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1、地產集團有限公司分公司商業部招商、監督規章管理制度編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: 目 錄第一部分 商業部工作職責4一、自營物業及公建配套的策劃招商管理4二、自營物業及公建配套的日常監督管理5第二部分 商業部組織架構及崗位職責6一、組織架構6二、崗位職責6第三部分 商業部工作制度10一、內部工作管理制度10二、商業項目現場招商管理制度11三、部門成員失職問責具體條理（包括但不限于）11第四部分 商業部工作流程13一、大中型商業項目啟動前期定位策劃工作流程13二、自營商業物業及公建配套招商工作流程15三、自營商業物業及2、公建配套日常管理工作17四、其他具體工作流程18第五部分 XX公司商業部工作管理制度23前 言打造一支專業、高素質的商業團隊，是商業部工作順利進行的重要保證。商業部招商策劃工作是一項專業性和時效性很強的工作，其要求部門人員具備良好的基本素質和專業能力，以適應各種壓力和挑戰。因此，商業部管理制度的建立勢在必行。商業部管理規章制度為加強規范公司自營物業及公建配套的前期策劃、招商及后期管理及監督，促進和提高公司的招商業績，樹立公司的集體形象及部門人員的專業形象而制訂。該制度詳盡闡述了各項規章管理制度，各崗位工作職責，部門工作流程等，適用于商業部全體人員，并且為新進人員培訓、日常行為準則及招商策劃工作3、管理之標準，所有部門人員應嚴格遵守并執行。商業部人員應同心協力，以“過程精品化”為工作準則，為營造一個和諧、平等、友好的工作環境努力，為提高自身素質不斷學習，為公司的發展作出應有的貢獻。第一部分 商業部工作職責商業部是公司XX區域各樓盤自營商業物業（如商業廣場、寫字樓、停車場、已收樓未售商鋪等）和公建配套（如會所、俱樂部等）的統一管理部門，主要負責商用物業前期策劃、項目定位、招商、宣傳推廣、自營物業及公建配套的日常監督管理等。具體職責如下：一、自營物業及公建配套的策劃招商管理1、前期介入商業項目策劃，參與總工室、規劃設計院做好商用物業設計方案的研討工作；2、對公司新地塊商業項目、正在建設并準備4、推出市場之商業項目進行前期調研分析，包括交通、樓盤、居住人口、商圈、競爭對手等數據分析工作，并提出項目定位分析報告；3、項目建設前期聯絡主力客戶商家、會同總工室、設計院、對意向進駐商家提出的要求做規劃設計修改工作，努力做到重點項目定單式開發建設，拒絕前期無定位，先建設后招商的反向操作舊模式;4、對現有經營不善的重點自營物業及公建配套進行分析，找出失敗原因及不足，總結經驗教訓并提出經營改善方案;5、會同商業定價小組制定自營物業及公建配套招租方案、自營物業經營管理方案；6、負責來訪客戶的接待、后期跟蹤服務，并建立租戶信息檔案庫；7、會同合同管理部制訂租賃合同范本，并負責合同的簽訂、續簽及解除等；85、負責已簽訂租賃合同的登記備案工作，并定期做好與各樓盤所在租賃管理所、街道辦、工商及城管等相關政府部門的公關工作；9、負責已出租物業租金的收繳工作，并定期撰寫相關經營情況分析報告；10、建立知名商家檔案庫，定期與各商家溝通聯系，鞏固及維護與品牌商家的長期友好合作關系；11、負責收集、整理市場信息，及時把握政府新政策法規，并根據新規定及時調整經營策略。