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1、地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃中心工作管理制度編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 目 錄4.1房地產(chǎn)營銷策劃管理工作44.2房地產(chǎn)市場調(diào)查與營銷策劃研究工作54.3配合項目規(guī)劃設(shè)計管理工作54.4配合投資管理、發(fā)展管理等工作56.1 營銷策劃中心總經(jīng)理：56.2 營銷策劃中心助理總經(jīng)理甲：86.3 營銷策劃中心助理總經(jīng)理乙：106.4 策劃師甲：126.5 策劃師乙：136.6 策劃師丙：146.7 策劃師丁：156.8 文員167.1 營銷管理架構(gòu)177.2 公司營銷決策委員會和營銷決策小組的組成187.3 公司營銷管理決策層組成2、人員的提名與審批187.4 公司營銷管理決策層責(zé)任198.1 決策層及管理、執(zhí)行機(jī)構(gòu)的分工運(yùn)作程序198.2 關(guān)于樓宇銷售特別優(yōu)惠價格折扣審批權(quán)限199.1 營銷人員素質(zhì)要求209.2 提高營銷人員業(yè)務(wù)水平219.3 關(guān)于項目推介或代理219.4 營銷工作中出現(xiàn)問題的處理229.5 決策文件執(zhí)行要求229.6 因特網(wǎng)絡(luò)建設(shè)229.7 營銷管理研討會2212.1 保密要求2912.2 建立文件、資料歸檔制度2912.3 本制度適用范圍2912.4 本制度解釋和修改權(quán)利3012.5 本制度的生效30 營銷策劃中心管理制度1 目的：明確公司營銷策劃中心管理制度，充分發(fā)揮營銷管理工作的綜合職能和服務(wù)職3、能，科學(xué)地規(guī)范公關(guān)工作的程序，努力塑造公司牌。2 范圍：適用于公司所屬部門、子公司、地盤。3 解釋：本制度內(nèi)各項規(guī)定及表格均由公司營銷策劃中心負(fù)責(zé)制訂，因此，各部門、子公司、地盤辦理有關(guān)事項時，必須遵守本制度和正確使用有關(guān)表格；無論以何種形式或以公司、地盤名義簽署雇傭合約的員工，均應(yīng)遵守本制度。4 營銷策劃中心職責(zé)范圍：4.1房地產(chǎn)營銷策劃管理工作負(fù)責(zé)按時完成營銷決策委員會交辦的日常工作；負(fù)責(zé)整理、匯總、審核各地區(qū)公司租售報表及營銷工作總結(jié)；負(fù)責(zé)對各地區(qū)公司年度營銷計劃提出審核意見；負(fù)責(zé)召開二級營銷決策機(jī)構(gòu)聯(lián)席評審會對各地區(qū)公司所開發(fā)項目的市場定位、推售時機(jī)及價格等專題報告評審，并提出審核及審4、批意見；負(fù)責(zé)對各地區(qū)公司所開發(fā)項目的營銷執(zhí)行等專題報告提出審核及審批意見；負(fù)責(zé)對各地區(qū)公司所開發(fā)項目的營銷策劃、營銷標(biāo)識及賣場包裝策劃、價格系數(shù)、樓書及推介資料送審報告等專題報告提出改進(jìn)意見；與地區(qū)公司營銷部門加強(qiáng)溝通，負(fù)責(zé)根據(jù)項目銷售情況，結(jié)合地區(qū)公司的意見，綜合分析項目營銷策劃工作中存在的問題，提出改進(jìn)建議；4.1.8 負(fù)責(zé)公司品牌的整合；4.2房地產(chǎn)市場調(diào)查與營銷策劃研究工作負(fù)責(zé)收集、整理、歸檔各地區(qū)房地產(chǎn)市場信息；負(fù)責(zé)根據(jù)收集的各種信息資源，對全國房地產(chǎn)市場重大政策調(diào)整、各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢進(jìn)行綜合分析研究，不定期提供分專題的研究分析報告；4.2.3 深入研究目前國內(nèi)房地產(chǎn)營銷的新5、思路、新理念、新手法；負(fù)責(zé)對主要競爭企業(yè)和項目進(jìn)行跟蹤調(diào)研；4.3配合項目規(guī)劃設(shè)計管理工作從項目營銷策劃和市場的角度出發(fā)，積極配合規(guī)劃設(shè)計前期工作；對項目概念設(shè)計提供參考建議。在項目營銷實(shí)際工作中，配合地區(qū)公司及時反饋市場對規(guī)劃設(shè)計的反應(yīng)情況，并對規(guī)劃設(shè)計工作提出參考建議；積極參與規(guī)劃設(shè)計評審工作，對項目規(guī)劃設(shè)計提出參考意見。4.4配合投資管理、發(fā)展管理等工作5 組織架構(gòu)表：6 職責(zé)描述：6.1 營銷策劃中心總經(jīng)理：6.1.1 負(fù)責(zé)組織本中心全體員工貫徹落實(shí)公司的各項經(jīng)營方針及策略；6.1.2 以身作則，負(fù)責(zé)帶領(lǐng)本中心全體員工弘揚(yáng)企業(yè)文化精神，努力做好本職工作，嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度、紀(jì)律；6、6.1.3 負(fù)責(zé)組織編制營銷管理研究中心年度、月、旬工作計劃，并檢查、督促貫徹落實(shí)；6.1.4 負(fù)責(zé)審定本中心對日常收發(fā)各種文件處理意見，監(jiān)督部門有關(guān)人員及時上報或下發(fā)；6.1.5 負(fù)責(zé)召集營銷策劃中心全體員工會議，總結(jié)研究本中心工作中的經(jīng)驗教訓(xùn)、存在的問題及制定相應(yīng)的改進(jìn)措施；6.1.6 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、溝通本中心與有關(guān)部門、各地區(qū)公司的業(yè)務(wù)工作關(guān)系。