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1、幾年后，蔡家將是重慶二環新興聚居區、重慶城市副中心、重慶都市拓展區、兩江半島宜居新城。更遠的未來，50萬人的蔡家可能呈現一座城市應有的繁榮。以上是規劃，是愿景。但，多數的投資客看到的是當下和有條件的未來。特別是對于一個大部分銷售的商業綜合體項目，品牌無優勢、產品還在紙上，目光所及，是廉價的公租房和大片未完工的工地。城市硬性居住人口的入駐還有待時間，那么原點的消費需求難以成型。重慶的新區已足夠多，臨近的禮嘉有兩江新宸，悅來有會展中心和中央公園，政府可以多點播種，但誰都不能確信可以多點開花。中星到蔡家之前，幾個項目的商業產品在營銷上無非都只干了同一件事情：畫餅，不停的畫餅，在沒有找到更好的解決方式2、之前，說不定要一直畫餅，直到在這里買房的人慢慢進駐。我們現在能看見的住宅銷售項目，包括公租房，就算人都進駐，商業消費的能力和檔次其實可想而知。我們反正不寄希望大型品牌商家會在一個區域的生長期進入，除非有項目給出了非常具有吸引力的商業模式。幾合并不是對整個蔡家商業產品的市場一味的悲觀，但在2015年必須要面對的現實是，中庚中昂等項目已經在去年把整個蔡家的前期投資客吃到了自己的嘴里，剩下還有多少卻不得而知。再看紅星美凱龍說到底，紅星美凱龍只是一個家居大賣場，屬于非必要性目的消費地，沒事誰會去逛家居市場。何況，主城的家居賣場已足夠多，何必棄近求遠。到我們項目的外環入口處有一個，如果再加上力帆紅星項目3、，南坪紅星美凱龍，家居之于項目有多大的價值依托，天知道？1.信心的重建*商業最基本的銷售邏輯：相信有人來，才會有人買。顯然，當地近期的15萬人根本無法消化整個蔡家過百萬方的商業體量，整個蔡家的商業也缺乏足夠的吸引外部投資客快速進入的利益。那么，能否把寶全部壓在紅星美凱龍身上？說實話，這樣一個區域的這樣的一個商業項目，不是靠幾句文案和漂亮的畫面就能讓市場相信。但如果沒有挑戰，作為推廣供應商，幾合的價值將無法呈現。基于不同的商業模式，幾合給到3個方向的建議，各有利弊：第一種.以紅星美凱龍為依托，打造專業家居賣場。利：1/紅星美凱龍的品牌號召，招商容易，可以較快消化部分商鋪并開始營業。2/區域內持續4、增長的裝修需求能滿足商業的較長時間持續運營。弊：1/做成專業賣場，項目的建設及運營成本過高。2/商業價值低，處于商業模式的最底層。3/主城同類賣場和更具性價比專業市場的競爭，如聚信美、建瑪特、居然之家、馬家巖、八益等。連紅星自己也成了對手。即使專業家居賣場隨時間的推移能夠在蔡家存活，但同時也把蔡家原點的通用型社零消費的蛋糕讓給了區域內的其他項目。小結：風險低，培育期短，新區最容易存活的商業模式。但投入和獲利不成正比。第二種.打造區域性的商業中心。利：1/區域缺少能滿足已入住居民購物需求的一站式商業中心，項目有較好的機會。2/項目位于主干道旁，臨輕軌站，人流量有保障。弊：1/本地近期的商業需求以5、必要性的生活業態為主，非高利潤業態。2/可以看見的將來，區域將呈現100萬方以上的商業體量，不乏更大體量的中高端商業體如佳程、萬達。無特色無號召力的商業將陷入競爭紅海。小結：千軍萬馬擠獨木橋，區域商業不外乎社區消費，生活零售，超市也好百貨也罷，蔡家能裝幾個進去？現在在售的項目，物料上都在說自己是購物中心，投資者消費者能被忽悠幾次？蔡家真的需要這么多？第三種.打造跨區域的復合型商業中心利：1/跳出區域競爭，擴大客群半徑和基數，把商鋪賣到主城。2/能引進高利潤及高附加值的業態，保障項目持續的運營。3/實現商業價值最大化。弊：1/招商的壓力。2/主城的競爭。