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1、“知道趨勢，意味著已經勝利在望。”凱文凱利所有的發展和變化都有趨勢和規則經濟有，地產也有然而，閱歷越多越明白：相比“標新立異、逆天打怪”一般的人更容易成功，因為他們有自知，懂得順勢有自知，懂得順勢Just for today I will try to live through this day only and not tackle my whole life problem at once.I can do for twelve this day only and not tackle my whole life problem at once.I can do for twelve ho2、urs thatOUROURDEVICESDEVICESJust for today I will try to live through this day only and not tackle my whole life problem at once.諸暨華都嘉園二期項目如何順勢順勢？識 局Part1 市場趨勢政策政策+土拍土拍+競品競品/諸暨趨勢：毋庸置疑諸暨趨勢：毋庸置疑的的融杭融杭 產產 業業 融融 杭杭融杭新區、諸北新城交交 通通 融融 杭杭2高3快 融杭路網人人 才才 融融 杭杭高補貼/高福利人才政策結論一：結論一：諸暨市政政策及基建，傾力融杭/諸暨趨勢：毋庸置疑諸暨趨勢：毋庸3、置疑的的融杭融杭 1月20日；46598；1.05容積起始樓面價：4051元成交樓面價：61566156元溢價率：52%競得單位：浙江朗臻5月9日；29664；1.9容積起始樓面價：4534元成交樓面價：6 6646646元溢價率：46.6%競得單位：祥生5月12日；72388；1.8容積起始樓面價：4238元成交樓面價：50055005元溢價率：18.1%競得單位：祥生5月13日；10205；1.5容積起始樓面價：5090元成交樓面價：73117311元溢價率：43.6%競得單位：王菲5月20日；20297；1.4容積起始樓面價：4816元成交樓面價：54495449元溢價率：13.2%競得4、單位：萬達建設5月19日；15972；1.1容積起始樓面價：5373元成交樓面價：61416141元溢價率：12.5%競得單位：諸暨交建5月15日；60907；1.3容積起始樓面價：4746元成交樓面價：65146514元溢價率：37.3%競得單位：金昌5月21日；18236；1.02容積起始樓面價：3729元成交樓面價：67066706元溢價率：79.879.8%競得單位：金宇地產6月11日；36928；2容積起始樓面價：3755元成交樓面價：73027302元溢價率：94.594.5%競得單位：中南9月15日；14174；1.1容積起始樓面價：6461元成交樓面價：87068706元溢價率5、：34.7%(封頂樓面價）競得單位：祥鑫企管10月12日；5136；1.7容積起始樓面價：3041元成交樓面價：31093109元溢價率：2.3%競得單位：徐仲國項項目目老城區城東板塊土拍穩定，成交樓面價5000-7300，溢價率13%-52%浮動融杭新區城西城北土拍屢創新高，屢創新高，成交樓面價6700-8700，前有溢價率溢價率94.5%94.5%，后有封頂樓面單價封頂樓面單價/諸暨趨勢：毋庸置疑諸暨趨勢：毋庸置疑的的融杭融杭 項 目世紀江灣世紀江灣祥生江南大院祥生江南大院金昌香湖明月金昌香湖明月位 置城西店口城東價 值 