6.1.7 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、配合各地區(qū)公司完成地產(chǎn)年度營銷計劃指標(biāo)；6.1.8 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理各地區(qū)公司房地產(chǎn)項目營銷策劃管理日常事務(wù)性工作，督促部門有關(guān)人員嚴(yán)格管理、積極配合、積極服務(wù)于地區(qū)公司的營銷策劃工作；6.1.9 負(fù)責(zé)組織營銷策劃中心全體員工貫徹7、執(zhí)行集團(tuán)公司主管領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的各項營銷指示、指令；6.1.10 負(fù)責(zé)審核本中心起草、上報有關(guān)地產(chǎn)項目的各種有關(guān)房地產(chǎn)項目營銷策劃文件及報表；6.1.11 負(fù)責(zé)指導(dǎo)本中心有關(guān)人員，協(xié)調(diào)處理各地區(qū)公司營銷管理工作中出現(xiàn)的有關(guān)問題；6.1.12 負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)項目市場定位報告、營銷執(zhí)行報告、營銷進(jìn)度及價格專題報告等系列營銷報告進(jìn)行審核后報公司營銷決策委員會審批；6.1.13 負(fù)責(zé)對公司房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃報告、營銷標(biāo)識及賣場包裝策劃專題報告、樓書及推介資料送審報告、營銷工作總結(jié)報告等系列營銷報告進(jìn)行審核并在聽取部門有關(guān)人員的意見和建議后，報營銷決策委員會備案；6.1.14 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、督促并配合各地區(qū)公司營銷8、管理機(jī)構(gòu)按時落實(shí)各項工作細(xì)則；6.1.15 負(fù)責(zé)組織本中心積極配合有關(guān)地區(qū)公司外銷管理工作；負(fù)責(zé)完成營銷決策委員會交辦的日常事務(wù)與管理工作，負(fù)責(zé)公司營銷決策委員會項目專題評審會的召開、會議議程、會議材料等準(zhǔn)備工作；6.1.16 審核各地區(qū)公司呈報的評審材料上報營銷決策委員會評審，審核部門草擬的公司營銷決策委員會的決定與決策、批復(fù)等書面文件。6.1.17 密切關(guān)注目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況及房地產(chǎn)營銷的新思路、新理念、新手法，負(fù)責(zé)為本中心的布置研究課題；6.1.18 負(fù)責(zé)組織、督促本中心營銷研究人員、市場研究人員按時完成的房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供參考指標(biāo)和依據(jù)；6.1.19 負(fù)責(zé)組織9、督促本中心市調(diào)工作有關(guān)人員配合各地區(qū)公司按時完成房地產(chǎn)項目吸納后的市場調(diào)研工作，為項目的營銷策策劃、規(guī)劃設(shè)計工作提供參考數(shù)據(jù)。6.1.20 組織營銷管理培訓(xùn)工作，提高公司營銷業(yè)務(wù)人員的營銷策劃水平。6.1.21 負(fù)責(zé)組織營銷策劃中心員工積極協(xié)助公司規(guī)劃設(shè)計研究部門做好國內(nèi)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計評審工作，從市場營銷的角度，提出合理意見和積極建議；6.1.22 負(fù)責(zé)完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。6.2 營銷策劃中心助理總經(jīng)理甲：6.2.1 在部門總經(jīng)理全面協(xié)調(diào)管理下，協(xié)助部門總經(jīng)理組織本部門全體員工貫徹落實(shí)公司的各項經(jīng)營方針及策略；6.2.2 協(xié)助部門總經(jīng)理帶領(lǐng)本部門全體員工弘揚(yáng)企業(yè)文化精神，努力做好10、本職工作，嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度、紀(jì)律；6.2.3 負(fù)責(zé)審核本部門對日常收發(fā)各種文件處理意見，經(jīng)部門總經(jīng)理審定后發(fā)放，負(fù)責(zé)督促有關(guān)人員及時上報或下發(fā)；6.2.4 協(xié)助部門總經(jīng)理不定期的召集本部門全體員工會議，總結(jié)、研究本部門工作中的經(jīng)驗、存在的問題及制定相應(yīng)的改進(jìn)措施。6.2.5 不斷完善房地產(chǎn)營銷管理工作程序，提高營銷管理工作的整體水平；6.2.6 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理分管地區(qū)公司房地產(chǎn)項目營銷管理工作，完成公司領(lǐng)導(dǎo)、部門總經(jīng)理交辦的工作；6.2.7 負(fù)責(zé)審核本部門起草、上報分管地區(qū)公司的各種有關(guān)房地產(chǎn)項目營銷策劃工作文件及報表；6.2.8 指導(dǎo)、協(xié)助分管地區(qū)公司加強(qiáng)營銷管理，協(xié)調(diào)解決營銷管理工作11、中出現(xiàn)的有關(guān)問題；6.2.9 負(fù)責(zé)對分管地區(qū)公司房地產(chǎn)項目市場定位報告、發(fā)展策劃報告、項目銷售現(xiàn)場包裝策劃專題報告、營銷策劃報告、營銷進(jìn)度及價格專題報告、營銷推介專題報告等系列營銷報告進(jìn)行審核，經(jīng)部門總經(jīng)理審定后報公司營銷決策委員會審批；6.2.10 