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1、廣州外貿(mào)商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點(diǎn)：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月53可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員名單項(xiàng)目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級(jí)： 級(jí)證書編號(hào)：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一部分5項(xiàng)目規(guī)劃基本資料6一、 項(xiàng)目簡介6二、 項(xiàng)目配套6第二部分7一、 項(xiàng)目位置概述8四、 小北商圈項(xiàng)目板塊情況11第三部分21一、 優(yōu)勢(shì)分析22二、劣勢(shì)分析222、三、 發(fā)展前景分析23第四部分24一、目前廣州電子、電器批發(fā)市場(chǎng)分析25二、需求量分析40三、2009年廣州對(duì)外貿(mào)易額及需求分析453、2009年112月廣州外貿(mào)出口部分地區(qū)產(chǎn)品分布比例圖47第五部分50第六部分52價(jià)格定位及銷售收入預(yù)測(cè)52一、 項(xiàng)目價(jià)格定位52二、 銷售預(yù)估53第一部分項(xiàng)目規(guī)劃基本資料一、 項(xiàng)目簡介1. 項(xiàng)目名稱：XX國際商貿(mào)城2. 發(fā)展商：XX商業(yè)中心有限公司3. 地理位置及現(xiàn)狀：該項(xiàng)目位于xx黃田直街1、2號(hào)XX商業(yè)中 心裙樓，鄰近小北地鐵站，距廣州火車站、流化展館約20分鐘車程。4. 場(chǎng)地性質(zhì)：商鋪5. 可租售面積：-1-2層約6889.43平方米二、 項(xiàng)目配套1. 3、辦公：8-16層、總建筑面積約2. 餐飲：三家?guī)в兄袞|、印度特色的餐廳、分別位于首層、二層、三層；3. 酒店：XX商務(wù)酒店；4. 娛樂：3層為網(wǎng)吧； 4層為金匯國際俱樂部；5. 銀行：中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行；6. 交通：距離地鐵5號(hào)線約5分鐘路程； 距離廣州火車站、錦漢會(huì)展約10分鐘車程；7. 車位：附樓2-5層；第二部分市場(chǎng)狀況分析一、 項(xiàng)目位置概述項(xiàng)目位置南鄰商業(yè)機(jī)構(gòu)密集的環(huán)市路，北靠風(fēng)光旖旎的白云山麓湖公園，處在廣州鬧市的商業(yè)中心；內(nèi)環(huán)路入口就在大廈門前，距離火車站3分鐘車程，距離xx國際會(huì)展中心約15分鐘車程，距離新白云機(jī)場(chǎng)約30分鐘車程。二、 項(xiàng)目地形圖三、 區(qū)域概況14、. 地理位置項(xiàng)目位于小北商圈，連接環(huán)市東高檔商務(wù)區(qū)、環(huán)市西批發(fā)商圈、小北路國際貿(mào)易出口中心的樞紐位置，緊鄰地鐵五號(hào)線xx出口，環(huán)市路、內(nèi)環(huán)、地鐵密集交通網(wǎng)，交通便捷，輻射力強(qiáng)。2. 人口總?cè)丝诩s60萬人，其中外來人口近10萬人，3. 商業(yè)狀況 xx商圈，是廣州最著名的外商集聚地，境外人員涉及80多個(gè)地區(qū)和國家。以來自非洲，中東，印度等旅穗商人為主，是近年來中國外貿(mào)商品出口繼歐美貿(mào)易經(jīng)濟(jì)體后的第二增長點(diǎn)。xx一帶就有過千個(gè)對(duì)外貿(mào)易商鋪，以經(jīng)營電器，通訊器材，精品服飾，日用品等為主。比鄰火車站商圈，所處物業(yè)有大型停車場(chǎng)，周邊交通便利。以發(fā)展為電子數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、家紡服裝、手表皮具、建筑五金及日用5、品等業(yè)態(tài)的世界級(jí)貿(mào)易集散地。在政府的關(guān)注下，小北登峰商圈正在為廣州打造一個(gè)新的批發(fā)商圈。4區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì) 1）按照區(qū)委、區(qū)政府“兩增一保”考核方案的要求和區(qū)委十三屆八次全會(huì)部署，2010年小北地區(qū)確保完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是：完成地區(qū)生產(chǎn)總值11.4億元，增長20%；完成固定資產(chǎn)投資11億元，增長16%；實(shí)際使用外資1200萬美元，增長344%；完成財(cái)政收入3591萬元，增長25%，力爭達(dá)到各項(xiàng)奮斗指標(biāo),實(shí)現(xiàn)新的突破。 2）小北商圈一帶的越洋商貿(mào)城、金山象商貿(mào)城于2006年10月和2007年4月相繼開業(yè)，2座商貿(mào)城400余個(gè)商鋪加上周邊街巷逐漸形成的200余個(gè)商鋪，在寶漢直街、恒安路、童心路一帶共新增了66、00多個(gè)對(duì)外貿(mào)易商鋪。如今，這一帶的鋪?zhàn)庖逊€(wěn)定在200元/平方米/月，相比4年前的漲幅高達(dá)300%-400%. 3）廣東省實(shí)施外向帶動(dòng)和經(jīng)濟(jì)國際化戰(zhàn)略，著力調(diào)整優(yōu)化外經(jīng)貿(mào)結(jié)構(gòu)，提升外經(jīng)貿(mào)發(fā)展質(zhì)量，不斷改善投資貿(mào)易環(huán)境，實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展，對(duì)外開放水平進(jìn)一步提高。 