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1、北京吉普車廠地產用地項目初步可研報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月38可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄一、項目概況51、項目位置52、交通63、用地現狀74、周邊狀況75、市政條件86、規劃條件8二、市場分析91、北京市房地產總體市場92、區域市場113、西南廣渠門2、區域分析154、項目優劣勢分析175、可比項目18三、市場定位201、項目定位202、客戶定位203、價格定位224、規劃指標假定22四、經濟測算241、開發經營期與銷售計劃假定245. 建安費用：243、具體測算254、現金流量分析255、經濟評價26五、風險分析261、敏感性分析262、保本點分析27六、結論29BJC可研項目住宅部分參考均價表29BJC可研項目寫字樓和商業參考價格表30BJC可研項目的公共汽車線路30BJC可研項目成本測算表35BJC可研項目現金流量測算表37BJC可研項目項目敏感性分析表38BJC可研項目盈虧平衡分析-保本點分析39一、項目概況1、項目位置圖一、項目位置3、圖項目用地位于xx區xx36號，地處東三環南路東側，xx與南磨房路之間。北臨xx、南至南磨房路、東距大望路約600米、西側距東三環南路約300米。該用地北邊界的xx距離通惠河約1.1公里，屬于泛CBD地區，地理位置極其優越。2、交通圖2、交通位置圖 扼守多條交通要道，四通八達。無論乘坐火車、汽車、飛機,均很方便、快捷。距離地鐵國貿站僅有1.6公里，步行僅需要20分鐘，開車只需5分鐘到達國貿，規劃地鐵十號線穿過附近的富力城；25分鐘車程直達首都機場，15分鐘車程直達北京火車站。3、用地現狀圖3、現場實地圖通過實地勘測地塊的南北長約750米，東西寬約350米，目前地塊上已經基本拆平，成為七通一平待4、入市的熟地。4、周邊狀況東部是CBD傳奇和珠江帝景等樓盤，北部是樂成國際項目和家樂福超市、其功能配套完善，南部是隔著大郊亭南路是普通住宅區、西部是內燃機廠宿舍樓。5、市政條件市政條件良好，整個土地已完成七通一平，可滿足居住商業用地需要6、規劃條件項目為政府收購土地，規劃建設用地使用性質為居住商業等，總用地面積414919.4平方米，其中規劃建設用地面積 311156.3平方米，代征道路用地面積63409.7平方米，代征綠化用地面積40353.4平方米；建筑規模小于等于900200平方米，且在規劃中有一條交通次干道。整個地塊分為5個部分，具體詳細見下圖。圖4、用地規劃圖二、市場分析1、北京市房地5、產總體市場近幾年來，北京市宏觀經濟持續增長，房地產開發投資增勢強勁，建設規模迅速擴大，房地產投資正成為拉動北京市固定資產投資增長的主要力量。1.1、供給方面l 05年實現地區生產總值6814.5億元，按可比價格計算，同比增長11.1% ，增幅下降了2.1個百分點，對比全國9.9%的經濟增長速度，雖增速開始放緩，但依然保持著高速增長勢頭。l 05年北京市完成固定資產投資2827.2億元，同比上升11.8%，增幅比上年回落5.4個百分點。其中，完成房地產開發投資1525億元，同比增長3.5%，增幅下降19個百分點，調控作用開始顯現，房地產開發投資趨于平穩。l 05年北京市房屋開復工面積14096.6、2萬平方米，比上年增長7.4%；其中住宅8043.2萬平方米，增長7.1%。房屋竣工面積4679.2萬平方米，增長11.3%；其中住宅3024.1萬平方米，增長14.1%。 1.2、需求方面l 近幾年來，隨著北京經濟飛速增長，城市化進程腳步加快、08奧運會的臨近以及外商直接投資額的增加，北京成為世界關注的焦點。經濟發展的同時也帶來巨大的房地產需求。05年北京實際利用外資35.3億美元，增長14.4%。，而全國這一指標下降了-0.5%。l 05年北京城市居民人均可支配收入達到17653元，比上年增長12.9%，扣除價格因素，實際增長11.2%，居民的購買實力大大增強。