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1、從廣州郊區(qū)大盤的發(fā)展看從廣州郊區(qū)大盤的發(fā)展看 南方房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新南方房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新 兩個概念：兩個概念： 郊區(qū)大盤郊區(qū)大盤: : 位于城鄉(xiāng)結合部或郊區(qū)，占地位于城鄉(xiāng)結合部或郊區(qū)，占地500500或或 10001000畝以上，自身具完善的市政、生活畝以上，自身具完善的市政、生活 配套設施。配套設施。 營營 銷：銷：選擇價值、創(chuàng)造價值、傳播價值的全過程。選擇價值、創(chuàng)造價值、傳播價值的全過程。 從前期市場調查開始，一直到物業(yè)管理的整個過從前期市場調查開始，一直到物業(yè)管理的整個過 程。而不只是品牌、廣告和銷售。程。而不只是品牌、廣告和銷售。 廣州郊區(qū)大盤的學習價值廣州郊區(qū)大盤的學習價值 起步較早，長期2、摸索，經(jīng)驗與教訓較多。起步較早，長期摸索，經(jīng)驗與教訓較多。 開發(fā)理念和開發(fā)模式較成熟。開發(fā)理念和開發(fā)模式較成熟。 市場競爭激烈推進營銷創(chuàng)新。 一、廣州郊區(qū)大盤的發(fā)展過程 第一階段第一階段：19911991- -9898年，郊區(qū)大盤的發(fā)芽期，探索年，郊區(qū)大盤的發(fā)芽期，探索 與積累階段與積累階段 代表樓盤：代表樓盤：祈福新村、順德碧桂園、祈福新村、順德碧桂園、 洛溪新城、麗江花園洛溪新城、麗江花園 經(jīng)濟的蓬勃與交通的改善催動其發(fā)展經(jīng)濟的蓬勃與交通的改善催動其發(fā)展 為解決項目的市場出路而尋求突破為解決項目的市場出路而尋求突破 第一階段的營銷特征 目標市場較清晰。目標市場較清晰。 產(chǎn)品針對性強。產(chǎn)品針3、對性強。 推廣與銷售呈季節(jié)性。推廣與銷售呈季節(jié)性。 互相學習與借鑒。互相學習與借鑒。 第二階段第二階段：19991999- -20012001年年 郊區(qū)大盤的開花期郊區(qū)大盤的開花期 代表樓盤：代表樓盤：廣州碧桂園、廣州奧林匹克花園廣州碧桂園、廣州奧林匹克花園 現(xiàn)樓推盤、假日經(jīng)濟、免費穿梭巴現(xiàn)樓推盤、假日經(jīng)濟、免費穿梭巴 士接送士接送 、超常規(guī)的“封鎖式”廣告、超常規(guī)的“封鎖式”廣告 從單一開發(fā)復合、概念的提升從單一開發(fā)復合、概念的提升 “概念時代”“概念時代” 第二階段的營銷特征 郊區(qū)大盤的開發(fā)規(guī)則被改寫。 大盤的成熟期極度縮短。 房地產(chǎn)的進入門檻提高了 ，風險前所未有 地加大了。 資源整合在大盤開發(fā)中意義重大。 第三階段：第三階段：20012001年起年起 郊區(qū)大盤的結果期郊區(qū)大盤的結果期 代表樓盤：代表樓盤：星河灣、南國奧園、鳳凰城星河灣、南國奧園、鳳凰城 從個別樓盤從個別樓盤板塊的提