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、督促并配合分管地區(qū)公司營銷管理機(jī)構(gòu)按時落實(shí)各項工作細(xì)則；6.2.11 負(fù)責(zé)對分管地區(qū)公司年度營銷工作總結(jié)報告進(jìn)行審核并提出意見和建議，經(jīng)部門總經(jīng)理審核后報公司營銷決策委員會審批；6.2.12 積極配合公司設(shè)計研究部門做好分管地區(qū)公司房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計評審工作，從營銷的角度提出合理的意見和建議；6.2.13 協(xié)助編制公司股份有限公司房地產(chǎn)12、項目年度營銷計劃，報部門領(lǐng)導(dǎo)審定；6.2.14 協(xié)助管理外銷各項工作并協(xié)調(diào)有關(guān)樓宇外銷事宜；6.2.15 完成公司領(lǐng)導(dǎo)和部門總經(jīng)理交辦的其他有關(guān)營銷工作。6.2.16 關(guān)注并收集網(wǎng)絡(luò)、報紙的重要房地產(chǎn)營銷動態(tài)，組織房地產(chǎn)營銷的新思路、新理念、新手法系列專題的研究工作；6.2.17 在其他營銷專題研究工作中，遵照領(lǐng)導(dǎo)指示完成有關(guān)研究任務(wù)；6.2.18 組織營銷管理培訓(xùn)工作，提高公司營銷業(yè)務(wù)人員的營銷策劃水平。6.2.19 在部門總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司決策委員會組織分管地區(qū)公司項目專題評審會的會務(wù)、會議議程、會議材料等準(zhǔn)備工作；6.2.20 審核分管各地區(qū)公司呈報的評審材料上報公司營銷決策委員會13、評審，校對公司營銷決策委員會審定的決定與決策、批復(fù)等文件。6.2.21 及時、保質(zhì)保量地完成公司和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)；6.2.22 探索項目營銷策劃管理和市場調(diào)研工作的新方法、新思路。6.3 營銷策劃中心助理總經(jīng)理乙：6.3.1 協(xié)助部門總經(jīng)理組織本部門全體員工貫徹落實(shí)公司的經(jīng)營方針及策略；6.3.2 協(xié)助部門總經(jīng)理對本部門全體員工的勞動紀(jì)律、嚴(yán)格遵守公司各項管理制度等方面進(jìn)行管理；6.3.3 協(xié)助部門總經(jīng)理做好與公司各部門及各地區(qū)公司相關(guān)部門的業(yè)務(wù)溝通、協(xié)調(diào)及接待工作，確保溝通渠道的暢通；6.3.4 協(xié)助部門總經(jīng)理定期或不定期的召集本部門員工會議，總結(jié)工作完成情況并制定相應(yīng)的工作計劃14、；協(xié)助部門總經(jīng)理監(jiān)督各項工作的落實(shí)、執(zhí)行情況；6.3.5 負(fù)責(zé)本部門員工電腦文件的管理和備份工作；6.3.6 不斷完善房地產(chǎn)營銷管理工作程序，提高營銷管理工作的整體水平；6.3.7 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理分管地區(qū)公司房地產(chǎn)項目營銷管理工作，完成公司領(lǐng)導(dǎo)、部門總經(jīng)理交辦的工作；6.3.8 負(fù)責(zé)審核本部門起草、上報分管地區(qū)公司的各種有關(guān)房地產(chǎn)項目營銷策劃工作文件及報表；6.3.9 指導(dǎo)、協(xié)助分管地區(qū)公司加強(qiáng)營銷管理，協(xié)調(diào)解決營銷管理工作中出現(xiàn)的有關(guān)問題；6.3.10 負(fù)責(zé)對分管地區(qū)公司房地產(chǎn)項目市場定位報告、發(fā)展策劃報告、項目銷售現(xiàn)場包裝策劃專題報告、營銷策劃報告、營銷進(jìn)度及價格專題報告、營銷推介專題報告等15、系列營銷報告進(jìn)行審核，經(jīng)部門總經(jīng)理審定后報公司營銷決策委員會審批；6.3.11 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、督促并配合分管地區(qū)公司營銷管理機(jī)構(gòu)按時落實(shí)各項工作細(xì)則；6.3.12 負(fù)責(zé)對分管地區(qū)公司年度營銷工作總結(jié)報告進(jìn)行審核并提出意見和建議，經(jīng)部門總經(jīng)理審核后報公司營銷決策委員會審批；6.3.13 積極配合公司設(shè)計研究部門做好分管地區(qū)公司房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計評審工作，從營銷的角度提出合理的意見和建議；6.3.14 負(fù)責(zé)營銷工作中項目品牌和公司形象的推廣策劃管理工作；6.3.15 負(fù)責(zé)整理、匯編各地區(qū)公司上報銷售情況，并按時制作半月、月、半年、年度銷售及租賃情況等統(tǒng)計報表；6.3.16 完成公司領(lǐng)導(dǎo)和部門總經(jīng)理交辦16、的其他有關(guān)營銷工作。6.3.17 參與每日收集網(wǎng)絡(luò)、報紙的重要房地產(chǎn)市場信息，審核市場信息速遞；6.3.18 隨時關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢、關(guān)注新推熱銷樓盤。組織項目調(diào)研活動；6.3.19 參與部門樓書的編號、歸檔管理工作；6.3.20 在其他專題市場調(diào)研工作中，遵照領(lǐng)導(dǎo)指示完成有關(guān)調(diào)研任務(wù)；6.3.21 組織市場調(diào)研培訓(xùn)工作，提高相關(guān)業(yè)務(wù)人員的市場調(diào)研能力。