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1、公寓大廈小戶型商住樓項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 市場概況7第二章 公司簡介8一、公司概況：8二、公司領導機構及人員情況：9第三章 近三年財務狀況10第四章 項目建設條件12一、項目建設的必要性12二、x2、x公寓大廈小戶型住宅樓建設的有利性12三、xx公寓大廈項目建設的內容、規模和建設方案13四、項目實施進度15五、項目建設條件16六、設計單位簡介17七、施工單位簡介17第五章 市場評估18一、市場供求狀況及其發展趨勢181、房地產開發潛力巨大182、市場發展趨勢18二、項目的市場競爭能力19（一）項目自身競爭條件方面19三、售價預測201、預測數據的選定20銷售預測表21第六章 成本估算22一、 投資估算22（一）估算的依據和方法22（二）項目總投資的構成231、土地費用242、前期工程費用243、房屋開發費254、管理費用26二、投資來源及籌資評價27三、項目投資計劃評價27四、有關說明273、第七章 償債能力28（一）預測數據的選定28（二）靜態效益指標29（一）盈虧平衡分析31（二）單因素敏感性分析31第八章 對外借款風險分析32一、貸款風險評價32二、借款擔保評價34Logo的特性：372 特異性373 內涵性374 法律意識375 整體形象規劃（結構性）376 色彩性37LOGO的簡化趨勢38Pepsi的Logo演化過程39IBM的Logo演化過程39Logo的形狀對其內涵表達的影響，以及未來發展的趨勢的探究：41一、 制造業（以汽車制造業為例）41一、 餐飲業（以經濟型連鎖酒店業為例）44品牌LOGO演變之色彩篇45結論49 xx公寓大廈小戶型商住樓可行性研究報告 第一章 4、市場概況 近年來，隨著我國住房制度改革步伐加快，個人購房已被社會逐步認同。成都市作為四川經濟文化中心，也是西部開發的主要城市和經濟發展紐帶。在西部開發戰略中處于重要位置，發展中的成都將成為西部特大中心城市。現有的成都市城市是發展規模化進程具備電子、高新技術、旅游、交通、能源等產業城市，其房地產開發正進入一個高速發展時期，已被國家納入城市發展的總體規劃。靜謐的自然環境、悠久的人文歷史和獨具特色的府南河沿線城市風光，使得成都成為房地產開發業住宅開發的新一輪熱點。 xx公寓大廈小戶型商住宅樓位于成都市一環路東五段，九眼橋頭北端，四面臨街，交通順暢，緊靠城市主要風景線府南河，與望江公園、水井坊、合江亭5、府河內環線旅游景點相連。交通南來北往十分便利，實屬置業安家的理想之地。 xx公寓大廈小戶型商住樓為配合城市總體發展，政府相繼出臺了一系列優惠政策，從城市規劃到地方稅收，從區域配套到水、電、氣供給等，都極大地方便了住宅業的發展。力圖使xx公寓大廈小戶型商住樓成為城市向東發展的一個亮點。 xx公司正是基于當前這一有利時機，大規模介入成都市向東發展房地產的開發，適時推出了xx公寓大廈小戶型商住樓項目，并將其建成成都市一流的模范住宅樓盤。第二章 公司簡介一、公司概況： xx公司（以下簡稱xx公司），于1995年3月15日在xx登記注冊。公司性質為有限責任公司。公司法定代表人為xx，注冊資金3000萬6、元。主營房地產開發、兼營公路經營、建設、管理和高新技術開發及利用等。xx公司資本構成如下： xx以實物和貨幣形式出資2865萬元，占股本的95.5%，xx以貨幣實物形式出資135萬元，占股本的4.5%。公司于2002年累計投資4000萬元，收購成都市一環路東五段100號的未完工開發項目“xx大廈”。項目總建筑面積為53000，占地面積為9.14畝，6189.4，地下兩層，地面19層。該項目為xx大廈小戶型公寓樓開發項目。二、公司領導機構及人員情況： 公司在運行機制方面設有董事長、總（副）經理，下設生產技術部、經營部、財務部、預算部以及保安部等部門。現有員工 42 名。公司權力機構為董事會，成員7、有四人，分別是xx、 其中董事長和總經理由xx擔任，副總經理由xx、xx、xx擔任。 