4）我國出口在中東、東歐、非洲、拉美的市場(chǎng)份額僅為9.2%、3.7%、10.4%、6.9%，增長空間很大，再加上自由貿(mào)易區(qū)的開辟，擴(kuò)大外部需求仍然可為。如果2009年我國進(jìn)出口貿(mào)易總額為2.2萬億美元，2010年可能增長10%以上，恢復(fù)到2008年的貿(mào)易總額水平；出口貿(mào)易也將恢復(fù)到2008年1.43萬億美元水平，增長幅度為15%以上。57、）登峰村位于內(nèi)環(huán)路（恒福路）以北，下塘西路以東，毗鄰麓湖。用地面積約80公頃，拆遷范圍約5.5公頃，將打造為環(huán)市東智力總部區(qū)的“休閑后花園”，通過“騰籠換鳥”打造具附加值的特色商圈，發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)，與世貿(mào)、友誼商店、花園酒店、中環(huán)保利等商業(yè)中心形成點(diǎn)、線、面結(jié)合的新型中心商圈，形成智力總部和時(shí)尚商業(yè)中心。四、 小北商圈項(xiàng)目板塊情況1. 商圈概況 xx商圈，是廣州最著名的外商集聚地，境外人員涉及80多個(gè)地區(qū)和國家。以來自非洲，中東，印度等旅穗商人為主，是近年來中國外貿(mào)商品出口繼歐美貿(mào)易經(jīng)濟(jì)體后的第二增長點(diǎn)。xx一帶就有過千個(gè)對(duì)外貿(mào)易商鋪，以經(jīng)營電器，通訊器材，精品服飾，日用品等為主。比鄰火車8、站商圈，所處物業(yè)有大型停車場(chǎng)，周邊交通便利。以發(fā)展為電子數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、家紡服裝、手表皮具、建筑五金及日用品等業(yè)態(tài)的世界級(jí)貿(mào)易集散地。2. 競爭對(duì)手劃分：針對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域，存在若干競爭對(duì)手項(xiàng)目：天秀商貿(mào)城廣福國際商貿(mào)城新泓匯大廈金山象商貿(mào)城中非商貿(mào)城越洋商貿(mào)城3. 競爭對(duì)手分析A：天秀商貿(mào)城1） 項(xiàng)目概況天秀商貿(mào)城項(xiàng)目內(nèi)單元主要面積為30-50平方米、現(xiàn)經(jīng)營批發(fā)電子數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、家紡服裝、手表皮具、建筑五金產(chǎn)品，商場(chǎng)的開門時(shí)間為早上10點(diǎn)到晚上10點(diǎn)。2） 價(jià)格走勢(shì)由于項(xiàng)目已具備良好的商業(yè)氣氛且經(jīng)營多年，結(jié)合市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展資源，現(xiàn)時(shí)該項(xiàng)目只租不售；租金價(jià)位在120元/。入場(chǎng)費(fèi)3800/9、，管理費(fèi)15/（不包含中央空調(diào)電費(fèi)）；按照市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)，預(yù)期年底或明年租金水平會(huì)以5-8%的水平增長。B：廣福國際商貿(mào)城1） 項(xiàng)目概況廣福國際商貿(mào)城位于xx商圈，地理位置亦最臨近本項(xiàng)目，為本項(xiàng)目最大競爭對(duì)手。總經(jīng)營面積6000平方米，1-3層為商場(chǎng)，目前已全部租滿，該項(xiàng)目只租不售；租金價(jià)位首層：218元-258元/；二層:160-175元/，2） 招商策略：首年前半年免租，后半年按租金價(jià)格的38%計(jì)算。第二年按88%計(jì)算，第三年按原價(jià)計(jì)算，管理費(fèi)15/。3） 價(jià)格走勢(shì)該項(xiàng)目目前已經(jīng)營2個(gè)多月，但由于招商定位已經(jīng)商場(chǎng)布局劃分問題，商場(chǎng)于半年免租期后將會(huì)面臨調(diào)整期，目前該項(xiàng)目客流量非常少，在商家維10、系上亦面臨重大危機(jī)。C：新泓匯大廈1） 項(xiàng)目概況位于廣州市環(huán)市中路301、303號(hào)怡東大廈首、二、三層，總建筑面積為4042.7平方米。商城主要面向全國各專業(yè)出口廠家招商，行業(yè)涉及：輕工紡織系列如服裝、家具用品、鞋帽、箱包、皮具；小五金、機(jī)電、電子通訊、日化等系列。客流主要面向非洲、中東、拉美等外貿(mào)商家。大廈設(shè)計(jì)檔口攤位共160家，于2009年5月19日開業(yè)。2） 招商策略：租期：1-5年租金：首層：298元/；二層：168元/；三層：118元/租金優(yōu)惠：首年折扣55%；第二年遞增8%后再折扣80%進(jìn)場(chǎng)費(fèi)：首層：4500元-5500元/；二層：3000元-6000/ 三層：2500元/管理費(fèi)：11、15元/（不包中央空調(diào)）3） 價(jià)格走勢(shì)該項(xiàng)目已經(jīng)營1年，業(yè)態(tài)定位與天秀商貿(mào)城類似，出租率超過90%，租戶相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格會(huì)在每年8%的幅度穩(wěn)定上揚(yáng)。D：金山象商貿(mào)城1） 項(xiàng)目概況金山象商貿(mào)城占地二千多平方米，擁有200多間鋪位,產(chǎn)品涉及到服裝,飾品,電子,汽配,機(jī)械,食品等各個(gè)行業(yè).歡迎各地廠家前來進(jìn)駐. 