6.3.22 在部門總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司決策委員會組織分管地區(qū)公司項目專題評審會的會務(wù)、會議議程、會議材料等準(zhǔn)備工作；6.3.23 審核分管各地區(qū)公司呈報的評審材料上報公司營銷決策委員會評審，校對公司營銷決策委員會審定的決定與決策、批復(fù)17、等文件。6.3.24 及時、保質(zhì)保量地完成公司和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)；6.3.25 探索項目營銷策劃管理和市場調(diào)研工作的新方法、新思路。6.4 策劃師甲：6.4.1 負(fù)責(zé)初審分管地區(qū)公司營銷機(jī)構(gòu)編制上報的年度營銷計劃；6.4.2 積極協(xié)助和配合分管地區(qū)公司營銷策劃工作；6.4.3 在分管地區(qū)公司房地產(chǎn)項目的開發(fā)和營銷過程中, 根據(jù)項目發(fā)展進(jìn)度,向地區(qū)公司營銷機(jī)構(gòu)催交以下報告并提出初步意見, 報部門領(lǐng)導(dǎo)審核：市場定位報告、項目發(fā)展策劃報告、項目營銷策劃報告（備案）、項目營銷推介專題報告、項目營銷標(biāo)識及賣場包裝策劃專題報告（備案）、項目營銷進(jìn)度及價格專題報告、項目營銷工作總結(jié)報告（備案）；618、.4.4 從市場營銷角度配合公司設(shè)計研究部門進(jìn)行項目的規(guī)劃設(shè)計工作；6.4.5 協(xié)助部門市場調(diào)查工作和項目品牌形象策劃工作；6.4.6 負(fù)責(zé)監(jiān)控、督促地區(qū)公司房地產(chǎn)項目市場營銷工作有關(guān)細(xì)節(jié)的落實(shí)，并把有關(guān)變化情況和相應(yīng)對策及時向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報。6.4.7 負(fù)責(zé)匯總和編制月、半年、年度和月份累計等銷售和租賃統(tǒng)計報表、租賃情況統(tǒng)計報表。整理匯總報本中心領(lǐng)導(dǎo)審核后上報公司領(lǐng)導(dǎo)并抄送有關(guān)部門。6.4.8 了解國內(nèi)房地產(chǎn)營銷工作的新動向，為公司進(jìn)一步完善國內(nèi)房地產(chǎn)營銷管理工作的提出建議；6.4.9 完成營銷決策委員會和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。6.5 策劃師乙：6.5.1 負(fù)責(zé)初審分管地區(qū)公司營銷機(jī)構(gòu)編制上19、報的年度營銷計劃，與本部門其他營銷管理人員共同合作，匯總編制公司房地產(chǎn)項目年度營銷計劃，報部門領(lǐng)導(dǎo)審核；6.5.2 積極協(xié)助和配合分管地區(qū)公司營銷策劃工作；6.5.3 在分管地區(qū)公司房地產(chǎn)項目的開發(fā)和營銷過程中, 根據(jù)項目發(fā)展進(jìn)度,向地區(qū)公司營銷機(jī)構(gòu)催交以下報告并提出初步意見, 報部門領(lǐng)導(dǎo)審核：市場定位報告、項目發(fā)展策劃報告、項目營銷策劃報告（備案）、項目營銷推介專題報告、項目營銷標(biāo)識及賣場包裝策劃專題報告（備案）、項目營銷進(jìn)度及價格專題報告、項目營銷工作總結(jié)報告（備案）；6.5.4 從市場營銷角度配合公司設(shè)計研究部門進(jìn)行項目的規(guī)劃設(shè)計工作；6.5.5 協(xié)助部門市場調(diào)查工作和項目品牌形象策劃工20、作；6.5.6 負(fù)責(zé)監(jiān)控、督促地區(qū)公司房地產(chǎn)項目市場營銷工作有關(guān)細(xì)節(jié)的落實(shí)，并把有關(guān)變化情況和相應(yīng)對策及時向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報。6.5.7 了解國內(nèi)房地產(chǎn)營銷工作的新動向，為公司進(jìn)一步完善國內(nèi)房地產(chǎn)營銷管理工作的提出建議；6.5.8 完成營銷決策委員會和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。6.6 策劃師丙：6.6.1 隨時關(guān)注房地產(chǎn)市場營銷策劃的發(fā)展態(tài)勢、關(guān)注營銷策劃的新思路、新理念、新手法；6.6.2 負(fù)責(zé)報刊雜志等信息資料的收集、整理，將文章摘要錄入電腦形成數(shù)據(jù)庫，方便查閱；6.6.3 每季度以近期市場營銷策劃的新情況為綱，商討確定一個調(diào)研課題并布置給相關(guān)地區(qū)公司；負(fù)責(zé)擬專題調(diào)研提綱，與地區(qū)公司積極配合，力21、爭保證調(diào)研報告的準(zhǔn)確性；6.6.4 在專題市場調(diào)研工作中，遵照領(lǐng)導(dǎo)安排完成有關(guān)調(diào)研任務(wù)；6.6.5 通過研討會、參加外部培訓(xùn)等形式組織營銷策劃培訓(xùn)，提高相關(guān)業(yè)務(wù)人員的營銷策劃水平。6.6.6 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)；6.6.7 結(jié)合實(shí)際情況，探索集團(tuán)公司內(nèi)地房地產(chǎn)營銷市場調(diào)研工作的新方法；6.6.8 與其他行業(yè)研究機(jī)構(gòu)建立溝通的渠道，拓寬信息來源渠道并借鑒可行的研究方法。