收到圖紙后，項目公司組織核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進(jìn)行分類、編號、登記。3.2.2.2 圖紙的分發(fā)。申報建筑工程施工許可證及各項手續(xù)的審核圖紙根據(jù)審核部門規(guī)定的數(shù)量要求送審。公司存檔2套；分管領(lǐng)導(dǎo)1套；產(chǎn)品技術(shù)部、工程管理部各1套；項目（工地）現(xiàn)場2套；施工單位4套（為其保留1套作為繪制竣工圖使用）；監(jiān)理公司1套。3.2.2.3 分發(fā)登記。項目公司負(fù)責(zé)記錄分發(fā)時間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。3.2.2.4 圖紙的15、保管。領(lǐng)用單位和個人應(yīng)妥善保管圖紙，防止圖紙損毀和遺失。遺失圖紙的，保管人負(fù)責(zé)賠償。3.2.2.5 圖紙的收回、作廢。對因設(shè)計變更而作廢的圖應(yīng)及時收回、登記，并加蓋章作廢。3.2.3 竣工圖紙的管理。3.2.3.1 工程竣工驗收后一般在30天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖。3.2.3.2 竣工圖由施工單位負(fù)責(zé)繪制，一般應(yīng)繪制四套，并交一套由公司存檔備案。在繪制竣工圖時，一般少量的局部變更可在原圖上增畫大樣圖活部分更改圖，對改動較大的部分要重新繪制。3.2.3.3 竣工圖繪制完成后由監(jiān)理公司審核，并應(yīng)由建設(shè)單位參與審核，后經(jīng)項目公司工程部門審核認(rèn)可后，并加蓋審核章。3.3. 施工圖內(nèi)部會審和報批。3.3.1 在16、施工圖設(shè)計方案經(jīng)報審審批后，四方圖紙會審事前，由項目公司組織進(jìn)行施工圖會審，并邀請公司分管領(lǐng)導(dǎo)、工程管理部、產(chǎn)品技術(shù)部和相關(guān)部門和人員參加。3.3.2 施工圖會審程序。3.3.2.1 設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計交底。3.3.2.2 參加會審的人員在規(guī)定的時間內(nèi)熟悉、學(xué)習(xí)圖紙，提出改進(jìn)建議。3.3.2.3 項目公司組織會審的人員匯總意見。3.3.2.4 設(shè)計單位進(jìn)行答疑。3.3.2.5 項目公司向設(shè)計單位提出書面的“設(shè)計改進(jìn)要求”。3.3.2.6 項目公司督促設(shè)計單位在規(guī)定時間內(nèi)完成設(shè)計修改。3.3.2.7 項目公司組織會審人員進(jìn)行二次會審（設(shè)計單位參加）。3.3.2.8 如需再次修改，設(shè)計單位應(yīng)在規(guī)定時17、間內(nèi)再次完成設(shè)計修改。3.3.2.9 項目公司報請公司總經(jīng)理確認(rèn)。3.3.2.10 在施工圖會審期間，已經(jīng)確定施工單位、監(jiān)理單位的，應(yīng)邀請施工單位、監(jiān)理單位參與會審。3.3.3 圖紙會審的內(nèi)容。3.3.3.1 施工圖設(shè)計是否符合設(shè)計委托書中的功能、標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)造、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)等方面要求。3.3.3.2 與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、方案對照，是否有不符之處。