金山象商貿(mào)有限公司擁有專業(yè)的外貿(mào)銷售團(tuán)隊(duì),進(jìn)口非洲優(yōu)質(zhì)棉花,木材等;同時(shí)出口電視,投影儀,服裝,發(fā)電機(jī),汽車零配件到非洲和中東各地.2） 價(jià)格走勢(shì)該項(xiàng)目經(jīng)過長達(dá)3年的經(jīng)營，以形成穩(wěn)定市場(chǎng)，并且通過開發(fā)商貿(mào)易帶動(dòng)，商場(chǎng)有一定的知名度，客源穩(wěn)定。目前租金穩(wěn)定在200/且每年5-8%遞增的水平。E：12、中非商貿(mào)城1） 項(xiàng)目概況中非商貿(mào)城毗鄰秀山樓、天秀大廈總經(jīng)營面積達(dá)平方米，云集各行各業(yè)，包括：電子、電器、通信、服裝、鞋類、飾品、日用品等。以價(jià)格實(shí)惠，品種繁多而著稱，該項(xiàng)目只租不售，現(xiàn)共有100多家商戶在經(jīng)營，主要客源為中東、非洲、中費(fèi)等國家。2） 價(jià)格走勢(shì) 目前中非商貿(mào)城正面臨調(diào)整階段，大部分租戶將會(huì)清出，展望未來價(jià)格將會(huì)調(diào)整致均價(jià)格300元/F：越洋商貿(mào)城1） 項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于廣州市越秀區(qū)下塘寶漢直街2號(hào)新登峰賓館商場(chǎng)首、二層，主營服裝、鞋帽、精品首飾、皮革、電器、手機(jī)、音響及數(shù)碼產(chǎn)品；總建筑面積越3000平方米，只租不售，從06年調(diào)整經(jīng)營至今，商場(chǎng)內(nèi)各經(jīng)營者已積聚一定熟客，經(jīng)營比較成13、熟，臨街鋪位租金已達(dá)250/2） 招商策略：租期：1-5年；租金：150-200元/；租金優(yōu)惠：無進(jìn)場(chǎng)費(fèi)：2500-3000元/平米管理費(fèi): 15元/平米（不包中央空調(diào)）3） 價(jià)格走勢(shì) 由于該項(xiàng)目已經(jīng)過四年運(yùn)營，展望年底至明年初，租金價(jià)格會(huì)保持在5-8%的幅度增長。3.項(xiàng)目市場(chǎng)形象、價(jià)格定位及目標(biāo)客戶群項(xiàng)目名稱市場(chǎng)形象價(jià)格定位目標(biāo)客戶群天秀商貿(mào)城經(jīng)營多年的外貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)、在商圈中有很大影響力。只租不售入場(chǎng)費(fèi)：2000-3000元/租價(jià)：均價(jià)150元/印度、中東、非洲采購商家廣福國際項(xiàng)目于10年初推出市場(chǎng)、商場(chǎng)以外貿(mào)批發(fā)為主、經(jīng)營效果一般。只租不售入場(chǎng)費(fèi)：首層1000-7000/二層1000-2014、00/ 租價(jià)：均價(jià)202元/印度、中東、非洲采購商家新鴻匯大廈項(xiàng)目09年中開業(yè)主要面向全國各專業(yè)出口廠家招商，主營外貿(mào)批發(fā)。只租不售入場(chǎng)費(fèi)：首層4500-5000/二層3000/三層2500/租價(jià)：均價(jià)194元/印度、中東、非洲采購商家金山象商城項(xiàng)目06年底開始運(yùn)營，主要經(jīng)營服裝,飾品,電子,汽配,機(jī)械,食品等批發(fā)。只租不售入場(chǎng)費(fèi)：1000-2000/租金：均價(jià)180/印度、中東、非洲采購商家中非商貿(mào)城商場(chǎng)目前以電子、電器、通信、服裝、鞋類、飾品、日用品為主營業(yè)態(tài)，但即將面臨調(diào)整，調(diào)整后租金與業(yè)態(tài)會(huì)產(chǎn)生變化，以展貿(mào)為主。只租不售待定印度、中東、非洲采購商家越洋商貿(mào)城項(xiàng)目主營服裝、鞋帽、精品首飾15、皮革、電器、手機(jī)、音響及數(shù)碼產(chǎn)品，已形成一定市場(chǎng)影響力只租不售入場(chǎng)費(fèi)：2500-3000/租金：均價(jià)200/印度、中東、非洲采購商家以上項(xiàng)目尤以天秀大廈、越洋商貿(mào)城、金山象商城經(jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)營，在商圈內(nèi)已形成一定影響力；并且目標(biāo)客戶一致，帶領(lǐng)小北商圈走向國際化道路。總結(jié)1. 在戶型平面設(shè)計(jì)上，各個(gè)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)變化不多，面積一般為20-40平方左右。2. 在市場(chǎng)形象定位上，各個(gè)項(xiàng)目都主要針對(duì)低端電子、電器、通信、服裝、鞋類、飾品、日用品為主，主要面向印度、中東、非洲等采購商家。3. 在項(xiàng)目形象上，除了廣福國際，小北商圈內(nèi)大部分項(xiàng)目都超過10年，高知名度與殘舊的外觀并存。4. 所有項(xiàng)目皆以只16、租不售的模式招商。5. 在招商策略上，除了經(jīng)營了長時(shí)間的幾個(gè)項(xiàng)目，基本都以首年租金低廉，長免租期，第二年打折，為主打。并收取2萬-5萬的入場(chǎng)費(fèi)。6. 在周邊配套上，小北商圈寫字樓林立，餐飲、銀行、交通配套充足，在廣州市內(nèi)有很高知名度。7. 在價(jià)格定位上，現(xiàn)時(shí)小北商圈租金價(jià)位在150元/平方米200元/平方米范圍，入場(chǎng)費(fèi)普遍在10003000元/平方米范圍；而這一區(qū)域則成為日后我司項(xiàng)目招商過程中客戶作為對(duì)比的區(qū)域。 