二、自營物業及公建配套的日常監督管理1、負責建立各類自營物業及公建配套臺帳及租賃合同臺帳等； 2、負責自營物業及公建配套日常巡查工作，監督物業公司對自營物業及公建配套的日常管理情況；3、做好租戶、物業公司之間溝通的橋梁工作，一方面督促租戶配合做好物6、業服務工作，另一方面協助物業公司做好租戶合法經營的監督工作。第二部分 商業部組織架構及崗位職責商業部根據目前工作需要暫設經理（副經理-主持工作）、經理助理、招商主管（后期增設）、招商專員、資料管理員等五類崗位，具體職責如下：經 理（副經理） 一、組織架構 經理助理招商專員資料管理員招商主管二、崗位職責（一）經理(副經理)崗位職責1、負責集團公司XX區域商業項目的統籌管理工作；2、對接集團商業中心，與商業中心共同完成集團公司下達的各項考核指標任務；3、負責新地塊商業項目、正在建設并準備推出市場之商業項目進行前期統籌策劃及招商工作；4、重點商業項目大型主力商家談判工作，并對接大型主力商家與公司相關7、部門的動態溝通協調；理順商業客戶與公司的對接關系;5、負責統籌制定商業項目的經營方案；6、負責做好與公司各業務部門的長期橫向溝通，確保自營物業及公建配套策劃招商工作正常順利開展； 7、定期與品牌商家交流溝通并保持良好的社會合作關系; 8、做好對委托代管物業的監督管理;9、負責所管轄樓盤政府相關部門如租賃管理中心、街道辦、工商所、派出所的具體公關工作，爭取與其保持良好的社會合作關系。（二）經理助理崗位職責 1、具體負責商業項目前期策劃、市場調研、完成商業項目定位報告的組織推進工作； 2、負責跟進主力、次主力客戶的洽談溝通談判；3、負責重點商業項目的具體招商推進工作； 4、負責重大租賃合同的起草及8、談判簽訂工作；5、具體負責完成商業項目的經營方案書寫；6、負責指導及帶領招商主管、招商專員開展商業項目策劃及招商工作； 7、協助經理做好公司內部各相關部門的聯絡溝通；8、協助經理做好各大項目的具體推進組織工作。（三）招商主管崗位職責1、參與集團公司XX區域商業物業的招商專項工作；2、帶領招商專員共同完成商業項目周邊地區市場調研，收集相關數據并進行相關數據統計，撰寫市場調研分析報告; 3、負責接待來訪租戶并參與潛在租戶的商務談判；4、負責對招商專員起草的租賃合同、合同續簽及解除等文書工作進行二次校對把關； 5、負責所管轄樓盤自營物業及公建配套（含出租、空置及代管經營物業）的日常監督管理；6、協助9、招商專員共同處理好商家后期經營中出現的各種疑難問題；7、聯絡各廣告及活動策劃公司，對未售或即將租賃的商業項目進行招商推廣方案設計；8、指導及協助招商專員，共同處理好XX公司各樓盤自營商業物業和公建配套的策劃、招商、經營管理等細節工作。（四）招商專員崗位職責1、參與集團公司XX區域商業物業的招商專項工作；2、具體負責對商業項目周邊地區進行市場調研，收集相關數據并 進行相關數據統計，撰寫市場調研分析報告; 3、重點商業項目現場駐場，接洽意向商家，帶領客戶看鋪及選鋪，完成商家首次接觸、答疑解難等溝通工作； 4、負責做好辦公室日常商家電話咨詢記錄工作，并于每周一例會向經理做情況匯報；5、負責協助對接開10、發部、總工室等公司內部相關部門，獲取商業項目圖紙及相關數據，并根據需要分類存檔并打??；6、負責建立租戶信息檔案庫，定期做好客戶回訪工作；7、起草簽訂租賃合同、合同的續簽及解除等工作，及時處理好商家的合同關系； 8、負責已簽訂租賃合同的備案登記工作； 9、負責已簽訂合同租戶的收鋪、裝修報批及開業前的協調溝通工 作； 10、負責所管轄樓盤自營物業及公建配套（含出租、空置及代管經營物業）的日常監督管理。 （四）資料管理員崗位職責1、負責建立自營物業及公建配套臺帳，并及時做好更新工作； 2、負責租賃合同臺帳的建立及租賃合同的整理和檔案歸檔工作；3、負責公司、部門的文件檔案整理及歸檔工作；4、負責人事考11、勤、績效考核統計、收發文件、文具及辦公設備等日常工作；5、負責與公司內部各業務部門的協調聯絡工作，做好相關證件及圖紙資料的整理、錄入書寫、歸檔等工作； 6、負責租賃合同報批； 7、負責租戶日常租金的催收工作并每月底統計經營月報表； 8、負責接受各類咨詢、做好記錄，及時與客戶溝通、反饋有關信 息。 9、負責明源租賃系統客戶信息資料及租賃合同錄入。第三部分 商業部工作制度完善的工作制度帶來高效的管理效果，商業部工作制度是在集團制度的前提下制訂并認真貫徹執行，其目的在于提高部門工作效率、加強部門員工管理，充分調動各員工工作積極性，高效、高質、高昂的投入到工作中，以達到“過程精品化”的集團要求。商業部12、工作制度采用目標計劃管理方式，以月計劃為工作目標，采用計劃分解方式在時間上落實到周工作計劃，在人員安排上采用責任到人方式，確保工作目標能超值、高效完成。商業部工作制度將結合公司關于失職問責制度同步進行，有違反制度條理的將被列入失職問責行列。一、內部工作管理制度1、每月末制定下月工作計劃;2、每周一召開部門例會，總結上周各商業項目招商及其它工作完成情況，布置下周工作計劃，工作計劃由部門各成員共同協商，部門經理具體安排統籌工作;3、按照周工作計劃安排，每日由部門經理安排工作，落實到人,具體時間具體完成;4、每周末（星期5）下班前，部門成員提交周工作總結表;5、對于客戶電話咨詢租賃事宜，做好登記錄入13、電腦工作;6、對于個別商業項目，如現場派駐招商代表駐場工作，則每周五招商專員提交一份“客戶資料登記表”給部門經理，并于每周一部門例會上做項目招商情況匯報。附錄：1、周工作總結表2、客戶資料登記表二、商業項目現場招商管理制度見附錄：招商現場管理制度。三、部門成員失職問責具體條理（包括但不限于）：為加強部門管理，打造“精品團隊”，提高工作效率，結合公司發文的關于失職問責條例，本著公平公正、有理可依的原則，現本部門確定以下行為將成為該員工失職問責范圍：1、對部門經理交代的工作不認真執行，陽奉陰違，巧借各種理由一帶而過而無法提出合理解釋；2、不能在規定時間內按質完成部門經理下達的工作任務；3、工作中與14、商家達成不道德交易，給予商家便利而使公司蒙受利益損失；4、提交的工作報告中出現明顯多字錯字或重字現象，并導致了不良影響，工作不細致；5、提交的工作報告中出現明顯數據錯誤，并導致了不良影響，工作不細致；6、沒有經過部門經理同意，私自把公司或部門機密、敏感資料、圖紙泄露給其他商業客戶；7、沒有經過部門經理審核確認，私自把工作報告成果外發給其他部門或商業客戶；8、請假或外出辦事，不事先書面申請、或口頭、電話告知而私自“先斬后奏”；9、其他附屬管理制度里規定的失職問責事項。第四部分 商業部工作流程一、大中型商業項目啟動前期定位策劃工作流程1、工作內容：影響一個商業項目運營成敗的因素很多，但主體包含有以15、下四大方塊內容：項目定位、建筑規劃、招商、后期商業運營管理，成功的商業項目首先來自成功的項目定位，當公司拿到一個新地塊準備進行地塊規劃時，商業部門應該前期介入，前期介入目的在于能夠清晰的了解本項目及周邊環境的具體情況，從而清晰確定項目定位當中的規模設置、項目方位布局、主題商業建筑朝向、建筑形象風格、業態組合及比例、業態功能分區等等信息，并前期與主力商家完成良好之互動關系，建設開發具有針對性的商業項目，從而避免了前期無定位先建設而后期招商困難的弊端。