該公司主要領導人基本情況如下： 董事長總經理、xx、男、1951年出生、大專文化。1995年從事房地產開發、建安行業經營及管理。 業務經理（副總經理）xx ，大專文化、經濟師，擔任過湖北省建委下屬的房地產公司總經理，1995年到xx公司。 財務副總經理，xx，財務專業畢業，擔任湖北五環建設集團公司財務處長，成都西南五環建設公司財務科長。到xx公司擔任財務部經理、分管財務工作副總經理。從事財務管理工作15年，對成本會計、房地產會計有較強的實踐經驗。第三章 近三年財務狀況公司近三年資產及負債情況如下： 單位：萬元8、項目2002年2003年2004年資產合計123041433015045流動資產95111176012475其中：存貨92501165212388長期投資固定資產凈值279325702570負債合計318452105925流動負債72026203720其中：短期負債長期負債246425902205其中：長期借款246425902205所有者權益合計912091209120資產負債率%25.8836.3639.38流動比率%1320448335速動比率%36.254.122.33 我公司資產總額從2002年的12304萬元增加到2003年14330萬元，增加了2026萬元，公司規模三年來迅速擴大9、，自身實力得到了較大提高。 公司2002年末流動資產總額為9511萬元，占資產總額的77.3%，資產流動性較好，短期償債能力較強。 公司2002年末負債合計3184萬元，其中長期借款2464萬元。 從現金流量來看，我公司2004年的現金流入主要為經營活動中銷售商品房產生的現金流入和籌資活動產生的現金流入，現金流出主要為開發項目的建設投入。凈現金流量2002年、2003年、2004年的現金流量均正值，從經營活動中產生的現金流量來看，經營活動產生的現金流量在現金流量總金額中占比較高，說明我公司現金流量比較充足，從籌資活動產生的現金流量來看，在現金流量總中占比較小，這與公司較低的負債率相關，說明我公10、司在現金流量上借款的依賴較小。我公司在中國銀行濱江辦事處開設基本帳戶，截止2004年末，該公司日均銀行存款100萬元，未向其他金融機構申請貸款，無任何不良信用記錄。第四章 項目建設條件一、項目建設的必要性 住宅產業的發展前景: 聯合國人居大會宣布提出了“人人都有一套舒適的住房”的口號。近年來，中國每年新建的住宅量已達十余億平方米，住宅產業正在形成有效拉動內需和提升GDP的一個重要產業。預計2005年成都市住宅建設計劃達60億元，施工建筑面積達400萬平方米，為全市住宅產業的發展提供了較大空間。二、xx公寓大廈小戶型住宅樓建設的有利性 xx公寓大廈位于九眼橋北端一環路東五段與宏濟路交匯處。兩面臨11、城市主要干道，一方臨12米寬的城市次干道，緊臨府南河側，不僅視野開闊，還具有極佳的地理環境；北臨成都小商品批發市場、燈具市場；南臨四川大學、望江公園，并與市政府規劃的xx廣場體閑區和水井坊名勝游覽區連成一片，以及成都至樂山的通航起點碼頭。因此，xx公寓大廈所處區域是市政府規劃向東發展的一個亮點。交通順暢，人流相當集中。 政策方面：xx大廈原由成都公用事業房地產開發公司進行承建。由于資金的原故，加上其它方面的因素，項目停盤、爛尾。經市政府、市建委相關部門等多方協調，由xx公司繼續進行復工開發，給予較多優惠的政策。按成都市建委以成清辦發（2002）13號文件通知市相關部門，給予按特事特辦的原則，及12、稅費等相關費用的減免政策，是xx大廈項目又一次建設開發盈利有利性。 交通方面：xx大廈緊鄰一環路內側，坐落在九眼橋北端：南北方向交通順暢，東向xx大道，及宏濟路。近年來政府對市政道路的路網完善，及對交通堵塞的地區加以整治，使該項目處于四面臨街。視野寬闊，人車來往暢便。 地理環境方面：xx大廈位于府南河側，與四川大學、望江公園、水井坊、合江亭游覽區形成軸，上與一環路和宏濟路交匯，有不可再造性的地理環境。 基礎設施方面：擬由成都市政府完成項目的上下水、電、氣、光纖、通訊、道路等大小配套都全部齊備。一環路全線的整治完成，宏濟路的加寬完工。 綜合上述，是xx大廈建設的有利性。