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1、施工建設(shè)公司開(kāi)發(fā)工程前期管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): 關(guān)于開(kāi)發(fā)工程前期管理制度1總則。1.1、工程前期管理工作包括： 第一、前期調(diào)研。前期調(diào)研是指對(duì)意向開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，包括：地理環(huán)境調(diào)查、人文環(huán)境調(diào)查、社會(huì)環(huán)境調(diào)查、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查以及根據(jù)上述調(diào)研情況所進(jìn)行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究等。 第二、證件辦理。為實(shí)施工程開(kāi)發(fā)、開(kāi)工所需要辦理的所有證件，包括：土地證、項(xiàng)目核準(zhǔn)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等。 第三、工程開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備工作。包括：項(xiàng)目管理組織單位、工程2、臨時(shí)設(shè)施、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程預(yù)算編制、成本預(yù)測(cè)等。 上述作業(yè)項(xiàng)目屬于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期管理工作，項(xiàng)目前期工作由地產(chǎn)總公司經(jīng)營(yíng)處全面負(fù)責(zé)，當(dāng)項(xiàng)目組織單位正式成立后，經(jīng)營(yíng)處的工作可轉(zhuǎn)為對(duì)項(xiàng)目的管理。1.2、為了加強(qiáng)地產(chǎn)總公司工程開(kāi)發(fā)前期工作的管理，特制定本管理制度。1、 前期調(diào)研當(dāng)項(xiàng)目意向確定后，由投資發(fā)展處以書面報(bào)告的形式向經(jīng)營(yíng)處進(jìn)行報(bào)告，并經(jīng)集團(tuán)公司總裁批準(zhǔn)同意，牽頭組織項(xiàng)目前期調(diào)研工作。2.1、項(xiàng)目前期調(diào)研由地產(chǎn)總公司內(nèi)部人員組成，必要時(shí)可聘請(qǐng)外部人員參加。內(nèi)部人員參加包括：投資發(fā)展處、市場(chǎng)策劃處、規(guī)劃設(shè)計(jì)處、工程處、成本控制處。上述部門根據(jù)本部門所承擔(dān)的管理職責(zé)進(jìn)行實(shí)地情況調(diào)查。2.2、外部環(huán)3、境的調(diào)研。第一、 生活環(huán)境。包括：地理位置和周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂(lè)設(shè)置等布情況。評(píng)估是否有拾遺補(bǔ)缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。第二、 能源環(huán)境。包括：供電、供水、供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。第三、 市政環(huán)境。包括：周邊道路級(jí)別，有否拓路計(jì)劃，雨水和排污管徑，有否改造計(jì)劃以及與本地塊最理想的接口位置。第四、 地質(zhì)水文環(huán)境。包括：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。第五、 土地面積。2.3、內(nèi)部環(huán)境的調(diào)研。 第一、地面障礙物。包括：動(dòng)拆遷進(jìn)展情況或場(chǎng)地平整情況，有否需要保留的大樹(shù)、古樹(shù)、水面和建筑等。如果地形圖上沒(méi)有標(biāo)記的應(yīng)予補(bǔ)上4、。 第二、地面地形。包括：對(duì)于基本平坦的地塊須粗估場(chǎng)地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。如果有可能的話，對(duì)于坡地起伏的地塊可向當(dāng)?shù)販y(cè)繪部門申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。 第三、空中障礙物。包括：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒(méi)有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。 第四、地下障礙物。包括：對(duì)照地區(qū)管線圖，核實(shí)地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。 