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1、地產集團投資管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 第一章 總則1. 目的: 為了規范本公司項目投資運作和管理，保證投資資金的安全和有效增值，實現投資決策的科學化和經營管理的規范化、制度化，使本公司在競爭激烈的市場經濟條件下，穩健發展，贏取良好的社會效益和經濟效益，特制定本制度。2. 范圍本規定適用本公司及屬下各單位在進行各項目投資時，均須遵守本制度。3. 部門職責本公司項目投資管理的職能部門為公司投資管理部，其職責3.1 集團經營模式的運行、控制3.2 投資規劃與目標的管理3.3 投資信息的收集、分析與歸口管理32、.4 投資項目的可行性研究3.5 項目投資業務操作3.6 非地產投資項目的管理3.7 投資項目的風險控制.第二章 投資項目信息管理、4.1 各投資項目的選擇應以本公司的戰略方針和長遠規劃為依據，綜合考慮房地產產業的主導方向及產業間的結構平衡，以實現投資組合的最優化。4.2 信息可多渠道收集,分為土地招投標信息,不良資產轉讓信息,股權轉讓信息,資產拍賣信息.項目信息分為地產(住宅地產,商業地產,教育地產,旅游地產,工業地產等)和非地產.(高科技項目投資,證券投資,貿易投資等)4.3 各投資項目的選擇均應經過充分調查研究，并提供準確、詳細資料及分析，以確保資料內容的可靠性、真實性和有效性,4.4 3、項目初步分析內容包括：、市場狀況分析；、投資回報率；、投資風險（政治風險、匯率風險、市場風險、經營風險、購買力風險）；、投資流動性；、投資占用時間；、投資管理難度；、稅收優惠條件；、對實際資產和經營控制的能力；、投資的預期成本；10、投資項目的籌資能力；11、投資的外部環境及社會法律約束4.4凡合作投資項目在人事、資金、技術、管理、生產、銷售、原料等方面無控制權的，原則上不予考慮。由公司進行的必要股權投資可不在此例。第三章 可行性研究管理5.1投資項目依所掌握的有關資料并進行初步實地考察和調查研究后，集團投資管理部和投資評審委員會對初步分析的認定,由投資管理部提出項目建議，并由投資管理部負責,4、集團技術管理部,合約預算部,財務部,集團法務和下屬房地產公司共同編制可行性報告及實施方案5.2 可行性研究報告內容要求完整性,科學性,準確性和可行性.5.3 可行性研究報告的具體內容:(一) 概況1.項目概況( )2.項目開發企業概況(二) 項目規劃設計和產品規劃總體規劃1. 主要經濟技術指標2. 產品規劃3. 項目的配套4. 項目環境,衛生,安全(三) 項目市場分析和市場定位1. 市場分析2. 市場定位(四) 項目投資估算(五) 項目資金籌集(六) 財務與效益分析(七) 項目的開發計劃(八) 項目風險分析1.項目風險分析2.項目風險回避(九) 項目建設組織管理(十) 項目營銷計劃(十一) 結5、論5.4 投資管理部對可行性研究報告進行審核后,上報集團評審委員會.第四章 項目評估管理6.1 項目投資的決策由集團評審委員會審定.評審委員會由技術,預算,財務,營銷和法務組成,具體人員由集團董事長確認.6.2 投資管理部負責對投資項目進行提報和介紹.6.3 評審委員會根據可行性報告對項目的合法性和前期工作內容的完整性，基礎數據的準確性，財務預算的可行性及項目規模、時機等因素均應進行全面審核。必要時，可指派專人對項目再次進行實地考察，或聘請專家論證小組對項目進行專業性的科學論證，以加強對項目的深入認識和了解，確保項目投資的可靠和可行。6.4 評審委員會的每位成員都要從技術和專業的角度對投資項目6、提出個人的意見.6.5 評審委員會對投資項目經過評審應提交審定意見書,若可行就上報董事長審定確認.否則將有關資料編入備選項目存檔第五章 地產項目投資管理7.1 投資地產項目確認后，凡確定為公司直接實施的項目由公司董事長或授權委托人組建項目實施小組對外項目合同談判和簽署經濟合同書及辦理相關手續；其他任何人未經授權所簽定之合同，均視無效。7.2 屬于公司全資地產項目，由董事長委派項目總經理及組織業務班子，進行項目的實施工作，設立辦事機構，制定員工責任制、生產經營計劃、企業發展戰略以及具體的運作措施等。同時認真執行本公司有關投資管理、資金使用以及合同管理等規定，建立和健全項目財務管理制度。財務主管由7、公司總部委派，對本公司負責，并接受本公司的財務檢查，同時每月應以報表形式將本月經營運作情況上報公司總部。 