小結(jié)： 小北商圈地理位置特殊，經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成中東、非洲、印度人最集中的外貿(mào)集散地，每天車水馬龍，且治安管理良好；但同樣，由于消費(fèi)力、各商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分等問題，導(dǎo)致此商圈的商品只能17、以低檔次、贗品為主導(dǎo)，中、高端產(chǎn)品不適合作為此區(qū)域的主流商品。目前所有項(xiàng)目都只租不售，以首年、次年租金優(yōu)惠、長免租期為主打的招商方式。1993年落成的XX商業(yè)中心擁有商圈內(nèi)歷史悠久的酒店、餐廳，深受中東、非洲旅客和商家的歡迎。但其地址位置相對(duì)其他比較知名商廈亦同樣存在位置相對(duì)較差之缺點(diǎn)，其商場(chǎng)部位之XX國際商貿(mào)城目前想在此商圈內(nèi)突破重圍，必須找到自身的特點(diǎn)與迎合市場(chǎng)之創(chuàng)新業(yè)態(tài)。第三部分項(xiàng)目情況分析一、 優(yōu)勢(shì)分析u 知名度優(yōu)勢(shì)：13年成熟經(jīng)營，深入中東、非洲民心的商業(yè)酒店、餐飲配套，帶領(lǐng)本項(xiàng)目成為入住的首選。u 配套優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)、酒店、飲食、娛樂、辦公集于一身，三層立體停車場(chǎng)移步到鋪，罕有充足車位18、配套；無論是商業(yè)用水、用電、隔油排污，還是廣告位，都體貼齊備，24小時(shí)智能化監(jiān)控系統(tǒng)，保安人員全天候巡視，商戶利益得到最充分的保障！u 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商，嚴(yán)格把關(guān)商家的進(jìn)駐條件，綜合考慮各業(yè)態(tài)特點(diǎn)，合理布局，充分挖掘業(yè)態(tài)的最大利益！u 組合優(yōu)勢(shì)：實(shí)力經(jīng)營商、投資商的鼎力投入、引領(lǐng)眾多優(yōu)質(zhì)商家的加盟，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合必將創(chuàng)造國際商業(yè)新輝煌！u 體量優(yōu)勢(shì)：后備貨量充足，商場(chǎng)負(fù)一層、三層存在大量面積可作為后備貨量的補(bǔ)充。二、劣勢(shì)分析u 位置不佳：對(duì)比其他項(xiàng)目，本商場(chǎng)存在位置不佳之明顯缺點(diǎn)u 交樓標(biāo)準(zhǔn)不高：項(xiàng)目中的二樓大部分面積前身為停車場(chǎng)，樓底較矮，限制了業(yè)態(tài)分布的選擇。u 周邊消費(fèi)力低：由于登19、峰地區(qū)消費(fèi)力不高，且項(xiàng)目并沒有主干道一線臨街鋪，不能以零售引領(lǐng)臨近消費(fèi)力，只能引入符合商圈特點(diǎn)的采購消費(fèi)力。 三、 發(fā)展前景分析u xx商圈歷史悠久，小聯(lián)合國外貿(mào)市場(chǎng)已形成多年，各外貿(mào) 采購商場(chǎng)林立，但業(yè)態(tài)分布零散，均沒有一個(gè)以統(tǒng)一業(yè)態(tài)、某種主題商品定位的一站式商場(chǎng)。本項(xiàng)目可以此作為突破點(diǎn)，引領(lǐng)xx商圈走入一個(gè)新時(shí)代。u 商圈內(nèi)各項(xiàng)目均只租不售，沒有經(jīng)營權(quán)出售模式，本項(xiàng)目可以以此 為創(chuàng)新賣點(diǎn)打進(jìn)市場(chǎng)。u 前半年或首年免租為商圈內(nèi)吸引商家之流行手段，但必須收取高昂 之入場(chǎng)費(fèi)用，本項(xiàng)目同樣可采取放水養(yǎng)魚策略。以不收取入場(chǎng)費(fèi)之超值優(yōu)惠強(qiáng)勢(shì)入市，勢(shì)必闖出一片天下。u 本商廈之餐廳、酒店為極大優(yōu)勢(shì)，必須20、將“中東、非洲外貿(mào)批發(fā)的起點(diǎn)”此亮點(diǎn)無限放大。此優(yōu)勢(shì)將彌補(bǔ)地段之不足。u 本項(xiàng)目招商之最大競爭對(duì)手廣福國際位置及裝修標(biāo)準(zhǔn)皆比本項(xiàng)目優(yōu)越。但從另一角度來看，該項(xiàng)目的經(jīng)營失敗可為本項(xiàng)目利用，在招商方面如能借助該項(xiàng)目帶動(dòng)，并吸納對(duì)該項(xiàng)目失去信心之目標(biāo)客戶，不失為一個(gè)極大商機(jī)，危機(jī)并存！第四部分業(yè)態(tài)及定位分析一、目前廣州電子、電器批發(fā)市場(chǎng)分析廣州市現(xiàn)有的電子、電器商圈主要為海印大沙頭商圈、文化公園西提二馬路商圈及中山六路的將軍東商圈。 海印大沙頭三馬路商圈 以大沙頭三馬路為軸心，兩邊較大的電器批發(fā)、零售的市場(chǎng)有：盛賢舊貨交易市場(chǎng)、澳訊二手手機(jī)城、海印電器總匯、星之光電器城以及海印廣場(chǎng)。 大沙頭三馬路是21、廣州自發(fā)形成的傳統(tǒng)電器商業(yè)街，該區(qū)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)大多都經(jīng)營超過8年以上。 04年，廣州市政府對(duì)該區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，將原來位于大沙頭馬路珠江邊的“海印舊貨市場(chǎng)”悉數(shù)搬到現(xiàn)在的盛賢舊貨交易市場(chǎng)及澳訊二手手機(jī)城里。 由于該區(qū)批發(fā)市場(chǎng)已成規(guī)模，所以該地段的租金價(jià)格也較高，租金約每平米400500元。 盛賢舊貨市場(chǎng)分析位于海印大沙頭三馬路，內(nèi)有4層，約2500間鋪，建筑面積約15000/主要經(jīng)營有：二手通訊設(shè)備，數(shù)碼攝像、影音，二手電腦，小品牌電視、音響、辦公用品（復(fù)印機(jī)、打印機(jī)等）及其他精品（皮包、鐘表、軍用服裝）。