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1、置業有限公司國際商城項目可行性報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄1 總論61.1 項目概況7xxxx置業有限公司（暫定名稱）71.2 項目主要指標71.3 項目研究結論72 項目建設背景82.1 xxxx的未來發展經濟發展和區域競2、爭力82.2 加快服務業發展是各地產業結構調整的重要方向92.3 商業綜合體是城市發展的方向92.4 xx區的商業需求103 項目建設必要性分析103.1 項目建設是提升xx商業環境的需要103.3 項目建設是增強xx區域競爭力的需要114 xx地區產業發展環境分析134.1 區域概況134.2 區位交通134.3 經濟發展水平154.4 產業特點164.5 xx地區商業發展狀況175 項目建設方案205.1 選址20xx市xx區通掘公路和金橋路交匯口205.2 建設規模20項目主要指標20 規劃用地面積： 46265平米20 規劃總建筑面積： 118116平米20 商場建筑面積： 487943、平米21 寫字樓建筑面積： 28952平米21 酒店建筑面積： 18620平米21 商業建筑面積： 21750平米21 容 積 率： 2.55215.3 整體定位21城市商業綜合體215.4 目標客戶定位215.5 建設內容215.6 開發節奏225.9 項目開發運營236 xx國際商城核心優勢247 經濟社會效益257.1 經濟效益分析258 結論與建議261 總論1.1 項目概況1.1.1 項目名稱xxxx國際商城1.1.2 項目位置xx市xx區通掘公路和金橋路交匯口1.1.3 項目建設單位 xxxx置業有限公司（暫定名稱）1.2 項目主要指標項目名稱xxxx國際商城總投資20億元人民幣項4、目地址通掘公路和金橋路交匯口用地規模70畝建筑面積12萬平方米容積率2.551.3 項目研究結論（1） xx城南片區住宅開發體量龐大，但目前欠缺相應生活配套，生活不便利導致部分居民選擇延遲入住，因而區域內急需增加業態豐富的綜合型商業配套。（2） 建設大型的商業綜合體能帶動城市片區發展，和城市的規劃發展緊密結合在一起，符合城市未 來發展的整體要求。（3） xx目前的規劃和開發區的城建具備建設大型商業綜合體的基礎條件。（4） xx國際商城項目建設經濟和社會效益顯著，具備較高的開發可行性。2 項目建設背景2.1 xxxx的未來發展經濟發展和區域競爭力2009年xx的撤市設區，拓展和優化xx城市的發展5、空間，放大xx和市區的“同城效應”，實現城市的整體提升和集約發展；撤市建區，符合時代發展趨勢。撤市建區改善了現在xx在衛生、經濟、文化等領域的現狀，社會福利也會隨其快速增長，給了老百姓一個良好的生存環境。打破了城鄉二元結構，消除市區與xx間因行政區劃而導致的經濟要素割裂，使市區的經濟要素更好地向郊區流動，帶動城鄉更快一體化。同時增加人員流動，加速壯大xx中心城區人口與城市規模，增強中心城區的帶動功能。xx未來將是長三角北翼發展活力最強的地區，綜合環境最優的地區，幸福指數最高的地區；這也是十二五計劃中提出的打造xx為“三創之都”。2.2 加快服務業發展是各地產業結構調整的重要方向服務業是國民經濟6、的重要組成部分，服務業的發展水平是衡量現代社會經濟發達程度的重要標志。加快發展服務業、提高服務業在三次產業結構中的比重，盡快使服務業成為國民經濟的主導產業，是推進經濟結構調整、加快經濟增長方式轉變的必由之路，也是有效緩解能源資源短缺的瓶頸制約、提高資源利用效率的迫切需要。2.3 商業綜合體是城市發展的方向 隨著城市的發展和城市化進程的加速，人們在初期追求物質滿足的基礎上開始更多的涉足精神領域的享受。