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1、地產(chǎn)經(jīng)營公司招商工作管理制度及實施計劃編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: 第1節(jié) 招商團(tuán)隊管理1 招商人員招聘及團(tuán)隊組建1.1 在新項目開業(yè)前12個月，集團(tuán)商管公司招商管理部負(fù)責(zé)編寫新項目招商、營運人員編制及到崗時間后報集團(tuán)商管公司行政人事部。與當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T共同編制招商、營運人員崗位職責(zé)，開展人員招聘和團(tuán)隊組建。1.2 經(jīng)理級以下招商及營運人員由當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T負(fù)責(zé)招聘， 報集團(tuán)商管公司行政人事部備案。經(jīng)理級（含經(jīng)理級）以上招商及營運人員由當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T初試后，經(jīng)集團(tuán)商管公司行政人事部及招商管理2、部復(fù)試后錄用。1.3 新項目開業(yè)前10個月，招商、營運（除總服務(wù)臺）人員全部到位。營運人員到崗后至項目開業(yè)前3個月，編入招商隊伍參與招商工作。1.4 招商管理部文員需熟練使用CAD及圖片處理軟件。2 招商人員培訓(xùn)2.1 新項目開業(yè)前9個月，集團(tuán)商管公司招商管理部負(fù)責(zé)對當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T開展以下培訓(xùn)：新項目解讀培訓(xùn) ：對招商、企劃人員進(jìn)行新項目解讀培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：商業(yè)項目整體建筑介紹、主力店業(yè)態(tài)組合、步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃、步行街租金及招商政策、招商時間進(jìn)度要求。商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)：對全體進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)。內(nèi)容為：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識定義、國內(nèi)外購物中心發(fā)展及現(xiàn)狀、商業(yè)項目發(fā)展歷史及最新形態(tài)3、的特點、購物中心術(shù)語解讀。招商管理制度培訓(xùn)：對招商人員進(jìn)行招商管理制度培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：招商管理制度、工作流程、合同審批流程等。2.2 招商統(tǒng)一說辭培訓(xùn)新項目開業(yè)前8個月，集團(tuán)商管公司招商管理部負(fù)責(zé)對當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T招商、企劃人員進(jìn)行招商統(tǒng)一說辭的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容為：招商問題解答、招商分工、招商工作進(jìn)度安排、步行街業(yè)態(tài)表述、商業(yè)項目特色介紹。3 招商人員考核3.1 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T根據(jù)招商人員工作表現(xiàn)，上報轉(zhuǎn)正人員名單及相關(guān)材料，集團(tuán)商管公司招商管理部根據(jù)其工作表現(xiàn)審核招商人員轉(zhuǎn)正意見，表現(xiàn)突出者可提出晉級意見。3.2 根據(jù)集團(tuán)招商獎勵政策，當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T提報招商獎金及分配申4、請，集團(tuán)商管公司招商管理部根據(jù)招商完成情況及招商人員工作表現(xiàn)，審核獎金分配方案。第2節(jié) 市場調(diào)研1 市場調(diào)研工作界定根據(jù)商業(yè)項目籌建進(jìn)度，招商管理部參與商業(yè)項目市調(diào)工作，參與調(diào)查的部門有集團(tuán)商管公司招商管理部、行政人事部、商業(yè)發(fā)展部、當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T。2 市場調(diào)研的內(nèi)容 2.1 項目所在城市總體概況：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)，人口總量及分布，城市未來發(fā)展規(guī)劃等。2.2 城市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 各主要商圈情況，不同業(yè)態(tài)在各商圈的分布情況、業(yè)態(tài)定位及組合、規(guī)模、 數(shù)量、面積比例、經(jīng)營狀況，各商圈的形成和發(fā)展歷程，未來發(fā)展規(guī)劃等。