第五、河流歷史。對(duì)于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽(tīng)有沒(méi)有淹澇的歷史紀(jì)錄。 第六、初步勘察本小區(qū)比較理想的出入口位置。2.4、人文情況調(diào)研。第一、當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量。第二、當(dāng)?shù)貒?guó)民生產(chǎn)總值（）。第三、當(dāng)?shù)厝司杖肭闆r。 第四、當(dāng)?shù)匚幕刭|(zhì)情況。25、.5、市場(chǎng)情況調(diào)研。第一、當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)模、實(shí)力和在當(dāng)?shù)匾验_(kāi)發(fā)的項(xiàng)目基本 情況、所占有的市場(chǎng)份額。第二、當(dāng)?shù)氐纳唐贩績(jī)r(jià)格以及銷售折讓、優(yōu)惠的力度。第三、當(dāng)?shù)厣唐贩块_(kāi)發(fā)形勢(shì)以及區(qū)域狀況和戶形等情況。 第四、未來(lái)的銷售價(jià)格的走勢(shì)和未來(lái)的市場(chǎng)遠(yuǎn)景情況等。2、 對(duì)調(diào)研情況進(jìn)行探討研究。各業(yè)務(wù)部門根據(jù)本部門的職責(zé)和本部門的專業(yè)所取得的調(diào)查情況進(jìn)行進(jìn)一步的探討研究，并將研究結(jié)果以書面的形式報(bào)經(jīng)營(yíng)處，經(jīng)經(jīng)營(yíng)處審核以后轉(zhuǎn)投資發(fā)展處。投資發(fā)展處根據(jù)各業(yè)務(wù)部門所撰寫的書面調(diào)研進(jìn)行全面的項(xiàng)目可行性研究，并編寫出項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。3.1、投資發(fā)展處。 投資發(fā)展應(yīng)深入研究所意向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地性質(zhì)、土地變6、性的可能性以及預(yù)計(jì)取得土地的面積數(shù)量和土地現(xiàn)狀所應(yīng)向政府、當(dāng)?shù)鼐用袼Ц兜母黜?xiàng)費(fèi)用等。投資發(fā)展處在調(diào)研情況報(bào)告中應(yīng)明確如下問(wèn)題，并為研究可行性的主要課題： 第一、土地性質(zhì)是否符合我公司開(kāi)發(fā)的先行條件； 第二、土地變性是否可能； 第三、土地變性成本和土地地上成本是否合適開(kāi)發(fā)； 投資發(fā)展處所調(diào)研的資料轉(zhuǎn)市場(chǎng)策劃處、規(guī)劃設(shè)計(jì)處、成本控制處和財(cái)務(wù)處。 同時(shí)，參與調(diào)研的各業(yè)務(wù)部門將各自所調(diào)研和測(cè)算的資料一律結(jié)轉(zhuǎn)到投資發(fā)展，投資發(fā)展處根據(jù)各業(yè)務(wù)部門的調(diào)研資料和測(cè)算資料撰寫項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究。3.2、市場(chǎng)策劃處。 市場(chǎng)策劃處通過(guò)調(diào)研應(yīng)確定我們未來(lái)開(kāi)發(fā)的商品房其價(jià)格定位、商品房主體風(fēng)格定位、產(chǎn)品銷售人群定位、7、地區(qū)廣告和宣傳形式的定位以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱確定等。市場(chǎng)策劃處必須對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行思考和進(jìn)行深入研究，并以此提出意向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的策劃方案。 市場(chǎng)策劃處所調(diào)研的資料轉(zhuǎn)投資發(fā)展處、規(guī)劃設(shè)計(jì)處、預(yù)算管理處、成本控制處和財(cái)務(wù)處。3.3、規(guī)劃設(shè)計(jì)處。 規(guī)劃設(shè)計(jì)處根據(jù)本部門調(diào)研的資料和投資發(fā)展處提供的調(diào)研資料、市場(chǎng)策劃處提供的調(diào)研資料進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)處在進(jìn)行實(shí)施中應(yīng)充分考慮到市場(chǎng)策劃處提供的市場(chǎng)銷售價(jià)格，進(jìn)行有效的限定開(kāi)發(fā)成本價(jià)格的規(guī)劃，并作出整體規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，并將規(guī)劃資料和總規(guī)劃圖提供給預(yù)算管理處。