特別是在生活節奏日益加快，商務活動頻繁，時間就是金錢的今天，如何既能減少商務成本，又能享受到“向前一步是自然山水，退后一步是五星級服務”的體驗，成為城市居民向往的商務、生活、休閑方式。城市綜合體既能7、滿足城市土地價值最大化的要求，又能滿足人們對社會成本降低的要求；既可以讓城市居民享受商務、居住、休閑、購物、餐飲、文化、旅游等全方位的物質要求，又能實現人們自豪感與生活品質提升的精神滿足。2.4 xx區的商業需求目前xx基本沒有能輻射整個xx地區的商業項目，消費習慣往往還是去xx市區。xx缺乏一個影響力達到整個xx的商業綜合體，xx城南開發區區域內則更是缺乏商業消費場所。3 項目建設必要性分析3.1 項目建設是提升xx商業環境的需要隨著社會潮流的發展、引導，消費者在消費過程中更多地是在“購買一種生活、格調和品味”。而這一點在消費形式的表現就是，客流的精神消費屬性越來越強和普遍提高。xx國際商城8、的建設正是基于提升商業環境，結合xx商業的需要，為xx地區的人民生活提供高檔住宿、辦公、購物、娛樂等消費之場所，項目統一經營管理，提升了區域商業環境。從這一點上來講，xx國際商城的建設是十分必要的。3.2 項目建設是加快xx地區經濟發展的需要城市綜合體所肩負的“運營城市”和“實現綜合性”的雙重使命，是城市發展的必經階段；城市綜合體發展商所擔綱的“城市區域經濟推動者”的角色更是泛地產業發展的必然選擇。服務業具有投入少，資源消耗少，產出多，服務領域廣的特點，經濟效益、社會效益優勢明顯。目前，xx的服務業還不夠發達，對地方財政收入的貢獻還不夠大。發展稅源經濟，一個很重要的方面，就是要加快發展商貿服務9、業。項目建設一方面能夠與其他產業聯動，帶動產業的發展，為當地居民提供致富渠道，為政府財創造政增收帶來明顯效果；另一方面，尤其是項目的建設與城市規劃相結合，直接促進城市擴建與城市品位的提升。搞活商業，可以帶動一方經濟，富裕一方百姓，促進一方繁榮，其經濟和社會效益顯著。從這一點上來講，xx國際商城的建設是十分必要的。3.3 項目建設是增強xx區域競爭力的需要在日益推進的城市化進程中，一場前所未有的城市建設高潮正在全國蓬勃興起，從強調改善基礎設施和追求粗放型的城市化到關注城市形象和創建一流的人居環境，我國城市建設的外延與內涵都在發生著明顯而又深刻的變化。今天的城市競爭，不僅僅是規模的競爭、資源的競爭10、，更表現在每個城市如何能充分把握各自的獨特優勢，形成城市自身的核心競爭力。城市運營作為一個剛剛破題的概念，仍然有很多人持懷疑態度，始終認為經營城市是政府的事情，企業不必要也不可能插足，很多房產開發商的眼光仍只局限于住宅和商業物業的開發，這反應了一種新經濟形態產生背后的矛盾。其實反之，商業地產對整個城市的運營來說起著舉足輕重的作用。因為商業地產它體現的是一個城市、一個時期階段性的特點和繁榮的程度，它代表了一個城市的形象，是一個城市的“名片”，它是整個城市經濟和商業發展的中樞。優秀商業物業的增加能夠增強城市的流通力，同時現代購物中心與商業步行街也是重要的旅游景點，有利于增強城市吸引力和輻射能力。由11、于零售業是架設生產和消費的橋梁，商業地產在改變城市形象和功能以及解決社會再就業方面都具有重要作用，因此商業地產成為城市運營的重要內容，是城市文化、和諧社會的重要組成部分。從這一點上來講，xx國際商城的建設是十分必要的。4 xx地區產業發展環境分析4.1 區域概況江蘇省xx市xx區成立于2009年，其位于江蘇省東南部長江入海口北岸，東臨黃海，南依長江，與蘇州隔江相望，和上海燈火相邀，區位優勢得天獨厚。全區面積1166平方公里，下轄19個鎮，1個省級開發區。2008年末戶籍人口1，242，680人，GDP391億元。區政府設在金沙鎮，城區南側為江蘇省重點開發區xx經濟開發區；南部長江畔建有xx港區12、。