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1、華邦觀湖別院11月推廣方案,南鯨傳播 2020.11.07,從當前現狀進行解析,切入點,住宅市場走勢分析,82.41,39.21,73.51,37.28,27.75,9.63,26.71,45.31,52.27,26.53,47.48,60.1253.22,58.67,57.82,12.31,39.51,53.7646.83,54.7954.99,42.13,15533,61.3156332,14232,14383,14583,1470536.12,14321,14920,14373,14793,50.0153013,14725,1454629.94,13500,14000,14500,1502、00,15500,16000,100,20,30,40,50,60,70,80,90,19年-20年南昌住宅市場供求量及價格情況,2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月供應面積（萬方）成交面積（萬方）均價（元/平米）,9月，南昌市新房住宅均價14021元/，環比下跌0.02%，相比較去年的9月新房住宅均價（14623元/）同比下跌4.12%，從以上數據來看，南昌今年房價較去年同期下跌很多。,各區域、各項目的折扣和優惠力度都空前巨大 11月份雙十一3、節點來臨，購房優惠還將進一步加大,各區域案場折扣一覽,市場小結,南昌市住宅市場成交平穩下滑，成交去化緩慢；競品均周末通過暖場趣味活動人氣帶動現場營銷氛圍，利用活動信息邀約客戶到訪促進成交；區域內洋房客戶需求較少，弘陽、新力均主打高性價比洋房，搶奪高層改善客戶為主，本案在來客量、售價、上均不占優勢；區域在售項目均采取分銷及渠道銷售動作同時且采用帶客及成交獎勵機制，整體的帶客能力及轉化率有顯著的提高。,競品層面對標幾何？,高新區洋房產品對標,產品樓層：11F,弘陽中糧時光樾（精裝）均價：12000元/產品面積：118產品樓層：8F,華勒湖畔花園（精裝）均價：12000元/產品面積：110-127產4、品樓層：8F,華邦觀湖別院（毛坯）均價：13000元/產品面積：123-140產品樓層：6F,力高雍湖國際（精裝）均價：14500元/產,品面積125-148產品樓層10F,萬科海上明月（精裝）均價15700元/平米產品面積：89-168 產品樓層18F,正榮棠悅（精裝）均價：15000元/產品面積：89-158,產品樓層6F高新板塊新力水投錦瑤府（精裝）均價：12500元/瑤湖板塊產品面積：128,瑤湖版塊，在售洋房大多數為6-10層假洋房，混淆概念環艾溪西湖區域洋房，總價段高于本案,區域洋房產品對標,對標瑤湖區域功能性洋房產品，本案洋房產品室內使用面積率高達96%，同面積段產品總價&首付貼5、近，大面積產品總價及首付，高于區域同類洋房競品，需進行升維打擊，跳脫區域價格紅海，對標環艾溪湖版塊，樹立項目東部墅居標桿；,首套剛需自住客為主，占比48%，現居住不滿意主要以周邊環境差、房子太小不夠住為主，占比65%，關注度以環境、自住為主，占比高達67%；,改善自住 48%,投資 24%,首套自住 28%,置業目的,置業目的以改善,自住為主,房子太小不夠住 27%,周邊環境差 38%,工作不便利 13%,12%,現居生活住配不套 