3.3.3.3 圖紙本身是佛存在錯、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。3.3.3.4 配套工程否完善。3.3.3.5 圖紙設(shè)計中采用的新技術(shù)、新工藝、新材料、構(gòu)配件的設(shè)備有無實施性困難。3.3.4 參加會審的人員必須認(rèn)真進(jìn)行圖紙會審，并對職責(zé)內(nèi)的圖紙會18、審質(zhì)量負(fù)責(zé)。在開工后發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙有明顯失誤或錯誤的，視因設(shè)計變更而導(dǎo)致工程延遲活增加造價XX萬元以上的，給予責(zé)任人相應(yīng)處罰。3.3.5 施工圖委托審核，為提高施工圖會審質(zhì)量，減少因設(shè)計變更而導(dǎo)致的項目進(jìn)度延遲和工程造價增加，項目公司可以委托民間的、非政府行為的、與設(shè)計單位專業(yè)一致的其他設(shè)計單位進(jìn)行審核。項目公司負(fù)責(zé)對專業(yè)審圖機(jī)構(gòu)考察、洽談、監(jiān)督和評價。3.3.6 相關(guān)專業(yè)施工圖報審。項目公司到政府建設(shè)行政主管部門、消防管理部門等單位辦理施工圖報批手續(xù)。3.4 施工圖四方會審和技術(shù)交底3.4.1 項目公司負(fù)責(zé)組織以下單位及人員參加施工圖四方會審和技術(shù)交底會。3.4.1.1 設(shè)計單位參加人員：設(shè)計19、項目負(fù)責(zé)人；土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計人員。3.4.1.2 施工單位參加人員：項目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、各專業(yè)施工員、預(yù)算師。3.4.1.3 監(jiān)理公司參加人員：項目總監(jiān)或總監(jiān)代表；各專業(yè)監(jiān)理工程師、造價師、記錄人員。3.4.1.4 公司參加人員：公司分管領(lǐng)導(dǎo)及工程管理部、產(chǎn)品技術(shù)部、項目公司有關(guān)人員。3.4.2 技術(shù)交底的基本內(nèi)容。3.4.2.1 設(shè)計人員的設(shè)計意圖與構(gòu)思；建筑構(gòu)造要求；特殊部位以及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。3.4.2.2 結(jié)構(gòu)方案的實施要求；關(guān)鍵結(jié)構(gòu)部位的施工要求。3.4.2.3 設(shè)備、電氣工程的技術(shù)要求；技術(shù)參數(shù)的核對。3.4.2.4 對各專業(yè)間穿插施工的要求。3.4.2.520、 采用新技術(shù)、新工藝、新材料的施工與工藝要求；消防要求。3.4.2.6 其他需提出和交代的內(nèi)容。3.4.3 技術(shù)交底的程序。3.4.3.1 確定施工單位、監(jiān)理單位后，各單位人員配備齊全且已全部到位。3.4.3.2 先由設(shè)計單位對“圖紙評審意見書”中所提的問題統(tǒng)一解答。3.4.3.3 按各專業(yè)分組進(jìn)行，做到互相學(xué)習(xí)，有問有答，最后進(jìn)行專業(yè)間配合問題解答。3.4.3.4 設(shè)計、監(jiān)理、開發(fā)、施工單位負(fù)責(zé)人發(fā)言，由監(jiān)理單位總監(jiān)進(jìn)行總結(jié)。3.4.4 技術(shù)交底的參加單位應(yīng)在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。