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1、地產(chǎn)公司開發(fā)項目設(shè)計管理和操作流程制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: xx地產(chǎn)管理流程 設(shè)計管理制度1、目的設(shè)計中心是xx地產(chǎn)所有開發(fā)項目設(shè)計管理部門，根據(jù)事業(yè)部 的總體戰(zhàn)略要求并在事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下全面負責(zé)事業(yè)部的設(shè)計管理 工作，代表東北事業(yè)部行使設(shè)計管理職能。采取縱向管控型和橫向操作型 的管理模式。目的是實現(xiàn)事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略，使項目設(shè)計管理和操作程序 規(guī)范化和制度化，促進事業(yè)部進一步向?qū)I(yè)化和科學(xué)化的方向發(fā)展，以保 證設(shè)計管理和操作全過程的計劃性和有效性；明確各部門在設(shè)計管理工作 中的責(zé)權(quán)和工作要求，提高跨2、部門的協(xié)作效率，充分發(fā)揮設(shè)計中心和項目 公司的整體優(yōu)勢并提高事業(yè)部對外投資的整體效益。2、范圍 本管理制度適用于xx地產(chǎn)所屬公司所有開發(fā)項目的設(shè)計管理 和操作。3、術(shù)語和定義3.1【決策委員會】 在本管理制度中指由xx地產(chǎn)高層領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān) 部門組成的項目開發(fā)決策機構(gòu)。3.2【事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)】在本管理制度中指xx地產(chǎn)主管設(shè)計中心工 作的副總經(jīng)理。3 . 3【事業(yè)拓展部】在本管理制度中指xx地產(chǎn)主管新項目土地獲取 、 土地儲備的部門。3.4【財務(wù)部】在本管理制度中指xx地產(chǎn)主管財務(wù)部門。3.5【營銷中心】在本管理制度中指xx地產(chǎn)主管營銷部門。3.6【項目公司總經(jīng)理】在本管理制度中指xx地產(chǎn)所屬項目公3、司總經(jīng)理負責(zé)項目設(shè)計橫向跨專業(yè)操作的管理者。3.7【設(shè)計中心】在本管理制度中指xx地產(chǎn)負責(zé)對項目公司設(shè)計體 系進行專業(yè)縱向管控的職能部門。3.8【成本中心】在本管理制度中指xx地產(chǎn)負責(zé)成本核算和招投標 采購的部門。3.9【項目公司設(shè)計部】在本管理制度中指項目公司負責(zé)設(shè)計管理的具體操 作部門，在制度執(zhí)行中接受設(shè)計中心指導(dǎo)和監(jiān)督。3.10【項目公司營銷部】在本管理制度中指項目公司負責(zé)營銷定位、營銷 策劃部門。3.11【項目公司工程部】在本管理制度中指項目公司負責(zé)營造階段的工程 管理部門。3.12【項目公司開發(fā)部】在本管理制度中指項目開發(fā)過程中對外辦理各種 手續(xù)的部門。4、職責(zé) 本管理制度明確了事業(yè)4、部設(shè)計中心、項目公司設(shè)計部及各有關(guān)部門在 產(chǎn)品設(shè)計工作中相應(yīng)的職責(zé)范圍。4.1 決策委員會4.1.1 在本管理制度中代表xx地產(chǎn)負責(zé)設(shè)計工作過程中的重大環(huán) 節(jié)及設(shè)計流程中的重大節(jié)點進行審批，采取會議形式集體討論決策， 并形成會議紀要指導(dǎo)后續(xù)工作。4.2 事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)4.2.1 在本管理制度中負責(zé)分管設(shè)計中心工作，協(xié)調(diào)xx地產(chǎn)所屬的項目公司與事業(yè)部設(shè)計中心之間工作。4.3 事業(yè)拓展部4.3.1 在本管理制度中負責(zé)土地開發(fā)拓展工作，信息收集，可行性報告， 辦理獲取土地各種手續(xù)。4.4 財務(wù)部4.4.1 在本管理制度中負責(zé)項目經(jīng)濟效益預(yù)測和測算分析。