滿意原因少 10%停車難,周邊環境差/房,子太小不夠住為,主,13%,12%,15%,52%,5%,3%,0%,10%,20%,50%,60%,地段,產品,交通,環6、境,配套,圈層,成交客戶對項目關注點,客戶成交分析,聯發萬科海上明月,萬科品牌,地鐵4號線,一線艾溪湖,雙學區,競品推廣主訴,新力水投錦瑤府,雙強聯袂,瑤湖正席,低密生態,金裝洋房,正榮棠悅,雙地鐵,傳世臻品洋房,四開間朝南,從以上競品和市場不難看出,本案品牌力等方面相對其他競品項目相對較弱如何跳開競品訴求，從項目本身優勢出發放大項目價值，貼合客戶關注點洋房的差異化 地鐵口6F純洋房,圍繞洋房清盤需針對性包裝直入命題,洋房 洋墅建立新的產品標準,如何實現洋房產品熱銷清盤并帶動實現別墅產品溢價,核心策略思考,打造新的IP聚焦洋房產品，帶動整盤銷售,洋房+庭院+復式,平墅,躍墅,？,大平層,誰能代7、言觀湖別院洋房？,如何跳出固有思維創造新品類？,墅區純洋房,墅區純洋房,洋 墅,洋墅產品核心包裝思考,中國人對居住最美好的心愿，是三代同堂，和美健康這也是洋房的理想華邦，用別墅的標準造洋房，真正長在別墅區里的洋房四房起步，在同一個空間，10大洋墅標準，真正一家人的美好居所華邦觀湖別院建面約123-210地鐵純洋墅 清盤在即,“洋墅的十大標準”,一線湖居稀缺景觀 2.2 萬 畝 瑤 湖 公 園 一步地鐵口咫尺高新 1.2 容積率 低密度 約8 8%超高得房率,區域稀缺 6 F純洋墅 約6.6 m大尺度橫廳 全系主臥套房配置 院墅社區整體規劃 別墅同級物業服務,洋房價值梳理,推廣主訴（主推）,難得8、純洋墅封藏高新東,覺,推廣主訴（備選）,地鐵純洋墅一步高新東,11月,線上主題,華邦觀湖別院推廣策略鋪排,線上動作,洋墅系列炒作、加推開盤前后宣、話題炒作、微信推廣,項目官方微信平臺、集團官方微信平臺、房地產媒體,媒體通路,發布形式,媒體發布,微信飛機稿、朋友圈海報、媒體炒作軟文、陣地包裝,線下活動,“雙十一購房節”系列活動、渠道拓客、地市推廣,12月,清 盤,階段劃分,推廣內容,蓄 客難 得 純 洋 墅封 藏 高 新 東地 鐵 純 洋 墅一 步 高 新 東洋墅價值炒作,線下主題,毛坯PK金裝系列,營銷推廣規劃,線上 線下,節氣/營銷節點,11月7日立冬,11月26日感恩節,微信海報,11月微9、信規劃,11月22日小雪,11月11日雙11購房節,Logo,生活的寬度以光丈量,地鐵口6層純洋房 約88%高得房率丈量層峰生活的高度,建面約123-210地鐵純洋墅 清盤在即+銷售信息,Logo,奢闊一個時代的眼界,6.6M大尺度橫廳，主臥超40套房使用面積,建面約123-210地鐵純洋墅 清盤在即+銷售信息,Logo,一座城市的涵養人生,比鄰萬畝瑤湖公園 容積率1.2長在別墅區里的洋房,建面約123-210地鐵純洋墅 清盤在即+銷售信息,洋房系列稿演繹,平躺著的墅質生活,畫面方向示意：,辰時 7:00-9:00,晨光透過窗戶照亮奢闊寬景的院墅和家人一起坐在桌前用熱氣蒸騰的早餐 開啟繽紛美好10、的一天,觀湖別院 十二時辰享受生活 悠然自得,難得純洋墅封藏高新東建面約123-210地鐵純洋墅清盤在即,十二時辰系列,巳時9：0011：00,坐于靜謐書房里讀幾行沁入心靈的佳作，寫幾幅小篆讓身與心歸于生活的淡泊寧靜,難得純洋墅封藏高新東建面約123-210地鐵純洋墅清盤在即,午時 11:00-13:00,和家人在疏朗餐廳里吃一頓豐盛午餐U型動線廚房，將美味頃刻傳遞喚醒味蕾，也喚醒生活的美好,難得純洋墅封藏高新東建面約123-210地鐵純洋墅清盤在即,觀湖別院 十二時辰 觀湖別院 十二時辰 享受生活 悠然自得 享受生活 悠然自得,參考示意：,毛坯VS金裝要pick哪一個？