制度7：設(shè)計變更管理制度制度名稱設(shè)計變更管理制度制度編號制度版次頒布日期1 目的為21、了明確相關(guān)單位、有關(guān)部門和崗位在設(shè)計變更中的職責(zé)權(quán)限和接口關(guān)系，加強(qiáng)工期見設(shè)計變更的流程管理，降低因設(shè)計而導(dǎo)致的工程造價和進(jìn)度延遲，確保工程造價和進(jìn)度在預(yù)期目標(biāo)的控制范圍內(nèi)，特制定本制度。2 適用范圍本制度適用于施工期間的所有設(shè)計變更的流程管理。3 具體內(nèi)容3.1 設(shè)計變更的分類。3.1.1 按照設(shè)計變更的提出方劃分，設(shè)計變更分為以下4類。3.1.1.1 A類變更。公司或產(chǎn)品技術(shù)部、項目公司為改進(jìn)設(shè)計而提出的變更。3.1.1.2 B類變更。施工單位提出的變更。3.1.1.3 C類變更?？蛻籼岢龅淖兏?。3.1.1.4 D類變更。設(shè)計單位（發(fā)現(xiàn)設(shè)計有錯誤或失誤后）提出的變更。3.1.2 按照設(shè)計變22、更的原因劃分，設(shè)計變更可以分為以下6種。3.1.2.1 設(shè)計優(yōu)化原因。進(jìn)一步降低工程造價，在實際情況許可時，對工程局部結(jié)構(gòu)、構(gòu)造做法及進(jìn)行再優(yōu)化。3.1.2.2 設(shè)計錯誤原因。因施工圖的錯、漏、缺，不核定或不改變計劃就難以或無法繼續(xù)施工。3.1.2.3 施工圖錯誤原因。因工程施工錯誤，且返工成本太高或工期太長，不核定或不改變設(shè)計就難以繼續(xù)施工其他部位。3.1.2.4 施工現(xiàn)場條件變化原因。施工過程中發(fā)現(xiàn)地質(zhì)、水文實際情況與勘察報告資料不符，現(xiàn)場地形條件與原設(shè)計不符，再按原設(shè)計施工已屬不合理。3.1.2.5 營銷和經(jīng)營變化原因。因營銷或公司經(jīng)營要求變化引起的項目整體規(guī)劃或工程局部部位變化。3.123、.2.6 材料設(shè)備變化原因。材料設(shè)備市場供應(yīng)變化，再采用原設(shè)計材料設(shè)備或成本太高或無貸供應(yīng)或達(dá)不到設(shè)計要求。3.2 職責(zé)分配。3.2.1 項目公司職責(zé)。收集設(shè)計變更要求；制定設(shè)計變更方案，出具設(shè)計變更草圖；組織設(shè)計變更可行性論證；聯(lián)系設(shè)計單位，出具設(shè)計變更正式圖紙。3.2.2 產(chǎn)品技術(shù)部職責(zé)：收集公司及公司相關(guān)部門設(shè)計變更要求。3.3 公司鼓勵為了改進(jìn)設(shè)計而提出的設(shè)計變更，經(jīng)核算，設(shè)計變更更有利于降低造價、促進(jìn)銷售、縮短工期，公司將給予提出設(shè)計變更意見者一定的獎勵。3.4 設(shè)計變更控制流程。3.4.1 收集設(shè)計變更請求。3.4.1.1 項目公司負(fù)責(zé)收集項目現(xiàn)場設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、項目24、公司內(nèi)部提出的設(shè)計變更申請。3.4.1.2 產(chǎn)品技術(shù)部負(fù)責(zé)收集公司內(nèi)部提出的設(shè)計變更。3.4.1.3 相關(guān)人員應(yīng)在第一時間填寫設(shè)計變更申請及論證單，報產(chǎn)品項目公司設(shè)計部門。3.4.2 制定設(shè)計變更方案。