4.5 營銷中心4.5.1 在本管理制度中指xx5、地產(chǎn)營銷工作主管部門，指導(dǎo)、監(jiān)督 項目營銷部的工作。在前期土地開發(fā)拓展階段負責(zé)資料收集、分析、 調(diào)研工作，項目開發(fā)策略意見，項目市場總體定位建議。4.6 項目公司總經(jīng)理4.6.1 在本管理制度中項目公司總經(jīng)理負責(zé)項目設(shè)計橫向跨專業(yè)操作管理， 統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)項目設(shè)計部與橫向部門之間的工作，負責(zé)組織建立項目公 司層面的設(shè)計管理制度及實施細則。4.7 設(shè)計中心4.7.1 設(shè)計中心負責(zé)前期設(shè)計研究工作，并配合事業(yè)拓展部前期土地 開發(fā)拓展工作。4.7.2 設(shè)計中心對事業(yè)部所屬項目公司開發(fā)的所有房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品設(shè)計 工作負有相應(yīng)的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督的職能。4.7.3 設(shè)計中心負責(zé)搭建專業(yè)管理平臺、建立設(shè)計管理制6、度和設(shè)計各 階段管理流程，根據(jù)事業(yè)部的發(fā)展及時進行補充、修改和完善。4.7.4 設(shè)計中心對設(shè)計管理過程中的各項主要管理環(huán)節(jié)及關(guān)鍵控制點進行審核。4.7.5 設(shè)計中心將定期抽查各項目公司制度執(zhí)行情況、項目設(shè)計部工作執(zhí) 行情況每個季度一次）。4.7.6 設(shè)計中心將不定期對各項目公司進行拉練式檢查，對出現(xiàn)的問題提 出糾正建議并監(jiān)督整改；對好的做法總結(jié)案例進行推廣。4.7.7 對于特殊操作方式、重要流程節(jié)點進行討論，對項目設(shè)計的主要階 段性成果進行評審，以會議紀要的形式確定或確認。4.7.8 本管理制度的執(zhí)行監(jiān)控責(zé)任人為設(shè)計中心設(shè)計總監(jiān)和項目公司總經(jīng) 理，本制度在執(zhí)行中發(fā)生意見分歧由事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)裁決7、。4.8 成本中心4.8.1 在本管理制度中負責(zé)xx地產(chǎn)所屬項目的各設(shè)計階段成 本控制，編制各設(shè)計階段的成本目標。審核各設(shè)計階段的設(shè)計合同， 審核各階段設(shè)計流程中的相應(yīng)節(jié)點工作。組織項目建設(shè)過程中的部品、 部件和材料招投標采購，并為各設(shè)計階段提供材料樣品、生產(chǎn)廠家等 工作配合。4.9 項目公司設(shè)計部4.9.1 執(zhí)行xx地產(chǎn)設(shè)計管理制度及各階段設(shè)計流程，4.9.2 負責(zé)編制項目公司層面的設(shè)計管理制度及實施細則。4.9.3 負責(zé)現(xiàn)場跟蹤服務(wù)，解決現(xiàn)場技術(shù)問題。4.10 項目公司營銷部4.10.1 在本管理制度中負責(zé)項目開發(fā)指導(dǎo)意見書，項目市場深化定位報告 ，確定景觀樣板段和裝修樣板間，并提出標準建8、議。4.10.2 負責(zé)確定項目總體標識風(fēng)格，4.11 項目開發(fā)部4.11.1 獲取土地使用證及規(guī)劃設(shè)計條件。4.11.2 負責(zé)辦理項目開發(fā)過程中各設(shè)計階段對外手續(xù)。4.11.3 負責(zé)配合現(xiàn)場辦理對外協(xié)調(diào)工作。4.12 項目公司工程部4.12.1 負責(zé)現(xiàn)場營造過程中的組織、協(xié)調(diào)、管理工作，工作重點是計劃控 制、成本控制、質(zhì)量控制。4.12.2 負責(zé)審核施工單位的施工組織設(shè)計和施工方案的合理性。4.12.3 負責(zé)審核設(shè)計圖紙及設(shè)計變更的可操作性，并明確設(shè)計變更簽證費 。4.12.3 負責(zé)審核施工單位提出技術(shù)洽商單（技術(shù)聯(lián)系單）的合理性， 并明確簽證費用。5、設(shè)計管理內(nèi)容5.1 設(shè)計計劃管理5.1.9、1 設(shè)計計劃的制定 項目公司設(shè)計部負責(zé)編制項目整體設(shè)計周期計劃、年度設(shè)計進度 計劃和季度設(shè)計進度計劃并與對應(yīng)項目的項目整體經(jīng)營計劃 和項目年度經(jīng)營計劃保持一致。