2.3 同類競爭對手分析 基本情況，總面積，規(guī)劃布局，業(yè)態(tài)5、面積配比，檔次定位，開業(yè)時間，歷史經(jīng)營狀況，消費環(huán)境，消費結(jié)構(gòu)（客層定位），租金價格或合作條件，相關(guān)費用（物業(yè)管理費），人力資源費用、品牌情況，服務(wù)管理、停車位數(shù)量、客流量、客單價、招商優(yōu)惠條件等。2.4 項目周邊環(huán)境調(diào)研 項目所在地理位置、項目規(guī)模、周邊環(huán)境，交通狀況，3-5公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施、 小區(qū)數(shù)量、入住人口、居住戶數(shù)、人均收入、人均消費支出、消費特性、 物業(yè)狀況（規(guī)劃部提供包括住宅、酒店寫字樓、商業(yè)的全面情況），工程進(jìn)度時間等。2.5 對在經(jīng)營的租賃物業(yè)的租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、物業(yè)費、租金遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)惠政策等進(jìn)行收集分析。3 市場調(diào)6、研工作計劃及實施每次市場調(diào)研的時間安排為57天，按照不同的調(diào)研內(nèi)容對人員進(jìn)行分工。通過查詢網(wǎng)上信息和當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)報告，收集所需要的各項數(shù)據(jù)指標(biāo)。通過調(diào)查問卷和實地考查，了解各主要商圈和競爭對手的情況，以及項目周邊環(huán)境情況。4 市場調(diào)研的分析結(jié)論根據(jù)各部門市場調(diào)研收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出調(diào)研結(jié)論，形成市調(diào)報告。以此作為項目定位、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金標(biāo)準(zhǔn)測算、物管費測算、招商宣傳推廣費預(yù)算、組織架構(gòu)編制的依據(jù)。第3節(jié) 定位、規(guī)劃與商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃1 商業(yè)項目的定位、規(guī)劃新項目總體規(guī)劃設(shè)計完畢后，集團(tuán)商管公司招商管理部參與新項目總體定位和規(guī)劃格局的研討并提出建議。集團(tuán)商管公司招商管理部負(fù)責(zé)確定商業(yè)項目業(yè)態(tài)7、規(guī)劃和招商定位。2 商業(yè)項目業(yè)態(tài)規(guī)劃2.1 在集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計院對新項目制定初步商業(yè)規(guī)劃后，根據(jù)市調(diào)報告及發(fā)展部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，集團(tuán)商管公司招商管理部負(fù)責(zé)草擬新項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，以及廚房點位和上下水預(yù)留位置圖。2.2 新項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括商業(yè)定位、業(yè)態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)分布、目標(biāo)品牌等。2.3 新項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃形成后，由集團(tuán)商管公司招商管理部提報集團(tuán)商管公司論證，集團(tuán)商管公司總經(jīng)理(副總經(jīng)理)、當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T參與論證。經(jīng)討論、調(diào)整后的規(guī)劃報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。2.4 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T必須嚴(yán)格執(zhí)行。若執(zhí)行中有調(diào)改意見須提報調(diào)改方案，經(jīng)集團(tuán)商管公司招商管理部審核后報8、集團(tuán)商管公司審批，審批后的調(diào)改方案方可執(zhí)行。3 新商業(yè)項目整體規(guī)劃設(shè)計及內(nèi)裝設(shè)計的跟進(jìn)在集團(tuán)規(guī)劃研究院對新項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計初期及過程中，集團(tuán)商管公司招商管理部要通過參加研討會或內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單等形式，對新項目的整體規(guī)劃設(shè)計和內(nèi)裝修設(shè)計提出合理化建議。第4節(jié) 招商政策及租金方案制定1. 