3.4.2.1 項目公司設(shè)計部門收集項目公司內(nèi)部以及公司其他各部門提交的設(shè)計變更申請及論證單。 3.4.2.2 項目公司設(shè)計部門在收到設(shè)計變更申請及論證單后，擬定設(shè)計變更方案，出具相關(guān)草圖。3.4.3 成本預(yù)算。項目公司成本管理部門對設(shè)計變更進(jìn)行成本預(yù)算，填寫設(shè)計變更申請及論證單成本測算欄，報項目公司設(shè)計部門。3.4.4 設(shè)計變更可行性論證。項目公司設(shè)計部門組織相關(guān)部門進(jìn)行設(shè)計變更可行性論證，視25、變更影響大小可邀請公司領(lǐng)導(dǎo)參與，論證通過時根據(jù)設(shè)計變更權(quán)進(jìn)行審批。3.4.4.1 XX萬元以下，由項目公司及部門審批通過。3.4.4.2 XX萬元XX萬元，由設(shè)計部門上報項目公司經(jīng)理審批通過。3.4.4.3 XX萬元以上，由項目經(jīng)理上報公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批通過。3.4.4.4 可行性論證不能通過時，設(shè)計變更結(jié)束。3.4.5 設(shè)計變更實施。3.4.5.1 設(shè)計變更經(jīng)評審、審批后，由項目公司與設(shè)計單位聯(lián)系出具正式設(shè)計變更圖紙。3.4.5.2 設(shè)計單位完成變更設(shè)計后，項目公司必須保留變更資料，由甲方代表在設(shè)計變更單上簽字，并書面通知申請人執(zhí)行變更。3.4.5.3 如果重大設(shè)計變更需要向政府有關(guān)部門重新辦26、理報批手續(xù)的，由項目公司辦理相關(guān)手續(xù)。制度10：工程施工組織設(shè)計審查制度制度名稱工程施工組織設(shè)計審查制度制度編號制度版次頒布日期1 目的為充分考慮住在工程的特點，科學(xué)審查，修改施工圖組織設(shè)計，保證施工質(zhì)量，節(jié)約工期和成本，特制定本制度。2 適用范圍本制度適用于公司所有的工程施工組織設(shè)計審查。3 具體內(nèi)容3.1 審查時間 臨建搭設(shè)錢審核施工總平面布置，在開工前審核施工組織設(shè)計，在各不封工程開工前審核技術(shù)交底。3.2 審查小組成員工程管理部、項目經(jīng)理部、全體監(jiān)理人員以及審算部，特殊的部分還要請相關(guān)的專家參與施工總平面圖、施工組織設(shè)計的審查工作，由工程管理部負(fù)責(zé)召集和主持，施工技術(shù)交底由項目經(jīng)理部負(fù)27、責(zé)。3.3 審查責(zé)任3.3.1 審查小組應(yīng)全面、認(rèn)真審查施工組織設(shè)計。3.3.2 審查后的施工組織設(shè)計如導(dǎo)致施工出現(xiàn)重大技術(shù)失誤或經(jīng)濟(jì)損失，審查小組負(fù)有關(guān)責(zé)任。3.3.3 施工組織設(shè)計未經(jīng)審核，不得擅自簽發(fā)與之有關(guān)的文件。3.3.4 未經(jīng)審查的施工圖組織設(shè)計，不得作為施工和結(jié)算依據(jù)。3.4 審查程序3.4.1 施工單位在工程開工前編制施工組織設(shè)計。3.4.2 施工組織設(shè)計按監(jiān)理單位、項目經(jīng)理部、成本管理部、工程管理部的順序進(jìn)行審批，施工單位對施工組織設(shè)計的審核意見及時進(jìn)行補(bǔ)充和完善。3.4.3 最后報工程總監(jiān)審批。3.4.4 施工組織設(shè)計必須經(jīng)工程總監(jiān)批準(zhǔn)以后才能施工。3.5 審查內(nèi)容3.5.28、1 綜合部分。