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1、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃先于建筑格局規(guī)劃 在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，很多人會(huì)發(fā)出這樣的感慨： 成也規(guī)劃，敗也規(guī)劃。人們普遍認(rèn)為現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃指的就是 建筑的規(guī)劃或者是業(yè)態(tài)規(guī)劃，事實(shí)上，規(guī)劃是兩個(gè)方面的， 分別是硬件設(shè)施的規(guī)劃和軟件設(shè)施的規(guī)劃，概而言之，就是 建筑格局規(guī)劃與商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。 1 1不考慮經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)建設(shè)造成巨大成本浪費(fèi)不考慮經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)建設(shè)造成巨大成本浪費(fèi) 很多商業(yè)地產(chǎn)商在做項(xiàng)目的時(shí)候，很容易進(jìn)入一個(gè)誤區(qū)： 認(rèn)為只要做好了硬件設(shè)施規(guī)劃，就可以在日后隨意對(duì)商業(yè)布 局進(jìn)行調(diào)整，具體表現(xiàn)在一種“走一步看一步，摸著石頭過(guò) 河”的思想上，這種思想并且在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里占主導(dǎo) 地位。2、但近年以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界，一種新的風(fēng)潮正在涌 起那就是商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃應(yīng)先于建筑格局規(guī)劃。 早期的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這方面留下了太多的教訓(xùn)，先 建商場(chǎng)，再來(lái)考慮經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，其結(jié)果只能是削足適履，并 造成了巨大的成本浪費(fèi)。曾經(jīng)有這樣一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商： 他開(kāi)發(fā)了一個(gè)大型商業(yè)場(chǎng)所，設(shè)想在二樓開(kāi)設(shè)一個(gè)大型超市 作為主力店，由于對(duì)超市的經(jīng)營(yíng)布局是不了解的，他們按照 自己的方式建好了產(chǎn)品，然后開(kāi)始針對(duì)超市進(jìn)行招商。商談 的結(jié)果令人滿(mǎn)意， 著名主力超市同意進(jìn)駐， 但一到現(xiàn)場(chǎng)之后， 卻提出了巨大的改造清單， 并且提出： 你們的地段是很好的， 但是你們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是不合理的，不符合大型超市的要求， 你們需要進(jìn)行大規(guī)3、模的改造。 如此一來(lái)，原來(lái)的商業(yè)設(shè)計(jì)方案就要被打破，譬如多個(gè) 出口的設(shè)計(jì)是不合理的，設(shè)在超市中央的廁所要打掉，挑高 的中庭存在危險(xiǎn)因素，電梯設(shè)計(jì)不合理，配電能力太小 諸如此類(lèi)。提出的改造清單是：將多出入口改成一個(gè)進(jìn)口和 一個(gè)出口；將廁所移位設(shè)立在出口位置以外；將挑高的中庭 封閉；電梯設(shè)計(jì)要符合一個(gè)進(jìn)口一個(gè)出口的要求；重新購(gòu)買(mǎi) 配電柜、變壓器等，還要重新設(shè)置大容量的供電電纜。以上 這樣的問(wèn)題，是在發(fā)展商建設(shè)之前所考慮不到的，引入大型 超市的方案別無(wú)選擇，如果依照超市方開(kāi)出的清單進(jìn)行改 造，一方面要投入巨大的人力物力，另一方面又會(huì)極大地改 變?cè)猩虉?chǎng)的人流導(dǎo)向，進(jìn)而對(duì)整體商業(yè)價(jià)值造成影響。這 樣的結(jié)果，都是由于發(fā)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)缺乏了解造成的，也 是只考慮商場(chǎng)建筑規(guī)劃，忽視商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)思想所結(jié) 下的一個(gè)苦果。開(kāi)發(fā)商走上彎路，最終要采取“削足適履” 的辦法來(lái)進(jìn)行最終的解決，造成了投入成本的浪