集團(tuán)商管公司招商管理部按照集團(tuán)要求，依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃草擬新項目步行街招商政策及租金方案。2. 招商政策及租金方案包括：各商鋪租金，各業(yè)態(tài)租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優(yōu)惠政策等。3. 新項目招商政策及租金草擬方案，經(jīng)集團(tuán)商管公司論證調(diào)整后，報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。4. 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T9、根據(jù)批復(fù)的招商政策及租金方案，確定每個鋪位的租金及招商政策，報集團(tuán)商管公司審批。商鋪招商政策及租金經(jīng)集團(tuán)商管公司審批后，當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T需嚴(yán)格執(zhí)行。5. 招商政策和租金標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行過程中，屬于當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T權(quán)限范圍內(nèi)的由當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批；超過當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T權(quán)限的，需經(jīng)集團(tuán)商管公司總經(jīng)理審批后方可執(zhí)行；超過集團(tuán)商管公司權(quán)限的，需經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后方可執(zhí)行。6. 集團(tuán)商管公司招商管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況。第5節(jié) 招商實施1 招商啟動準(zhǔn)備工作1.1 各商鋪租金指標(biāo)分解根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的總租金收益指標(biāo)和招商政策，集團(tuán)商管公司下達(dá)商業(yè)項目租金指標(biāo)和政策給當(dāng)10、地商管公司或商管部門，當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T根據(jù)商業(yè)項目業(yè)態(tài)、樓層及商鋪位置的不同，將租金逐一分解到每一個商鋪，按招商洽談租金標(biāo)準(zhǔn)、集團(tuán)商管公司租金標(biāo)準(zhǔn)和集團(tuán)租金標(biāo)準(zhǔn)編制各商鋪5年租金分解表，報集團(tuán)商管公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。1.2 招商任務(wù)分解及人員分工當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T根據(jù)新項目招商管理部人員編制，按照不同業(yè)態(tài)或不同樓層將招商人員分組。商鋪招商任務(wù)必須分解到人。1.3 招商手冊的設(shè)計及制作當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T必須在招商啟動前完成招商手冊的制作。招商手冊要體現(xiàn)新項目的總體定位和主力店、次主力店及一般商鋪的業(yè)態(tài)功能組合及整個項目的特色。招商手冊必須經(jīng)集團(tuán)商管公司和集團(tuán)董監(jiān)辦審批后方可制作。11、1.4 除主力店外的一般商鋪租賃面積的核定集團(tuán)商管公司招商管理部根據(jù)規(guī)劃研究院提供的最終確定的新項目除主力店外的一般商鋪各商鋪套內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)租賃面積的圖紙，核定各商鋪的租賃面積，作為當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T簽約的依據(jù)。規(guī)劃院提供的圖紙必須經(jīng)分管副院長以上簽字，電子圖和紙質(zhì)圖紙各1套。1.5 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T成立招商管理小組，商管公司總經(jīng)理或商管部門主管領(lǐng)導(dǎo)為組長，負(fù)責(zé)分管招商營運的副總經(jīng)理或商管部門經(jīng)理為副組長。對招商人員進(jìn)行指標(biāo)分解，按品類或樓層分工，責(zé)任到人。 1.6 招商目標(biāo)品牌的確定及落位除主力店外的一般商鋪正式對外招商前，當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T根據(jù)市場調(diào)研分析結(jié)果，以及確定的新項目總體12、定位和各業(yè)態(tài)功能組合情況，確定步行街招商目標(biāo)品牌并進(jìn)行落位，品牌落位圖報集團(tuán)商管公司審批。每個商鋪要求有1個主選品牌和兩個備選品牌。