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1、房地產(chǎn)集團新項目發(fā)展管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 1 目的為適應集團公司業(yè)務規(guī)模的發(fā)展，規(guī)范對新項目的論證，提高決策效率，控制投資風險，提升集團公司競爭力，特制定本制度。2 范圍本辦法適用于集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司。3 職責3.1 集團企劃部負責本制度的制訂、修改、指導和監(jiān)督；3.2 集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司均有對本制度提出修改之權利和義務；3.3 集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司第一負責人負責執(zhí)行本制度；3.4 本制度解釋權歸企劃部。4 方法和過程控制2、4.1 釋義本制度中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：4.1.1 集團公司：指XX企業(yè)股份有限公司4.1.2 一線公司：指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司 企劃部：指集團企劃部 小組：指項目發(fā)展工作小組4.2 新項目發(fā)展信息通報一線公司定期或不定期向企劃部通報新項目概況和進展程度，每月10日、25日為定期通報時間，要求各一線公司按照新項目發(fā)展信息通報表格通報，企劃部及時匯總整理并通報。具體格式參見新項目發(fā)展信息通報表格。4.3 項目發(fā)展工作小組4.3.1 小組負責項目進展過程中，各種信息的上傳下達，保證信息通暢，有義務對項目前期進行建議和專業(yè)指導，并協(xié)助一線公司完成相關3、工作。4.3.2 小組成員45人，由集團企劃部、財務部、資金管理中心、審計法務部委派的人員共同組成，組長由企劃部第一負責人擔任或委派，負責領導具體工作。4.3.3 工作內(nèi)容和流程：4.3.3.1 對重點介入的項目，一線公司向企劃部提交成立項目發(fā)展工作小組的申請和項目資料。4.3.3.2 企劃部根據(jù)一線公司上報資料對項目進行初步評估，并征詢集團財務部、資金管理中心、審計法務部意見后，決定是否成立小組，同時知會集團總經(jīng)理層。4.3.3.3 決定成立小組后，企劃部、財務部、資金管理中心、審計法務部應及時委派本部專業(yè)人員成立工作小組，組長制定具體工作時間。4.3.3.4 小組成立一周內(nèi)（視項目緊迫性可4、適當延長），根據(jù)項目小組工作指引要求完成實地調(diào)查和評估工作，提出項目發(fā)展意見和建議（小組各成員的專業(yè)意見事先應經(jīng)其所在職能部門通過），向集團主管領導匯報，同時抄送一線公司和集團辦公室、財務部、企劃部、資金管理中心、審計法務部部門第一負責人。4.3.3.5 一線公司應根據(jù)小組提出的意見和建議跟進和完善相關工作，并及時通報小組。4.3.3.6 一線公司應于項目決策會召開兩周前向小組報送項目可行性報告初稿或XX企業(yè)股份有限公司上會項目概況。具體格式參見上會項目概況表格。4.3.3.7 小組完成實地調(diào)查和評估工作后，一線公司方可提交召開項目決策會申請。4.3.3.8 一線公司應提前一周向小組報送召開項5、目決策會申請和項目可行性報告。4.3.3.9 小組根據(jù)項目可行性報告和項目進展情況，評估是否召開項目決策會。召開與否的動議報集團主管領導審批，并自收到召開項目決策會申請2個工作日內(nèi)向一線公司回復意見，意見應包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進工作要求。4.3.3.10 決定召開項目決策會，小組應向項目所在公司、其他與會人員發(fā)出會議通知和項目可行性報告、小組專業(yè)意見等資料，同時抄送集團總經(jīng)理層和集團各職能部門負責人。4.3.3.11 一線公司對項目決策會提出的意見應予以高度重視并跟進相關工作，并及時通報小組，小組繼續(xù)跟蹤項目進展情況，直至正式簽約。4.3.3.12 小組對正式簽6、約合同文本負有審核責任，對合同文本與決策會通過內(nèi)容有較大差異，應提請一線公司給予合理解釋，同時評估是否簽約，抄送集團總經(jīng)理層。4.3.3.13 小組成員因項目事宜發(fā)生的住宿費用、餐費以及會務費用，由項目所在公司承擔。交通往返費用由小組成員所在部門自行承擔。4.4 論證報告4.4.1 進入新城市開發(fā)，在完成實地考察和調(diào)研工作后，必須編寫城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告。4.4.2 項目立項，必須編寫項目可行性報告，具體內(nèi)容可參照XX企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引。