商城配套設(shè)施：場(chǎng)內(nèi)中央空調(diào)、多臺(tái)手扶電梯、貨梯、多功能文化廣場(chǎng)、大型室內(nèi)停車場(chǎng)。業(yè)態(tài)分布比例22、：租金水平：首層的臨街旺鋪550600元/，裙樓：450500元/； 二層已經(jīng)全部租滿； 三層150元/。消費(fèi)客戶群體：管理費(fèi)：60元/進(jìn)駐率：約85%綜合分析：位于海印大沙頭三馬路(海印廣場(chǎng)旁邊)，是原來大沙頭拆遷后，新改造出來的舊貨市場(chǎng)，由于租金價(jià)格水平比較高，因此，都有針對(duì)性的做“黑人”和其他外國人的生意，所賣的二手產(chǎn)品的價(jià)格普遍偏高。 海印電器總匯 海印電器總匯于1991年9月開業(yè)，是廣州市第一家電器專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營各類國內(nèi)外品牌家用電器。 其經(jīng)營區(qū)域主要分為四大區(qū)域：舊場(chǎng)：主要經(jīng)營白色家電類，包括冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等，其次產(chǎn)品有對(duì)講機(jī)、手機(jī)、影響線材器材等；新場(chǎng)：主要經(jīng)營液晶電視23、電玩、手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品等；二場(chǎng)：最多商鋪林立的一個(gè)區(qū)域多以手機(jī)、品牌音響專賣店、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、電動(dòng)玩具、監(jiān)控設(shè)施器材等。二、三層：主要經(jīng)營是電腦、電玩類、打印等辦公用品。業(yè)態(tài)分布比例：租金水平：第一手租金：400元/（含管理費(fèi)、水電費(fèi)）；二手轉(zhuǎn)租租金：750850元/（含管理費(fèi)、水電費(fèi)）。進(jìn)駐率： 100%消費(fèi)群體：綜合分析：海印電器總匯有較悠久的歷史，經(jīng)營將近20余年，在廣州以及全國都較為有名。主要經(jīng)營國內(nèi)外知名的品牌家電，產(chǎn)品和價(jià)格都與國美、蘇寧無異，與本項(xiàng)目的“對(duì)外貿(mào)易小品牌家電批發(fā)市場(chǎng)”的理念不相沖突。從上述數(shù)據(jù)分析，該商場(chǎng)主要以內(nèi)銷為主，從根本上就不具備完善的貿(mào)易功能。 星之光電器24、城海印商圈的大沙頭三馬路有一名叫“星之光電器城”的車站，從這一點(diǎn)可以說明星之光電器城是該區(qū)域的一個(gè)標(biāo)志性物業(yè)，占據(jù)了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。10多年前，星之光電器城的前身僅僅是廣百的一個(gè)儲(chǔ)運(yùn)庫房，租金從8元/到如今最貴鋪位的400元/，上漲了50倍。其主要經(jīng)營包括：黑電（電視、音響、DVD）、白電（冰洗、空調(diào)）、數(shù)碼影音、手機(jī)等家電。業(yè)態(tài)分布：進(jìn)駐情況：50%新推出的后場(chǎng)部分原來由中原地產(chǎn)代理，但效果不理想，空置率達(dá)到95%以上，星之光現(xiàn)已經(jīng)與中原地產(chǎn)終止合同，改由星之光電器城自行招租。 租金水平：后場(chǎng)部分：230280元/（含管理費(fèi)），三按一租，合同為期5年；前場(chǎng)部分：鋪位已經(jīng)全部租滿，之后少量的柜25、臺(tái)出租。約1.2米長的柜臺(tái)，兩條4500元/月（含管理費(fèi)）；二手轉(zhuǎn)租的鋪位60/，20000元/月（含管理費(fèi)）。上述的均不需要進(jìn)場(chǎng)費(fèi)。綜合分析：從儲(chǔ)運(yùn)庫房到聞名遐邇的電器專業(yè)賣場(chǎng)，租金從/到如今最貴鋪位的400元/，上漲了50倍，僅僅用了10年的時(shí)間。在廣州及全國都較有名氣。但新推出的后場(chǎng)部分，招租情況極其不理想，空置率高，對(duì)整體的一個(gè)經(jīng)營造成很大的影響。而該賣場(chǎng)主要經(jīng)營的是大品牌、名牌家電、發(fā)燒音響、專業(yè)影音器材為主，總要針對(duì)的都是國內(nèi)市場(chǎng)，不具備對(duì)外的貿(mào)易功能，極少外商進(jìn)出該賣場(chǎng)，與本項(xiàng)目“對(duì)外貿(mào)易小品牌家電批發(fā)市場(chǎng)”的理念不相沖突。 海印大沙頭電器批發(fā)商圈分析、總結(jié)：優(yōu)勢(shì)分析：該商圈內(nèi)的26、電器批發(fā)市場(chǎng)大多都經(jīng)營了1020年的時(shí)間，在廣州及全國都較為之出名，經(jīng)營以大平品牌家電，發(fā)燒音響，專業(yè)音響設(shè)備器材，手機(jī)，數(shù)碼影音為主。而該區(qū)域大多在發(fā)燒影響、專業(yè)影音這一塊的領(lǐng)域享負(fù)盛名。劣勢(shì)分析：該區(qū)域多數(shù)以個(gè)體戶為主，尤其是黑電與白電、手機(jī)數(shù)碼這一塊基本是飽和，競爭相當(dāng)激烈。而近7、8年崛起的蘇寧國美他們統(tǒng)一了所有的廠商、經(jīng)銷商，統(tǒng)一的價(jià)格，統(tǒng)一的優(yōu)惠折扣，統(tǒng)一的搞大型的促銷活動(dòng)，對(duì)海印商圈的電器零售業(yè)造成了很多的影響。基本上，現(xiàn)在廣州買品牌家電的都會(huì)到國美、蘇寧這些地方，他們品種齊全，統(tǒng)一的送貨，統(tǒng)一的售后服務(wù)，在廣州還是占領(lǐng)了很大一部分的市場(chǎng)。