點交通融杭交通融杭產業融杭產業融杭諸暨融杭諸暨融杭建筑風格現代中式/6、江南氣質現代流線項目優勢世茂/寶龍/碧桂園3強聯袂公園生態/配套近齊/低容積祥生品牌/低容積雅致國風/祥生物業金昌品牌/香湖系TOP級地標配套/優質學府戶 型101-131方78-141方125-178方，12/13F小高單 價1.2萬元/1萬元/-產品特色墅質生活/餐客一體南北通透/南向大陽臺3+1蝶變三代同堂/超大陽臺超大開間/主臥套間曲面建筑/超大面寬超長陽臺內配套寶龍廣場8萬方公共景觀+800米步道+430米煙雨長廊+250方泳池定 位 語諸暨CLD生態濕地旁江灣源生大境店口正芯新中式公園墅區市中心名校旁金昌曲面著品廣 告 語一灣潮起一灣潮起 源生世紀源生世紀一院藏七境一院藏七境 一席7、入江南一席入江南一席明月應諸暨一席明月應諸暨市場火熱：市場火熱：同期在售項目多達30多個多分布于城東、城西板塊，城北較少同質化競爭：同質化競爭：市場雖然業態豐富，但90-140面積段戶型多達近15個盤地段價差明顯：地段價差明顯：均價城東最高，1.3W-1.6W，城西城北次之，1W-1.3W結論二：結論二：融杭，獲得諸暨經濟價值認可識 局Part2 自我認知項目初識項目初識+核心問題核心問題位于環城北路 一期為人才公寓二期商品房總建9.4萬方17-24F高層，共13棟戶型90-140方高鐵小鎮高鐵小鎮迎賓路迎賓路環環 城城 北北 路路環環 城城 西西 路路核心問題核心問題主城區內環線以外主城區內8、環線以外離高速最近，環城西路與環城北路交互左右目前為工業區左右目前為工業區與高鐵小鎮一路之隔，界面相對不成熟總建筑面積總建筑面積9.49.4萬方萬方市場同面積項目總建主要在13-33萬方/項目物理屬性項目物理屬性 品牌力無法單獨支撐項目品牌力無法單獨支撐項目市場大牌云集，祥生/恒大/碧桂園/綠城主城區市場如火如荼同期30多個競品同面積段的就有15個盤但他們都在內環線的主城區版塊段位不同！根本不算競品！項目體量偏小，品牌力無法作為項目核心賣點雖屬于主城，但屬于內環線以外價格又優勢卻也受限版塊段位解決地塊價值認知是賣好的核心解決地塊價值認知是賣好的核心破 局Part1 客群剖析客群心理洞察客群心理9、洞察/客群審視客群審視 主主 力力 客客 群群價格驅動的城區剛需改善溢出輔輔 助助 客客 群群資金有限的住宅偏好型蕭山投資客/購買邏輯購買邏輯-城區溢出客群城區溢出客群 價格低是關鍵價格低是關鍵購買力有限價格是他們選擇本案的決定因素起碼還在城區起碼還在城區這里是城區不會太掉面子同時有更多未來期許和想象空間距離還能接受距離還能接受距離上離生活半徑也不遠功能上滿足需求/購買邏輯購買邏輯-蕭山投資客群蕭山投資客群 心理距離上心理距離上親親 近近蕭山土著情感上屬于大紹興地區語言習俗相近心理距離不會太遙遠滿足住宅滿足住宅購買偏好購買偏好保守型投資者對住宅購買有特殊偏好交通方便交通方便價格便宜價格便宜市際10、交通方便價格相比蕭山很便宜為了明天的美好，他們愿意今天買單信心：對諸暨發展的信心信心：對諸暨發展的信心為了生活的希望，他們愿意傾盡所能信心：對事業向上的信心信心：對事業向上的信心破 局Part2 價值重塑尋找差異化標簽尋找差異化標簽迎賓路迎賓路環環 城城 北北 路路環環 城城 西西 路路滬滬昆昆高高速速諸暨站諸暨站2.42.4公里公里2.12.1公里公里/價值梳理：價值梳理：融杭橋頭堡融杭橋頭堡/價值提煉價值提煉1 1：融杭特區立于未來融杭特區立于未來不僅最短距離聯通杭州，未來的城市能級迭變更不可限量但但 對于對于“耕讀耕讀傳傳家家”為為人人居居理想的理想的諸暨人來說諸暨人來說只用未來做支撐，11、這塊餅，諸暨難以下迎賓路迎賓路環環 城城 北北 路路環環 城城 西西 