6.7 策劃師丁：6.7.1 負(fù)責(zé)每日收集網(wǎng)上重要房地產(chǎn)市場信息，周一至周五編制信息速遞，提取有價值的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類、保存，月底篩選重要的信息編制月度重點(diǎn)信息匯總；6.7.2 隨時關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢、關(guān)注新推熱銷樓盤、熱22、點(diǎn)區(qū)域。組織、安排項目調(diào)研活動，及時完成市場調(diào)查綜合情況表及項目調(diào)研報告；6.7.3 負(fù)責(zé)部門樓書、市調(diào)報告的編號、歸檔工作，編號錄入電腦以備各位同事查閱；6.7.4 負(fù)責(zé)報刊雜志等信息資料的收集、整理，將文章摘要錄入電腦形成數(shù)據(jù)庫，方便查閱；6.7.5 每季度以近期市場情況為綱，商討確定一個調(diào)研課題并布置給相關(guān)地區(qū)公司；負(fù)責(zé)擬專題調(diào)研提綱，與地區(qū)公司積極配合，力爭保證調(diào)研報告的準(zhǔn)確性；6.7.6 密切關(guān)注競爭對手的發(fā)展、擴(kuò)張態(tài)勢。每日跟蹤瀏覽競爭對手網(wǎng)站、密切留意報刊重要信息；6.7.7 收集多方面的宏觀信息，結(jié)合地區(qū)公司提交的地區(qū)房地產(chǎn)市場宏觀市場調(diào)查與分析報告，負(fù)責(zé)每半年編寫內(nèi)地房地產(chǎn)宏23、觀市場調(diào)查與研究報告，上報集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)；6.7.8 在專題市場調(diào)研工作中，遵照領(lǐng)導(dǎo)安排完成有關(guān)調(diào)研任務(wù)；6.7.9 通過研討會、參加外部培訓(xùn)等形式組織市場調(diào)研培訓(xùn)，提高相關(guān)業(yè)務(wù)人員的市場調(diào)研能力。6.7.10 結(jié)合實(shí)際情況，探索集團(tuán)公司內(nèi)地房地產(chǎn)營銷市場調(diào)研工作的新方法；6.7.11 與其他行業(yè)研究機(jī)構(gòu)建立溝通的渠道，拓寬信息來源渠道并借鑒可行的研究方法。6.8 文員6.8.1 收文處理流程：文員登記、加蓋日期章部門總經(jīng)理確定印發(fā)名單印發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)人員處理存檔編號并錄入電腦。6.8.2 發(fā)文處理流程：相關(guān)業(yè)務(wù)人員擬稿標(biāo)注印發(fā)名單部門總經(jīng)理或項目主管助理總經(jīng)理修改部門或公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)蓋章印發(fā)或發(fā)電子24、郵件存檔編號并錄入電腦；6.8.3 保證文件運(yùn)轉(zhuǎn)順暢的同時，文員對文件版面格式進(jìn)行統(tǒng)一控制并有檢查的權(quán)利和責(zé)任，避免出現(xiàn)沒有簽發(fā)就蓋章或文件不完整、蓋錯章、用錯紙的現(xiàn)象，存檔文件需記錄印發(fā)情況；6.8.4 外發(fā)文件，且重要文件需收文部門或單位簽收；6.8.5 每日收到電子郵件后，轉(zhuǎn)發(fā)給相關(guān)人員，并口頭通知；6.8.6 非項目文件收到后，蓋日期章，傳閱后原件存檔；6.8.7 定期整理各類文件；6.8.8 負(fù)責(zé)及時制作半月統(tǒng)計報表，包括半月報表和銷控圖，部門領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)后，印發(fā)抄報公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并抄送相關(guān)部門；6.8.9 負(fù)責(zé)編制便于日常運(yùn)作、滿足管理流程的各種表格。6.8.10 負(fù)責(zé)加班登記表、外出登25、記表每月10號前集中后，統(tǒng)一交給人力資源部；6.8.11 主管領(lǐng)導(dǎo)不在或外出時，負(fù)責(zé)代接電話，并做好電話記錄；6.8.12 負(fù)責(zé)安排部門員工會議，加班訂餐等事宜；6.8.13 負(fù)責(zé)部門簽章、訂車單、報銷單、借款單、收發(fā)文登記等工作；6.8.14 負(fù)責(zé)控制部門文件復(fù)印量，復(fù)印后要加蓋雙面影印或廢紙影印章；6.8.15 關(guān)于報銷工作由報銷人本人填好單，交領(lǐng)導(dǎo)簽字后，負(fù)責(zé)統(tǒng)一到財務(wù)部報銷。6.8.16 負(fù)責(zé)完成部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作；6.8.17 負(fù)責(zé)及時補(bǔ)充辦公耗材。7 建立營銷管理組織系統(tǒng)7.1 營銷管理架構(gòu)營銷管理架構(gòu)分為兩個層次, 即由公司營銷決策委員會(以下簡稱“公司營銷決策委員會”)和地26、區(qū)公司營銷決策小組(以下簡稱“營銷決策小組”)為營銷管理的決策層,負(fù)責(zé)策劃及擬定與營銷有關(guān)的方針策略。公司營銷策劃中心(以下簡稱“營銷策劃中心”)作為“公司營銷決策委員會”的日常工作機(jī)構(gòu)，地區(qū)公司有關(guān)營銷部門為“營銷決策小組”的執(zhí)行機(jī)構(gòu)(以下簡稱“地區(qū)營銷執(zhí)行機(jī)構(gòu)”)，分別負(fù)責(zé)執(zhí)行公司營銷決策委員會及營銷決策小組下達(dá)的營銷指令及營銷策劃管理的日常工作。公司營銷策劃中心負(fù)責(zé)督促、配合地區(qū)營銷機(jī)構(gòu)的工作。其組織架構(gòu)示意圖如下: 營銷決策日常管理公司營銷決策委員會地區(qū)公司營銷決策小組地區(qū)公司營銷部門（執(zhí)行機(jī)構(gòu)）營銷策劃中心（營銷管理機(jī)構(gòu)）互動 7.2 公司營銷決策委員會和營銷決策小組的組成公司營銷決27、策委員會由公司總經(jīng)理擔(dān)任主任,公司相關(guān)方面人員為委員會成員。