規(guī)劃設(shè)計(jì)處向預(yù)算管理處所提供的規(guī)劃圖、規(guī)劃資料應(yīng)予詳細(xì)和齊全。 規(guī)劃設(shè)計(jì)處所調(diào)研的資料轉(zhuǎn)投資發(fā)展處、預(yù)算管理8、處、成本控制處和財(cái)務(wù)處。3.4、預(yù)算管理處。 預(yù)算管理處根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)處提供的資料和規(guī)劃草案進(jìn)行項(xiàng)目估價(jià)測(cè)算，并將估價(jià)測(cè)算轉(zhuǎn)報(bào)給成本控制處。預(yù)算管理處所作的估價(jià)測(cè)算只局限于土建工程施工部分，包括：土建施工、監(jiān)理、設(shè)備、弱電、強(qiáng)電等部分的費(fèi)用。其它費(fèi)用由相關(guān)部門按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。 預(yù)算管理處所進(jìn)行測(cè)算的資料轉(zhuǎn)投資發(fā)展處、成本控制處和財(cái)務(wù)處。3.5、成本控制處。 成本控制處根據(jù)投資發(fā)展處、規(guī)劃設(shè)計(jì)處、市場(chǎng)策劃處、預(yù)算管理處的資料進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本的測(cè)算。成本控制處所測(cè)算的成本只是開(kāi)發(fā)成本中的直接費(fèi)成本部分，而上述資料所測(cè)算的成本也只為開(kāi)發(fā)成本的初級(jí)階段，即：估價(jià)成本。成本控制處所測(cè)算的、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“估價(jià)成本9、”轉(zhuǎn)投資發(fā)展處和財(cái)務(wù)處，同時(shí)，根據(jù)測(cè)算資料進(jìn)行“估價(jià)成本”的成本分析。3.6、財(cái)務(wù)處。 財(cái)務(wù)處根據(jù)上述資料和成本控制處所測(cè)算的“估價(jià)成本”測(cè)算開(kāi)發(fā)成本，并進(jìn)行項(xiàng)目上的財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)處所作的開(kāi)發(fā)成本和項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析轉(zhuǎn)投資發(fā)展處。3、 組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性論證4.1、組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性會(huì)議由經(jīng)營(yíng)處負(fù)責(zé)。經(jīng)營(yíng)處組織由地產(chǎn)總公司各業(yè)務(wù)部門參加的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性論證會(huì)議，會(huì)議由投資發(fā)展處作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性主題發(fā)言。會(huì)議設(shè)置會(huì)議記錄，凡參加會(huì)議的人員可對(duì)投資發(fā)展處的項(xiàng)目可行性發(fā)言發(fā)表意見(jiàn)，并形成會(huì)議決議。4.2、標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其決議由地產(chǎn)總公司批準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)之外由集團(tuán)公司總裁批準(zhǔn)，超過(guò)集團(tuán)公司總裁批準(zhǔn)權(quán)限的，還必10、須由集團(tuán)公司董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。4.3、各業(yè)務(wù)部門項(xiàng)目開(kāi)發(fā)調(diào)研資料、測(cè)算資料、可行性研究資料和投資發(fā)展處所做的可行性研究報(bào)告一律上交到經(jīng)營(yíng)處，由經(jīng)營(yíng)處進(jìn)行存檔。4、 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備工作。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備工作，包括：組織開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)班子以及確定該領(lǐng)導(dǎo)班子的性質(zhì)（即：成立項(xiàng)目分公司或以派駐式形成甲方工作組），進(jìn)行規(guī)劃草案設(shè)計(jì)，進(jìn)行進(jìn)一步的工程預(yù)算費(fèi)用估算測(cè)算，辦理相關(guān)開(kāi)工證件，做好施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作，進(jìn)行業(yè)務(wù)招標(biāo)申請(qǐng)等。