小結：縱然前期有招商的壓力，但只要成功，項6、目的價值將得到極大提高，周邊對手將毫無還手之力。3種方式，選哪一種？接下來的事就很容易，把選擇權交給甲方，幾合介入執行即可？但如此做法，有負甲方重托，也不符幾合商業推廣專家之名。幾合的建議：選第一種，價值太低；選第二種，競爭太大；選第三種，稍有難度。為什么不選擇一種三者兼顧的商業模式，并以市場空白作為判斷準繩。從馮小剛怒批綜藝大電影得到的啟發近期，馮小剛在某節目錄制現場直言綜藝電影“對中國電影的發展產生了極其惡劣的影響；將導致沒有制片人會繼續愿意投資一部嚴肅的、付出了很大努力的電影”。而就在他說這話時，上映6天的跑男大電影已經取得累計3.1億的票房。對馮小剛的批判，一網友表示：“我和家人看電影7、就是圖個樂子、不費腦筋就可以很開心而已，才不愿意花錢看文藝或者猜來猜去的劇情。”更多網友幾乎一邊倒的同意該網友的說法。從上述事件的新聞報道中，幾合得到兩個信息：1/適合一家人看的電影很少。2/適合一家人看的電影容易實現高票房。如果從家庭的角度來衡量，重慶的商業亦是如此。老人想逛公園、孩子想坐小火車、年輕人想逛商場，一家人去哪兒足以讓每個家庭成員頭痛，因此能兼顧更多家庭成員需求的洋人街以及宜家就逢假必火。重慶缺乏以家庭為消費單位的，讓所有家庭成員都得到歡樂的商業。最新統計；主城區人口800多萬，城市人口641萬，流動人口口1028萬簡單的一筆賬：主城800萬人（以3人為家庭單位）250萬個主城家8、庭250萬個家庭（以家庭為消費單位每次消費保守為300）=750000000（每年一次）蛋糕之大，令人發指如果政府的二胎政策得到群眾的廣大響應，重慶乃至中國的家庭消費習慣將迅速培育，在中國社會進入所謂的“中產陷阱”型經濟的同時，民眾的家庭幸福指數將面臨極大需求壓力。中國人在為了賺錢拼了健康拼了家庭幸福度之后，終將幡然醒悟，其實在當下的商業市場上已有端倪，為什么現在的商業里需要那么多的真冰場，需要那么多的體驗式商家，為什么爸爸媽媽會帶孩子去萬象城？天街？我們看到的現狀是：越來越多的家庭具備了以私家車為工具的大半徑消費版圖，但他們不可能每次都去觀音橋解放碑，一來興趣被過度消費，二來次次面臨停車難，9、三來家庭成員不能一站式得到有效的消費樂趣。除了中國的購物中心處在一個因需求模式的轉型期，更深層次的原因將來自中國社會家庭成員擴大化的情感維系，從物質的層面來講，一個具備每個家庭成員消費需求的場所功能應當被提上消費的清單。也許，我們的眼光甚至都不能放在國內美國購物中心隸屬美國三五集團，美國最大的購物中心，目前已建成第一期。（Mall of America Phase I）面積約39萬方的美國購物中心匯集了520余間世界著名商店,美國最大的室內家庭游樂園就坐落在這些商店和百貨公司中間。大規模的購物空間加上適合不同年齡人群的豐富多彩的娛樂活動，使美國購物中心成為今天購物者的首選地，也使它成為未來零售10、業的典范。美國購物中心每年吸引4千萬游客，是美國中西部的頭號旅游勝地，其游客人數超過迪斯尼，大峽谷和格斯樂園的游客總和。自開業以來，美國購物中心已經接待超過5億人次。游客在美國購物中心的平均消費比全美其它商場的平均消費高出52%。目前，美國購物中心每年創造19億的經濟收益。二期規劃增加52萬方的綜合區，兩期合共面積超過100萬方。設計有華麗的玻璃天棚，會聚各類高檔零售店、酒店、娛樂設施于內，結合地域特色的大自然元素，融入如綠色植物、瀑布和天然石頭等裝飾。成為生機盎然、品味超凡的購物樂園。此外，中心還計劃興建一個符合北美職業冰球聯盟（NHL）規格的溜冰場供大眾溜冰和私人練習使用。