新商業項目啟動2、工作流程：商業部經理統籌統籌 內容商業項目數據資料收集、統計市場調研分析前期主力客戶招商根據項目定位策劃報告制定招商策略方案經理助16、理具體統籌執行招商專員負責對接總工室、設計院獲取項目初步方案規劃及相關資料根據方案進行主力客戶預招商招商專員根據調研大綱進行現場調查及數據收集工作部門內部初步研討該方案，從商業角度提出修改意見根據主力客戶招商情況會同設計院、總工室及開發部，對前期招商工作進行總結，調整商業項目規劃方案部門成員內部研討，對商業項目提出初步定位，業態組合及功能分區并形成初步項目定位策劃報告與設計院、總工室、開發部召開項目會議研討并形成新的修改意見對意向品牌大商家進行深度溝通并與設計院、總工室就商家提出要求做單體設計修改，完成主力客戶簽約書寫修改意見呈公司領導審批通過后，進行方案的二次修改備注：該流程適用于大中型商業17、項目開發建設，強調的是外界商家與公司的互動流程，目的在于建設出符合商家的大型商業物業。對于小型社區商業，則無須如此。二、自營商業物業及公建配套招商工作流程1、工作內容：自營商業物業及公建配套招商是招商人員在對物業進行科學合理定價之后，采取市場差異化策略充分進行行之有效的招商宣傳以獲得廣泛市場認同，利用尋租手段尋求物業租賃價值最大化，有步驟、有目的地實現自營商業物業及公建配套價值的過程。包括招商宣傳造勢、客戶咨詢登記、分析對比洽談、重點客戶跟蹤、租賃合同的簽訂及相關后續手續的辦理等。2、注意事項：對招商項目細致的了解；及時認真處理來電、來訪，充分了解客戶的需求、想法及計劃，針對商家的不同特點及需18、求推薦合適項目；注意工作態度及招商技巧,主動熱情接待客戶，做到主動迎候、有問必答、微笑服務、語言文明，工作忙時，招呼稍候，不要冷淡客人；為客戶提供具有針對性的租賃方案，并換位思考問題，在保證公司利益最大化的前提下，盡可能從客戶的需要出發，積極做好客戶的參謀；與客戶簽訂房地產租賃合同及補充協議時，必須認真書寫并仔細審核合同條款，在公平、公正的基礎上保證合同的誠信性、嚴肅性和目標性，按公司規定向客戶闡述清楚，禁止不負責任的對合同、補充協議或其他附件進行任意的解釋和承諾；做好跟蹤服務等工作；服務對象，一視同仁；廉潔自律，不準利用職務和工作之便為個人謀私利、撈好處；不準以任何名義向顧客巧立名目收費等；19、不準利用職務之便為親戚、朋友經商提供便利，損害公司利益。 3、工作流程：及時跟進公司各商業項目的開發及銷售進度，對應售未售、暫未移交及公建配套等商業物業的資料進行分類、匯總，充分做好未售物業的前期招商準備工作根據商業物業的規劃用途、建筑特點及所處位置環境等進行周邊租賃市場調研，客觀分析項目優劣勢，做好商業物業定價及招商方案的策劃工作組織商業定價小組成員對物業進行科學定價，經公司領導審批同意后發文執行根據租賃文件制定招商實施細則，開展內部培訓并著手招商宣傳工作做好客戶咨詢登記工作，并建立“客戶資料登記表”，經對比洽談選擇合適的商家，明確租賃條件收取租戶保證金（兩個月的租金），簽訂租賃合同，一式五20、份報批租賃合同，審核生效后通知租戶前來領取并收取首月租金及時更新租賃臺帳及物業臺帳簽發準予收鋪通知書，知會物業公司協助辦理交鋪及裝修審核手續需辦理租賃登記備案的商鋪要與租戶商定時間及時辦理跟蹤租賃合同的履約情況，做好租金的催收工作，并每月底編制經營月報表定期到現場巡查物業的經營情況，發現問題及時通知整改三、自營商業物業及公建配套日常管理工作1、工作內容：統籌管理公司各樓盤自營商業物業及公建配套，對以上物業的日常經營使用狀況進行跟進，發現問題及時整改。