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1、Page 1 華潤華潤濮陽濮陽CBD項目項目 市市 場場 定定 位位 方方 案案 Page 2 取之上而得乎中，取之中而得乎下。取之上而得乎中，取之中而得乎下。 這是一個旨在“取之上”的方案，具有想象力、創(chuàng)造力和創(chuàng)新力，這是一個旨在“取之上”的方案，具有想象力、創(chuàng)造力和創(chuàng)新力， 目標是獲取土地及高標準規(guī)劃指標。目標是獲取土地及高標準規(guī)劃指標。 Page 3 前前 言言 市場定位是一個關鍵性的環(huán)節(jié)，也是本項目產(chǎn)品研發(fā)的 一個重要依據(jù)，決定著本項目的開發(fā)方向問題，因此十分重 要。 本項目作為濮陽市中心區(qū)的“大型城市綜合體”項目， 其開發(fā)建設必須要定位科學、準確，不能出現(xiàn)任何失誤。 大道智源依據(jù)市場2、調查報告，結合濮陽市商業(yè)、寫字樓、 住宅、公寓、酒店等全方位的市場考察，并結合濮陽市房地 產(chǎn)的發(fā)展與需求實際情況，針對本項目提出一個全新的科學 性、前瞻性的市場定位方案。 Page 4 傳統(tǒng)市場定位傳統(tǒng)市場定位 如果按照傳統(tǒng)市場定位，本項目為大型住宅社區(qū)，即 “住宅+底商”模式，此種模式有以下弊端： 1、容積率小，最高只能做到3.5，總體建筑面積小； 2、由于同質化產(chǎn)品較多，項目整體售價不能得到有效提 升； 3、由于開發(fā)體量小和商業(yè)面積少，項目整體開發(fā)收益小； 4、項目持有物業(yè)少，不能獲取較多的資產(chǎn)增值； 5、項目整體影響力小，項目及公司品牌不能得到快速提 升。 Page 5 本項目的定位，應3、站在本項目的定位，應站在5 5年之內及以后年之內及以后 （20162016年）的市場進行定位年）的市場進行定位 20112016 Page 6 本項目的定位，應站在5年內及以后（2016年）的市場進行定位 1、新項目和大樓盤后續(xù)開發(fā)將集中上市，房屋供應量突然放 大，市場競爭空前激烈。 2、大盤之間的競爭將主導市場，壓縮中小樓盤的市場空間。 3、項目布局相對集中，區(qū)域樓盤競爭激烈。 4、外地、濮陽及本地3大幫派開發(fā)商瓜分市場，外地開發(fā)商 開發(fā)理念和開發(fā)模式將領先。 5、由于外來沖擊和帶動，促使樓盤開發(fā)水平不斷升級。 Page 7 6、客戶將更趨于理性，客戶對產(chǎn)品的選擇更加審慎 強烈，對產(chǎn)品的要求更高。 7、整體市場競爭更趨激烈，只有創(chuàng)新才能領先于市 場。 8、市場將會細分化，出現(xiàn)分流，好的更好，差的更 差。 9、市場價格差別拉大，高者愈高，低者愈低。 10、營銷手段多樣化，新營銷模式將領舞市