路路滬滬昆昆高高速速諸暨站諸暨站商業：商業：寶龍城市廣場 950米溫德姆酒店 1.3公里一百城西商業廣場 1.3公里農副產品批發中心 3.2公里學校：學校：陶朱小學及幼兒園 630米諸暨天馬實驗學校 2.3公里暨陽初中 2.8公里西湖小學 3.9公里醫院：醫院：康復醫院 1.6公里諸暨人民醫院 1.9公里公園：公園：五泄江 1.3公里體育中心 1.5公里五泄江公園 1.6公里/價值梳理：價值梳理：城市配套豐沛城市配套豐沛CTDCTD生活立于都會生活立于都會如紐約曼哈頓大中央車站、倫敦國王十字車站項目作為諸暨核心的中央車站區（12、中央車站區（CTDCTD）不僅享有2高3快速+主干道接駁的絕對優勢更是重要的高端商務人流/物流/信息流的集散地/價值提煉價值提煉2 2：CTDCTD生活生活概念切入進階生活價值表達進階生活價值表達項目不是建筑的堆砌，不是空洞的融杭口號我們營造的，是更多人向往的品質上品質上/價值上進階的人生蝶變之作價值上進階的人生蝶變之作/價值重新梳理價值重新梳理 價值整理價值整理亮點亮點價值對應價值對應資源資源杭州大都市圈的核心，杭州的諸暨，融杭新區交通交通諸暨高鐵站+高速互通杭州+城市主干道配套配套諸暨第一座寶龍廣場/五泄江公園/諸暨高鐵站/五星級溫達姆酒店/諸暨第一所山水景觀式學校明德小學/NBA級別的籃13、球中心產業產業光電/智造等五大特色產業片區氛圍氛圍高新精尖產業頂尖人才氛圍風格風格時尚，輕盈，現代，是建筑的風格，更是應該有的生活美學美學一流的設計師團隊，充分保障對美學的感受、對品味的涵養視野視野藏在前瞻里的建筑學問，不論視野還是價值都坐在頭排價值價值坐享的，不僅是財富保值，更是資產升值細節細節開放式中心景觀的態度，配合交互社交的架空層匠心匠心頂尖的材質，精工匠心，華都工程的鉆研每一個細微之處/價值重新梳理價值重新梳理 價值整理價值整理亮點亮點融杭特區融杭特區資源資源交通交通配套配套產業產業氛圍氛圍未來未來CTD生活生活風格風格美學美學視野視野價值價值細節細節匠心匠心功能實現功能實現跑步購物14、社交工作寵物出行教育生活特性生活特性生態生態活力活力未來未來都市都市舒適舒適精英精英概念切入進階生活推廣表達進階生活推廣表達華都華都時代山時代山基于諸暨融杭時代最高峰的資源和日常聯袂華都，為所有城市的知本精英們 帶來最有活力/最有生命力/最未來的佐力這是一份來自時代的禮物是給自己和家人的最好饋贈，生活進階的最好蝶變華都西元+華都星橙華都城勵華都暨杭府華都杭辰名邸/備選案名備選案名 融杭特區融杭特區 未來未來CTDCTD生活著品生活著品/定位語定位語 融杭特區：融杭特區：交通融杭+產業融杭融杭貫徹最核心的特殊區域未來未來：諸暨未來城市所向，也是諸暨未來的生命芯CTDCTD生活生活：不僅是2高3快15、融杭路網，更是繁華配套的都市生活著品：著品：華都匠心精研居所之作華都華都時代山時代山澎湃融杭澎湃融杭 時代所時代所向向融杭特區 未來CTD生活著品/廣告展現廣告展現 華都華都時代山時代山杭州紹興杭州紹興=諸暨諸暨諸暨融杭時代 城市共生作品/備選廣告展現備選廣告展現 融杭時代融杭時代 我為峯我為峯/備選廣告語備選廣告語 策略推廣策略的落地和輸出策略的落地和輸出Appearance相貌相貌形象視覺Education教養教養體驗服務Temperament氣質氣質推廣策動時代山進階生活的閉環系統Personality融杭特區 未來CTD生活著品Appearance相貌相貌Appearance相貌相貌形16、象視覺Education教養教養體驗服務Personality融杭特區 未來CTD生活著品Temperament氣質氣質推廣策動Print