2、注意事項：交鋪后及時與物業公司明確物業的物管費、中央空調使用費、公攤水電費等相關費用，暫未定價的要及時核定，以便日后的正常管理。3、工作流程：21、商業部在每期商業物業交樓綜合協調會召開一周內收集相關物業資料委托預決算部出具所需建筑面積明細表向總工室索取該商業項目公建配套資料及相關開發證件向總工室索取該商業物業竣工圖向銷售內勤索取該期物業臺帳收到以上相關部門提供資料后10天內建立該商業物業臺帳并進行分類檢查物業交樓狀況，不合格的要求工程部立即整改根據收集的物業資料及現狀特點、周邊同類物業租賃市場調研情況，編制招商策劃方案報公司領導審批后執行應售物業銷售人員可繼續對外發售招商人員按審批方案可開始對外招商應售未售但已納入商業部招商范圍的物業出售后銷售部須書面通知商業部應售未售但已出租物業應書面通知銷售口及時更新物業臺帳及租賃合同臺帳監督檢查物22、業公司對物業的日常服務管理，發現問題通知物業限期整改，并根據檢查結果編制未售物業檢查報告四、其他具體工作流程1、自營物業及公建配套定價工作流程：商業部向XX公司董事長書面提出成立租賃定價小組申請報告。報告內容包括：小組的組成成員、成立時間等。申請成立租賃定價小組經XX公司董事長審批后，發文成立租賃定價小組。小組成員由XX公司董事長或總經理任組長，由商業部、營銷部、財務部、合同管理部、預決算部各1-2名骨干擔任組員。XX公司董事長審批發文成立租賃定價小組商業部提前對需要租賃定價的商業物業進行市場調研，完成項目分析和業態定位，洽談意向商家，形成初步的租賃定價方案。租賃定價前準備租賃定價小組根據初步23、的租賃定價方案，實地考察市場，召開專題討論會，進行租賃價格的制定。調研討論，進行租賃定價租賃定價方案應包括以下內容：商鋪明細表及對應的租金水平、租金遞增、免租期及裝修期、合同期等。制定租賃定價方案XX公司董事長審批批批商業中心審核商業物業的租賃定價方案，XX公司董事長審批同意后，報集團公司審批。集團領導審批董事局審批商業物業的租賃定價方案經董事局審批后，由地區公司發文執行。地區公司發租賃定價文件供招商執行2、合同簽訂及報批工作流程：確定目標客戶收取租戶的相關證件以個人名義簽則準備身份證復印件以公司名義簽則準備營業執照、組織機構代碼證查找相應的合同范本填寫租金及保證金（一般為兩按一租）打印合同一24、式五份及平面圖（標明租賃范圍）租戶簽訂合同租戶簽完合同交第三人審檢查找相關的合同審批表300萬元以上的合同300萬元以下的合同填寫合同審批的主要條件部門經理審批合同部審批XX公司董事長審批填寫合同審批的主要條件部門經理審批合同部審批XX公司董事長審批集團商業中心審批集團合同部審批集團公司主管董事局副主席批示集團公司董事局主席批示3、租戶收鋪流程：電話通知租戶該合同已蓋章可辦理收鋪填寫交鋪通知單及復印合同租戶取通知單到所屬該物業的管理處辦理交鋪租戶交三個月物業管理費、水電費及租金物業公司交商鋪鑰匙給租戶租戶準備裝修方案給物業公司審核物業公司在3個工作日內審批完畢商家進場裝修并開業