營銷決策小組由地區(qū)公司總經(jīng)理擔(dān)任組長,其成員由主管營銷策劃工作的副總經(jīng)理和地區(qū)公司其他有關(guān)人員組成。7.3 公司營銷管理決策層組成人員的提名與審批公司營銷決策委員會具體人員組成由公司總經(jīng)理提名,報公司批準(zhǔn)并行文。營銷決策小組具體人員組成由地區(qū)公司提名, 報公司營銷決策委員會批準(zhǔn)并行文。7.4 公司營銷管理決策層責(zé)任公司營銷決策委員會向集團(tuán)負(fù)責(zé),營銷策劃中心、地區(qū)公司營銷決策小組向集團(tuán)營銷決策委員會負(fù)責(zé),地區(qū)營銷執(zhí)行機(jī)構(gòu)向營銷決策小組負(fù)責(zé)。8 營銷管理的職責(zé)分工8.1 決策層及管理、執(zhí)行機(jī)構(gòu)的分工運(yùn)作程序公司營銷決策委員會、營銷決策小組28、營銷策劃中心及地區(qū)營銷機(jī)構(gòu)的職責(zé)分工及運(yùn)作程序按公司股份有限公司項目營銷管理實(shí)施細(xì)則及營銷管理職責(zé)分工表（詳見附文1、附表MM02-1）執(zhí)行。地區(qū)公司上報公司營銷決策委員會的所有文件，必須經(jīng)地區(qū)公司總經(jīng)理或主管營銷工作的領(lǐng)導(dǎo)審核認(rèn)可，以營銷決策小組的名義上報。非正式文件由地區(qū)公司營銷部門負(fù)責(zé)人簽發(fā)即可。8.2 關(guān)于樓宇銷售特別優(yōu)惠價格折扣審批權(quán)限在日常銷售管理工作中如有個別特殊客戶(工作關(guān)系戶)確實(shí)需要在售價上給予一定的優(yōu)惠時,須按下列條款及程序處理：8.2.1地區(qū)公司總經(jīng)理可以在正常銷售折扣的基礎(chǔ)上再行使3%以下(含3%)的特別優(yōu)惠權(quán)（以下統(tǒng)稱“優(yōu)惠權(quán)”）,但必須由地區(qū)公司（深圳地區(qū)）銷售29、部門經(jīng)辦人提出申請意見,由銷售部門負(fù)責(zé)人復(fù)核后,報地區(qū)公司主管副總經(jīng)理審核,最終由地區(qū)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可生效。上述優(yōu)惠審批必須報公司營銷決策委員會備案。8.2.2當(dāng)給予客戶的優(yōu)惠權(quán)在3%8%（含8%）以內(nèi)時，按前款程序辦完相應(yīng)手續(xù)后，由營銷決策小組審核后專題書面上報公司營銷決策委員會審批。8.2.3當(dāng)給予客戶的優(yōu)惠權(quán)超過8%以上時，按本條第1款程序辦完相應(yīng)手續(xù)后，由營銷決策小組審核后專題書面上報公司營銷決策委員會審查，再由公司營銷決策委員會報公司董事長審批。8.2.4以上2、3款必須填寫一式三份審批表報公司營銷決策委員會，詳見附表MM02-11。8.2.5以上優(yōu)惠權(quán)不得累計行使。8.2.6租30、金價格優(yōu)惠辦法參照以上條款執(zhí)行。8.2.7凡未經(jīng)書面批準(zhǔn)的優(yōu)惠一律無效，造成事實(shí)的由當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任。9 營銷隊伍及網(wǎng)絡(luò)建設(shè)9.1 營銷人員素質(zhì)要求房地產(chǎn)營銷在房地產(chǎn)行業(yè)中有著極為重要作用, 項目的市場定位、營銷策劃和包裝推廣，直至銷售的過程中,都需要營銷人員直接執(zhí)行或參與其中。營銷人員素質(zhì)的高低直接影響營銷成果。因此,營銷管理機(jī)構(gòu)應(yīng)努力提高營銷人員的質(zhì)素,建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮鞒绦?系統(tǒng)地培訓(xùn)、規(guī)范營銷人員的操守。營銷人員在明確自身職責(zé)的同時,要注意彼此之間的溝通、配合和相互支持。各級營銷管理人員要以公司的利益為大前提,大家以相互信任的態(tài)度共同做好營銷工作。9.2 提高營銷人員業(yè)務(wù)水平各級營銷管理人員31、在處理日常事務(wù)的同時,要經(jīng)常走出去,面對市場,密切注意市場上營銷新概念、新方法,在市場中學(xué)習(xí)，取人之長補(bǔ)己之短,不斷地提高自己的營銷能力。9.3 關(guān)于項目推介或代理現(xiàn)代營銷策略講求信息互通概念。為了緊貼市場脈膊,營銷管理人員要善于處理好與營銷方面專業(yè)公司（中介公司、代理公司、廣告推介公司等）和媒介的關(guān)系,充分發(fā)揮各專業(yè)公司的專業(yè)作用和媒介的宣傳效應(yīng),促進(jìn)樓盤營銷工作。營銷執(zhí)行機(jī)構(gòu)與專業(yè)公司合作時,要對專業(yè)公司進(jìn)行認(rèn)真和全面的考察，結(jié)合項目的實(shí)際情況，選取對項目銷售工作具有積極促進(jìn)作用的專業(yè)公司，在初步選定專業(yè)公司后，應(yīng)報公司審批，經(jīng)批準(zhǔn)后，訂立有關(guān)中介、代理、推介合同等,明確具體的操作方法及專32、業(yè)公司的職責(zé)。簽訂的合作協(xié)議或代理合同等須報公司營銷決策委員會備案。9.4 營銷工作中出現(xiàn)問題的處理在執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的營銷指令過程中出現(xiàn)問題時,必須根據(jù)本營銷管理制度、項目營銷管理實(shí)施細(xì)則及營銷管理分工原則向上級匯報。操作原則為：職責(zé)范圍的事務(wù),應(yīng)盡量爭取在本級管理體系內(nèi)處理；超越職責(zé)范圍的事務(wù),宜逐級匯報、處理。