5.1、組織開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)班子。 組織開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)班子由地產(chǎn)總公司經(jīng)營(yíng)處負(fù)責(zé)。經(jīng)營(yíng)處根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的具體情況確定新組成項(xiàng)目班子組織性質(zhì)，即：組織分公司形式，或組織成派駐的工作小組。如果組織分公司11、形式必須以書面報(bào)告的形式，經(jīng)總公司總經(jīng)理審批簽字后報(bào)集團(tuán)公司企管部，經(jīng)企管部、經(jīng)營(yíng)部審核后報(bào)集團(tuán)公司總裁批準(zhǔn)。如果組織派駐的工作小組，則不履行報(bào)告程序。5.2、人員調(diào)度：第一、經(jīng)營(yíng)處可由其它項(xiàng)目單位進(jìn)行調(diào)入。經(jīng)營(yíng)處確定從其它項(xiàng)目單位調(diào)入人員，以書面報(bào)告的形式，經(jīng)本系統(tǒng)負(fù)責(zé)人簽字后報(bào)人事處，人事處按集團(tuán)公司并于人事管理制度規(guī)定履行調(diào)動(dòng)手續(xù)和辦理相關(guān)的人員調(diào)動(dòng)手續(xù)。第二、 經(jīng)營(yíng)處可從總公司業(yè)務(wù)部門調(diào)入人員。 經(jīng)營(yíng)處確定從其它項(xiàng)目單位調(diào)入人員，以書面報(bào)告的形式，經(jīng)本系統(tǒng)負(fù)責(zé)人簽字后報(bào)人事處，人事處按集團(tuán)公司并于人事管理制度規(guī)定履行調(diào)動(dòng)手續(xù)和辦理相關(guān)的人員調(diào)動(dòng)手續(xù)。第三、 經(jīng)營(yíng)處可從外部招聘人員。經(jīng)營(yíng)12、處確定從外部招聘人員，填寫“人員需用明細(xì)表”，經(jīng)本系統(tǒng)負(fù)責(zé)人審批簽字、總公司總經(jīng)理批準(zhǔn)簽字報(bào)人事處。第四、 經(jīng)營(yíng)處可從集團(tuán)公司調(diào)入人員。經(jīng)營(yíng)處確定從集團(tuán)公司選定人員，以書面報(bào)告的形式報(bào)人事處，由人事處與集團(tuán)公司人力資源部進(jìn)行溝通。但從集團(tuán)公司調(diào)入人員必須經(jīng)經(jīng)營(yíng)處、總經(jīng)理審定后方可進(jìn)行實(shí)施。從集團(tuán)公司調(diào)入人員，按集團(tuán)公司所制定的關(guān)于人員調(diào)動(dòng)的管理制度辦理相關(guān)的人員調(diào)動(dòng)手續(xù)。5.3、項(xiàng)目單位成立后，經(jīng)營(yíng)處負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目單位進(jìn)行工作交待和項(xiàng)目介紹，同時(shí)，由經(jīng)營(yíng)處向項(xiàng)目班子進(jìn)行前期工作交接，包括： 第一、介紹開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)情況第一、前期工作開(kāi)展的情況進(jìn)行交接；第二、前期工作社會(huì)機(jī)構(gòu)聯(lián)系情況進(jìn)行交接，包括：13、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、聯(lián)系地點(diǎn)等；第三、涉及到前期工作其它方面業(yè)務(wù)進(jìn)行交接。第四、前期測(cè)算資料進(jìn)行交接，包括：調(diào)研資料、研究資料以及測(cè)算資料等。項(xiàng)目單位必須按公司保密級(jí)別進(jìn)行存檔，不得隨意翻閱和隨意擺放。項(xiàng)目管理單位成立后，必須由經(jīng)營(yíng)處派專人與項(xiàng)目單位負(fù)責(zé)人和其它相關(guān)人員對(duì)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地勘查、熟悉情況。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)處還必須負(fù)責(zé)新項(xiàng)目管理單位與總公司其它業(yè)務(wù)部門的溝通進(jìn)行協(xié)調(diào)。5、 項(xiàng)目管理單位先期工作管理6.1、總公司各業(yè)務(wù)部門的各項(xiàng)管理工作必須圍繞著項(xiàng)目單位的管理工作開(kāi)展本部門的業(yè)務(wù)工作，本部門的業(yè)務(wù)工作也必須與項(xiàng)目管理工作進(jìn)行接軌、業(yè)務(wù)工作必須進(jìn)行接口，不得使項(xiàng)目單位的管理工作有空白、有空崗14、有空缺。