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1、房地產評估公司評估質量控制管理與責任追償制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 湖南xx房地產評估有限公司評估質量控制管理與責任追償制度第一條：為了加強對房地產評估咨詢業務管理，確保房地產評估咨詢工作質量，全方位控制執業風險，根 據中華人民共和國房地產估價規范、土地估價規程（GB/T50291T999）、城鎮土地估價規程（GB/T18408-2001）及其他有關法律法規，結合木所實際情況，特制定木制度。第二條：質量控制管理與責任追償制度是指本所在從事房地產評估咨詢活動中，為保證毎個項H的執業質 量和控制執業風險，按照國2、家和主管部門規定的行業質量標準和要求而制定的質量控制操作程序、規草制 度、行為準則和管理措施。第三條：從事房哋產評估咨詢活動應遵循以下原則：1. 獨立原則。在執業過程中，執業人員應以超然獨立的心態在實質和形式上獨立于委托人或利害人之外， 嚴格按照國家和主管部門有關法律法規和行業規范、法規合法、獨立辦事，不受外界因素制約和影響。當 執業人員與某一利害人存在某種利害關系時，執業人員應當主動回避。當木所與某一關系人存在某種利害 關系時，也不能因這一關系而放棄獨立原則。2. 客觀原則。執業人員對房地產評估咨詢項H的資料采集、調杳、判斷以及據此形成最終結論時，一定耍 尊重客觀事實，克服主觀臆斷，注意調查3、研究，實事求是地作出客觀、準確、恰當的專業評價。不應因利 益的驅使、客戶的許諾、權力方的保證而放棄原則，改變正確結論。3. 公平、公正、公開原則。堅持公平、公正、公開原則是保證執業質量的起碼要求。沒冇公平的競爭和公 正、公平的執業態度，就沒冇客觀的評價。在從事房地產評估咨詢活動中，執業人員應公開衣明冇關政策、 原則、工作范圍、收費標準以及自己的態度與立場。公平參與業務競爭,以科學、嚴謹的工作態度，高尚 的職業道徳和過硬的執業本領，公E、公平地對待相關利益各方，實事求是地對承接項II作出客觀評價， 不為任何權勢和利益所左右。第四條：從業資質。本所從事房地產評估、土地評估咨詢活動，首先必須取得國家4、相關行政主管部門頒發 的資質證書，并在資質證書核定的范圍內從事房地產評估、土地評估咨詢業務；同時，還耍按規定進行資 質年檢，確保機構執業的合法性。第五條：專職技術人員應具備以下索質：1己取得房地產（土地）佔價師執業資格；或具冇估價員上崗資格，并從業時間一年以上；2. 房地產、土地、工民建、經濟等和關專業人專以上學歷；3. 符合國家行業規定的職業年齡；4. 有良好的職業道徳：技術負責人應具有中級以上職稱，并取得房地產（土地）估價師注冊資格，且從事房地產（土地）估價專 業工作3年以上。第六條：健全組織管理機構和內部質量控制制度，建立和完善一整套科學、嚴格的質量保證體系。本所單 獨設立質量控制部，負5、責本所房地產評估、土地評估咨詢業務的質量指導、監怦、審杳、核杳、控制與評 價。第七條：人員配備和專業隊伍建設。本所從事房地產（土地）估價專業工作的專職技術人員不少于10人, 其中具冇中、高級專業技術職稱的人員不少于2人，取得房地產（土地）估價師注冊資格不少于8人，其 他人員也應具冇從事房地產估價專業工作的相關經歷。第八條：加強職業技能培訓和綜合索質培養。學歷、資歷、專業技能、經驗、品行、業績和知識的更新， 是衡量一個人綜合索質和綜合能力高低的重耍因素。