1.7 各種標(biāo)準(zhǔn)合同的擬定及審批 在招商工作啟動前1個月，當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T制定新項目的租賃意向合同、租賃合同及附件、物管合同、補充協(xié)議、廣告位使用合同等，報集團(tuán)商管公司和集團(tuán)風(fēng)險控制部審批。2 招商工作計劃制定2.1 新項目開業(yè)前8個月完成招商準(zhǔn)備工作并啟動招商，開業(yè)前4個月完成餐飲業(yè)態(tài)的招商；開業(yè)前2個月完成全部商鋪的招商。對于招商完成后掉鋪的商鋪須在開業(yè)前1個月完成掉鋪再招商工作；2.2 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T根據(jù)步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案，13、制定的招商計劃書及招商工作進(jìn)度計劃，并報集團(tuán)商管公司審批。2.3 招商方案內(nèi)容招商條件：租金標(biāo)準(zhǔn)及遞增比例、確定不同業(yè)態(tài)的合同年限、租金及押金收取方式、招商優(yōu)惠政策等.招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次，每個鋪位鎖定3個目標(biāo)品牌，分高中低3個檔次。招商區(qū)域：當(dāng)?shù)丶爱惖爻鞘小Ｈ蝿?wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積、分鋪租金及租金總目標(biāo)。時間節(jié)點：從啟動到完成整個過程的時間節(jié)點。 2.4 由當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T建立商戶資源信息庫，并及時進(jìn)行更新。2.5 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T負(fù)責(zé)購置招商辦公設(shè)備及辦公用品；招商辦公室和招商環(huán)境氣氛布置，招商熱線電話的落實。并準(zhǔn)備好68人小會議桌 、網(wǎng)線、電源供集團(tuán)支援人員辦公使用14、。3 招商目標(biāo)品牌選擇標(biāo)準(zhǔn)3.1 目標(biāo)品牌的商品定位要符合商業(yè)項目的整體定位。3.2 目標(biāo)品牌的經(jīng)營者要具備較強經(jīng)濟(jì)實力和經(jīng)營管理經(jīng)驗。3.3 目標(biāo)品牌在國內(nèi)或當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ钠放浦群褪袌稣加新省?.4 目標(biāo)品牌商戶具備較強抗風(fēng)險能力。4 招商工作的實施及監(jiān)控管理4.1 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T招商工作啟動時，集團(tuán)商管公司招商管理部派出項目招商高級經(jīng)理負(fù)責(zé)跟進(jìn)和協(xié)調(diào)招商工作。4.2 招商啟動后，要優(yōu)先洽談知名品牌和重點大客戶，招商負(fù)責(zé)人必須親自跟進(jìn)。4.3 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T要做好客戶記錄，每日登記商戶洽談情況并進(jìn)行匯總。外出拜訪商戶前要做去向登記；返回后要填寫商戶洽談表。根據(jù)接待和拜訪商15、戶的洽談情況，確定意向目標(biāo)商戶，進(jìn)行重點跟進(jìn)和洽談，并做好洽談記錄。4.4 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T建立招商檔案，包括商戶資源、商戶合同及資料，每周匯總上報集團(tuán)商管公司招商管理部。4.5 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T每日組織招商工作分析會，了解商戶動態(tài)和招商工作中的問題，針對出現(xiàn)的問題及時調(diào)整招商策略。4.6 目標(biāo)商戶合同條款確定后，由主談?wù)猩倘藛T辦理審批手續(xù)，并及時跟進(jìn)審批結(jié)果。各地根據(jù)不同情況，可以在簽定正式租賃合同之前簽訂租賃意向書，審批流程與租賃合同流程相同。4.7 目標(biāo)商戶租賃合同經(jīng)過審批后，及時與商戶簽訂房屋租賃合同及附件及相關(guān)要約文本，并將簽字蓋章的合同統(tǒng)一編號存檔；4.8 合作條件變更16、：租賃合同經(jīng)過審批后，若商戶合作條件發(fā)生變化，需按合同審批流程重新辦理審批手續(xù)。4.9 招商工作需嚴(yán)格遵守集團(tuán)規(guī)定及當(dāng)?shù)厣虡I(yè)公司規(guī)章制度和管理辦法，認(rèn)真貫徹和落實招商政策和租金指標(biāo)，不得有弄虛作假、徇私舞弊、貪污受賄的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理并追究其法律責(zé)任。4.10 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T應(yīng)遵循集團(tuán)規(guī)定招商審批權(quán)限，嚴(yán)格按照各種招商工作流程開展招商工作，超出權(quán)限應(yīng)及時上報集團(tuán)商管公司審批。