凡對(duì)項(xiàng)目管理工作不配合、故意推托、總公司將對(duì)責(zé)任部門、責(zé)任人、負(fù)責(zé)人進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰和行政處分。同時(shí)，要求項(xiàng)目單位必須將本職工作做到位，嚴(yán)禁有依賴心里和依賴行為。在例行工作檢查時(shí)，凡發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目單位該做的工作沒(méi)有做，所做的工作不沒(méi)有到位，總公司將依據(jù)管理規(guī)定給予處分和處罰，連續(xù)檢查超過(guò)三次沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的改進(jìn)，對(duì)其責(zé)任人、負(fù)責(zé)人一律給予調(diào)離工作崗位，或免職、降職、待職等行政處分。6.2、項(xiàng)目單位成立后，必須在限定日期內(nèi)作出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施方案和項(xiàng)目工作計(jì)劃安排，總公司各業(yè)務(wù)部門必須緊密進(jìn)行配合。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施方案中應(yīng)包括： 第一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的介紹，包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)、開(kāi)發(fā)面積、施工面積、配套設(shè)施等15、。 第二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境介紹，包括：地上、地下、周邊等環(huán)境方面的介紹。 第三、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的必要準(zhǔn)備工作。整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目人員需求，包括：先期人員進(jìn)場(chǎng)日期，高峰時(shí)期的人員需求和人員的平均需求。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)材料、設(shè)備等方面的需求，包括：預(yù)計(jì)招標(biāo)時(shí)間、進(jìn)場(chǎng)時(shí)間等。項(xiàng)目單位的臨時(shí)設(shè)施規(guī)劃，包括：?jiǎn)T工宿舍、員工食堂、員工辦公等 第四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)周期，包括：開(kāi)工預(yù)計(jì)日期、預(yù)計(jì)完工日期以及在開(kāi)發(fā)周期中的工程進(jìn)度計(jì)劃等。同時(shí)，就如何保證計(jì)劃的落實(shí)所應(yīng)采取的措施以及對(duì)不可抗力因素而導(dǎo)致影響計(jì)劃所應(yīng)有的預(yù)案。 第五、質(zhì)量控制，包括：質(zhì)量保證、質(zhì)量檢查、保證質(zhì)量所采取的具體措施等。 第六、成本控制，包括：管理費(fèi)用控制16、工程費(fèi)用控制以及工程簽證、設(shè)計(jì)變更等費(fèi)用的控制以及制定如何進(jìn)行控制的具體措施等。 第七、關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各種證件辦理的具體計(jì)劃。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施方案報(bào)總公司經(jīng)營(yíng)處，經(jīng)經(jīng)營(yíng)處、工程處審核后報(bào)總經(jīng)理審批、集團(tuán)公司總裁批準(zhǔn)。6、 證件辦理。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)證件辦理工作由項(xiàng)目單位負(fù)責(zé)，需要總公司或需要集團(tuán)公司進(jìn)行協(xié)調(diào)、協(xié)助時(shí)，由項(xiàng)目單位負(fù)責(zé)人直接與總公司和集團(tuán)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行聯(lián)系。但涉及到具體的費(fèi)用支出和與集團(tuán)公司、總公司所制定的管理制度、有關(guān)規(guī)定相違背、相抵觸時(shí)則必須以書面報(bào)告的形式，并附有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的批示。本管理制度所涉及證件辦理程序是按照一般地區(qū)、城市所闡述的，特殊情況，可按特殊情況處理。如果，當(dāng)?shù)卣衅?7、它要求，與本管理制度所設(shè)定的程序不相符合，可不按本管理制度所設(shè)定的程序進(jìn)行。