4、房屋租賃登記25、備案流程：與租戶簽訂廣州市房屋租賃合同及補充協議一式五份需辦理租賃登記備案的商鋪與租戶商定時間到出租房屋所在地的街道、鎮出租屋管理服務中心辦理房屋登記備案手續我司需向出租屋管理服務中心提交出租房屋的房地產權證書或者其他合法權屬證明；法定代表人身份證明；法人證明（營業執照或法人代碼證）的加蓋公章的復印件及三份租賃合同原件我司需繳納房屋租賃手續費（80元/宗）及合同印花稅（合同租金總額的1）租戶需提交身份證明或者法人等注冊證明及兩份合同原件租戶需繳納合同印花稅（合同租金總額的1）在租賃期內，由于房屋發生產權轉讓，或者由于房屋租賃雙方當事人協商一致，對租賃合同的內容進行調整，房屋租賃雙方需填寫變更房26、屋租賃合同申請表，并攜帶原租賃登記備案的合同和相關資料到出租屋管理辦理合同變更登記備案手續租賃期滿或者在租賃期內，房屋租賃雙方當事人經協商一致，終止或者提前解除房屋租賃合同的，應當在合同解除、終止后填寫解除、終止房屋租賃合同申請表，并攜帶原租賃登記備案的合同和相關資料到出租屋管理所辦理注銷手續第五部分 XX公司商業部工作管理制度XX集團自營物業及公建配套經營管理制度一、 總則第一條 為理順自營物業及公建配套的經營管理程序，明確各部門職責，根據公司實際情況，制定本制度。第二條 基本定義：1、未售商用物業：指各樓盤交樓后的應售未售商鋪或自營商用物業。2、公建配套：指各樓盤按照國家及地方有關規定在小27、區與住宅或商用物業配套修建的各種建筑，一般包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用、物業管理用房、車庫等。第三條 相關主要管理部門職能:1、XX公司商業部（以下簡稱商業部）為自營物業及公建配套的統籌管理部門。負責屬于公司產權的各樓盤未售商用物業的前期策劃及招商方案的撰寫，對不移交或暫不移交的公建配套進行招商管理等。2、物業集團下屬各物業公司（管理處）負責自營物業及公建配套的日常維護及管理，各物業公司在接受商業部委托下可對自營物業及公建配套進行招商。3、開發部為各樓盤公建配套物業移交的管理部門,負責與政府相關部門協商做好公建配套物業的移交工作。第四條 本制度由商業部負28、責考核，綜合計劃部負責監督執行。二、 自營物業及公建配套的日常管理第五條 商業部提前介入各樓盤商用物業的前期規劃設計，并提供相關經營意見或建議。第六條 總工室須在每期樓宇交樓前30天內向商業部提供該期樓宇的規劃報建圖或竣工圖。第七條 開發部須在每期樓宇交樓前30天內向商業部書面明確該期樓宇公建配套必須移交項目及范圍，對于暫不移交物業應與政府相關部門明確移交時間；在取得國有土地使用證、建設工程規劃許可證、預售證、建設工程規劃驗收合格證等證件后3日內向商業部提供相關復印件。第八條 預決算部須在每期樓宇交樓前15天內向商業部提供該期樓宇商業部分的成本預(決)算及面積測算表，以便商業部做好商用物業招商29、的成本測算。第九條 商業部必須在每期樓宇交樓前10天制定自營物業及公建配套的招商方案，確定自營物業及公建配套的經營定位及租賃價格等。第十條 銷售部必須在每期樓宇交樓前7天內向商業部提交應售自營物業及公建配套的明細。第十一條 工程部必須在每期樓宇交樓前7天內向商業部提供該期樓宇的消防驗收合格證、電梯驗收合格證、單位(子單位)工程質量驗收意見等相關證書復印件。第十二條 若該期樓宇未售商鋪或公建配套有抵押的，資金中心必須在該期樓宇交樓前5天內向商業部提交相關業務銀行同意自營物業及公建配套出租的承諾函。