4.11 對已經(jīng)形成的新項目步行街商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價格進(jìn)行調(diào)整和改動的，需事先上報集團(tuán)商管公司批準(zhǔn)后方可更改。4.12 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T每周五將招商進(jìn)展上報集團(tuán)商管公司招商管理部17、；包括招商進(jìn)度匯總表，并附品牌明細(xì)表。5 商戶進(jìn)場裝修管理5.1 新項目的裝修管理工作由當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T分管工程的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，集團(tuán)招商管理部和物業(yè)工程部人員共同參與。5.2 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T招商管理部與商戶簽訂正式租賃合同時，會同物業(yè)工程部與商戶進(jìn)行房產(chǎn)技術(shù)條件對接，并與當(dāng)?shù)仨椖抗敬_認(rèn)。5.3 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T招商管理部和物業(yè)工程部應(yīng)在招商過程中及時掌握商鋪交房技術(shù)條件的落實和變更情況，隨時與商戶對接。5.4 各招商小組組長負(fù)責(zé)協(xié)助工程部與商戶進(jìn)行商鋪交接，簽訂進(jìn)場確認(rèn)書。餐飲商戶提前90天，其他商戶提前45天進(jìn)行商鋪交接；5.5 招商人員負(fù)責(zé)向商戶發(fā)放商戶裝修管理相關(guān)規(guī)定18、。5.6 招商人員協(xié)助物業(yè)工程部與商戶一起按照圖紙設(shè)計、圖紙審批、辦理施工手續(xù)、裝修準(zhǔn)備、施工組織、裝修施工、裝修驗收、裝飾布置等環(huán)節(jié)制定裝修進(jìn)度表。5.7 招商管理部與物業(yè)工程部一起審核商戶裝修設(shè)計圖紙，招商管理部負(fù)責(zé)審核總平面圖、效果圖、貨柜尺寸圖、店招圖；工程部負(fù)責(zé)審核水、電、氣系統(tǒng)圖、裝修材質(zhì)、裝修工藝等。經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T負(fù)責(zé)人簽批后反饋商戶。5.8 招商人員協(xié)助商戶辦理進(jìn)場施工手續(xù)，包括：繳納裝修保證金、辦理施工許可證、辦理施工人員出入證、落實臨時用水用電等。5.9 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T的招商部要對商戶裝修施工進(jìn)行監(jiān)控，督促商戶裝修進(jìn)度，檢查商戶是否按照已審批的圖紙進(jìn)行裝修19、。如發(fā)現(xiàn)未按要求施工的，立即要求商戶進(jìn)行整改。在施工過程中負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)商戶與管理部門的有關(guān)事宜。5.10 商戶裝修施工結(jié)束時，招商管理部要協(xié)助工程部對商戶裝修工程進(jìn)行驗收。包括裝修材質(zhì)、施工工藝、各系統(tǒng)安全性等，驗收合格者，準(zhǔn)許開業(yè)經(jīng)營。6 商戶進(jìn)場服務(wù)與商戶簽訂正式租賃合同后，招商管理部要安排專人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)商戶與工商局、稅務(wù)局、衛(wèi)生防疫部門、消防局、煤氣公司、電信公司等進(jìn)行工作對接，協(xié)助商戶辦理工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證以及消防報審和驗收，開通煤氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)。7 招商評估7.1 新項目開業(yè)招商結(jié)束后，集團(tuán)商管公司招商管理部要根據(jù)項目招商租金指標(biāo)達(dá)成情況、招商品牌品質(zhì)、合同簽訂情況20、招商獎勵等對整體招商工作進(jìn)行評估，并編寫招商評估報告。7.2 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T在新項目開業(yè)后1個月內(nèi)編制商鋪租金收益匯總表，經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T總經(jīng)理和集團(tuán)商管公司招商管理部總經(jīng)理簽字后，移交給集團(tuán)商管公司。第6節(jié) 招商宣傳策劃1. 新項目招商宣傳費用經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)后，按照招商預(yù)熱期、招商說明會、主力店簽約儀式暨招商大會、強勢招商期、開業(yè)造勢期幾個階段，進(jìn)行招商宣傳策劃，并由企劃部制定媒體投放計劃和資金使用計劃。2. 新項目啟動招商工作時，招商宣傳工作相應(yīng)開始啟動，通過全面宣傳達(dá)到招商預(yù)熱的作用，為全面展開招商工作進(jìn)行鋪墊。3. 