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1、摘摘 要要 通過我公司對本項目總體規(guī)劃設(shè)計的研究，以及對 8#樓方案的研究和分 析，我們認(rèn)為本案銷售推廣的關(guān)鍵 在于對本項目所在地域總體的策劃和推廣。 由于地理位置的優(yōu)勢，開發(fā)商長期本地經(jīng)營的優(yōu)勢，以及開發(fā)商所具有的 獨(dú)到的文化背景的優(yōu)勢，使本項目具有了很好的潛質(zhì)，擁有可以設(shè)計的空間， 完全能夠運(yùn)作成為一個突出的、概念鮮明、立意獨(dú)特的房地產(chǎn)項目。進(jìn)而通過 項目的運(yùn)營和管理，可以使本項目成為中關(guān)村文化休閑的地標(biāo)性 的建筑群落， 為日后長久經(jīng)營打下良好基礎(chǔ)。 同時，根據(jù)我們分析，本項目由于歷史和當(dāng)前的原因，在設(shè)計、布局、環(huán) 境和市場競爭等方面存在問題 ，這些問題會直接影響到項目推廣和銷售的效 果。2、我公司從實際出發(fā)，以客觀的角度對存在的問題進(jìn)行了分析，并提供了相 應(yīng)的解決方案。 根據(jù)分析，我們建議把本地域塑造成為中關(guān)村人的精神家園，為中關(guān)村地 區(qū)提供一個休息、交流和休閑娛樂的文化區(qū)域。 在宣傳推廣方面，我們主張以面帶點(diǎn) ，點(diǎn)面結(jié)合 的方式進(jìn)行宣傳。即通過 對本地域總體的宣傳，帶動本項目（8#樓）的宣傳。 我公司所做的分析研究以事實數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，憑借公司所擁有 的資源和經(jīng)驗，憑借對市場的了解和直覺，起草了策劃報告。我公司在客戶資 源、對市場的把握和對營銷推廣的運(yùn)作方面有很好的優(yōu)勢。 我們真誠希望能夠和貴公司攜手合作。 第一部分第一部分 市場調(diào)查與分析市場調(diào)查與分析 一、一、 北京3、市寫字樓整體市場調(diào)查與分析北京市寫字樓整體市場調(diào)查與分析 綜述：通過對北京寫字樓市場總體供需對比分析，北京寫字樓市場的供 需均在逐年增加，但從長期的發(fā)展看，隨著加入 WTO 進(jìn)程的逐步加快，CBD 區(qū) 域、中關(guān)村區(qū)域與金融街區(qū)域內(nèi)還是存在發(fā)展?jié)摿?。目前寫字樓的租售情況在 以穩(wěn)中有降的趨勢發(fā)展。但是我們認(rèn)為隨著中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的逐漸成 熟，周遍商務(wù)氣氛的渲染，中關(guān)村地區(qū)寫字樓還會有很大的發(fā)展空間，是北京 市寫字樓最有前景的區(qū)域。 （一）供應(yīng)市場調(diào)查與分析（一）供應(yīng)市場調(diào)查與分析 1 1、寫字樓供應(yīng)量分析、寫字樓供應(yīng)量分析 從京城寫字樓市場供給量來看，自 1994 年國家開始對甲級寫字樓開發(fā)量 進(jìn)行控制以來，寫字樓入市量不大。1999 年共有 15 棟寫字樓入市，建筑面積 總計約 68 萬平方米，比 1998 年減少了 43 萬平方米； 2000 年新入市的寫字樓 約為 90 萬平方米，較