9.5 決策文件執(zhí)行要求對公司營銷決策委員會已批準(zhǔn)執(zhí)行的報告，在執(zhí)行過程中如有特殊變化，營銷決策小組應(yīng)立即向營銷決策委員會書面請示，經(jīng)批復(fù)后，按新的批復(fù)意見執(zhí)行。9.6 因特網(wǎng)絡(luò)建設(shè)為了加強(qiáng)營銷決策委員會與各營銷決策小組和營銷機(jī)構(gòu)的溝通，加強(qiáng)公司與小業(yè)主的溝通,擬在適當(dāng)時機(jī)組建營銷網(wǎng)站33、。9.7 營銷管理研討會為了充分利用各地區(qū)公司的資源優(yōu)勢, 定期由營銷決策委員會組織舉行公司股份有限公司房地產(chǎn)營銷管理研討會，總結(jié)和交流,探討房地產(chǎn)營銷管理新趨勢, 布置下一步工作。10 房地產(chǎn)市場調(diào)研管理10.1 市場調(diào)研是圍繞已吸納項目展開的調(diào)查、分析和對市場態(tài)勢的預(yù)測，以適應(yīng)市場環(huán)境的變化，進(jìn)一步做好公司房地產(chǎn)市場營銷等工作，建立高效、靈敏的市場信息網(wǎng)絡(luò)，提高有價值市場信息的利用效率，為各級領(lǐng)導(dǎo)營銷決策的前瞻性和準(zhǔn)確性提供依據(jù)。10.2 市場調(diào)研管理架構(gòu)： 營銷策劃中心市場調(diào)研員營銷策劃中心（市調(diào)管理機(jī)構(gòu)）調(diào)研課題日常工作互 動信息交流地區(qū)公司市調(diào)執(zhí)行機(jī)構(gòu)地區(qū)公司營銷決策小組公司營銷決策34、委員會10.3 營銷決策委員會領(lǐng)導(dǎo)公司市場調(diào)研工作，其主要職責(zé)為：10.3.1 負(fù)責(zé)公司股份有限公司各級營銷市場調(diào)研工作和網(wǎng)絡(luò)信息的歸口管理及指導(dǎo)；10.3.2 指導(dǎo)各地區(qū)公司對主要競爭企業(yè)及競爭項目進(jìn)行分析研究；10.3.3 負(fù)責(zé)督促各地區(qū)公司對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息的收集、整理、分析、傳遞、交換和反饋等開展工作；10.3.4 負(fù)責(zé)布置全國房地產(chǎn)營銷市場研究課題；10.3.5 完成公司股份有限公司主管領(lǐng)導(dǎo)布置的特定研究課題。10.3.6 將收集到的重要市場信息，整理后，及時向公司領(lǐng)導(dǎo)報告。10.4 營銷決策委員會負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)營銷市場調(diào)研的日常工作，設(shè)置兼職調(diào)研人員負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)工作。10.5 各35、地區(qū)公司營銷決策小組領(lǐng)導(dǎo)本地區(qū)的房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，其主要職責(zé)為：10.5.1 負(fù)責(zé)對所在地區(qū)房地產(chǎn)宏觀市場和微觀市場的研究分析工作；10.5.2 負(fù)責(zé)對公司所在地重大市場問題的調(diào)研與分析工作；10.5.3 負(fù)責(zé)全面按時地完成營銷決策委員會及地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)布置的各項調(diào)研任務(wù)；10.5.4 負(fù)責(zé)定期和不定期、及時地向營銷決策委員會報送調(diào)研報告及有關(guān)的各種市場信息材料。10.5.5 負(fù)責(zé)對所在地區(qū)的主要競爭對手企業(yè)情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查，了解主要競爭對手企業(yè)的基本情況及發(fā)展方向、策略等問題，并制定相應(yīng)的對策；10.5.6 負(fù)責(zé)對所在公司開發(fā)項目的競爭項目進(jìn)行跟蹤調(diào)查，分析其對公司項目的影響，并提出相應(yīng)的對36、策。10.6 各地區(qū)公司的營銷、市調(diào)有關(guān)部門（或地區(qū)公司指定的責(zé)任部門）負(fù)責(zé)本地區(qū)市場調(diào)研的日常工作，必須設(shè)置專職調(diào)研人員，并保持相對穩(wěn)定。10.7 對于營銷決策委員會、各地區(qū)公司領(lǐng)導(dǎo)布置的調(diào)研課題和調(diào)研員自行選定的調(diào)研課題，各地區(qū)公司市場調(diào)研員要保質(zhì)保量地寫出書面市場調(diào)研報告，并按布置課題所規(guī)定的時間和方式，及時送達(dá)營銷決策委員會。10.8 各地區(qū)公司市場調(diào)研員收集到的市場信息和調(diào)查到的典型摟盤市調(diào)資料（每月35個摟盤），經(jīng)整理后，每月30日定期以電子郵件的形式向營銷決策委員會報送，要求準(zhǔn)確、及時送達(dá)。10.9 各地區(qū)公司市場調(diào)研員要致力于建立市場調(diào)研信息庫，建立健全市場調(diào)研信息檔案，做到分37、類登記，查閱方便。市場調(diào)研信息檔案的管理，按公司檔案管理的有關(guān)規(guī)定辦理。10.10 市場調(diào)研報告和研究結(jié)論，是公司信息資源的重要組成部份，未經(jīng)所在公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不得擅自給予公司以外的機(jī)構(gòu)或個人使用。11 營銷市場調(diào)研內(nèi)容11.1 營銷市場調(diào)研要通過系統(tǒng)、客觀地搜集、分析、評價及使用宏觀和微觀市場中有價值的信息，分析有關(guān)市場的環(huán)境、競爭程度和發(fā)展動態(tài)，了解買家的欲望、需求、動機(jī)、偏好和購買力。