7.1、辦理國(guó)有土地使用權(quán)證，即：土地證。 第一、辦理選址意見(jiàn)書，辦理選址意見(jiàn)書（即：選址涵）由市規(guī)劃局出具。辦理選址意見(jiàn)書可聘請(qǐng)社會(huì)有資質(zhì)的專業(yè)單位進(jìn)行編寫，同時(shí)，附有項(xiàng)目總平面圖。 第二、土地預(yù)審意見(jiàn)。 項(xiàng)目單位提出項(xiàng)目土地使用申請(qǐng)報(bào)告，土地預(yù)支審意見(jiàn)由土地局出具。 第三、環(huán)評(píng)審查意見(jiàn)。 環(huán)境評(píng)審意見(jiàn)在現(xiàn)階段已由政府代辦，企業(yè)可不再辦理該文件手續(xù)，但要辦理時(shí)，可按下列程序進(jìn)行： （1）、提供建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)表。（2）、有專家評(píng)審意見(jiàn)。 第四、項(xiàng)目核準(zhǔn)證。 （1）、提供項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告；（2）、提供土地預(yù)審意見(jiàn)書；（318、）、提供選址意見(jiàn)書；（4）、提供環(huán)境評(píng)審意見(jiàn)書；（如果政府代辦，可不提供。）（5）、提供資質(zhì)證書；上述文件報(bào)市發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)，取得立項(xiàng)書。根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)書和上述文件到土地局并由土地局組織土地招牌掛，而后規(guī)劃局出具用地紅線圖，單位付清土地出讓款，簽訂土地出讓合同，辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。7.2、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 第一、攜帶辦理國(guó)有土地使用權(quán)證的資料，即：項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告、土地選址意見(jiàn)書、土地預(yù)審意見(jiàn)、環(huán)評(píng)報(bào)告、項(xiàng)目核準(zhǔn)證及國(guó)有土地使用權(quán)證。 第二、攜帶項(xiàng)目總平面圖。總平面圖可委托設(shè)計(jì)院制作。 上述文件報(bào)市建委。7.3、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 第一、攜帶辦理國(guó)有土地使用權(quán)證和辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證19、的所有文件。 第二、規(guī)劃設(shè)計(jì)處進(jìn)行項(xiàng)目的平、立、剖規(guī)劃圖。 第三、防雷、消防、文物、單位出具審查報(bào)告。注： （1）、防雷。出具檢測(cè)報(bào)告，市氣象局出具，由公司提出申請(qǐng)報(bào)告。（2）、消防。向市消防部門提供規(guī)劃圖紙，消防部門出具審查報(bào)告。（3）、文物。單位提供申請(qǐng)報(bào)告，文物局出具審查意見(jiàn)。7.4、辦理建設(shè)工程施工許可證。 第一、攜帶國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證文件。 第二、提出申請(qǐng)報(bào)告，包括：建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、房屋層數(shù)、總建筑面積、投資額、建設(shè)周期。 第三、攜帶總平面圖、全套施工圖圖紙及圖審報(bào)告，上述文件可委托設(shè)計(jì)院制作。 第四、質(zhì)量監(jiān)查備案。由單位提出申請(qǐng)報(bào)告，報(bào)送建20、設(shè)局檢測(cè)站。 第五、監(jiān)理公司備案。第六、中標(biāo)通知書。通知（口頭通知）建設(shè)局招標(biāo)辦公室組織項(xiàng)目招標(biāo)。向建設(shè)局招標(biāo)辦提供：項(xiàng)目的基本情況、建筑面積、工程造價(jià)等。7.5、商品房預(yù)售許可證。 第一、攜帶國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證。 第二、由單位編寫商品房預(yù)售方案。注：填寫由房產(chǎn)局發(fā)的制式表格。 第三、出具開(kāi)發(fā)資金投入證明，達(dá)到全部開(kāi)發(fā)造價(jià)的證明。 出具向施工單位撥款證明。 形象部位，多層達(dá)到三層以上，高層達(dá)到三分之二。第四、 企業(yè)資質(zhì)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。第五、 公共維修基金約定書。上述文件報(bào)送到市房產(chǎn)局，可辦理預(yù)售許可證。