3.5.1.1 施工組織設(shè)計依據(jù)充分，包括招標(biāo)書、投標(biāo)書、施工合同、甲方其他要求、政府有關(guān)規(guī)定、全套施工圖紙、地質(zhì)勘探報告、地下管網(wǎng)分布圖、現(xiàn)場狀況等。3.5.1.2 施工組織設(shè)計必須六項齊全且有深度：工程管理架構(gòu)、進(jìn)度總計劃、現(xiàn)場平面布置、主要施工方法、施工機(jī)械狀況說明及一覽表、質(zhì)量安全保證措施。3.5.1.3 針對本工程的特殊部位和關(guān)鍵點要編制詳細(xì)的施工方案。3.5.2 進(jìn)度計劃。3.5.2.1 進(jìn)度計劃安排應(yīng)符合實際情況，并考慮分包單位的施工進(jìn)度安排。3.5.2.2 進(jìn)度計劃中國應(yīng)明確各分項工程工程量、材料用量、日人工產(chǎn)量等計算依據(jù)，并應(yīng)繪制各工種勞動力分布曲線。3.5.229、.3 施工人員、施工機(jī)械、設(shè)備、材料安排應(yīng)充足，進(jìn)退場時間應(yīng)科學(xué)、合理，特別對需要甲方限價以及甲供的材料、設(shè)備應(yīng)有詳細(xì)的進(jìn)場計劃。3.5.2.4 應(yīng)明確甲方或乙方分包工程的進(jìn)退場時間（包括電梯、消防系統(tǒng)、空調(diào)、防水、鋁合金、通信系統(tǒng)、有線電視、高低壓配電、室外給水、煤氣、櫥柜等）。3.5.2.5 施工進(jìn)度計劃應(yīng)充分考慮因設(shè)計單位銷售需要提前移交部分的施工安排。3.5.3 施工總平面布置。3.5.3.1 現(xiàn)場布置圖應(yīng)考慮基礎(chǔ)、地下室、主體、裝修等施工階段的需要（包括分期工程的上下期銜接），并應(yīng)重點考慮銷售需要。3.5.3.2 乙方應(yīng)采取措施創(chuàng)造、維護(hù)良好的現(xiàn)場銷售環(huán)境；應(yīng)有具體措施配合樣板房施工30、和對外開放。3.5.3.3 現(xiàn)場給排水系統(tǒng)的安排、現(xiàn)場施工用電布置必須經(jīng)濟(jì)合理。3.5.3.4 施工機(jī)械的布置必須滿足施工機(jī)械的要求。3.5.3.5 平面布置應(yīng)達(dá)到方便施工、易于管理、節(jié)約成本的目的。3.5.4 主要施工方法。3.5.4.1 主要施工方法的審核包括：施工機(jī)械的型號數(shù)量；施工流水作業(yè)和勞動力的安排；周轉(zhuǎn)材料的選用和配備；各種施工難點的技術(shù)措施等是否滿足現(xiàn)場施工的進(jìn)度和質(zhì)量要求且經(jīng)濟(jì)合理。3.5.4.2 主要施工機(jī)械指壓樁機(jī)、塔吊、井架的選用和布置必須滿足現(xiàn)場施工的進(jìn)度和質(zhì)量且經(jīng)濟(jì)合理。3.5.4.3 施工流水作業(yè)和勞動力的安排必須滿足施工進(jìn)度的要求。3.5.4.4 模板的選用和數(shù)31、量配備必須滿足現(xiàn)場施工的進(jìn)度和質(zhì)量要求。3.5.5 質(zhì)量、安全要求。3.5.5.1 由于業(yè)主對房屋質(zhì)量（特別涉及使用方面，如滲漏、裂縫、排水不暢通等）的要求高，方案中應(yīng)有防治工程質(zhì)量通病的具體措施和獎懲制度，確保房屋的使用功能。3.5.5.2 在危險環(huán)境下施工，應(yīng)采取具體防護(hù)措施，確保人身和財產(chǎn)安全。3.5.5.3 乙方應(yīng)采取措施協(xié)調(diào)各分包單位的施工工作（如垂直運輸、用水用電、加工場地等），負(fù)責(zé)本單位和分包單位的成品、半成品的保護(hù)。