三、xx公寓大廈項目建設的13、內容、規模和建設方案 xx大廈原擬建為商務寫字樓。建筑面積53000 ，主樓19層，局部22層，地下兩層，裙樓5層，裙樓地下1層，均已斷水封頂。但由于原開發商資金不到位，再加上各種不利因素、市場原因，產品與銷售不對路造成項目停盤。已停工達四年之久。現成都xx公司同原開發商達成收購該項目開發權的協議，并將該項目進行認真論證后，作出了具體整改措施和修改方案，使該項目又重新有了市場的生機。 主樓的13層與副樓5層商場連接，融為一個整體，形成大型商場。面積約為14000平方米，主樓419層改動為小戶型商務公寓，約31500平方米，總戶數約為510套。住宅配套有商務會所、健身房、活動中心等。住宅內兩套給14、水系統，分別供應生活用水和飲用水，電力供應2.220kv。 住宅建筑設計：面積從4580平方米多種戶型。外墻采用進口高級外墻涂料，色調以淺米黃色為主，間以藍色線條，用白色塑鋼窗。臨街面采用中空玻璃，空調板建筑上均統一考慮。 樓盤的標準設計均是空間靈活，富于變化，協調統一的戶型。每一種平面布置都組織了高效實用的客廳、餐廳和廚房。一般客廳臥室均有良好的視野和朝向，戶戶有環境，自然光能進入每一間房。注重客臥分區，動靜有別，較好地解決噪音污染問題。 該項目工程基礎部分，根據地質勘測報告，將采用大開挖，混凝土條型基礎等形式，層面采用現澆防水層面，住宅和商場均為全框架結構，抗震設防烈度為7度以上，符合成都15、市的現行規定標準。四、項目實施進度 xx大廈項目經成都市計委2000 18號批準立項并列入投資計劃，同時該項目分別取得以下開工所需資料證書及批復。 （1）成都市成規選2002字第0645號建設項目選址意見書。 （2）中華人民共和國成規國用2002字第1436號國有土地使用證。 （3）成都市成規用地20020531號，建設用地規劃許可證。 （4）成都市成規建筑20030053號，建筑工程規劃許可證。 （5）成都市建委，建筑工程施工許可證，編號5189101 。 （6）成 都 市 建 委 ，成清辦發200213號，項目更名手續通知書。 （7）成 都 市 建 委 ，成清辦發20036號，項目免緩交費16、報告書。 該項目工程預計總工期15個月。2005年2月開工，2006年5月竣工。施工進度見下表: 年月項目2005年2006年12345678910111212345主體框改動*主體墻改動*防 水*內 裝 飾*水 電安 裝*設 備安 裝*竣 工 *五、項目建設條件該項目建設所需建筑材料按照合同采購，施工所用鋼材擬為大廠鋼材，結構部分擬使用峨嵋大廠水泥。外墻涂料由甲方在廣東地區夠進。該項目施工用水，用電均由城市干管線接入。項目建成后，供水取自市自來水公司標準生活用水，能達到400升/人日，采用環狀管網供水系統，排水體系采用雨污分流制。 項目電力供應從220 KV，市電力局錦江區供電局變電站輸出專17、線接線，形成雙回路布線，20KV配電網進入項目。 項目住宅用氣，由成都市煤氣公司供給，200毫米中壓管供氣壓力2KG。 該項目為民用建筑，無工業廢水及有害氣體和粉塵排放。其主要污染源為生活污水、設備噪音和生活垃圾。針對以下問題，采用以下措施進行防治：1、 生活污水經化糞池處理后排入城市污水管網。2、 生活垃圾進入環衛垃圾處理站，由物業公司處理。3、 各種設備采用低噪音標準。六、設計單位簡介 該項目工設計單位，成都市建筑設計研究院，有資深的設計人員200人以上。設計單位等級資質甲級，有成熟的建筑設計經驗。多次獲得設計金獎、銀獎和榮譽證書。七、施工單位簡介 該項目施工單位是成都市第六建筑工程公司，18、公司成立1969年，法人代表： 金友平 ，注冊資金7300萬元，有工程技術人員526人。各類施工機器800余臺（套），資質等級為工業與民用建筑工程施工一級企業榮獲天府杯金獎、魯班獎，巴蜀建筑施工企業綜合百強前5名等稱號。公司曾完成驕子大廈，地質大廈、托普大廈、托普工業園、軟件園、中銀大廈、農資大廈、濱江花苑住宅小區等建設項目。第五章 市場評估一、市場供求狀況及其發展趨勢1、房地產開發潛力巨大 房地產開發，尤其是住宅建設是國民經濟發展的一個新的增長點，是國家大力開拓國內消費的突破口。