4.5 項目決策會4.5.1 集團公司所有新項目立項都要通過項目決策會評議。4.5.2 會議召集人：企劃部。4.5.3 參加成7、員：集團決策層（董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)），項目所在一線公司相關人員、小組成員及所在部門第一負責人。4.5.4 相關工作內(nèi)容：4.5.4.1 小組負責在決策會召開3個工作日前將項目可行性報告報送集團領導。4.5.4.2 決策會召開前，小組可就專項問題向集團職能部門征求意見，并在決策會上陳述小組及相關部門的意見。4.5.4.3 參加決策會的集團領導可根據(jù)實際情況和需要，由一線公司安排或自行到現(xiàn)場考察地塊。4.5.4.4 會議召開時，項目所在公司可摘要介紹項目可行性報告內(nèi)容。4.5.4.5 決策會對項目進行討論審議，形成是否立項的最終意見。4.5.4.6 企劃部應于決策會結(jié)束后3個工作日內(nèi)完8、成決策會會議紀要，并報送集團領導、項目所在公司和集團職能部門第一負責人。4.6 簽署合作意向已召開項目決策會并通過，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項目決策會前簽署合作意向，需完成以下工作：4.6.1 于簽署意向兩周前向企劃部報送項目資料。4.6.2 小組完成赴實地考察，審核相關資料的工作；必要時，審計法務部可介入前期談判、意向書起草工作。4.6.3 小組對合作意向文本提出專業(yè)意見和是否同意簽署動議，報集團主管領導。4.6.4 集團領導審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。4.7 簽署正式協(xié)議4.7.1 項目合作意向書簽定后，一線公司及時向小組通報協(xié)議談判等項目進展情況，必要時9、，審計法務部可介入項目談判和協(xié)議起草工作。4.7.2 一線公司與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：4.7.2.1 召開項目決策會，并通過。4.7.2.2 報送集團董事會，并通過。集團總經(jīng)理辦公室負責起草董事會議案。4.7.2.3 合同文本與決策會通過條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報集團主管領導審批，必要的話可提請重新召開項目決策會。4.8 向合作方（土地方）付款審批程序4.8.1 支付定金（或誠意金）：4.8.1.1 合作意向書中關于支付定金（或誠意金）有約定條款的，可按相關條款支付。4.8.1.2 合作意向書中關于支付定金（或誠意金）沒有約定條款或簽署合作意向10、書之前支付：一線公司必須向小組提出付款申請，付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由，小組在收到付款申請后及時報送集團總經(jīng)理審批，審批意見同時抄送集團董事長。4.8.2 支付地價款：一線公司在簽署正式協(xié)議后，方可按照簽約合同條款支付地價款。4.9 項目開發(fā)研討會4.9.1 項目確定后，在操作之前，由企劃部和一線公司擇時共同舉辦項目開發(fā)研討會，旨在匯集集團專業(yè)人員的力量，分享集團各公司的經(jīng)驗，對項目的開發(fā)經(jīng)營提出意見建議。4.9.2 會議召集人：企劃部。4.9.3 時間：項目簽約后三個月內(nèi)。4.9.4 地點：項目所在公司。4.9.4 參加人員：集團決策層、總部設計、工程、企劃部部門第一負11、責人、區(qū)域中心城市公司老總、項目所在公司老總及專業(yè)人員、集團內(nèi)優(yōu)秀專業(yè)人員。4.9.5 研討議題：4.9.5.1 項目開發(fā)計劃、設計工作計劃、工期安排是否合理。4.9.5.2 分析市場調(diào)研報告，確定規(guī)劃設計概念、市場定位、目標客戶、產(chǎn)品定位（戶型面積、主力產(chǎn)品面積和總價、不同類型產(chǎn)品的比例等）。4.9.5.3 討論經(jīng)營開發(fā)思路、營銷企劃思路。4.9.6 一線公司提前準備好項目可研報告、市場調(diào)研報告、項目開發(fā)計劃書等相關資料。4.10 附則4.10.1 本制度是集團公司房地產(chǎn)新項目發(fā)展的根本管理制度，對于通過投標、競拍、合作參股等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。4.10.2 項目發(fā)展過程中，出現(xiàn)本制度不適應情形，可視具體情況由集團相關職能部門商議執(zhí)行。4.10.3 本制度可根據(jù)集團公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時修改。4.10.4 本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。XX企業(yè)股份有限公司