3.5.6 施工方案。3.5.6.1 施工組織設(shè)計中的措施，應(yīng)根據(jù)工程需要考慮周全，并分項列明所采取的措施的費用，由甲方根據(jù)招標(biāo)書、投標(biāo)書、施工合同等覺得是否支付該32、部分費用。3.5.6.2 應(yīng)針對施工難點如后澆帶、防水工程、大體積混凝土、轉(zhuǎn)換梁、坡屋面等，編制技術(shù)方案，方案應(yīng)科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、方便。3.5.6.3 應(yīng)明確乙方分包施工單位，并由分包單位提供分包工程施工方案、資質(zhì)證書。3.5.6.4 應(yīng)針對各季節(jié)的特點（如臺風(fēng)、雨季等），采取不同的施工措施。3.5.6.5 考慮各種備用方案，包括人力、設(shè)備、材料等，如發(fā)電機(jī)、水池等。3.5.6.6 施工現(xiàn)場應(yīng)采取措施達(dá)到文明施工標(biāo)準(zhǔn)。3.5.6.7 關(guān)于樣板房毛坯部分的施工應(yīng)有具體的措施，樣板房開放后應(yīng)有具體的維護(hù)方法（如防水等）。3.5.6.8 人力、設(shè)備的安排應(yīng)充分，對于垂直、水平運輸?shù)汝P(guān)鍵設(shè)備應(yīng)具體可行的維修33、備用措施。 制度11：施工圖會審管理制度制度名稱施工圖會審管理制度制度編號制度版次頒布日期1 目的為了減少應(yīng)施工圖紙設(shè)計深度不夠而引起的錯誤施工，使項目工期、成本、質(zhì)量能夠得到更好的控制，特制定本制度。2 適用范圍本制度適用于本公司所有施工圖紙的會審管理。3 具體內(nèi)容3.1 參加人員施工圖會審及技術(shù)交底由項目經(jīng)理部組織，設(shè)計部、工程管理部、成本管理部、工程監(jiān)理單位及施工總承包單位參加。3.2 工作職責(zé)項目經(jīng)理部、工程管理部、設(shè)計部必須對各專業(yè)圖紙認(rèn)真核查，目的是達(dá)到了了解設(shè)計意圖、熟悉施工圖紙、發(fā)現(xiàn)其中可能存在的問題，以便在設(shè)計技術(shù)交底和圖紙會審時提出，并加以解決，確保施工順利。3.3 圖紙34、會審內(nèi)容各相關(guān)部門級單位在核查施工圖的基礎(chǔ)上，將施工圖中出現(xiàn)的錯、漏、碰、缺等問題在圖紙會審時提出，由設(shè)計單位解決；監(jiān)理單位負(fù)責(zé)書寫設(shè)計交底和圖紙會審紀(jì)要，并經(jīng)業(yè)主、設(shè)計、施工三方簽證。3.4 “三邊”工程核查重點對于“三邊”工程，設(shè)計部提出分步施工出圖要求，各相關(guān)部門及單位審查分批圖紙前后交接部位，發(fā)現(xiàn)矛盾及時與設(shè)計單位聯(lián)系協(xié)調(diào)處理，為確保施工順利進(jìn)行創(chuàng)造條件。3.5 施工圖紙核查的重點單位工程最終沉降量計算值是否滿足有關(guān)規(guī)定：各種地下設(shè)備管道是否符合市政工程總體規(guī)劃；住宅工程是否滿足XX市住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) ；消防通道、室外消火栓等是否遺漏或符合有關(guān)規(guī)定等。3.6 建筑專業(yè)施工圖紙核查要點3.635、.1 房屋的開間、進(jìn)深、層高、平面布局等是否滿足設(shè)計任務(wù)書的要求3.6.2 建筑說明和裝修材料表是否有錯漏或交代不清。