隨著住房分配貨幣化的事實，從根本上調動個人買房的積極性，同時國家采取積極的財政貨幣政策，實行下調銀行存貸款利率 、19、開放住房二級交易市場、提供銀行按揭等措施，為住房新制度的全面建立奠定了堅實的基礎，從而使成都房地產業進入了新一輪發展時期。 2、市場發展趨勢 從而對成都市目前商品房積壓的原因進行分析，我們可以看出，一是適銷不對路，消費群體定位不準；另一個原因就是商品房本身的位置與規劃設計沒有達到很好的匹配，無特色賣點。隨著人們對生活水平的日益提高，消費意識和消費要求的不斷變化，商品住宅逐漸向套型設計優秀、居住環境舒適安全、物業管理先進科學、高效率的層次過度；購房者對商品房的位置、環境要求越來越高。近一年來隨著交通條件的大力改善，我國房市的熱點城市北京、上海、廣州等，消費者已將眼光投向綠化環境好、套型結構合理、20、配套設施完備的大規模化的高檔住宅。xx公寓大廈項目正適合當前房地產的潮流。二、項目的市場競爭能力 （一）項目自身競爭條件方面 影響居住用房銷售價格的主要因素有區域面積、建筑結構、裝修情況、設施與設備狀況、工程質量、朝向、地段、環境等。根據本項目的自身情況，比較同類型房地產開發項目，主要特點有：、地段該項目位于成都市九眼橋宏濟路口，緊臨府南河，臨一環路街面300余米。大樓車輛進出方便，內環境較安靜。2、 土地面積xx大廈總用地面積為9.14畝，緊靠九眼橋頭，大致呈南向北多邊形，便于規劃設計市政配套路網。3、 基礎設施、公共配套設施狀況由成都市政府完成的上下水、電、氣、光纖、通訊等管線均已到位，與21、之配套的路網也施工完畢。該區域內有近年新開發的和在建的中高檔住宅小區。區域內府南河繞行，政府沿河配套綠化，環境優美。區域內基礎設施、公共配套設施完善。（二）同類建設項目方面 該項目定位為按小戶型智能化中高檔標準修建改造，以低于成都市區同等標準20%的中低檔價格銷售。主要銷售對象為成都市中小型企業者、大集團、金融、國家機關、企事業單位的職員以及中高收入人士。“xx大廈”項目環境較好，配套設施較為完善，小戶型規劃設計較合理，內居住環境較好，性價比較能滿足消費群的心理，該企業 有成功開發房地產的經驗、明顯的物業管理優勢以及當地政府的大力支持將有助于其銷售的實現。三、售價預測1、預測數據的選定 該項目22、中預期售價的確定，采用房地產成本估價法進行測算。 成本估價法是在求取估價對象房地產的價格時，以開發或建造估價對象房地產或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金來確定估價對象房地產的價格的一種方法。采用成本估價法估價求得的價格，成為積算價格。由于該項目所在區域內沒有與其規模和檔次類似的樓盤，所以可以采用成本比較法。 工程總投資包括土地費用、前期工程費用、房屋開發費、管理費用、銷售費用、財務費用、預備費用、其他費用、投調稅、綜合費用。該工程總投資預計估算為14320萬元，正常利潤參照當地平均水平取值，可先設定項目稅后利潤4380萬元，成本利潤率30.3%。 xx大廈23、總投資14320萬元，住房、商鋪銷售預計收入19360萬元。銷售預測表序號項 目 名 稱建 筑 面 積（元 / ）單 位 售 價 （元 / )銷 售 金 額 （萬元）備 注1住 宅3150030009450510戶2商 場14600600087603車 庫230個（6900）500001150合 計53000193602、以上銷售預測表按住宅平均單位為3000元/（均價），商業鋪面為6000元/（均價），車庫按5萬元/個進行測算。本次會所及其它公建不作為營業性質，未予計算收入。“xx大廈”項目的開發建設有利于改善成都市的居住環境，實現成都市九五及2010年發展規劃中提出的九五末期人均居住面積目24、標，促進城市總體規劃的實施。“xx大廈”套型面積定位較小，價格是市區同等戶型價格的4/5，能享受地方一定的稅費減免，項目具有一定的市場競爭能力，但營銷策劃顯得尤為重要。“xx大廈”項目的定位是面向廣大普通收入水平者，每套住房的消費額在13萬元左右。公司準備采取住房、裝修、汽車組合按揭和公積金組合貸款的方式，增強銷售力度，搶占市場，順利實現銷售收入。