高昂的租金也是該區(qū)域得一大特色，經(jīng)過了將27、近20年經(jīng)營，該區(qū)域得租金從原來的50、60元/上漲到現(xiàn)在均價(jià)500/不等，漲幅達(dá)到10倍之多。二手的批發(fā)交易能吸引部分中東及中非的外商，但是，外商的數(shù)目不多，形成不了外貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的這樣一個(gè)格局。乏善可循的經(jīng)營模式，沒有更好的創(chuàng)新理念經(jīng)營。發(fā)展商只負(fù)責(zé)管理場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營秩序，沒有定期的大型活動(dòng)舉辦，難以更好的帶動(dòng)消費(fèi)客戶群。難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的折扣優(yōu)惠，商品的質(zhì)量保證不如蘇寧國美這些大賣場(chǎng)有信心。 文化公園西提二馬路商圈 以西提二馬路為軸心，一直延伸到黃沙的六二三馬路，是全國有名的電子產(chǎn)品批發(fā)商圈。該商圈內(nèi)有數(shù)十個(gè)大大小小的批發(fā)市場(chǎng)，其中規(guī)模最大、產(chǎn)品最為集中的以新亞洲國際電子數(shù)碼城、南方大廈國際電子城最28、為出名。而文園電器城就是該區(qū)域里面歷史較為悠久的電子、電器批發(fā)市場(chǎng)； 該區(qū)域得租金價(jià)格相對(duì)海印電器批發(fā)商圈而言不要高，一間建筑面積12的商鋪約2200元/月，但是，就是這樣的意見12的商鋪二手轉(zhuǎn)租就要17萬元的轉(zhuǎn)手費(fèi)。只能說該區(qū)域內(nèi)真是一鋪難求； 文園電器城由于歷史悠久，物業(yè)需要重新包裝。文園原有的商家現(xiàn)在基本都搬到海珠區(qū)南田路的新文園電器城。據(jù)了解所得到的信息，原來的文園電器城重新裝修/以后，租金價(jià)格將會(huì)上漲到800元/。和原來文園電器城的一些商家溝通過，他們都紛紛表示，無法這么貴的租金價(jià)格。 該商圈業(yè)態(tài)分布比例： 消費(fèi)群體比例： 南方大廈國際電子城全國最大的手機(jī)、通訊配件專業(yè)市場(chǎng)核心位置。29、是一個(gè)集國際、國內(nèi)貿(mào)易、展示、物流配送等多功能為一體的大型數(shù)碼電子配件專業(yè)市場(chǎng)。主要經(jīng)營電子通訊、手機(jī)整機(jī)、手機(jī)配件及其相關(guān)的通訊產(chǎn)品。經(jīng)營面積18000多平方米，1018個(gè)商鋪。 進(jìn)駐率：100% 租金水平：二手轉(zhuǎn)租12的商鋪2200元/月，頂手費(fèi)17萬元綜合分析：進(jìn)駐率達(dá)到100%，開鋪率達(dá)到99.5%以上。全國有名的手機(jī)、手機(jī)配件、電子、數(shù)碼的批發(fā)交易市場(chǎng)。租金相對(duì)而言屬于合理。但是，頂手費(fèi)偏高，很多有心經(jīng)營的商家未必會(huì)那么容易就接受17萬元的頂手費(fèi)。 新亞洲國際電子數(shù)碼城 新亞洲國際電子數(shù)碼城位于荔灣區(qū)西提二馬路，是一座以手機(jī)、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品零售兼批發(fā)的大型數(shù)碼商城。經(jīng)營項(xiàng)目主要為通訊30、器材、數(shù)碼電子產(chǎn)品，經(jīng)營面積約19000平方米，經(jīng)營業(yè)戶有900多檔。是廣州荔灣文園地區(qū)的4家大型電子城之一。 文園電器城 位于西提二馬路，屬于荔灣區(qū)的繁華地段。主要經(jīng)營通訊機(jī)電及配件、日用電器、攝影器材等。是廣州教為知名的電器商場(chǎng)，現(xiàn)該商場(chǎng)正在重新裝修。據(jù)了解，該商場(chǎng)重新裝修好以后的租金價(jià)格是750850元/。由于重裝后價(jià)格過于高昂，該商場(chǎng)就有的商家都紛紛搬到海珠區(qū)南田路的鳳凰展貿(mào)城。該項(xiàng)目前身是廣州茶葉廠，現(xiàn)由廣州市市場(chǎng)管理局投資重新翻新、裝修推出市場(chǎng)。由于剛推出市場(chǎng)，進(jìn)駐率不高，只有60%左右。一層租滿，二層空置率45%，三層空置率65%。該展貿(mào)城經(jīng)營面積約5000，是該項(xiàng)目的其中一個(gè)部31、分，整個(gè)項(xiàng)目占地5萬平方米，今后還會(huì)推出寫字樓，創(chuàng)意寫字樓等的商業(yè)配套。 鳳凰展貿(mào)城優(yōu)勢(shì)分析：交通便利，地鐵8號(hào)線鳳凰新村總站口，項(xiàng)目旁邊就是南田路公交車站，車站內(nèi)有8條線路進(jìn)過。另外一邊，原茶葉廠正門是工業(yè)大道，是海珠區(qū)的其中一條交通要道。每天都有數(shù)百班次的公交車經(jīng)過。劣勢(shì)分析：所處位置大多都是居民樓，周圍都沒有商廈或者批發(fā)市場(chǎng)，商業(yè)氣氛不濃厚。租金水平：均價(jià)150元/；簽三年合同租金優(yōu)惠：首年租金全免，第二年租金打6.8折，第三年正常繳納，第四年開始租金遞增8%，首次繳納三個(gè)月按金和一個(gè)月的租金。管理費(fèi)8元/不含公用水電，公用水電、空調(diào)平分。 西提二馬路電子、數(shù)碼批發(fā)商圈總結(jié)、分析：優(yōu)勢(shì)分32、析：全國著名的電子配件、手機(jī)配件、數(shù)碼產(chǎn)品集散地。經(jīng)營時(shí)間大多都超過5年以上。所處的位置又是荔灣區(qū)的旺地，周邊都以批發(fā)市場(chǎng)為主。在中東及非洲商客心目中也有一定的名氣。產(chǎn)品主要以電子配件、元件，數(shù)碼產(chǎn)品，電玩為主，成品電器占得比例不大。