3.6.3 平面圖中分尺寸與總尺寸是否吻合，各隔間尺寸的標(biāo)注及每間平面的布局、平面相互交叉關(guān)系尺寸是否交代清楚，注意軸線與柱子、墻體的關(guān)系尺寸；核查立面圖總每層標(biāo)高、門窗位置與平面圖是否相符，注意核查剖面圖中各層標(biāo)高，特別是交叉層的標(biāo)高以及交叉層的處理；立面圖中應(yīng)標(biāo)明門窗的標(biāo)高；結(jié)構(gòu)梁、柱、板的表示等。3.6.4 校對上電梯機(jī)房和上屋面的標(biāo)高尺寸；上屋面處的平臺標(biāo)高要略高于屋面最上層面標(biāo)高，防止雨水倒泛；標(biāo)準(zhǔn)層以上電梯機(jī)房或屋面注意橫梁是否碰頭，標(biāo)高要核準(zhǔn)。3.6.5 樓梯踏步36、的高寬、平臺寬度不宜小于梯段寬度；封閉式剪刀樓梯兩面開門；如利用剪刀樓梯間作為排煙時，必須有對外的窗戶等。3.6.6 屋面工程防水、隔熱、泛水等設(shè)計是否符合規(guī)范或設(shè)計任務(wù)書的要求。3.6.7 配合設(shè)備專業(yè)，必須在建筑圖上表示的開動和預(yù)埋件是否有遺漏，尤其注意對空調(diào)留洞及冷凝水管的處理。3.6.8 門窗表中的數(shù)量、尺寸、型號必須與平面圖核對，是否有遺漏或差錯。3.6.9 如有地下車庫，需注意汽車入庫道與自行車入庫道的不同，同時要設(shè)有避免雨水進(jìn)庫的集水坑。3.6.10 外陽臺和衛(wèi)生間的地坪比室內(nèi)要低。3.6.11 屋頂避雷裝置的設(shè)計是否符合規(guī)范。3.6.12 圖紙必須交代的節(jié)點有無遺漏。3.6.137、3 圖紙中采用的標(biāo)準(zhǔn)圖集，一律要注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號。3.6.14 建筑節(jié)點作法是否與公司施工技術(shù)操作細(xì)則中的規(guī)定有沖突。3.7 結(jié)構(gòu)專業(yè)施工圖紙核查要點3.7.1 結(jié)構(gòu)總說明（核對地質(zhì)勘察報告），校對基礎(chǔ)部分的設(shè)計。3.7.2 復(fù)核各類結(jié)構(gòu)構(gòu)件的尺寸是否齊全，用料是否復(fù)核設(shè)計規(guī)范和抗震要求。3.7.3 校核所有平面中各項分尺寸和外包尺寸以及每層結(jié)構(gòu)平面的標(biāo)高。3.7.4 校對所有結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計鋼筋和構(gòu)造鋼筋以及洞口加固鋼筋，主次梁交接處需加箍或吊筋，柱與墻、扶手與墻的連接筋是否表示完整。3.7.5 如有懸挑構(gòu)件，懸挑構(gòu)件的主筋應(yīng)設(shè)置在上部；懸挑構(gòu)件的端頭如有集中力時，懸挑主筋應(yīng)彎鉤住集中力作用38、構(gòu)件的鋼筋。3.7.6 電梯井內(nèi)埋件、牛腿、緩沖器及機(jī)房的設(shè)計是否符合制造廠提供的電梯資料。3.7.7 各設(shè)備專業(yè)所提出的洞孔、埋件、埋管、吊鉤、平臺等是否表示無誤。3.7.8 樓面和梁面有高低差時，要注意高低差的尺寸與鋼筋的搭接。3.7.9 所有必須繪制的構(gòu)件詳圖、節(jié)點詳圖以及特殊結(jié)構(gòu)的詳圖是否有遺漏。3.7.10 防潮層的設(shè)置、女兒墻的壓頂、磚砌陽臺欄桿轉(zhuǎn)角的小柱與壓頂?shù)仁欠裨O(shè)計完善。3.7.11 構(gòu)件尺寸、鋼筋用料、混凝土強(qiáng)度等級比計算需要值超過太多時，要提出合理化建 議，反之用料不足的藥提出增補(bǔ)。3.7.12 凡選用的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，必須注明標(biāo)準(zhǔn)圖集的型號。