第六章 成本估算一、 投資估算 （一）估算的依據和方法 xx大廈項目工程估算是依據工程已（擬）報建資料和方案、國有土地使用證及出讓合同、項目可行性研究報告等，參考成都地區同類建設項目的經濟標準，并結合項目自身實際情況進行測算的。 （二）項目總投資的構25、成 該項目規劃用地面積9.14畝，總建筑面積53000；商業用房14600。總投資包括：土地費用、前期工程費用、房屋開發費、管理費、銷售費、財務費用、預備費用和其他費用。 經測算，項目總投資14320萬元。投資估算明細見下表： 投資估算明細表 用地面積：5010.9 建筑面積：53000序號費 用 名 稱投 資 額（萬元）單 位技術 經 濟指 標占總投資%備 注負 荷 或工 程 量單 位指 標合 計100 %一土 地 費 用274 2平方米 7039. 17國有土地使用證二前 期 工 程 費 901規 劃 勘 測 設計 費157.8平方米53000 32可 行 性 研 究費 30平方米530026、0 1. 73三 同 一平 費185.67平方米53000 3. 5三房 屋開 發 費 8789 （一）建 安 工 程 費 8206平方米530001住 宅 4410平方米31500 1400框 架2商 業 用 房 2044平方米14600 1400框 架3車 庫 1725平方米 6900 2500框 架 （二）室 外 工程 費 5831附屬工程費（電 梯） 424平方米53000 802道 路 、綠 化 159平方米53000 30四管 理 費 用 193萬元19360 1 %按 銷 售 收入 1%五銷 售 費 用289. 5萬元193601. 5 %按 收 入1. 5 %六財 務 費 用 27、926萬元 60007.72 %貨幣利率7.72 %七預 備 費 用 1001基 本 預 備 費 100萬元0. 3 %2漲 價 預 備 費 0萬元 0 %八綜 合 稅 費 1452萬元14360 7. 5 %按收入7. 5 %（三）投資估算說明1、土地費用以企業取得國有土地使用證的繳款單據和土地出讓合同為依據，確定項目用地綜合單價為443元/，其中含土地出讓金、拆遷安置補償費等共計2742萬元。2、前期工程費用按照企業實支付金額，確定項目規劃勘測設計費、可行性研究費。同時根據成都地區同業建筑技術標準和預計土方回填數量（土方量2.5萬、15元/m）測算，三通一平費共計185.67萬元。3、房屋28、開發費（1）建安工程費 建安工程費采用投資指標估算法。投資指標以2000年四川省建筑工程計價定額和全國統一安裝工程預算定額四川省估算表為基礎，參照成都地區同類建筑技術水平，結合本工程實際情況綜合測定： 建安工程明細表 單位：元、萬元 項目建筑指標（元/）建筑面積（）成本（萬元）住宅1400315004410商業店鋪1400146002044車庫250069001725給排水管網2553000132電氣及照明2253000116弱電185300095合計8522（2）室外工程費用 設計方案，參考房地產同業經驗數據，每平方米80元/和30元/元分別計算附屬工程設備電梯設備和綠化費用，共計193萬元29、。 4、管理費用 包括企業所屬內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。考慮本公司的管理水平，管理費用按銷售收入的1%計取，共計193萬元。 5、銷售費用 系指房屋銷售過程中發生的各項費用（含廣告費）以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。考慮企業在成都市地區的企業品牌，社會效應良好，此次在廣告宣傳等方面的投資有所減少，故按銷售收入的1.5%計取，共計289.5萬元。 6、財務費用 主要為建設項目的貸款利息支出，6000萬元貸款按貸款銀行預期執行利率 7.72%（基準利率上浮30%）、計息期按2年計算為926萬元。 7、30、預備費用 預備費用是指在編制投資估算和設計概算時難以預料的、在工程建設過程中可能發生的工程費用，估算為100萬元。二、投資來源及籌資評價 項目總投資約14320萬元，其中開發成本9570萬元、開發費用3824萬元、資金利息 926萬元。