Ads平面形象平面形象融杭特區融杭特區未來未來CTDCTD生活生活的進階蝶變的進階蝶變諸暨融杭最尖峰諸暨融杭最尖峰2 2高高3 3快融杭路網快融杭路網脈絡脈絡進階的蝶變進階的蝶變精英的簡練精英的簡練視覺展現 logo2融杭特區融杭特區未來未來CTDCTD生活生活的進階蝶變的進階蝶變諸暨融杭最高峰諸暨融杭最高峰2 2高高3 3快融杭路網快融杭路網脈絡脈絡諸暨融杭的高新體現諸暨融杭的高新體現精英的簡練精英的簡練視覺展現 logo3視覺展現 logo4視覺展現 17、主形象1視覺展現 主形象2視覺展現 主形象3Education教養教養Education教養教養體驗服務Temperament氣質氣質推廣策動Personality融杭特區 未來CTD生活著品Appearance相貌相貌形象視覺Product Proposal產品建議產品建議項目的產品、配套、服務等物理價值，需要符合客戶的生活生活進階的進階的想象和共鳴想象和共鳴跑步生態活力未來都市舒適精英購物社交工作寵物出行教育人人生生進進階階的的蝶蝶變變資源資源交通交通配套配套產業產業氛圍氛圍風格風格美學美學視野視野價值價值細節細節匠心匠心/產品建議產品建議-生態進階生態進階 融杭五大特色產業小景室內農場/18、產品建議產品建議-活力進階活力進階 環形健身跑道兒童玩樂架空層/產品建議產品建議-未來進階未來進階 LED步行燈業主大健康數據區塊服務/產品建議產品建議-都市進階都市進階 社區健身房室內高爾夫/產品建議產品建議-舒適進階舒適進階 茶歇吧/社區影院超大陽臺/產品建議產品建議-精英進階精英進階 架空層圖書角售樓處閱書館Temperament氣質氣質Appearance相貌相貌形象視覺Education教養教養體驗服務Personality融杭特區 未來CTD生活著品Appearance相貌相貌形象視覺Content execution推廣執行推廣執行推廣核心：推廣核心：用杭州的諸暨，提升城市站位用19、融杭橋頭堡，消弭區域抗性用 C T D 生活，增加未來期許社會化營銷社會化營銷 +精準化營銷精準化營銷角色分工：角色分工：傳統廣告：形象輸出傳統廣告：形象輸出+信息告之信息告之網絡微信：話題營銷網絡微信：話題營銷+價值說服價值說服現場包裝：極致體驗現場包裝：極致體驗+心靈觸動心靈觸動杭州紹興=諸暨諸暨融杭等式造勢全城諸暨融杭等式造勢全城/線下線下-諸暨鬧市驚現等式諸暨鬧市驚現等式周末在寶龍廣場等人口密集區快閃，配合線上公式的拍照傳播，增加官微關注，形成話題營銷/線下線下-諸暨鬧市驚現等式諸暨鬧市驚現等式活動現場穿著項目二維碼T恤，同時活動現場派發印有項目信息和等式的液晶手寫板/線上線上-等式代20、表拍照互動等式代表拍照互動利用答題，測試你是等式哪個位置，卡畫面拍照，帶出項目，生成海報傳播/線上線上-一贊到底一贊到底 諸暨計劃諸暨計劃微信關注，回復關鍵字，可參與“一贊到底 諸暨計劃”，有機會獲得微信紅包，同時更有可能活動的神秘大禮（“融杭生活 浙贛高鐵之旅”建議兩個名額）澎湃融杭 時代所向融杭特區融杭特區 未來未來CTDCTD生活發布生活發布/線上線上-融杭特區融杭特區 筑愛諸暨筑愛諸暨抖音/愛奇藝/騰訊9大平臺同步上線，諸暨融杭品牌宣傳片面世/線上線上-融杭特區融杭特區 筑愛諸暨筑愛諸暨制作三個小視頻，從城市、客群、生活三個角度輸出融杭未來都市美好生活的理解，同時預告品牌發布會X月X日21、上線的信息參考 https:/ 客群篇生活篇/線上線上-融杭特區融杭特區 筑愛諸暨筑愛諸暨【城市共鳴喚醒】系列有聲創意海報城市很大，我們很渺小即使渺小的我們對生活的美好也有更多的期望以不同年齡層，不同職業人群對現在美好生活的 理解，和對未來美好生活的期待，喚醒城市人群 對美好的期盼，未來到底應該有什么樣的美好生 活的話題，以海報和音頻的形式，加強感染力/線下線下-澎湃融杭澎湃融杭 時代所向時代所向品牌發布會執行。