第十三條 商業部必須在每期樓宇實際交樓前5天內根據總工室、預決算部、開發部、工程部提供的相關資料內建30、立該期樓宇自營物業及公建配套臺帳并進行分類。第十四條 工程部必須在該期樓宇交樓前3天內將自營物業及公建配套（含鑰匙）及物業公司分戶驗收意見移交商業部簽收，商業部同時將應售自營物業及公建配套的全套鑰匙移交物業公司保管。（分戶驗收不合格的，商業部應拒絕接管）第十五條 因自營物業及公建配套招商需要，商業部可根據總工室提供的最新規劃報建圖紙或竣工圖紙出具新劃分方案，經公司領導審批同意后，總工室根據新的劃分方案在3天內重新出圖，并委托預決算部5天內完成面積的測算；工程部參照房地產開發建設管理制度進行相關實施工作。第十六條 物業公司必須每天對自營物業及公建配套巡查一次，發現問題必須立即報商業部。商業部定期31、對自營物業及公建配套進行巡查，物業公司必須派人共同巡查并由商業部作好巡查記錄，巡查完畢后二方巡查代表共同簽字確認，發現問題由物業公司限期整改。第十七條 自營物業及公建配套的銷售及經營臺帳管理程序如下：1、銷售臺帳的管理。如住宅銷控發生變動的，銷售部須在每周二前書面通知商業部；如商鋪銷控發生變動的，銷售部須在次日書面通知商業部。商業部根據銷售部的最新通知及時更新經營臺帳。2、經營臺帳的管理。如應售未售商鋪已出租的，商業部須在合同生效的次日書面通知銷售部更新銷售臺帳。三、 自營物業及公建配套的經營管理第十八條 自營物業及公建配套中應售未售住宅原則上以銷售為主。若長時間空置未售的，由物業公司負責維修32、整改，整改合格后營銷中心根據周邊市場價格重新定價報董事局主席審批后統一對外發售。特殊情況下，應售未售住宅也可根據實際情況由商業部負責對外出租。第十九條 大型商用物業(含商場、綜合樓、寫字樓等)可采取直接租賃或招標方式，各相關部門按以下程序執行：1、根據商用物業本身規劃設計及集團公司經營要求，商業部牽頭組織銷售部、總工室、開發部、物業公司等部門召開綜合協調會討論制訂招商方案，并報公司領導審批。2、商業部通過直接對外租賃或招標的方式選擇承租人，并與其辦理相關租賃手續。3、合同管理部審核租賃合同條款，無誤后蓋章，3個工作日內交由商業部。第二十條 各樓盤零散自營物業及公建配套的租賃按以下程序執行：1、33、商業部根據周邊市場價格制訂租賃方案后統一上報公司領導審批后直接對外租賃。若租賃方案須根據市場情況有所調整，商業部須另行上報公司領導審批后執行。2、自營物業及公建配套成功招租后，商業部按統一制訂的租賃合同范本與承租人簽訂租賃合同,合同管理部在5個工作日內須將審批蓋章完畢的合同交由商業部。第二十一條 辦理登記備案手續1、商業部根據合同總金額計算登記備案印花稅，向財務總部申請資金后陪同承租方到物業所在地租賃管理所辦理登記備案。2、合同登記備案完畢后,商業部負責到租賃管理所領取合同,并與財務總部做好銷帳手續。3、已登記備案的合同正本叁份，副本貳份。租戶執正本、副本各壹份，房管局租賃管理所執副本壹份，財34、務總部及檔案室各存正本壹份，商業部及合同管理部存復印件。第二十二條 物業交接手續1、商業部在辦理完登記備案手續后電話通知承租人在5個工作日內領取合同，承租人領取合同時向甲方繳納第一個月的租金。2、商業部會同物業公司按租賃合同約定時間通知承租方辦理物業交接手續，物業公司負責與承租人簽訂物業服務協議。