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七類商業地產的投資分析及策略（10頁）.doc

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上傳人：焦** 編號：80570 2021-03-31 10頁 45.50KB

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1、七類商業的投資分析及策略一、商務樓、寫字樓商鋪商務樓、寫字樓商鋪的類型商務樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項目在整個建筑中的規模進行劃分，分為兩大類：底商商鋪項目和零散商鋪。前者，開發商是將底層個別樓層或多個樓層整體作為商業用途；而后者，開發商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業用途。商務樓、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點，即都是以上面住戶、租戶為目標客戶群；不同點在于，商務樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。特點 1）建筑形式特點商務樓、寫字樓底商商鋪項目指開發商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分2、大規模用做底層商鋪項目的發展，規模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業組合等問題，所有商鋪作為一個完整的商業項目的內容而存在。 2）鋪面、鋪位類型商務樓、寫字樓底商商鋪項目一層會有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。 3）經營業態特點商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業態主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重。 4）投資回收形態商務樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態有出租和出售兩種。對于規模超過 2 萬平方米以上的該類項目，只要3、開發商實力足夠，為了確保對整個底商商鋪項目整體運營的有效引導，建議開發商只要采取出租的方式，即使出售，也應該主要以投資機構為銷售對象。投資策略商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內部具有最好的可視性；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數，進行深入挑選；最后結合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發商進行購買價格或租金的洽商。商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內部具有最好的可視性；以客流量為考慮參數，進行深入挑選；最后結合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發商進行購買價格或租金的洽商。二、交通設施商鋪特點（1）規模特點交通設施內部商鋪的總體規模與該交通設施的客流量正相關，即客流量越大，內部商鋪的總體規模越大，這體現出市場對經營的直接影響。個案商鋪的規模整體來講以中、小型商鋪最多，中型商鋪

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