7.3、屬于投資地產項目控股的，按全資投資項目進行組織實施；非控股的，則本著加快資金回收的原則，委派業務人員積極參與合作，展開工作，并通過董事會施加公司意圖和監控其經營管理，確保利益如期回收。7.4項目運作管理原則由集團公司采取投資總量控制(投資成本控制),財務監督、業績考核的管理方式進行管理.第六章 非地產項目管理8.1 投資非地產項目確認后，凡確定為公司直接實施的項目由公司董事長或授權委托人組建項目實施小組對外項目合同談判和簽署經濟合同書及辦理相關手續；其他任何人未經授權所簽定之合同，8、均視無效。8.2 屬于公司全資非地產項目，由董事長委派項目總經理及組織業務班子，進行項目的實施工作，設立辦事機構，制定員工責任制、生產經營計劃、企業發展戰略以及具體的運作措施等。同時認真執行本公司有關投資管理、資金使用以及合同管理等規定，建立和健全項目財務管理制度。財務主管由公司總部委派，對本公司負責，并接受本公司的財務檢查，同時每月應以報表形式將本月經營運作情況上報公司總部。 8.3、屬于投資非地產項目控股的，按全資投資項目進行組織實施；非控股的，則本著加快資金回收的原則，委派業務人員積極參與合作，展開工作，并通過董事會施加公司意圖和監控其經營管理，確保利益如期回收。 8.4項目的運作管理原9、則上由集團分管副總經理和集團投資部和及項目總經理負責。并由集團公司采取總量控制、財務監督、業績考核的管理方式進行管理，項目總經理對集團分管副總經理負責，副總經理對總經理(董事長)負責。 8.5各項目在完成工商注冊登記及辦理完相關法定手續成為獨立法人進入正常運作后，屬公司全資項目或控股項目，納入集團公司全資及控股企業的統一管理；同時接受集團公司各職能部門的統一協調和指導性管理。協調及指導性管理的內容包括：合并會計報表，財務監督控制；年度經濟責任目標的落實、檢查和考核；企業管理考評；經營班子的任免；例行或專項審計等。 8.6凡公司持股及合作開發項目未列入會計報表合并的，應通過委派業務人員以投資者或10、股東身份積極參與合作和開展工作，并通過被投資企業的董事會及股東會貫徹公司意圖，掌握了解被投資企業經營情況，維護公司權益；委派的業務人員應于每季度（最長不超過半年）向公司公司遞交被投資企業資產及經營情況的書面報告，年度應隨附董事會及股東大會相關資料。因故無委派人員的，由公司投資部代表公司按上述要求進行必要的跟蹤管理。 8.7公司全資及控股項目的綜合協調管理的牽頭部門為集團投資管理部；持股及合作企業（未列入合并會計報表部分）的綜合協調管理的牽頭部門為集團投資管理部。 8.8對于貿易及證券投資項目則采用專門的投資程序和保障、監控制度，具體辦法另定 8.9投資項目的變更，包括發展延伸、投資的增減或滾動11、使用、規模擴大或縮小、后續或轉產、中止或合同修訂等，均應報集團公司審批核準。 8.10投資項目變更，由項目總經理書面報告變更理由，按報批程序及權限報送集團公司有關領導審定，重大的變更應參照立項程序予以確認。 8.11項目總經理在實施項目運作期內因工作變動，應主動做好善后工作，如屬公司內部調動，則須向繼任人交接清楚方能離崗。屬個人卸任或離職，必須承擔相應的經濟損失，違者，所造成之后果，應追究其個人責任。 8.12投資項目的中止或結束，項目總經理及相應機構應及時總結清理，并以書面報告公司公司。屬全資及控股項目，由公司企管部負責匯總整理，經公司統一審定后責成有關部門辦理相關清理手續；屬持股或合作項目12、由投資部負責匯總整理經公司統一審定后，責成有關部門辦理相關清理手續。如有待決問題，項目總經理必須負責徹底清潔，不得久拖推諉。第七章 時間節點9.1 投資管理部項目信息收集原則上,每月十五日,三十日向董事長提交簡報,對收集的投資項目做初步的分析.9.2 可行性研究報告的編制工作在三十工作日完成,包含調研,數據收集,編制工作.成果審核.9.3 項目評審要求在十個工作日,評審委員會提交評審意見書.9.4 審定確認的項目要求三十個工作日完成合同的談判工作.10 獎懲10.1投資管理部未按規定時限，完成以上應作的工作，依據考核制度予以罰款。否則予以獎勵,11附則11.1本制度由投資管理部制訂，總裁批準，修改亦同。11.2本制度自頒布之日起實施，原有與本制度沖突的制度、規定同時廢止。11.3本制度由投資管理部負責解釋。制定于2006年2月28日.4. 相關文件流程項目投資投資管理部門項目信息收集投資專員 N信息分析 Y編制可行性報告投資部崗位項目評審評審委員會 Y合同和立項項目管理組