7、 與辦理開(kāi)發(fā)證明文件的同時(shí)，還要21、展開(kāi)辦理其它配套業(yè)務(wù)的證明文件。辦理其它配套文件的工作由項(xiàng)目單位負(fù)責(zé)。包括：水、電、暖、氣、電話、電視以及排水等。8.1、開(kāi)工前應(yīng)向電力局辦理臨時(shí)工程用電。開(kāi)工后辦理小區(qū)配套民用用電業(yè)務(wù)手續(xù)。8.2、向自來(lái)水公司辦理小區(qū)民用自來(lái)水配套業(yè)務(wù)手續(xù)。8.3、向通訊公司辦理小區(qū)電話配套業(yè)務(wù)手續(xù)。如：聯(lián)通、移動(dòng)等。8.4、向廣播電視局辦理小區(qū)電視配套業(yè)務(wù)手續(xù)。8.5、向建設(shè)局辦理小區(qū)排水配套業(yè)務(wù)手續(xù)。8.6、暖氣自理。 辦理給水、排水、暖氣手續(xù)需要單位提供項(xiàng)目平面圖，并寫出書面的申請(qǐng)報(bào)告。 辦理小區(qū)配套的電、電視，需要提供弱電管網(wǎng)平面圖，并寫出書面的申請(qǐng)報(bào)告。 辦理小區(qū)民用配套用電，需要提供電路平面圖，22、并寫出書面的申請(qǐng)報(bào)告。8、 總公司各業(yè)務(wù)部門必須全力配合項(xiàng)目單位的開(kāi)發(fā)工作，不允許由于其它業(yè)務(wù)部門的自身原因而耽誤項(xiàng)目單位實(shí)際工作的開(kāi)展。凡由于業(yè)務(wù)部門的原因而致使項(xiàng)目單位開(kāi)發(fā)工作停滯、拖期，公司將對(duì)責(zé)任人、部門負(fù)責(zé)人以及系統(tǒng)負(fù)責(zé)人進(jìn)行嚴(yán)厲的行政處分和經(jīng)濟(jì)處罰。各業(yè)務(wù)部門在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后，必須與項(xiàng)目單位同時(shí)展開(kāi)本部門的工作，包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、工程預(yù)算以及成本控制、資金落實(shí)等。基礎(chǔ)上單位按基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)實(shí)施方案中的安排逐步展開(kāi)工作，并以“業(yè)務(wù)通知單”的形式向總公司各業(yè)務(wù)部門發(fā)出業(yè)務(wù)通知。同時(shí)，項(xiàng)目單位將業(yè)務(wù)通知的內(nèi)容向總公司經(jīng)營(yíng)處進(jìn)行通報(bào)，經(jīng)營(yíng)處必須緊密配合項(xiàng)目單位的工作，并直接對(duì)23、各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行督促、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)引導(dǎo)。9.1、規(guī)劃設(shè)計(jì)處。制定投標(biāo)方案、編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，包括：景觀設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等，在原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善。前期證件辦理、先期開(kāi)工令的下達(dá)、中期工程方面的管理以及后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算，規(guī)劃設(shè)計(jì)處起著至關(guān)重要的作用，規(guī)劃設(shè)計(jì)處的工作后滯極大地影響了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的開(kāi)展。因此，凡由于規(guī)劃設(shè)計(jì)處所使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作受到影響，除地產(chǎn)總公司加大審查、處理的力度，集團(tuán)公司企管部和經(jīng)營(yíng)部也必須參與、并與地產(chǎn)總公司共同進(jìn)行督促和督查。同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)處也是降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的源頭，規(guī)范設(shè)計(jì)、統(tǒng)一標(biāo)版更是為后續(xù)施工帶來(lái)不可低估的經(jīng)濟(jì)效益。所以，規(guī)劃設(shè)計(jì)處必須在成本控制處所測(cè)定的成本24、控制范圍內(nèi)展開(kāi)項(xiàng)目規(guī)劃和個(gè)體方案的設(shè)計(jì)，不允許隨意突破，更不得在沒(méi)有得到批準(zhǔn)后擅自展開(kāi)項(xiàng)目實(shí)施。9.2、預(yù)算管理處。 