各鎮分別建立了工業集中區或農業開發園區，均擁有良好的投資條件和生活服務設施。4.2 區位交通公路交通：開發區15分鐘內進入寧通高速、通啟高速、沿海高速、揚啟高速網。港口：距xx港30公里，距洋口港30公里，距上海港120公里。鐵路：至xx火車站距離20公里。航空：至xx機場距離6公里。4.3 經濟發展水平 經濟總體狀況2009年實現地區生產總值432.32億元，按可比價計算，比上年增長14.0%。按常住人口、戶籍人口計算的人均生產總值分別達39393元和34804元，按當年平均匯率折算分別為5767美元和5095美元。分產業看，第一產業實現增加值36.22億元，增長4.4%；第二產業實現增加13、值252.28億元，增長15.3%，其中工業實現增加值207.36億元，增長14.0%；第三產業實現增加值143.82億元，增長14.1%。三次產業結構比例為8.4：58.3：33.3。全年實現財政總收入55.38億元，增長33.1%，其中地方一般預算收入24.19億元，增長45.9%。2010年預計增長14.0%計。全年實現地區生產總值492.8億元，按常住人口、戶籍人口計算的人均生產總值分別達44908元和39676元， 社會消費品狀況消費八大類呈“七增一降”。 “七增”即：人均食品支出、人均衣著、人均居住、人均家庭設備及服務、人均醫療保健、人均交通和通訊支出、人均教育文化娛樂服務支出、“14、一降”即：其它商品與服務支出。 居民收入與消費結構2010年估算全區城鎮居民人均可支配收入23081元，同比增長12.3%；人均消費支出14871元，同比增長12.1%。 固定資產投資2009年全社會固定資產投資完成額251.81億元，比上年增長20.2。其中，工業投入202.17億元，增長15.5%。規模以上項目投資完成額220.35億元，增長24.2%，其中，工業投入173.95億元，增長20.4%。2010年估算比上年增長相近。4.4 產業特點xx已形成紡織、服裝、機械、冶金、電子、建材、醫藥、食品、飲料等門類的工業體系。紡織絲綢工業是xx的傳統支柱產業，現已發展成為全市第一稅利大戶、第15、一創匯大戶、江蘇省重點紡織服裝生產出口基地。輕工化學工業是xx市傳統產業之一，xx傳統食品飲料具有悠久歷史，xx是各種電光源的主要產地之一。玩具出口基地之一，xx化學醫藥工業已初具規模。xx市機械、冶金、電子工業有上百年的生產歷史，工業基礎雄厚，產品門類眾多，是xx市主要經濟支柱之一。xx市建材工業以生產磚瓦、水泥等傳統產品為主。xx區民營工業加快轉型發展，大力推進新型工業化進程，發展創新型經濟，提升自主創新能力，民營工業經濟呈現出“四大新變化”。發展速度不斷加快；工業結構調整加快；高新產業發展速度加快；重大項目推進速度加快。4.5 xx地區商業發展狀況4.5.1 xx地區商業發展概況xx市區16、商業集中在人民路、建設路、新金路、交通路圍合而成的城市中心商圈內。其中又以人民路及建設路、建設路與新金路交界處為中心點。其中服裝、餐飲、金融行業比較多。百貨行業只有文峰大世界百貨檔次定位為中檔，其余均為低檔。超市只有大潤發一家規模達到1.5萬方，其余面積都較小。電器中的五星、國美、蘇寧都有，但面積都不是很大。商業街有金游城、萬豪公寓、帝奧商業廣場等，但是由于規劃和運營管理上的問題，沒有體現其地段價值。小商品目前參雜在東大商貿城、第一集貿市場等；但也比較混亂，且體量較小；但多為零售，只能輻射城區內。家居建材主要集中在國盛義烏城、東大商貿城、東鼎商城、江海陽光城、好億萊家居廣場、xx星源城、蘇中家17、具城等；目前各市場經營狀況總體一般，總體體量基本已能滿足市場需求，但經營檔次不適合百姓未來消費的需求。五金機電業態多分布于老通掘路等老城區內道路沿街經營，經營狀況良好；尚未出現五金機電的專業市場，僅在各建材市場有少量分布，可謂是市場空缺。