美國購物中心第二11、期希望能夠吸引家庭年收入超過10萬美元的高消費顧客和有青少年的家庭。美國購物中心第二期希望每年能夠吸引2千萬游客，其中40%將來自150英里以外，從而使本州的經濟收益增加1倍約43億美元。整個擴建計劃包括幾個主題公園豪華商鋪和5星級酒店。通過案例我們看到，在成熟的家庭消費商業體驗市場中，有這樣的四種滿足：兒童：成長滿足體系（精神）對位：商業游樂功能體系（物理）指引商家成人：陪伴滿足體系（精神）對位：商業娛樂購物功能體系（物理）指引商家家庭：情感增進體系（精神）對位：商業歡樂共存功能體系（物理）公共空間家庭：休憩服務體系（精神）對位：商業商務延時消費功能體系（物理）公共空間從家庭個體到家庭整體，12、再到可控比例的外延消費，重慶家庭的業余時間將被一網打盡。這樣的模式，重慶沒有，但在世界上已然成風PARK MALL當然，前所未見的商業模式在重慶，更需要一個淺顯易懂的說法定位：高感度家庭娛樂購物公園高體驗式商業模式 特色商業及商業環境以家庭為消費單位 這種商業的出現，將為重慶的家庭打造除了家之外的第二空間，而中星國際廣場項目的真正使命與價值正在于此精神感召：提升重慶家庭幸福指數2.信任的基礎*信心輸出的目的，是得到市場反饋的信任第一步：商業模式的信任區域業態的劃分與解讀是商業模式信任狀最好的注解，亦是招商的首要動作紅星美凱龍的招商自行解決，重點是銷售商業，一個能體現商業氛圍的名字尤為重要。商業13、意境：面帶微笑的人群，色彩絢爛的招牌；上一秒品嘗甜點，下一秒巡游開始，一家人各有所樂。每一天，整個廣場都被歡聲笑語填滿銷售商業案名建議：歡聲笑嶼家居3C體驗區：依托紅星美凱龍的家居業態延展，是一種“去賣場化”的全新線下體驗店模式建議主力店：家居3C體驗店其他業態：家庭影院、音響制品、家居飾品都市旅游區：打造可看可游可參與的景點式消費區建議主力店：室內真冰場。其他業態：品牌零售全家庭娛樂區：適合全家參與的游戲、娛樂區建議主力店：史努比營（樂天世界、PORORO）等綜合游樂場所其他業態：娛樂中心、保齡球、臺球、電玩城商務休閑服務區：作為寫字樓商務配套區以及整個商業區的休憩服務配套建議主力店：影院式14、足浴中心、KTV、SPA其他業態：紅酒吧、書吧、雪茄吧商業休閑服務區全家庭娛樂區家居3C體驗區都市旅游區紅星美凱龍美食、甜點等業態節點性分布于整個賣場除了業態的建議，幾合想為項目做一件有趣且有意義的事這樣的注解，不該是我們看到的全部block街區商業，島嶼式設計寫字樓公寓紅星美凱龍請用世界級ParkMall的眼光衡量未來我們將提取一些因素，如：世界、旅游、家庭、體驗、快樂、美好在中星國際廣場，梳理4大廣場與3大步行街。結合項目本身的購物公園屬性與家庭參與屬性。我們建議，在廣場與步行街的命名上，以世界知名廣場/步行街的名字，直接納在項目上。四大廣場分布香榭麗舍廣場是巴黎城一條著名的大街，她被看作15、是巴黎最美麗的街道。作為項目商務配套區，休閑功能是標配，這里將提供大量的休閑景點。露天咖啡、甜品等點綴其中。Elysees Square 鮮花廣場在羅馬，鮮花廣場，見證了一個國度的商業興盛，也經歷了一個國度的文化傳承，而在此處，作為最中心最繁華的下沉廣場部分，可舉辦大型演藝、馬戲表演等。Flowers Square巴比倫空中廣場列為古代世界七大奇跡之一的巴比倫“空中花園”，相傳是新巴比倫王國國王尼布甲尼撒二世世為取悅愛妃而興建，此園采用立體疊園手法，在高高的平臺上，分層重疊，層層遍植奇花異草，并埋設了灌溉用的水源和水管，因從遠處望去，此園如懸空中，故又稱“空中花園”。項目可在此樓頂上修建天際運16、動場，極限運動場及大眾運動設施。