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1、 第一章、第一章、 本案目前的本案目前的 操作難點操作難點 由于一些不可控以及前期項目本身的不可違因素的影響， 本 案在實際操作中必然會產(chǎn)生一些操作難點， 但這些因素只是多多 少少的增加了本案的操作難度， 而任何難度的產(chǎn)生都是可以通過 后期的工作來得到彌補(bǔ)的。 首先讓我們正視本案目前操作中實際 的難點問題： 一、本案的別墅部分與項目所處區(qū)域的區(qū)一、本案的別墅部分與項目所處區(qū)域的區(qū) 域?qū)?。域?qū)埂?首先，別墅是住宅產(chǎn)品中的高端產(chǎn)品，我們在研究別墅產(chǎn)品 的時候，既要把它放到整個宏觀市場上去考慮市場的需求問題， 同時又要把它放到實際需求群體中進(jìn)行產(chǎn)品局部定位的微觀環(huán) 境去分析。 對于如皋這樣的城市2、，城區(qū)面積不大，市民一般對于地段的 認(rèn)可程度是，510 分鐘的路程內(nèi)擁有完善的生活便利系統(tǒng)。相 對于本案的地段區(qū)域，產(chǎn)品的吸引力不夠。 同時，從如皋周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的建筑外觀，以及消費(fèi)趨向來看，當(dāng) 地人對于別墅的使用概念大都還停留在農(nóng)民莊臺的基礎(chǔ)上， 而消 費(fèi)概念基本也停留在宅基地加建筑費(fèi)用的低成本、 低消耗的層面 上。本案 連排別墅的產(chǎn)品在當(dāng)?shù)貞?yīng)該還屬于新興產(chǎn)品， 要達(dá)到 “最終接受” 有待于引導(dǎo)和宣傳，需要從精神層面，諸如生活氛圍，小區(qū)文化 等方面去引起客戶的共鳴，提高認(rèn)可度。 二、本案的別墅部分與商業(yè)部分形二、本案的別墅部分與商業(yè)部分形象氣質(zhì)象氣質(zhì) 上的對抗。上的對抗。 眾所周知，別墅是高檔住宅3、產(chǎn)品，講究的是恬靜，舒適， 有品位的生活狀態(tài)， 即使有商業(yè)配套， 也不可以與別墅距離太近， 以免嘈雜的商業(yè)環(huán)境破壞了別墅的生活氛圍。 本案的別墅小區(qū)與 商業(yè)街近在咫尺，這對于別墅的形象氣質(zhì)是會造成很大影響的， 不利于產(chǎn)品的銷售推廣。 而目前，本案這一商業(yè)+別墅的產(chǎn)品組合已經(jīng)無從彌補(bǔ)，這 就需要在別墅的推廣宣傳中尋找新的亮點來轉(zhuǎn)移消費(fèi)者的視線， 盡可能的在期房階段完成一定量的別墅產(chǎn)品的推廣。 三、本案商業(yè)部分純市場概念的普及難三、本案商業(yè)部分純市場概念的普及難 度。度。 作為政府招商引資的項目， 本案前期在商業(yè)上賴以支撐的機(jī) 動車配件市場本是一個強(qiáng)有力的買點，但從實際操作情況來看， 卻暴露了前期市場考察不足的盲目性， 即對于規(guī)劃定位一公里之 長，如此大體量的機(jī)動車配件市場，對于如皋如此的縣級城市是 否有此市場需要？ 顯然，做為一個政府規(guī)劃支持的機(jī)動車及配件商業(yè)街，這樣 一個單薄的主題是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不