一分鐘拯救選擇困難癥！11、,難得純洋墅封藏高新東建面約123-210地鐵 純洋墅清盤在即,毛坯pk精裝系列,毛坯VS金裝要pick哪一個？一分鐘拯救選擇困難癥！,難得純洋墅封藏高新東建面約123-210地鐵 純洋墅清盤在即,毛坯VS金裝要pick哪一個？一分鐘拯救選擇困難癥！,難得純洋墅封藏高新東建面約123-210地鐵 純洋墅清盤在即,知識,參考示意：,競藏準現房,品質親眼可見 理想生活觸手可及,【可以準現房，何必期房】限時特惠 錯過即無,難得純洋墅封藏高新東建面約123-210地鐵純洋墅清盤在即,準現房系列,幸福家速度,幸福生活無需等待一切如你所見,【可以準現房，何必期房】限時特惠 錯過即無,難得純洋墅封藏高新東建12、面約123-210地鐵純洋墅清盤在即,明年可入住,幸福加速度美好生活即刻呈現,【可以準現房，何必期房】限時特惠 錯過即無,難得純洋墅封藏高新東建面約123-210地鐵純洋墅清盤在即,參考示意：,區位價值主標：南昌向東 千億瑤湖新城已來,概述：聚焦區域炒作，炒熱區域，于熱土之上再造標桿，烘托項目核心區位優勢，綁定高新東概念落地。,第一篇,區位價值主標：高新東 占位城市發展中軸,概述：,以高新東作為核心站位，輸出高新東城市發展中軸的概念，從而傳遞項目價值，實現轉化客戶的目的。,第二篇,洋房價值主標：地鐵1號線東延，只此墅區純洋房概述：綁定地鐵核心資源優勢，以利好刺激客戶購買欲，實現項目獨特價值的整13、體塑造，彰顯項目的非凡氣質。,第三篇,洋房價值主標：長在別墅區里的洋房好在哪里？概述：以長在別墅區里的洋房好在哪里切入，闡述6層墅區純洋房的核心價值，區別競品，樹立項目核心標簽。,第四篇,微信軟文,11月微信規劃,線上,線下,營銷推廣規劃,雙十一活動建議線下以特價房和砸金蛋為主,側重線上特價房，并包裝雙11五重禮進行重點推廣,“雙十一購房節”活動,人生自當如你所【院】雙11 購房狂歡節,難得純洋墅 封藏高新東建面約123-210地鐵純洋墅 清盤在即,線下活動丨華邦雙11購房節，豪禮等你贏！,活動內容：為刺激客戶關注度，推出相應的折扣優惠政策，促進項目快速去化；活動時間：2020年11月11日活14、動對象：渠道拓展圈層客戶、意向客戶、合作方活動地點：華邦觀湖別院營銷中心,軟文炒作標題：豪禮加持丨華邦雙11購房節來襲，驚喜豪禮等你贏！讓你尖叫的雙11狂歡嗨購來啦！好房驚喜不斷，好運驚喜連連。,雙11倒計時系列,雙十一剁手“敗家”不如買一套保值的 湖居院墅,11.11購房嗨購節限時特惠 錯過即無倒計時3天,難得純洋墅 封藏高新東建面約123-210地鐵純洋墅 清盤在即,辛苦拼滿一購物車的滿減優惠不如一套95折的別墅實惠,11.11購房嗨購節限時特惠 錯過即無倒計時2天,難得純洋墅 封藏高新東建面約123-210地鐵純洋墅 清盤在即,種草100件當季新品不如小院親手種下一棵樹,11.11購房嗨15、購節限時特惠 錯過即無倒計時3天,難得純洋墅 封藏高新東建面約123-210地鐵純洋墅 