設(shè)計中心審核，項目總經(jīng)理審批。5.1.2 設(shè)計計劃的執(zhí)行（1）設(shè)計計劃一經(jīng)制定實施，即成為房地產(chǎn)項目開發(fā)及產(chǎn)品設(shè)計工 作的原則性工作綱領(lǐng)，各項目應(yīng)嚴格執(zhí)行。 （2）設(shè)計中心和項目總經(jīng)理、項目設(shè)計部應(yīng)建立起積極有效的溝通和協(xié)調(diào)途徑（例會、文件、表格、模板、會議紀要等），保障設(shè)計計劃得到 有效的貫徹執(zhí)行。（3）事業(yè)部的計劃部項目專員參與計劃協(xié)調(diào)和督辦。5.1.3 設(shè)計計劃的跟蹤和調(diào)整（1）設(shè)計中心對項目設(shè)計計劃的執(zhí)行情況進行定期跟蹤和總結(jié)，10、項目設(shè)計 部以設(shè)計工作月報、季報和年報的形式提交設(shè)計中心審核并匯總。（2）根據(jù)整體戰(zhàn)略和年度計劃要求、市場形勢、項目進展等方面的 變化情況，項目經(jīng)營計劃進行必要調(diào)整后，設(shè)計計劃在整體 或局部上已經(jīng)不適用時，項目設(shè)計部根據(jù)實際情況進行設(shè)計計 劃修定，設(shè)計中心審核，項目總經(jīng)理審批。5.2 設(shè)計過程管理5.2.1 項目設(shè)計的階段 項目設(shè)計階段主要由前期設(shè)計研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、方案設(shè)計階 段、初步設(shè)計階段、地質(zhì)勘察階段、施工圖設(shè)計階段、景觀設(shè)計階段 、 裝修設(shè)計階段、市政專業(yè)施工圖設(shè)計階段組成。5.2.2 設(shè)計過程的控制（1）設(shè)計中心負責(zé)完成項目前期設(shè)計研究階段的可研報告規(guī)劃設(shè)計部分和 前期設(shè)計研11、究，項目設(shè)計部參與。（2）項目設(shè)計部負責(zé)完成規(guī)劃設(shè)計階段、方案設(shè)計階段、初步設(shè)計階段、 地質(zhì)勘察階段、施工圖設(shè)計階段、裝修設(shè)計階段、景觀設(shè)計階段、市政專業(yè)施工圖等設(shè)計階段工作。設(shè)計中心在關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點進行審核，項目總經(jīng)理審批。（3）設(shè)計中心重點審核項目設(shè)計指導(dǎo)書、各階段設(shè)計任務(wù)書，參 加階段性設(shè)計成果的評審，跟蹤及監(jiān)控產(chǎn)品定位方案的落實， 參加重大設(shè)計變更（指影響產(chǎn)品使用功能、立面效果、景觀效 果的設(shè)計變更）的評審，以及設(shè)計成果的總結(jié)和推廣。（4）項目設(shè)計部負責(zé)完成設(shè)計需求分析、編制項目設(shè)計指導(dǎo)書、 編制各階段設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計單位委托、設(shè)計合同簽定、設(shè)計過 程跟蹤、組織方案匯報、組織設(shè)計成果12、評審、現(xiàn)場施工配合、 組織重大設(shè)計變更評審等。5.2.3 設(shè)計評估總結(jié) 產(chǎn)品交付完成后，項目設(shè)計部應(yīng)組織實施產(chǎn)品設(shè)計工作總結(jié)，以產(chǎn) 品設(shè)計后評估報告的形式提交設(shè)計中心備案存檔。5.3 設(shè)計資料管理5.3.1 設(shè)計資料的內(nèi)容 整體控制性文件項目設(shè)計指導(dǎo)書，各設(shè)計階段的輸入要求，如設(shè) 計任務(wù)書、專題會議紀要等技術(shù)文件的組合，作為過程控制和成 果評審的依據(jù)性文件。各設(shè)計階段的輸出成果，即對應(yīng)各設(shè)計階段工 作重點的重要節(jié)點文件。其它資料包括但不限于在產(chǎn)品營造階段發(fā)生 的主要設(shè)計變更圖紙和設(shè)計變更通知單匯總等。5.3.2 設(shè)計資料的維護本管理制度執(zhí)行過程中，設(shè)計資料的維護由項目設(shè)計部負責(zé)。