項目投資來源為：企業自籌5800萬元、銀行貸款6000萬元，支用預售房收入4000萬元售房收入的測算祥見第四章。 企業自籌資金構成如下：1、取得 國有土地使用證所支出的費用2742萬元。2、企業2002年在土建工程已投入4058萬元。以上自籌資金合計5800萬元，占總投資的39%。三、項目投資計劃評價 依據企業已（擬）報建資料和方案，考慮房地產業普遍的資金運作流31、程和工程建設進程，該項目2005年2月以前為籌備開工期，2005年3月2006年5月為建設期，2005年投資額為4000萬元，主要是土地費、前期工程費支出和房屋開發費用；2006年投資金額約3000萬元，主要是房屋開發期間費用支出。 四、有關說明 本章投資估算和資金籌備措施評價基于以下前提條件； 1、建設期間不發生大的不可抗拒災害及影響工程進度的其它因素； 2、設計方案無大的調整，建筑面積無大的變化； 3、建設期間國家利率 和“三材”價格無明顯變動； 4、國家稅費無大的調整。 第七章 償債能力 一、項目財務效益評價是根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發生的財務效益和費用，編制財32、務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據以判別項目的財務可行性。 （一）預測數據的選定 1、本次項目預測建設期為2005年2月2006年5月，銷售期為2005年5月2006年12月 2、經營期總收入的測算祥見第四章市場評估，在充分考慮項目工程進度以及項目特點基礎上，評估確定各年銷售計劃為：2005年40%，2006年60%。收入情況見項目銷售計劃及銷售收入測算表。 3、經營期成本及費用的預測 （1）由于建設項目主要用于銷售，根據第五章結果按銷售比例接轉開發成本。 （2）營業稅金及附加預測：營業稅按收入的5%提取，城市維護建設稅按營業稅的5%提取，教育附加費按營業稅的3%提取，土地增值稅按當33、地慣例未考慮，所得稅按33%計提。 （3）銷售費用：銷售費用按年銷售收入的1.5%計算（已計入開發費）。 （4) 管理費用：各年預測數據按年銷售收入的1%計算（已計入開發費用）。 （5）財務費用：根據貸款期限，貸款利率按年息5.94%計算，并考慮上浮30%（已計入開發費用）（二）靜態效益指標 經測算，項目建設經營期利潤總額稅后利潤、銷售利潤率分別為：靜態效益經指標表指標名稱指標數值備注利潤總額4380凈利潤2935所得稅后經營凈利潤率20.5%二、項目財務先進流量分析（動態） 經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（祥見評估主表4項目財務現金流量表） 1、內部投資收益率：按全部投34、資計為20.5%； 2、財務凈現值（還原利率10%）：按全部的投資計為14320萬元。 由以上可以看出，該項目內部投資收益率大于設定的折現率，財務凈現值大于零，說明該項目在計算內經濟上可行，財務評價可以接受。（但由于該項目建設期及銷售期短，各動態指標意義不大，應側重于靜態指標） 三、資金來源與運用分析 該項目建設資金由三部分構成：企業自籌資金5800萬元，銀行貸款6000萬元，2005年預售收入余7850萬元。從“資金來源與運用表”可以看出，資金來源能滿足資金運用要求。2006年銷售收入回籠后，公司還貸款有充分保證。四、項目償債能力評估 項目還債資金來源為銷售商品房而引起的現金流入。從下表可以35、看出，項目償債有可靠保證，企業償債能力較強。指標如下表： 借款償還預測簡 單位：萬元序號項目2005年2006年2007年1上年還貸資金結余20002本年還貸資金來源60003年初借款額600040004本年還款額400020005年末本金欠款60002000五、項目敏感性分析 （一）盈虧平衡分析 因開發項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析，按以下公式計盈虧平衡點： 工程總投資 盈虧平衡點= 銷售收入 （銷售費+管理費+銷售稅金） 通過計算當銷售收入達到75%即14722萬元時就可收回投資。