融杭未來ctd生活概念揭幕領導解讀品牌對城市的理解。解讀品牌理念與未來融杭城市戰略布局未來未來CTDCTD生活詳解生活詳解/暖場活動建議暖場活動建議/物料物料-杭生活杭生活CTDCTD22、季刊季刊季度刊,從客戶角度對話精英階層,強化融杭特區 未來CTD生活方式運動時尚刊運動時尚刊時代山時代山一個階層和他的生活指南一個階層和他的生活指南 華都集團未來CTD生活出品專注未來都市生活專注未來都市生活 2021.0305月春季刊扉頁生活美學院生活美學院-樂享運動時尚樂享運動時尚 CTDCTD生活生活新姿態新姿態 特刊特刊目錄P01P02流下的汗水只為稀釋生活的淚水P03P04在E-class 騎行諸暨北P05P06活力人生：跑動的時尚P07P08技巧：有什么運動可以鍛煉出女生馬甲線和比基尼橋？P0.9P10收獲：朝九晚五上班族如何運動以保持身材和健康？封底 Logo+二維碼子女教育刊子23、女教育刊時代山時代山一個階層和他的生活指南一個階層和他的生活指南 華都集團未來CTD生活出品專注未來都市生活專注未來都市生活 2021.0608月夏季刊扉頁生活美學院生活美學院-成就子女教育成就子女教育 CTDCTD生活生活新姿態新姿態 特刊特刊目錄P01P02不是孩子學的不夠好而是對學校要求少P03P04在E-class 教育助力夢想P05P06教育孩子路上 我們應該這樣做P07P08技巧：如何給2-3歲兒子提供良好的家庭教育？P0.9P10收獲：中國家庭教育和美國家庭教育的區別？封底 Logo+二維碼極簡居家刊極簡居家刊時代山時代山一個階層和他的生活指南一個階層和他的生活指南 華都集團未來24、CTD生活出品專注未來都市生活專注未來都市生活 2021.0911月秋季刊扉頁生活美學院生活美學院-極簡居家生活極簡居家生活 CTDCTD生活生活新姿態新姿態 特刊特刊目錄P01P02像裝扮自己一樣打理住處P03P04在E-class 家里就是宜家P05P06幸福感 從居家好習慣開始P07P08技巧：想要成為居家型男人，該怎么做？P0.9P10收獲：有哪些東西可以提高居家舒適度和幸福感？封底 Logo+二維碼健康飲食刊健康飲食刊時代山時代山一個階層和他的生活指南一個階層和他的生活指南 華都集團未來CTD生活出品專注未來都市生活專注未來都市生活 2021.0911月秋季刊扉頁生活美學院生活美學院25、-飲食健康打造飲食健康打造 CTDCTD生活生活新姿態新姿態 特刊特刊目錄P01P02健康來自于健康的生活習慣P03P04在E-class 活過99歲P05P06全世界公認健康的13個標志P07P08技巧：堅持健康減肥的女生，平時都吃些什么？P0.9P10收獲：為什么健康的生活飲食習慣大眾卻不接受？封底 Logo+二維碼/個性個性-微信欄目微信欄目 每周語錄每周語錄微信每周語錄,微信的本質是朋友圈用經營朋友圈的方法去經營她階段目的階段目的引爆諸暨的市場關注與話題引爆諸暨的市場關注與話題全面輸出倡導的生活方式全面輸出倡導的生活方式釋放項目價值點，詮釋生活方式釋放項目價值點，詮釋生活方式階段主題杭州紹興杭州紹興=諸暨諸暨澎湃融杭澎湃融杭 時代所向時代所向融杭特區融杭特區 未來未來CTDCTD生活著品生活著品輸出內容案名釋放屬性定位釋放板塊價值釋放項目價值體系釋放項目生活價值詮釋線上戶外、微信（諸暨計劃，紅包）戶外、微信營銷事件諸暨等式活動品牌發布會拓客計劃線下圍墻，候車亭，地鐵，白皮書圍墻，候車亭，地鐵，季度刊雜志