掌握競爭對手的資料，以期對市場行為和走勢做出切合實(shí)際的判斷，對營銷方案和產(chǎn)品定位等方面的提出合理化建議。11.2 公司外部的市場環(huán)境調(diào)研，即房地產(chǎn)市場調(diào)研和競爭對手分析，包含了所有可能影響公司經(jīng)營管理活38、動的各種力量，對其進(jìn)行系統(tǒng)的研究和分析，密切關(guān)注競爭對手的業(yè)務(wù)拓展和開發(fā)項目，并分析其對公司的潛在威脅。公司外部的市場環(huán)境調(diào)研包括下列方面:11.2.1 房地產(chǎn)市場情況11.2.1.1所在城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景； 11.2.1.2國家和地方政府有關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、住房改革和住房分配貨幣化政策、住宅金融政策，尤其要注意調(diào)研政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)政策，及其對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的短期、中期和長期的影響；11.2.1.3調(diào)研所在城市的總體城市規(guī)劃狀況、重大的市政工程、交通規(guī)劃狀況等，及其城市化和郊區(qū)化發(fā)展的趨勢；11.2.1.4調(diào)研當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)、房地產(chǎn)（住宅）投資額；樓花、現(xiàn)樓批準(zhǔn)預(yù)售面積、銷售39、面積、金額、個人購房比例；樓宇空置面積和各類樓宇發(fā)展前景等狀況；11.2.1.5調(diào)研當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場產(chǎn)品創(chuàng)新、品種更新情況，關(guān)注所在地區(qū)房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域。11.2.2 競爭對手情況11.2.2.1所在城市主要競爭企業(yè)的土地儲備、項目發(fā)展、品牌推廣、營銷方式等情況； 11.2.2.2 所在地區(qū)公司開發(fā)項目所面對的競爭項目的詳細(xì)情況。11.3 在研究分析公司外部市場環(huán)境的基礎(chǔ)上，研究細(xì)分出來的目標(biāo)市場大小和購買力，正確預(yù)測其有效需求和潛在需求，對當(dāng)?shù)鼐用裨谧≌乩砦恢谩⒔煌ū憷潭取⒅苓吪涮自O(shè)施、小區(qū)整體規(guī)劃、戶型設(shè)計、裝飾風(fēng)格、銷售價格、售后服務(wù)、物業(yè)管理等方面的消費(fèi)傾向、偏好和需求等狀況進(jìn)行40、調(diào)研，選定目標(biāo)市場。11.4 研究通過產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計和管理等手段，在已進(jìn)入的區(qū)域市場上樹立自己獨(dú)特的品牌個性，創(chuàng)造出領(lǐng)導(dǎo)潮流、適銷對路的產(chǎn)品；研究促使買家認(rèn)識公司產(chǎn)品的額外附加價值和成功地將公司形象隨著產(chǎn)品傳遞給買家的方法和途徑，對公司產(chǎn)品的定位提出建議。11.5 搜集研究目標(biāo)市場內(nèi)競爭對手的活動狀況。研究其發(fā)展策略、目的、經(jīng)營目標(biāo)，確認(rèn)哪些是企業(yè)主要的競爭者；研究其經(jīng)營活動、土地儲備、規(guī)劃設(shè)計、發(fā)展中的物業(yè)、品牌推廣等狀況，調(diào)研其新的動向、市場的反應(yīng)、定價策略、銷售策略等狀況，預(yù)測競爭者未來的動向，研究其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，做到知己知彼；通過這些研究，確定公司面臨的主要競爭威脅，提出公司應(yīng)該采取的行41、動和策略。11.6 對于一些調(diào)研難度大、樣本數(shù)量多、覆蓋面廣的調(diào)研課題，可借助社會上專業(yè)調(diào)研公司的力量，進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)的調(diào)研和分析，以提高營銷調(diào)研工作的質(zhì)量。12 其它12.1 保密要求有關(guān)部門和各地區(qū)公司要加強(qiáng)營銷文件的保密工作，各地區(qū)公司要建立健全保密工作制度。營銷管理工作中的各種報告、批復(fù)、報表等文件，均屬公司商業(yè)機(jī)密，任何人不準(zhǔn)向外泄密，不準(zhǔn)將文件帶出公司寫字樓（因工作需要除外），如有違規(guī)，要追究違規(guī)者責(zé)任。12.2 建立文件、資料歸檔制度營銷決策委員會、各地區(qū)公司要加強(qiáng)營銷文件歸檔管理工作，建立營銷檔案管理制度，并落實(shí)管理人員。12.3 本制度適用范圍本制度適用于公司所有在全國投資發(fā)展房地產(chǎn)項目中的營銷管理、營銷市調(diào)工作。凡公司占大股的聯(lián)營、合資及合作項目，需同時按本制度執(zhí)行。12.4 本制度解釋和修改權(quán)利營銷決策委員會擁有對本制度的解釋和修改權(quán)利，各地區(qū)公司營銷決策小組和管理機(jī)構(gòu)在執(zhí)行本制度時如發(fā)現(xiàn)本制度有任何不足或需要額外補(bǔ)充之處，請及時以書面形式向營銷決策委員會提出建議。12.5 本制度的生效本制度從正式行文之日起生效，以往營銷管理有關(guān)文件、制度同時自動作廢。