家紡布藝目前在市區有零星分布、東大好億萊也有部分商戶，量都不是很大；疊石橋的三大家紡市場規模巨大，號稱打造世界第一家紡產銷中心；紡織類產業是xx的傳統支柱型產業，屬于基地型產業。餐飲娛樂分布參雜在市區的各個商業項目街區內，通過比較我們發現xx市區高檔商業百貨類、餐飲類、服務類，休閑娛樂類比重過低，江海皇都-新食尚廣場規劃打造區域性的餐飲、娛樂、休閑中心，但其業18、態比較單一。4.5.2 xx地區商業發展趨勢 （1）擴大規模與輻射效應。近年來，不少項目由于規模、配套等限制，已比較難適應新的市場競爭的需要，xx市區涌現出諸多規模龐大的商業項目。這些項目規模大，輻射力強，具有極強的規模效應，也較易打出市場知名度。（2）商業集聚與互補效應。商業項目規模化、綜合化發展，也是商業項目發展的一個重要趨勢。商業綜合化可以綜合各種不同類型、不同系列的商業，最大程度的達到人氣、商氣的集聚，同時也為周邊的發展提供一個良好的商業生態環境。（3）商業功能升級。隨著商業的不斷發展，與商品交易相配套的現代物流、展貿及電子商務等功能日益突出。大型商業綜合體作為商貿流通的平臺，其交易功19、能與物流功能的整合勢在必行，通過建立先進的物流配送體系和先進的管理系統，提高商業的運作效率。 4.6xx區發展服務業的機遇與優勢 xx優越的服務業發展環境為項目開發提供了機遇近年來，xx相繼出臺相關政策，推動現代服務業發展，近期重點培育商貿商務等現代服務業。 xx產業基礎雄厚，具備發展生產服務業的現實需要與基礎xx經濟發展勢頭迅猛，各產業的發展基礎也越加雄厚。臨近的蘇州、上海優越的區位條件，吸引了大量的企業入駐，成為項目發展的現實需求與基礎。 xx區位交通條件優良蘇通大橋的開通和未來崇啟大橋的開通，xx和xx的距離相當近，區位優良，交通便捷，具有發展大型市場商貿業的天然優勢。 xx市商業格局面20、臨調整，存在轉型升級的契機隨著撤市并區后，xx商業格局將在今后一段時期內將發生重大變化，同時也帶來商業升級的重大契機。南區的安置房交付使用將帶動xx商業格局的升級調整，加快推動創新商業項目的開發建設。5 項目建設方案5.1 選址xx市xx區通掘公路和金橋路交匯口5.2 建設規模項目主要指標 規劃用地面積： 46265平米 規劃總建筑面積： 118116平米 商場建筑面積： 48794平米 寫字樓建筑面積： 28952平米 酒店建筑面積： 18620平米 商業建筑面積： 21750平米 容 積 率： 2.555.3 整體定位城市商業綜合體5.4 目標客戶定位目標經營客戶:主要是上海、浙江、江蘇、21、福建、廣東、安徽、山東等地區廠家和大型跨區域的經銷商，以及各類全國知名品牌連鎖店等。目標消費客戶:xx區市區和周邊鄉鎮。5.5 建設內容xx國際商城下設電子數碼電器購物中心、超市百貨購物中心、餐飲娛樂休閑中心、酒店辦公商務中心。建筑形式為高層 + 展廳 + 步行街，約 12萬平方米左右。 數碼電器購物中心經營內容：IT數碼、家用電器、生活電器、部分工業電器、日用五金機電等； 超市百貨購物中心經營內容： 食品、生活用品、男女服飾、皮具、首飾、化妝品、鐘表、兒童專區、辦公用品、體育用品、家居飾品等。 餐飲娛樂休閑中心經營內容： 餐飲、KTV、洗浴、棋牌、健身房、酒吧、咖啡廳等。 酒店辦公商務中心經22、營內容： 餐飲、住宿、辦公寫字樓等。5.6 開發節奏項目自獲得開工許可證起三年內完成總體兩期開發建設并全部投入運營。 項目一期：數碼電器購物中心、超市百貨購物中心、餐飲娛樂休閑中心 項目二期：酒店辦公商務中心5.7 銷售策略系統策劃、招商先行、內外策動、造勢借勢、系統運作整個項目的運營需要【系統策劃】，包括招商、銷售和經營各個環節進行統籌，確保項目的成功率。在項目的具體操作中，【招商先行】，通過招商確定項目定位，通過招商配合銷售為銷售造勢。