招商啟動后，由集團(tuán)商管公司招商管理部聯(lián)合當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏?1、管部門適時召開項目招商說明會，邀請有合作意向的主要商戶參加，對項目招商工作進(jìn)行現(xiàn)場解讀。內(nèi)容包括：集團(tuán)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展計劃、項目總體情況介紹、項目定位及主力店業(yè)態(tài)組合、一般商鋪定位及規(guī)劃。4. 招商啟動2個月內(nèi)，由集團(tuán)商管公司與當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T配合當(dāng)?shù)仨椖抗菊匍_主力店簽約儀式暨招商大會，組織已經(jīng)簽約進(jìn)駐或意向進(jìn)駐的商戶現(xiàn)場簽約，邀請目標(biāo)商戶參觀商鋪并介紹商業(yè)項目定位、發(fā)展前景等情況，邀請當(dāng)?shù)卣鞴懿块T和新聞媒體參加會議，進(jìn)一步擴(kuò)大影響。5. 在招商工作完成60的時候，要通過加強宣傳推廣力度，形成招商強勢宣傳期，推動招商工作的進(jìn)度。6. 在開業(yè)前的1個月，啟動項目開業(yè)造勢宣傳。第7節(jié)22、 合同管理1 合同范本的制定及審核1.1 當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T擬定新項目租賃意向合同、租賃合同及附件、補充協(xié)議、廣告位使用合同等范本合同。1.2 各類范本合同經(jīng)集團(tuán)商管公司各相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)審批后報集團(tuán)風(fēng)險控制部進(jìn)行審核。1.3 范本合同經(jīng)風(fēng)險控制部審核后方可印刷使用。1.4 在合同簽訂過程中如需對合同條款進(jìn)行修改，仍要按流程報集團(tuán)商管公司和集團(tuán)風(fēng)險控制部審核，經(jīng)審核后方可修改。1.5 合同每年年初要評審和修改1次。2 合同審批流程根據(jù)合同內(nèi)容不同，按照權(quán)限分當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T、集團(tuán)商管公司和集團(tuán)公司3個層面進(jìn)行合同審批，經(jīng)審批后方可蓋章。3 合同檔案管理3.1 合同蓋章生效后，除返還乙方23、的合同外，項目公司、當(dāng)?shù)厣坦芄净蛏坦懿块T財務(wù)部、行政部各留1份合同原件進(jìn)行編號存檔，招商管理部保留合同復(fù)印件存檔，建立合同管理檔案。3.2 新項目開業(yè)后1個月內(nèi)，集團(tuán)商管公司招商管理部將所有簽訂的合同辦理正式交接手續(xù)，移交給營運管理部。第8節(jié) 品牌管理1 品牌資源庫的建立及管理1.1 建立品牌資源檔案表（品牌檔案明細(xì)表） 各地商管公司的品牌資源檔案表要求按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)填寫，并于每月25日前上報品牌更新表。集團(tuán)商管公司招商管理部建立品牌檔案資源庫，理清品牌資源明細(xì)，清算品牌檔案總量，根據(jù)每月上報品牌資源情況于當(dāng)月30日對資源庫總數(shù)進(jìn)行調(diào)整。并定期對品牌資源庫內(nèi)容進(jìn)行整理，清除無效品牌資源，達(dá)到有效24、化和實用化。1.2 建立在場商戶調(diào)整表 各地公司于每月20日前對在場經(jīng)營商戶情況進(jìn)行整理，按統(tǒng)一表格要求上報各地公司在場經(jīng)營商戶變動情況，集團(tuán)商管公司招商管理部根據(jù)各地公司上報的商鋪經(jīng)營情況進(jìn)行及時更新；1.3 集團(tuán)商管公司招商管理部定期對品牌資源庫進(jìn)行整理，并發(fā)給各地商管公司，以實現(xiàn)資源共享。2 重點品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟合作及管理2.1 集團(tuán)商管公司招商管理部負(fù)責(zé)重點商戶戰(zhàn)略合作洽談工作，并簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議；2.2 集團(tuán)商管公司招商管理部與戰(zhàn)略合作伙伴制定合作合同范本，并報集團(tuán)風(fēng)險控制部審核。在以后其他項目合作洽談時，除非合同條款有重大改動要再次上報集團(tuán)風(fēng)險控制部審核，否則將統(tǒng)一使用范本合同；2.325、 簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議后，要與戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)行房產(chǎn)技術(shù)對接，以便在以后新項目規(guī)劃設(shè)計階段參照商戶的需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計；2.4 與戰(zhàn)略合作伙伴建立標(biāo)準(zhǔn)工作模塊，以提高工作效率，滿足快速展店的需要；2.5 與戰(zhàn)略合作伙伴建立暢通的溝通機(jī)制，定期進(jìn)行交流和電話溝通，不定期進(jìn)行拜訪，以維護(hù)商戶合作關(guān)系。