Babylonian Square汽車影院廣場作為一種全新的視聽體驗，汽車影院最大的優點是自由自在，在封閉的車內可以和朋友大聲說笑，邊吃喝邊看電影，不用像影院那樣受到約束。項目打造汽車影院可以吸納更高消費能力的有車一族，也是符合全家庭需求的新娛樂方式。Drive-in Square香榭麗舍廣場鮮花廣場巴比倫天際運動廣場汽車影院廣場三大步行街分布迪斯尼街全球聞名遐邇的迪斯尼，是一家人玩樂的好地方。在中星國際廣場，迪斯尼街臨全家庭娛樂區，巡游、卡通道具將成為小孩子的樂園。Disney Street第五大道在紐約，第五大道是曼哈頓一條聯通南北的重要干道，而在中星國際廣17、場，這條道路沿都市旅游區展開，并極具昭示性地創造了100%臨街商鋪。也是未來，品牌商業的聚集地。Fifth Avenue維也納大街“維也納”富有藝術氣息，臨近家居3C體驗區，視覺、聽覺、觸覺的藝術將在此完美呈現。Vien Street迪斯尼街第五大道維也納大街于此，項目產品的陣列成型產品矩陣中星國際廣場高感度 家庭娛樂購物公園歡聲笑嶼高感度 家庭娛樂購物公園紅星美凱龍全能公館ParkOffice廣場體系步行街序列迪斯尼街第五大道維也納大街香榭麗舍廣場鮮花廣場巴比倫天際運動廣場汽車影院廣場第二步：眼見為實的信任狀爭取政府支持，取得蔡家都市商業游樂區的授牌，以此獲取市場信任，并成為重慶必去的旅游景18、點之一觀音橋已有先例觀音橋商圈都市旅游區國家政策的導向3.策略及視覺*LOGO及VI系統項目logo-主推方案項目logo-備選方案1項目logo-備選方案2項目logo-備選方案3商業logo-歡聲笑嶼推廣的節奏因無項目推售的具體節點，本次提報的重點是大階段策略及主要視覺畫面項目入市 示范區開放銷售期第一階段輸出ParkMall的市場價值及商業模式價值第二階段持續強化項目商鋪的投資價值1階段2階段第一階段：亮相輸出ParkMall的市場價值及商業模式價值連版+整版形式，通過對家庭需求的解讀，帶出項目全新商業模式，引發家庭向往商業模式轉化為投資價值圍墻物料：幸福價值白皮書本階段活動建議：商業示19、范區開放活動 活動目的：通過商業示范區開放引爆項目關注度活動地點：項目現場活動主題：家庭游樂購物公園來到重慶造勢活動一：征集30輛MINI COOPER組成三個車隊，提前一周從北環到項目巡游，統一涂裝，將示范區開放信息進行釋放，成為一道靚麗的風景線，成為重慶的熱點事件。造勢活動二：選取20名外籍模特，著各國特色服飾，乘平衡車在主城各商業中心和人群集中場所進行巡游，并派發項目相關物料，配合車隊巡游，將活動預期引導最高點。步驟一主體活動：利用項目現場目前的空曠地，準備兩個熱氣球，到現場參與活動的客戶可免費乘坐熱氣球俯瞰整個區域，由置業顧問講解新區以及項目未來規劃。以熱氣球為噱頭，吸引人到項目并關注20、項目，通過實地空中的講解，讓他們能一目了然未來蔡家的發展以及項目的價值和意義。步驟二主體活動：聘請國外跳傘團，在空中拉出“家庭游樂購物公園來到重慶”橫幅。落地后，選取幾名隊員，分別用中文對記者說：我來自美國，我把迪斯尼帶到重慶/我來自法國，我把香榭麗舍帶到重慶跳傘在重慶屬于比較少見，而且新穎的活動，再加之外國人用中文問候的噱頭，能快速制造話題步驟三本階段持續活動建議結合招商每周舉行體驗式活動，讓客戶進行實地體驗到不一樣的，可看、可聽、可嘗、可感受的體驗式商業。聽覺-聽到幸福的聲音嗅覺-聞到幸福的氣息視覺-看到歡樂的未來第二階段：價值傳遞傳遞重慶首個ParkMall商鋪的投資價值本階段活動：招商發布會發布商家信息，招商利好，營造招商氛圍，吸引市場關注，印證項目投資價值本次提報到此結束感謝聆聽！