劣勢(shì)分析：交通狀況差。西提二馬路以北有十三行服裝批發(fā)商圈，以東是一德路干貨交易商圈，都是廣州著名的批發(fā)市場(chǎng)。但是，由于都處于老城區(qū)，道路設(shè)計(jì)比較狹窄，沒有足夠的停車位置，在物流上帶來了很大的不便，所以該區(qū)域內(nèi)的西提二馬路，人民橋，十三行馬路，一德路，人民南路經(jīng)常會(huì)塞車的現(xiàn)象。正所謂路通財(cái)通，在現(xiàn)今這個(gè)物流需求量不斷急速上漲的時(shí)代，在一個(gè)這樣擁擠的道路環(huán)境下做生意，33、您會(huì)覺得安心、放心嗎？ 將軍東電器城位置概況：位于中山六路口，連接解放中路。離公園前地鐵站約兩分鐘路程。東西向，南北向右數(shù)十條公交線穿行。市場(chǎng)概況：共分兩層，一樓約100余個(gè)檔口，主要經(jīng)營的產(chǎn)品有家電配件，監(jiān)控器材，線材，影音產(chǎn)品，新舊電器。二層約60多個(gè)檔口，300條柜臺(tái)，二層主要經(jīng)營二手電腦，電器，手機(jī)為主，還帶有少量的辦公用品。租金水平：柜臺(tái)租金約每月500-600元一個(gè)柜臺(tái)，柜臺(tái)長約1米；交三個(gè)月的按金和一個(gè)月的租金，合同簽1年，管理費(fèi)每個(gè)柜臺(tái)150元/月，所有合同到2011年到期。業(yè)態(tài)分布比例：優(yōu)勢(shì)分析：中山六路將軍東電器城，處于中山六路北側(cè)，兩個(gè)地鐵口的中間，附近有樂購等商業(yè)中心。34、地理位置及交通條件都十分優(yōu)越，人流量大。主要以國內(nèi)本地市場(chǎng)為主，外商多是零售，少有外商在此地批發(fā)。劣勢(shì)分析：處于老城區(qū)中心地段，基于地理?xiàng)l件，商場(chǎng)發(fā)展以到了極限，附近交通便利，商業(yè)中心密集，競爭壓力大，大多都是依靠零售為主。幾大電子、電器批發(fā)商圈分析總結(jié)：本次調(diào)查的結(jié)果表明，廣州市內(nèi)的電子、電器批發(fā)市場(chǎng)他們主要經(jīng)營大多以手機(jī)、電子數(shù)碼產(chǎn)品為主，跟本項(xiàng)目的小品家電批發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)定位不相沖突，競爭性不大。而在消費(fèi)群體中，以國內(nèi)的消費(fèi)群體為主，占的比例約在92%以上，而國外客戶都較少。本項(xiàng)目的理念是以國外的商人為主。所以，也是與本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位不相沖突，競爭性不大。二、需求量分析電話訪問投資客戶群135、09家，走訪的客戶66家。 走訪客戶： 在走訪的客戶當(dāng)中有89%的客戶表示對(duì)本項(xiàng)目有興趣，只有11%的客戶是暫時(shí)不想開設(shè)對(duì)外貿(mào)易這個(gè)業(yè)務(wù)。但是，對(duì)本項(xiàng)目有興趣的客戶紛紛都提出以下的問題：1.客戶對(duì)我們首城租金的均價(jià)140元/平方，感到有些偏高占84.45%；2.客戶擔(dān)心的問題就是客源和租金的問題占100%；3.有些客戶不知道本項(xiàng)目的具體位置，對(duì)小北商圈也不夠了解占75.5%；4.到底現(xiàn)在做外貿(mào)還做不做的起來占45%；5.有些沒有做過外貿(mào)市場(chǎng)的商家都不知道怎么做，擔(dān)心自己不會(huì)做占82.2%；6.由于商家對(duì)小北商圈不太熟悉，不知道本項(xiàng)目到底怎么樣.還是抱著一個(gè)看一看的心態(tài)占91.45%；7.很多商36、家認(rèn)為自己的電子產(chǎn)品在外貿(mào)市場(chǎng)是否受歡迎，是否有競爭力占68%；8.這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)商用什么樣的經(jīng)營方式來保證這個(gè)場(chǎng)的生意，從而維護(hù)商家們的利益占100%；小結(jié)：以上問題表明商家們已經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目開始思考，開始關(guān)注。現(xiàn)階段還是缺乏對(duì)小北商圈以及本項(xiàng)目的了解和認(rèn)識(shí)。 電話訪問的投資客戶群：從上面的數(shù)據(jù)不難看出在電話訪問的過程中占了82%的客戶都是對(duì)本項(xiàng)目是有一定的興趣，只是礙于對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知還不深。在問題方面可以分以下幾類：1、價(jià)格的接受程度：2、返祖年限的吸引力：3、返祖回報(bào)吸引力：4、按揭與一次性付款接受程度：小結(jié)：從上述的數(shù)據(jù)表明，在電話訪問的109個(gè)投資客戶當(dāng)中，占據(jù)很大一部分的客戶對(duì)本項(xiàng)目存有37、很大的興趣，只有部分問題有待解決。三、2009年廣州對(duì)外貿(mào)易額及需求分析1、廣州地區(qū)2006年2009年對(duì)中東17國和非洲出口總額 （單位：萬美元）從06年到09年整個(gè)廣州的對(duì)外貿(mào)易出口都是呈上升的趨勢(shì)，雖然08年底爆發(fā)全球的金融危機(jī)，但是09年的出口貿(mào)易額對(duì)比06年和07年仍然是呈上升趨勢(shì)。差不多是三年的時(shí)間翻一翻。2、2009年112月廣州外貿(mào)出口部分地區(qū)分布比例圖數(shù)據(jù)說明，廣州的對(duì)外貿(mào)易主要是中東17國。而非洲國家也占據(jù)了相當(dāng)?shù)囊徊糠郑@與我國的外交策略有很多重要的關(guān)系。中東國家的主要以石油為支柱產(chǎn)業(yè)，其他物質(zhì)匱乏。一般的生活物資基本上都是依賴進(jìn)口。