清盤在即,“雙11”每周10套典藏特價房源穿插釋放（方向示意）,雙11三宮格單圖參考示意：,高 端 圈 層 營 銷,縱情揮桿 峯層際會華邦觀湖別院杯，瑤湖高爾夫開桿賽充分利用第一配套瑤湖森林公園的便利舉辦高端圈層高爾夫活動，營造富人區生活方式,瑤湖森林公園里的高爾夫,超越人生之巔華邦觀湖別院超跑試駕體驗日聯合超跑俱樂部，推出超跑試駕體驗日邀約意向客戶參與試駕體驗，開啟奢華人生,超跑試駕體驗,名流私享 宴遇全球華邦觀湖別院紅酒珠寶品鑒日不定期舉辦紅酒或珠寶品鑒活動，營造高端圈層生活，邀約意向客戶體驗。,高端紅16、酒珠寶品鑒活動,渠 道 拓 客 建 議,針對30萬以上4S店上門高收入客群，尋找關鍵人進行拓展，挖掘潛在客戶資源。具體操作流程：導客流程：每天安排銷售2名，對4S店關鍵人進行禮品拜訪拉近關系，通過利益刺激關鍵人轉介客戶、資料發放、轉介項目信息，累計意向客戶，由關鍵人提供客戶電話資源，后期銷售通過電話邀約客戶上訪。時間鋪排：11月1日-11月15日，上午9:00-17:30；,精準拓客4S店,針對美容院上門高收入客群，尋找關鍵人進行拓展，挖掘潛在客戶資源。具體操作流程：導客流程：每天安排銷售2名，對美容院關鍵人進行禮品拜訪拉近關系，通過利益刺激關鍵人轉介客戶、資料發放、轉介項目信息，累計意向客戶17、，由關鍵人提供客戶電話資源，后期銷售通過電話邀約客戶上訪。時間鋪排：11月16日-11月30日，上午9:00-17:30；,精準拓客美容院,針對企事業單位核心客群，挖掘潛在客戶資源。具體操作流程：導客流程：每天安排銷售2名，通過老業主找到企事業單位關鍵人進行禮品拜訪拉近關系，通過利益刺激關鍵人轉介客戶、資料發放、轉介項目信息，累計意向客戶，由關鍵人提供客戶電話資源，后期銷售通過電話邀約客戶上訪。時間鋪排：11月1日-11月30日，上午9:00-17:30；,精準拓客企事業單位拓展,針對高新附近高端社區及老舊社區進行拓客，挖掘潛在客戶資源具體操作流程：導客流程：每天安排小蜜蜂2名，通過入戶插單、18、派發車掛、門掛留取客戶電話資源，以張貼小廣告形式吸引客戶留電，后期小蜜蜂通過電話邀約客戶上訪。時間鋪排：11月1日-11月30日（周一至周五），上午9:00-17:30；任務管控：每周帶訪2組，少一組扣罰30元/人拓客手段：1、到訪禮：派發活動參與券，憑此券在規定時間內到訪項目參與活動可抵扣金額；,2、推薦禮：針對商鋪老板，釋放全民營銷信息，推薦客戶認購成功，獎勵10000元/套現金；,3、合作禮：針對商鋪，項目提供日常使用物料（紙巾盒、塑膠袋等），商鋪內張貼項目海報即可獲得5L油一瓶；,泛拓客社區拓展,插車,釋放全民營銷信息,張貼海報貼,派發網脫節參與券,掃樓,拓客手段：1、到訪禮：派發活動參與券，憑此券在規定時間內到訪項目參與活動,可抵扣金額；2、轉發禮：釋放活動信息，轉發項目指定單圖，可領取精美禮品一份；3、推薦禮：釋放全民營銷信息，推薦客戶成功認購，獎勵10000元/套；,插車,派發網脫參與券,釋放全民營銷信息,轉發有禮,派發海報,全力對競品進行攔截狙擊，直接釋放產品信息，挖掘準導流客戶具體操作流程：導客流程：每個競品安排2名人員進行攔截工作，給客戶派發海報、車掛引導客戶到訪案場，同時留取客戶電話資源。時間鋪排：11月1日-11月30日（周末），上午9:00-17:30；,泛拓客競品攔截,集贊展架,泛拓客物料,拓客展架,海報貼,拓客海報,