及時對項目設(shè)計13、資料進行整理、統(tǒng)計、分析、維護和存檔，以各設(shè)計階段為節(jié)點進行分段維護并及時調(diào)整和更新項目設(shè)計指導(dǎo) 書，分期開發(fā)項目以每期為節(jié)點工程移交后，應(yīng)將所有的 設(shè)計資料（含電子文檔）提交事業(yè)部檔案室；同時提交電子文 檔給設(shè)計中心備案存檔。設(shè)計中心對于提交的設(shè)計資料進行歸集、研 究。5.4 設(shè)計資源管理5.4.1 設(shè)計資源庫的建立 設(shè)計中心負責(zé)建立設(shè)計資源管理庫，根據(jù)項目特點、規(guī)模、標準、風(fēng) 格等不同要求提供相應(yīng)設(shè)計資源并將項目公司掌握的優(yōu)秀設(shè)計資源不 斷擴充。5.4.2 設(shè)計資源的選取 各設(shè)計階段中（某些地方政府指定或地方專業(yè)公司壟斷工程除外），項 目設(shè)計部提報設(shè)計資源需求，設(shè)計中心負責(zé)提供設(shè)計資源（項14、目設(shè)計 部也可推薦設(shè)計資源）。采取設(shè)計單位比選方式、比價方式和直接委托 設(shè)計單位方式，確定設(shè)計單位。比選方式和比價方式原則不少于兩家 設(shè)計單位；直接委托方式原則是在政府指定、壟斷行業(yè)、工程緊急、 一體化成度較高（如裝修、景觀）、專業(yè)性較強、適合指定風(fēng)格的情況 下進行直接委托設(shè)計單位。確定設(shè)計單位過程由項目設(shè)計部組織，對 項目的規(guī)劃設(shè)計、單體方案、景觀方案及裝修方案的設(shè)計單位比選、 比價、直接委托設(shè)計中心參加評定、評審會，確認后項目總經(jīng)理審批。 除上述要求外其余階段設(shè)計單位確定設(shè)計中心不參加評審會，只審核確定設(shè)計單位評審報告，項目總經(jīng)理審批確認。5.4.3 設(shè)計資源的評估 項目開發(fā)的各設(shè)計階段設(shè)15、計完成后，項目設(shè)計部應(yīng)組織實施針對設(shè)計 單位的評價工作，以設(shè)計單位后評估報告的形式提交設(shè)計中心備 案存檔。5.4.4 設(shè)計資源的維護 設(shè)計中心負責(zé)為合作過或接洽過的設(shè)計單位建立并維護設(shè)計單位資 料索引數(shù)據(jù)庫，歸集并整理設(shè)計單位的相關(guān)資料。設(shè)計中心圍繞事業(yè) 部開發(fā)項目提供各種技術(shù)支持和政策咨詢，開展專家研討、技術(shù)調(diào)研 和學(xué)術(shù)考察。5.5 設(shè)計成本管理5.5.1 設(shè)計中心根據(jù)項目特點、規(guī)模、標準 、風(fēng)格、品質(zhì)等編制項目設(shè)計 成本目標，經(jīng)討論后確定該項目設(shè)計成本控制總目標。其中包括各階 段、各專業(yè)的設(shè)計成本目標分解。作為項目設(shè)計部控制設(shè)計成本的指 導(dǎo)性文件；5.5.2 設(shè)計中心派相關(guān)人員參與 50 16、萬元以上設(shè)計費的商務(wù)洽談，并對設(shè)計 合同、設(shè)計周期和付款方式進行審核，項目總經(jīng)理審批。5.6 設(shè)計檔案管理5.6.1 項目設(shè)計部負責(zé)按照檔案管理要求建立設(shè)計檔案管理制度，分期開 發(fā)項目應(yīng)按自然區(qū)號存檔，并建立檔案管理目錄。總規(guī)圖、區(qū)域總圖、 綜合管網(wǎng)圖紙獨立存檔。電子文檔視同資料檔案管理單獨建制。 5.6.2 項目開發(fā)部負責(zé)按照檔案管理要求建立檔案管理制度，送往政府及政府所屬相關(guān)部門各種報件和政府及政府所屬相關(guān)部門各種回執(zhí)審批 件存檔。5.7 人員招聘管理各公司設(shè)計總監(jiān)（或設(shè)計部經(jīng)理）的招聘需經(jīng)項目公司總經(jīng)理及事業(yè) 部設(shè)計總監(jiān)面試通過，由事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)確認后方可錄用。6、附則6.1 設(shè)計中心是本管理制度的建立、維護和貫徹的責(zé)任部門，并負責(zé)制度 的解釋。6.2 各項目公司各層級、各專業(yè)應(yīng)在本管理制度所確定的原則和框架范圍 內(nèi)，建立適用的細化管理制度和細化管理體系。6.3 本制度自頒布之日起執(zhí)行。