而非洲國家的情況也和中東17國的情況非38、常相似。甚至更差。戰(zhàn)亂的破壞，造成非洲很多國家的第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)非常薄弱，形成不了產(chǎn)業(yè)鏈。所以，很多的生活物資都依賴進(jìn)口。在09年里面，中東17國，東盟，非洲的貿(mào)易出口額就達(dá)到了68個(gè)億。3、2009年112月廣州外貿(mào)出口部分地區(qū)產(chǎn)品分布比例圖 上面的數(shù)據(jù)表明，在09年里面，廣州出口中東、東盟、非洲、拉美、大洋洲的貿(mào)易總額約是68億美元。而電器、電子產(chǎn)品所占比例達(dá)到34%，約合24億美元。4、廣州地區(qū)2009年112月外貿(mào)出口電子、電器、機(jī)電產(chǎn)品分布比 （以上數(shù)據(jù)僅作參考，此數(shù)據(jù)來源于廣州市海關(guān)）小結(jié)：通過以上數(shù)據(jù)表明，中東17國、非洲、東盟這些地區(qū)非常依賴外國的進(jìn)口，尤其是中東及非洲地區(qū)。其中電39、器進(jìn)口占總比例的34%就很好說明中東及非洲地區(qū)的第二產(chǎn)業(yè)非常落后。總結(jié)綜合以上三個(gè)部分廣州市外貿(mào)出口概況；廣州本土綜合電子電器市場(chǎng)業(yè)態(tài)分析；客戶調(diào)研分析，我們得出結(jié)論如下：一、廣州作為中國的商業(yè)中心、中國進(jìn)出口商品交易會(huì)的舉辦地、中國對(duì)外貿(mào)易的窗口，其國際化程度越來越來高，國際知名度也在不斷的攀升，對(duì)外貿(mào)易量也在不斷的提高根據(jù)我們所得的數(shù)據(jù)得出：1、 廣州年出口額達(dá)到360多億美元，出口目的地以涵蓋全球250多個(gè)國家；其中非洲、中東占：40%；大洋洲：8%；東盟占：33%；拉美：19%。2、 年貿(mào)易出口增速的最快的是非洲和中東17國,分別達(dá)到75%和79%。3、 在360多億美元的出口總額中電40、子電器所占的比重最大達(dá)到34%。所以,我們得到電子電器的出口的總額最大，非洲、中東的增速最大市場(chǎng)前景最好。因此我們就以我們份額最大最成熟的電子電器產(chǎn)品來進(jìn)軍最具前景和增速最快的中東非洲市場(chǎng)。二、廣州市內(nèi)的電子、電器批發(fā)市場(chǎng)他們主要經(jīng)營大多以手機(jī)、電子數(shù)碼產(chǎn)品為主。而在消費(fèi)群體中，以國內(nèi)的消費(fèi)群體為主，占的比例約在92%以上，而國外客戶都較少。而且在巨大的市場(chǎng)壓力下大部分商家都在尋求新的客戶發(fā)展契機(jī)。由于這些商場(chǎng)經(jīng)營的時(shí)間較長商場(chǎng)處于盈利狀態(tài)，基于傳統(tǒng)經(jīng)營理念和環(huán)境束縛不愿也不會(huì)再做結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。所以本案處于地理位置和環(huán)境優(yōu)勢(shì)定位外貿(mào)家電，對(duì)于這些商家是一個(gè)十分難得的發(fā)展契機(jī)。三、根據(jù)我們對(duì)投資41、客、電子電器行業(yè)的經(jīng)營商家、周邊商家的調(diào)研，本項(xiàng)目不論是從投資還是經(jīng)營方面他們都產(chǎn)生了隆厚的興趣。在拜訪的66位客戶中對(duì)本案有意向的達(dá)到89%；電話訪問的109位投資客中對(duì)本案有意向的達(dá)43%，一般意向的也達(dá)到39%。第五部分項(xiàng)目總規(guī)劃方案建議銷售計(jì)劃建議 以銷售為主調(diào)，租售同步進(jìn)行，以租促售。 以自營客戶為主要銷售對(duì)象。 分批逐步推進(jìn)。 銷售目標(biāo)為項(xiàng)目總量的50%，間一個(gè)月。 以二層為主要的銷售重點(diǎn)，首層為輔。 推出商鋪的劃分原則是先難后易。 首期推出的商鋪分兩批進(jìn)行銷售，達(dá)到發(fā)展商只銷售小量的單元的效果，增強(qiáng)投資者對(duì)發(fā)展商長期經(jīng)營本項(xiàng)目的信心。 首批推出商鋪的具體位置及其推出次序如附圖：第42、六部分價(jià)格定位及銷售收入預(yù)測(cè)一、 項(xiàng)目價(jià)格定位現(xiàn)時(shí)XX國際貿(mào)易中心正處于初期招商階段，項(xiàng)目進(jìn)駐效果未能展現(xiàn)在意向客戶眼前；客戶潛意識(shí)會(huì)用商圈內(nèi)其他項(xiàng)目作為參照對(duì)象，而且，在開盤時(shí)采取“低開高走”價(jià)位策略，可以使項(xiàng)目在短期內(nèi)造成馨售的銷售效果，當(dāng)二期開售時(shí)可以使市場(chǎng)產(chǎn)生追捧效應(yīng)，當(dāng)項(xiàng)目出售比率達(dá)到50%后，價(jià)格可以作出合理的調(diào)整，從而滿足項(xiàng)目利潤的最大化。建議價(jià)格定位：入市均價(jià) 元/，初期最低價(jià)位 元/。好處在于銷售的過程中利用合理的利潤空間作為切入點(diǎn)，正確引導(dǎo)客戶主觀的心理價(jià)位，使客戶不必在項(xiàng)目價(jià)格上糾纏不放，讓其注意力關(guān)注在我司項(xiàng)目其他附加值上。當(dāng)?shù)诙?jīng)營權(quán)物業(yè)推向市場(chǎng)時(shí)，項(xiàng)目總體形象已經(jīng)展現(xiàn)在客戶面前，預(yù)計(jì)銷售價(jià)位可以上調(diào)1315，均價(jià)定在 元/，同時(shí)馬上進(jìn)行招租引商。二、 銷售預(yù)估一期銷售預(yù)估總值：元；二期銷售預(yù)估總值：元；銷售預(yù)估總值：元；租賃預(yù)估總值：元；整體項(xiàng)目均價(jià)：元。