同時【內外策動】，招商安排上以品牌店引進優先，銷售安排上外地銷售在先，策動本地銷售。通過招商推進和內外策動，品牌引進的簽約儀式結合開盤，不斷【借勢造勢】，形23、成一波一波的銷售強勢，是保證項目成功的關鍵。在項目具體操作中，需要各個部門各個環節互相配合，【系統運作】，方能大成。5.8 招商策略項目重點引入國內知名品牌大型連鎖超市、高檔百貨、電子數碼電器等業態。其次引入連鎖酒店，大型餐飲娛樂主力店。能夠給經營戶樹立信心，形成聚集效應。以強大的品牌氣勢帶動人氣和買氣，提高客戶對項目的認知度和購買本項目信心度。5.9 項目開發運營項目實行統一運營管理整合營商資源，統一形象、統一視覺系統（VIS）管理，提升整體形象；統一招商品牌的審核管理，統一完善租約管理；統一經營主題；統一業態規劃，統一商品布局；統一策劃1年365天的系列營銷策劃與各類活動；統一物業管理；統24、一進行建筑空間環境管理與設備設施的維護保養，營造舒適的購物休閑環境；統一指導、協調、監督商戶經營活動，保持良好經營秩序；統一咨詢平臺；統一提供服務咨詢，統一提供售后服務處理，真正方便顧客。 6 xx國際商城核心優勢 城市發展需要的商業模式：城市商業綜合體 一個區域的發展無疑需要一個“支點”先行。而如今，城市綜合體日益負擔起這兒角色。無數實例證明，一個成功的城市綜合體，必然是一個區域甚至城市的新中心；而這個中心的高度，往往又決定了區域綜合實力和競爭力的強度。城市綜合體大體量、全功能的設計，主流開發商的實力打造，大批品牌商家的引入，綜合體因此往往能成為一個城市的地標性建筑，甚至成為城市的名片。可以25、提升區域土地價值，可以拉動就業和提高稅收。 新區內的商業空白：xx新區商業消費中心 開發區區域內住宅開發量大，但入住率低，周邊鄉鎮購買人群眾多，區域內無消費型商業配套，但短時間內無足夠消費支撐。由于區域內專業市場眾多，包括義烏城也是以建材行業為主，單一業態無法生存。在開發區區域內打造一個商業綜合體，此時正是處在一個最合理的階段，業態包括產業升級的大型超市、電子數碼電器、百貨、餐飲娛樂、酒店、商務辦公等，本項目將填補區域內的商業空白，未來前景非常廣闊，巨大的市場空間為項目的成功奠定了良好的基礎，項目運作后通過2-3年的市場培育期，將快速帶動周邊住宅的人群入住，消費力不斷提高，從而使市場不斷走向成26、熟。7 經濟社會效益7.1 經濟效益分析 據初步估計，本項目總投資達20億元，項目開發利潤3.52億元，投資利潤率17.6%，稅收總額2.34億元，投資利稅率29.3%。至2020年市場交易總額預計可達50億元，年稅收總額超過2億元，間接帶動稅收超過5億元，可為當地帶來巨大的經濟效益。7.2 社會效益分析xx國際商城建成后，xx城南片區將形成新的商業中心，為xx開發區內提供一個可消費的場所，一個住宅集群的良好配套，帶動周邊住宅的人群的入住，形成區域熱點。整個商城建成運營預計將增加商戶2000余家，寫字樓、酒店、公寓物業管理及市場自身營運也將增加8000個就業機會。項目總體能提供10000余個就27、業機會。同時，項目的發展必將加速周邊地區的成熟與繁榮，預計間接可帶動數萬人的就業規模。8 結論與建議xx區沒有能輻射整個區域的商業項目，很多消費習慣去xx市區。開發區區域內住宅開發量大，未來消費潛力巨大，區域內無消費型商業配套。由于區域內項目業態單一，區域內的商業空白明顯，建議在開發區區域內打造一個商業綜合體，對帶動整個區域發展極為有利。建議業態包括大型超市、數碼電器、百貨、餐飲娛樂、酒店、辦公等，由于開發區是新區，短期內商業無法有足夠的消費支撐，但隨著項目的推進，城市化進程的不段加快，項目運作后通過2-3年的市場培育期，將帶動周邊住宅的入住，消費力不斷提高，從而使市場不斷走向成熟。商業項目成熟是需要一定時間，其未來前景非常廣闊。23