3.7.13 避雷接地的設(shè)計是否符39、合構(gòu)造及規(guī)范要求。3.8 給排水專業(yè)施工圖紙審核要點3.8.1 校對設(shè)計說明和材料明細(xì)表，是否有錯、漏。3.8.2 校對用戶提供的數(shù)據(jù)和設(shè)計供水總量是否符合規(guī)范。3.8.3 進(jìn)水管的直徑應(yīng)按最大用水量和揚程的高度進(jìn)行設(shè)計，但要考慮人員的增多以及其他的特殊情況。3.8.4 核對水泵房的大小以及水泵的臺數(shù)是否符合工藝和規(guī)范的要求。3.8.5 檢查各層平面布置圖，是否有遺漏，如衛(wèi)生間和盥洗的龍頭除三件套外，應(yīng)加設(shè)計洗衣機(jī)和淋浴器二個頭子，廚房龍頭除了生活、污水外再加過濾水的頭子。3.8.6 校對所有系統(tǒng)圖的管徑尺寸和標(biāo)高。3.8.7 校對泵房間的設(shè)計和水箱的設(shè)計是否符合規(guī)范要求。3.8.8 排水管的40、直徑按照排放量而定。校對排水管的直徑、尺寸、標(biāo)高及坡度，排進(jìn)市政集水井的坡度不小于1.3%。3.8.9 校對各層平面圖和排水系統(tǒng)圖，特別是位置、數(shù)量、管徑、標(biāo)高是否符合規(guī)范。需設(shè)置地漏的地面是否做坡度。3.8.10 凡有穿孔及預(yù)埋套管處都須在圖中表明。3.8.11 屋面排水斗的設(shè)計和排水量是否符合規(guī)范要求。3.8.12 注意變壓室下面，是否需要設(shè)置隔油池。3.8.13 化糞池的型號和數(shù)量按排放量定。3.9 煤氣專業(yè)施工圖紙核查要點3.9.1 煤氣設(shè)計量與實際使用及煤氣公司的供量三者之間是否符合要求。3.9.2 煤氣管道是否設(shè)計到廚房及浴室。3.9.3 校對煤氣管道的平面圖和系統(tǒng)圖。3.9.4 41、對煤氣管道特殊要求的說明是否遺漏。3.9.5 設(shè)計應(yīng)考慮煤氣加熱器的排氣管。3.10 強(qiáng)電專業(yè)施工圖紙核查要點3.10.1 校對說明書與材料表，是否有遺漏或須補(bǔ)充。3.10.2 校對用戶總耗電量和設(shè)計總電量是否符合，并須所在區(qū)供電局批準(zhǔn)。3.10.3 進(jìn)戶線的方位應(yīng)該在離供電局距離最短的方向，節(jié)省用戶的電線、電纜。3.10.4 根據(jù)總的用電量是否要設(shè)配電間還是變電所應(yīng)按規(guī)范進(jìn)行設(shè)計。3.10.5 檢查每層分項的電表或配電箱的設(shè)計。3.10.6 動力與照明線路必須分開。3.10.7 校對每戶需要電氣設(shè)備的布局（如照明、空調(diào)、電視）以及高標(biāo)準(zhǔn)裝修所提出的要 求是否都有涉及。3.10.8 校對素有平面圖的設(shè)計。3.10.9 校對高壓及低壓的配電系統(tǒng)圖。3.10.10 電纜溝的設(shè)計是否符合規(guī)范。3.10.11 防雷系統(tǒng)的設(shè)計是否有遺漏。3.10.12 對建筑所須開洞、預(yù)埋的都在圖中交代清楚，并要注明標(biāo)高和尺寸。3.11 弱電專業(yè)施工圖紙核查要點3.11.1 是否設(shè)總機(jī)房，根據(jù)電話門數(shù)而定，總機(jī)房必須木地板。3.11.2 進(jìn)每戶的電話點出特殊要求外，每戶進(jìn)一路線，設(shè)二至三分線盒。3.11.3 衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置一電話分線盒。3.11.4 校對消防系統(tǒng)圖、電話系統(tǒng)圖、安防系統(tǒng)圖、有線電視共用天線系統(tǒng)圖。