第二十三條 集團公司下屬獨立核算單位如需使用自營物業及公建配套，由商業部確定租賃價格，并與其簽訂租賃協議。第二十四條 租賃期限內凡承租方提出變更經營內容、延長租賃期限等日常經營管理事宜,由商業部書面報公司領導審批后執行。第二十五條 商業部按租賃合同有關條款監督承租方履約1、承租方應交租5天前，商業部按35、約定交租時間前5天內電話通知承租方交租。2、若承租方逾期7天未交納租金，商業部須通過發催收款通知書、上門追催或停其水電等方式催繳租金。3、若承租方逾期一個月仍未交納租金，商業部須在5天內采取有效措施乃至解除合同、收回物業。第二十六條 經營收入匯總、上報1、各物業公司每月5日前將上月委托經營物業的經營收入明細匯總表報商業部。2、商業部每月5日前將本部門經營物業經營收入明細匯總、制表備案。3、商業部每月10日前將本部門經營物業及委托經營物業的經營收入明細匯總、制表并編制經營工作報告上報集團公司領導審閱。同時報財務總部以做好帳務處理。第二十七條 租賃合同屆滿后，按以下程序執行：1、若承租方有意續租，36、商業部在合同到期日前與承租方協商并重新簽訂租賃合同或補充協議。2、如承租方無意續租，商業部須通知物業公司在合同到期日前30天內不定期對物業使用狀況進行檢查；在合同到期日前3天內會同集團財務總部、物業公司核查承租人是否已交齊租金、管理費、水、電、煤氣等費用；各方面核查無誤后可按合同約定與承租方辦理相關停租手續，不符合收回條件的，商業部按租賃合同有關條款執行。第二十八條 合同期限內商鋪擬出售的，須按以下程序辦理手續：1、銷售部須將租賃情況知會新業主。2、商業部確認業主已辦理完畢收樓手續后，通知新業主及承租方協調相關事宜，并將原權利與義務轉給新業主。3、填寫資金審批表報公司領導審批后由財務總部負責退37、還承租方履約保證金。4、商業部以新業主辦理完收樓手續的時間為準，計算應轉讓給新業主的租金，填寫資金審批表報公司領導審批后由財務總部負責結算工作。四、 公建配套的專項管理第二十九條 開發部負責公建配套規劃調整、移交的總體協調工作；商業部移交前整體經營管理，并協助開發部出具移交公建配套的經營管理意見。第三十條 政府規定必須無償移交且無經營價值的公建配套（如小學、幼兒園、派出所、公廁等），開發部必須根據政府相關規定在規劃驗收合格后與相關接收單位談判協商該物業移交時間、價格及條件，報公司領導審批后辦理移交手續。第三十一條 政府規定必須無償移交但有經營價值的公建配套（如居委會、街道辦事處、文化站等），開38、發中心牽頭聯系政府相關部門，商業部進行物業經營效益及經營成本測算后，并提供相關經營管理意見，開發部與政府部門協商移交面積、移交時間及移交條件，達成共識報集團公司領導審批后簽訂移交協議。第三十二條 政府規定須有償移交的公建配套（如衛生站、書店、電信營業所、郵政局、煤氣站等），開發部根據規定的移交價格比例與相關政府部門進行談判、協商，商業部進行物業經營效益及經營成本測算后，并提供相關經營管理意見，開發中心并根據公司領導審批意見確定應向政府移交物業的移交方式、價格、移交面積，并簽訂移交協議。第三十三條 開發部與政府相關部門簽訂移交協議后3天內必須向商業部提供移交協議復印件，并明確無須移交面積及范圍，商業部在2天內負責自營物業及公建配套臺帳的更新工作。同時商業部根據開發部公建配套的移交范圍對無須移交的公建配套進行對外招商。五、 附則第三十四條 本制度與公司已發文件有沖突的，以本制度為準。第三十五條 本制度自發文之日起執行。