本所提侶和鼓勵執業人員通過多種渠道、多種方式參 與房地產評佔咨詢業務相關的各種業務技能培訓、進修和學歷教冇，不斷捉高執業人員的業務技能、執業 水6、平和執業質量。第九條：加強職業道德教育，樹立良好的職業道德。第十條：優化硬件設施建設，配備必耍的辦公電話、計算機、打印機、復印機、裝訂機、傳真機、車輛、 辦公場所和其他辦公用品，為開展房地產評估咨詢活動，捉高辦事效率和執業質量捉供蒂良的技術裝備和 良好的辦公條件。第十一條：業務承接。1. 對即將承接的房地產評估咨詢項目，木所在與委托方止式簽約前，應對其進行充分了解，以決定是否接 受業務委托。 對以前曾接受委托業務的委托人，木所應結合以往的實際情況，考慮此項委托的目的是否與以往一致及 對本次委托過程與結果的影響。 対初次接受委托的委托人，應事先考杳其業務性質，所處行業及內部控制制度狀況，結合考慮7、木所完成 該項業務的實際能力，對無法獲得充分適當的證據支持專業判斷結論的業務，應考慮拒絕接受委托或解除 業務約定。 對近期已更換管理人員的委托人，應著重考慮其人員是否正直誠實。對頻繁更換重要管理人員的委托人, 應注意重點考查更換的原因、委托人目前的經營狀況及是否已陷入財務閑境。對委托人示意出具不當或不 實證明的，應拒絕接受委托。2. 本所確認委托合同。承接房地產評估咨詢業務時，應當與委托人簽訂房地產評估咨詢合同主耍包括下列 內容： 明確當事人的名稱、地址、聯系方式。 明確估價對彖，叩評估咨詢項目的名稱、委托內容、標準。 明確估價目的，即估價対彖即將發牛的經濟行為。 明確估價時點。 履行期限，即8、應明確佔價報告書的交付II期。； 評估咨詢費用的支付方式。房地產評估咨詢單位的收費標準按國家冇關規定在房地產評估咨詢介同中約 定，當事人不得違反國家冇關最低收費標準的規定，任意壓低房地產評估咨詢費。 違約責任和糾紛解決方式。 當事人約定的其他內容。第十二條：工作委派。木所在承接業務或分配工作任務時，應根據房地產評估咨詢項目的性質和復雜程度，向能夠勝任和完成此 項業務的項目負責人下達工作委派通劉書。因項目負責人的專業能力是決定能否完成委派任務和工作質量 好壞的關鍵，項目負責人不應接受本人不能勝任的工作委派。項目負責人接受工作委派后，應根據房地產評估咨詢項目的時間耍求、業務性質、復雜程度和工作量大9、小 等情況擬定具體工作計劃，合理確定能夠勝任和完成此項任務的項目組成員，并將分配任務、質量要求和 規定完成時間落實到人、到日。對項目的具體執行過程及結果由項目負責人直接負責。第十三條：指導與監督指導和監怦制度是進行全面質量控制的靈魂。本所質量控制部為房地產評估咨詢業務的業務指導和監捋部 門，負貴制定明確的業務指導和監督程序及方法，使所有執業人員所從事的業務工作和承辦項目符合房地 產評佔咨詢業務質量控制規范要求。但是，在具體執業過程中，項目負責人應加強對項目組執業人員捉供必要的指導與監督。1. 指導。 明確工作任務、操作程序、質量標準、時間要求和工作責任； 針對委托人的業務性質、經營特點、業務復10、雜程度、工作進度、個人能力大小提供必耍的技術幫助和指 導。2. 監督。密切注意執業人員在執業過程屮是否按照操作程序要求惻滿完成各項具體工作； 發現執業人員對重大問題或重耍事項不止確的專業判斷，應監怦其采取的手段或方法是否合理、有效，并 用正確的方法及時予以糾正，以確保工作進度和工作質量。第十四條：檢査與監控。1. 檢查。