預(yù)算管理處根據(jù)項(xiàng)目單位所做的工作計(jì)劃，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)處不斷完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行工程預(yù)算的編制和計(jì)算、測(cè)算工作。 預(yù)算管理部直接關(guān)系到項(xiàng)目的或開(kāi)發(fā)性、項(xiàng)目的可行性；項(xiàng)目實(shí)施后所有業(yè)務(wù)合同、采購(gòu)合同的簽訂；工程施工的結(jié)算以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)等，無(wú)論是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期、中期和后期，預(yù)算管理處在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理工作中都占據(jù)著重要的位置。因此，要求預(yù)算管理部不能以任何理由延拖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的進(jìn)展，同時(shí)，地產(chǎn)總公司、集團(tuán)公司也將根據(jù)責(zé)任追訴、責(zé)任追究管理規(guī)定嚴(yán)查在預(yù)算管理方面的各個(gè)工25、作環(huán)節(jié)，并對(duì)責(zé)任人、責(zé)任部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行嚴(yán)厲的行政處分和經(jīng)濟(jì)處罰。9.3、工程處。 工程處必須詳細(xì)審查項(xiàng)目單位所做的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，并協(xié)助項(xiàng)目單位做好臨時(shí)設(shè)施規(guī)劃以及開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作。工程處負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目單位的技術(shù)、質(zhì)量以及工程進(jìn)度等方面的管理，有責(zé)任在上述方面對(duì)項(xiàng)目單位給予支持。項(xiàng)目單位在上述方面沒(méi)有做到位，沒(méi)有達(dá)到公司所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，工程處必須負(fù)連帶責(zé)任。9.4、財(cái)務(wù)處。 財(cái)務(wù)處應(yīng)對(duì)項(xiàng)目單位各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，包括：前期費(fèi)用包干指標(biāo)、項(xiàng)目單位管理費(fèi)用方面各項(xiàng)指標(biāo)以及開(kāi)通項(xiàng)目單位的收入帳戶和支出帳戶等。同時(shí)，應(yīng)結(jié)合成本控制處所測(cè)算的估算成本、計(jì)劃成本進(jìn)行項(xiàng)目單位的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及26、項(xiàng)目成本的測(cè)算。財(cái)務(wù)處所測(cè)算和計(jì)算的項(xiàng)目單位費(fèi)用及項(xiàng)目成本轉(zhuǎn)報(bào)經(jīng)營(yíng)處和項(xiàng)目單位。9.5、成本控制處。 成本控制處根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)處、預(yù)算管理處以及工程處核算資料進(jìn)行項(xiàng)目估算成本、計(jì)劃成本的測(cè)算和計(jì)算，同時(shí)，建立項(xiàng)目成本管理臺(tái)帳，按個(gè)體項(xiàng)目、按所簽訂的合同進(jìn)行成本分解。9.6、經(jīng)營(yíng)處。 經(jīng)營(yíng)處作為項(xiàng)目單位管理的主管部門必須做好項(xiàng)目單位的調(diào)度工作，包括：人員的調(diào)度、物資的調(diào)度以及對(duì)項(xiàng)目單位的工作方案、工作計(jì)劃的審查和協(xié)助實(shí)施等。10、附則。10.1、辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)證明文件本管理制度只按常規(guī)給予制定，由于地區(qū)不同，其所履行的辦理證件的程序和方式有所不同。因此，要求各項(xiàng)目單位應(yīng)以當(dāng)?shù)氐囊?guī)定執(zhí)行。10.2、本管理制度適用于地產(chǎn)總公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工作的管理，先前有與本管理制度相違背、相抵觸的制度、規(guī)定以本管理制度為準(zhǔn)。本管理制度以下發(fā)之日起執(zhí)行。