由于住宅銷售策劃、房屋銷售較好，對商業用房會產生品牌效應，可以認為項目有一定抗風險能力36、。 （二）單因素敏感性分析 本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結果的影響程度。 從評估主表七“項目敏感性分析表”可以看出，銷售價格、開發成本是“xx大廈”開發項目的敏感因素，其中銷售價格為其主要的經濟效益指標的影響因素，其每提高或降低10%，凈現值將減少或增加42%，因此貸款企業應特別注意銷售價格的變化，并嚴格控制開發成本。六、相關說明 本章銷售收入及部分成本來源于市場和投資章節中的預測，稅費標準按照企業及當地實際情況考慮。建議企業盡快開工和提前辦理預售許可證，實現銷售資金回籠，降低費用成本，確保利潤的實現。第37、八章 對外借款風險分析一、貸款風險評價 經評估測算，本項目在項目敏感性分析中，當銷售均價增長或降低10%時，項目凈 現值增長或降低56%；當開發成本增加或降低10%時，凈現值下降或增長42%，說明銷售價格為主敏感性因素。定性分析如下： 1、在借款人方面 借款人成都xx實業投資公司成立于1995年具有成功開發房地產的經驗。 2、在投資方面 “xx大廈”的總投資為14320萬元，其中：申請銀行房地產開發貸款6000萬元，企業自有5800萬元（自有資金占投資比例為38%），預計前期銷售收入7850萬元。目前企業已投入資金5800萬元，自有資金已達到規定要求，其剩余部分資金主要依靠預收回款，貸款企業應38、作好前期預售工作，確保項目的順利完成。 3、市場方面 本項目預測的經濟效益及償債能力，都是在全額實現銷售收入的基礎上計算確定的，一旦出現市場風險，將會直接影響銷售收入的實現，從而影響項目的成功開發。本項目預測的市場風險主要表現在以下幾個方面： （1）購買力風險 由于該項目所處環境競爭將日益激烈，貸款企業應加快施工進度，盡快開盤發售，搶占市場。 （2）營銷策略風險 開發項目在其所在區域定位最高，但售價較低。對外借款應時時關注市場，調整營銷策略以降低風險，盡早還款，減少利息支出。 （3）在工程進展方面 該項目計劃開工時間為2005年3月，建設期為一年半。由于工程具有相對的難度，有可能影響工程的進度39、。如工程不能按期竣工，將影響本項目償債能力，故公司在建設期間，應合理安排工程進度，保證本項目的順利實施。 （4）項目開發風險方面 因開發資金部分靠銷售收入，項目預售能否達到建設資金要求，將對項目開發產生較大影響。 綜上所述，本項目風險度從測算結果看較為理想。但考慮到銷售價格為其主要的經濟效益指標的影響因素，應加強全程監控。二、借款擔保評價 公司同意采用抵押擔保方式，先由成都xx公司以9.14畝土地使用權在建工程作為對外借款的抵押物，待在建工程進度達到銷售條件后，用在建工程作為抵押物。目前貸款企業提供的抵押物為可依法設定抵押權的土地9.14畝。 關于成都xx公寓大廈小戶型住宅樓開發貸款的報 告興40、業銀行成都分行： 我公司開發建設的成都xxxx公寓大廈小戶型住宅樓53000主體斷水全部完工。進入二期工程施工，設備安裝及電梯、扶梯、內裝飾、外墻等工程開始動工。由于前期支付土地費、報建費、轉讓費等各種規費稅費較多，則樓盤開發建設資金較為困難。為使工程建設順利進行，現向貴行申請開發貸款6000萬元，以緩解資金困難之矛盾。貸款時限為兩年（24個月）。 特此報告，望批準為謝！ xx公司 二00四年十一月二十八日成都市xx投資實業有限公司第九次股東會議記要 時間：二00四年十一月十日地點：成都市xx區xx路xx公司辦公室參加議員：xx、xx、xx會議內容：為投資開發xx公寓大廈小戶型商住樓商品房，需向興業銀行成都分行申請流動資金貸款事項。經股東討論后，決議如下： xx董事長總結了公司多年開發業務工作的完成情況，以及公司今后三年繼續在“xx大廈”投資開發商品房小戶型公寓商住樓的總體規劃，為加大投資力度，需向興業銀行成都分行申請開發貸款6000萬元。經股東討論后同意用公司xx大廈在建工程、土地作為抵押，申請貸款。 股東：xx xx xx 35