3 新品牌的拓展集團(tuán)商管公司招商管理部通過對全國市場進(jìn)行調(diào)研和參加全國各類商品展會，尋找和搜集有較強經(jīng)濟(jì)實力，有全國拓展計劃，有一定商品特色的新品牌，為新開店招商和已開店的經(jīng)營調(diào)整招商作儲備。并對首次進(jìn)入市場上的新品牌進(jìn)行跟蹤調(diào)研和經(jīng)營分析。4 開業(yè)后重點品牌經(jīng)營情況分析集團(tuán)商管公司招商管理部要安排專人對戰(zhàn)略26、合作商戶開業(yè)后的經(jīng)營信息進(jìn)行收集，并建立經(jīng)營情況檔案，針對商戶在合作區(qū)域或合作商圈的適應(yīng)性進(jìn)行分析和研究。為以后新項目的開業(yè)招商積累資料。第9節(jié) 經(jīng)營過程中的招商管理1 主力店、次主力店調(diào)整1.1 各地商管公司須在主力店、次主力店調(diào)整前8 個月完成專項市場調(diào)研及招商調(diào)整方案，上報集團(tuán)商管公司招商管理部審核。1.2 租賃合同的自然到期調(diào)整，按照以下方式進(jìn)行： 1.2.1 主力店須在每個租賃決策期到期前10 個月開始編制新一期租賃決策文件，并在租賃決策期到期前8 個月，完成經(jīng)分管副總裁和集團(tuán)商管初審?fù)ㄟ^的新一期租賃決策文件，上報集團(tuán)審定。招商管理部根據(jù)總裁專題會審定意見， 形成新一期租賃決策文件終27、稿，于到期前7 個月逐級上報并完成總裁審批。1.2.2 次主力店須在每個租賃決策期到期前9 個月開始編制新一期租賃決策文件，并在租賃決策期到期前7 個月，完成經(jīng)分管副總裁和集團(tuán)商管初審?fù)ㄟ^的新一期租賃決策文件，上報集團(tuán)審定。招商管理部根據(jù)總裁專題會審定意見， 形成新一期租賃決策文件終稿，于到期前6 個月逐級上報并完成總裁審批。1.3 租賃合同未到期，主力店、次主力店如出現(xiàn)以下情況，須專項上報集團(tuán)總裁、董事長批準(zhǔn)后進(jìn)行調(diào)整： 1.3.1 主力店、次主力店單方面提出解約要求； 1.3.2 主力店、次主力店出現(xiàn)租費欠繳或其他違約行為，依據(jù)租賃合同滿足解約條件； 1.3.3 主力店、次主力店品牌和品質(zhì)28、與項目定位嚴(yán)重不符； 1.3.4 主力店、次主力店經(jīng)營困難且對項目整體經(jīng)營有較大影響等1.4 主力店、次主力店品牌調(diào)整時，應(yīng)力爭提升品牌級次，原則上不得降低。2 室內(nèi)步行街租賃決策到期調(diào)整2.1 各地商管公司須在每個租賃決策期屆滿前8 個月完成專項市場調(diào)研，包括租戶決策周期內(nèi)經(jīng)營分析、消費者分析、競爭對手分析、市場分析，并上報招商管理部。2.2 調(diào)整過程中，步行街定位必須符合招商管理制度中步行街定位相關(guān)規(guī)定， 如需調(diào)整定位，必須形成專項報告與租賃決策文件一同逐級上報集團(tuán)總裁審批。2.3 租賃決策文件管理租賃決策文件主要內(nèi)容包括： 1）租賃期調(diào)整區(qū)域的面積、鋪位數(shù)量、商家數(shù)量。2）租賃期調(diào)整區(qū)域29、新的招商定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃比例。3）租賃期調(diào)整區(qū)域的租賃政策：租金標(biāo)準(zhǔn)、租金增長率、租賃期限、裝修免租期。4）項目總體租賃決策指標(biāo)及租金增長率。2.3.2租賃決策文件編制時，租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、遞增比率、裝修免租期必須符合集團(tuán)規(guī)定。2.4 品牌落位2.4.1 室內(nèi)步行街品牌落位時，應(yīng)力爭提升品牌級數(shù)，原則上不得降低。2.4.2 品牌落位須符合項目整體定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃方案、租賃政策、與周邊品牌組合相匹配。2.4.3 各地商管公司須完成品牌落位圖，與租賃決策文件一并報商管總部招商管理部審核后，逐級報至總裁審批。2.5 招商調(diào)整管控招商調(diào)整必須實行“一鋪一報”，具體審批以審批權(quán)限具體規(guī)定為準(zhǔn)。3 室內(nèi)步行30、街租賃決策期內(nèi)調(diào)整3.1 步行街租賃決策期內(nèi)調(diào)整遵循以下原則： 3.1.1 年度內(nèi)調(diào)整面積原則上不得超過步行街總面積的20%。3.1.2 新簽約租賃合同餐飲業(yè)態(tài)租期不超過5 年（含），其他業(yè)態(tài)租期不超過3 年（含）。3.1.3 超過原合同租期的第一年租金標(biāo)準(zhǔn)，不得低于原合同最后一年租金標(biāo)準(zhǔn)的115%。3.1.4 調(diào)整的品牌選擇必須符合集團(tuán)相關(guān)規(guī)定。3.1.5 品牌落位須符合項目整體定位、符合業(yè)態(tài)規(guī)劃方案、與周邊品牌組合相匹配。 3.2 租賃決策期內(nèi)日常調(diào)整須“一鋪一報”, 審批權(quán)限以審批權(quán)限具體規(guī)定為準(zhǔn)。 3.3 各地商管公司須每季度對室內(nèi)步行街各品牌進(jìn)行分析，建立退、掉鋪預(yù)警機(jī)制，進(jìn)行品牌儲備。