項目負責人對項目組執業人員執行的程序及所形成的專業結論實遍必要的檢查，以確定其所 完成的具體工作是否遵循“獨立、客觀、公正、公平”原則和業務操作規范的耍求進行；是否對已完成的 工作獲得充分適當的證據并予以記錄；是否存在尚未解決的重耍問題或重耍事項并判斷其對專業結論的影 響程度；11、是否需要補充資料或重新進行調查評價，以達到最終工作目的。2. 監控。質量控制部門要密切注意各項業務執業過程和工作進展情況，及時發現和處理出現的問題，對出 現重人事項引起總體工作計劃變更的，應提供必要的幫助和技術指導。第十五條：評估報告的形成實行三級審核制度。估價技術人員必須做到：（1）了解評佔對象情況（土地使用權屬、房屋產權、結構、使用情況等）；（2）收集市場資料（調査級 差、規劃條件、估價實例、成交案例、客觀租金收入、客觀出租成本費用等）；（3）收集文件（有關法規、 冇關條例、文件規定）；（4）現場查勘，對重人項目必須由兩名以上現場查勘估價人員完成；現場查勘時, 應做好觀察筆錄、拍照或攝像、12、核實結構、了解內外裝修情況、鑒別成新折舊、當前使用和保養狀況、觀 察四周環境、配套設施、筆錄會簽；（5）選擇估價方法、評估技術思路，初步計算估價結果并形成評估咨 詢工作底稿。審核評估咨詢丁作底稿是進行質量控制的必不可少的重要環節，木所對評估咨詢工作底稿實行三級復核制 度。1. 執業估價師的復核。執業估價師應對估價人員形成的工作底稿進行分析復核，以確定工作底稿是否符合 “獨立、客觀、公E、公平”原則，是否符合業務操作程序和質量標準，對項目的文字描述是否淸楚、流暢、恰當，對雨大問題、雨要事項說明所使用的證據是否充分、適當、冇力，專業判斷是否準確、中肯。2. 項目負責人的復核。部門經理應對執業估價師13、提交的工作底稿進行重新復核，以確定業務操作程序是否 符合操作規范，工作底稿是否符介質量標準，采集證據是否充分適當，專業判斷是否準確、中肯。3. 主管技術領導的父核。主管技術領導或技術負責人對工作底稿涉及的巫大問題、巫耍事項和工作底稿的 編制、評價意見等內容進行最后復核，把關。第十六條：正式評估咨詢報告的定熨。工作底稿經過三級復核正式定稿后，本所應當在正式的評佔咨詢報 告上注明資質證書的等級和編號，按規定加蓋單位公章、注冊房地產（土地）估價師執業專用章；并由執 業估價師簽字。為更好地防范和控制風險，確保評估報告質量，三級審核過程中必須由兩名貝有房地產（或土地）估價師 執業資格的合伙人在工作底稿上14、簽字；對外的正式評估報告必須至少有一名具有房地產（或土地）估價師 執業資格的合伙人簽字。第丁七條：資料的整理和歸檔。各項目組完成委托項目工作任務后，項目負責人應及時對執業過程屮形成的各種資料進行整理、裝訂成冊, 并向綜合管理部提交下列資料歸檔保存。1. 委托合同。2. 委托人提交的房地產權屬證明材料（驗原件留復印件）。3. 委托人的身份與資質證明文件（主要包括：營業執照、組織機構代碼證驗原件留復印件）。4. 原始工作底稿。5. 完整的評估咨詢技術報告。6. 標的查勘記錄資料。7. 與本案相關的市場調査資料、文件。第I八條：出現評估執業風險，本所首先對外承擔責任。 第十九條：在評估咨詢報告書上簽名并具有估價師執業資質的合伙人為該風險報告第一貴任人。在木所承 擔賠償責任后，向木所承擔相應的賠償責任。第二-I條：在評估咨詢丁作底稿上簽署意見的合伙人為風險報告第二責任人，承擔次要風險責任，在木所 承扒賠償責任后，向本所承擔相應的賠償責任。第二十一條：対參與評估并負有責任的估價師，根據國家有關法規政策和本所人事管理制度中的考核 獎懲辦法追究相應責任。第二十二條：木制度由木所質量控制部負責解釋。第二十三條：本制度經全體合伙人批準zn起執行。