城鎮居民人均住房使用面積197、.5平方米，比上年增加0.4平方米，比2000年增加2.7平方米，生活質量在逐步提高。l 05年商品房銷售面積2803.2萬平方米，增長13.4%；其中住宅2566萬平方米，增長12.3%。商品房空置面積1374.2萬平方米，增長31.6%，受05年市場宏觀調控的影響，空置面積略有上升。1.3、小結 05年對于北京房地產市場來說，盡管國家不斷出臺宏觀政策，抑制房價上漲，但由于需求強勁，房地產銷售并未出現類似上海房地產市場大滑坡局面，銷售面積仍高于供銷兩旺的2004年，北京房地產價格依然呈現上升勢頭。近期來看，隨著供給量加大，局部地區需求壓力有所上升；長期看，隨著經濟的發展和08年奧運的迫近，北8、京房地產市場將持續向好，市場前景樂觀。2、區域市場2.1、泛CBD區域特點經過十幾年的開發建設，北京商務中心區已成為首都北京最富有活力和最具有現代化氣息的地區。目前區域內還沒有形成一個成熟的居住區構架，但是雛形業已形成，那就是“一中四邊”，“一中”是CBD核心區，“四邊”就是西北東直門區域，西南廣渠門區域，東北姚家園路、xx路、xx北路、青年路沿線一帶，東南四方新區(以四方橋為中心)。具體有以下特點：2.1.1、 CBD核心區-頂級商務區位置：位于建國門外大街與東三環交會處，即“金十字”的東北側，其范圍西起東三環中路，東至針織路，南臨建國路，北依光華路，占地約30公頃。特點：區域內大部分為公寓9、寫字樓項目。世界500強中已有156家進駐北京，其中2/3在CBD地區。根據北京商務中心區綜合規劃方案，未來核心區不僅是CBD的區域中心，更是未來的財富、信息、交通中心。代表項目：東方瑞景、建外SOHO、通用時代等。2.1.2、 西北東直門-中西文化交流區位置：東直門附近，以東直門為核心，占地約27公頃。特點：東直門地區是北京東西方文化結合最好的地區，也是文化底蘊和文化生活氛圍最濃郁的地區之一。單從居住環境講，東直門區域在一定程度上比CBD核心區更有優勢。這由于在空間密度上，東直門區域明顯低于CBD核心區，第一使館區、工人體育館、農展館、保利大廈等一些區位格局都基本穩定，不可能再像CBD核心10、區那樣集中出現大量的高密度建筑；代表項目：海晟名苑、皇家港灣等。2.1.3、 東北姚家園路、xx路、xx北路、青年路沿線-純居住區位置：以東四環和東五環為緯，以xx北路、xx路、姚家園路為經，地塊規則，以長方形或者梯形板塊居多，高中低樓盤各得其所。特點：該區域是CBD東北門戶居住區，此區域內，即使是同一區域，盤與盤之間的定位也大相徑庭。在價位上，與其它幾個區域相比，東北區域的優勢是明顯的。代表項目：珠江綠洲等。2.1.4、 西南廣渠門-高檔住宅區特點：作為幾十年來形成的大型成熟社區，廣渠門、光明橋區域的新興房地產開發只是在近些年才陸續啟動，主要是將區域內小部分危舊房或工廠用地進行拆遷改造，目前11、新建項目分布在護城河西岸和兩廣路兩側。一些中高檔住宅項目的陸續興建，提升了這個區域的整體形象和房地產品質，改變了以往這一區域內缺乏現代高品質社區的面貌。代表項目：富力城、優士閣等。2.1.5、 東南四方新區-綠色生態區位置：四方新區以四環路與京沈路交匯的南交通樞紐四方橋為中心，北與CBD核心區遙相呼應，僅10分鐘車程。整個新區共由4部分構成，總面積為65平方公里。特點：CBD東南門戶四方新區內的第三大住宅項目世紀華僑城將于年內揭開神秘面紗。加上四方新區正在建設中的近1平方公里的大型生態旅游公園、20年成樹密林公園、窯洼湖公園、已經運營并擴建的燕莎OUTLESS購物中心、北京工業大學，以及將要建12、設的2008年奧運會球類比賽場館等，在距CBD僅3公里之遙的東南區域，四方新區以鮮明的綠色生態、旅游休閑、商業、文化等特色成為京城東南部一顆璀璨的明珠。代表項目：山水文園、世紀東方城等。2.2、供給方面l 作為北京CBD的功能配套區，區域內住宅多為高檔住宅項目為主。目前，區域內在售商品房的銷售價格主要集中在8,000元/平方米-17,200元/平方米之間，詳見附件一。l 從近期看，這一區域內有多個高檔產品入市，住宅最高均價已達到17,000元/平方米，商業達到40，000元/平方米，詳見附件一和附件二，且多數是現房和準現房銷售。區域供應量大，市場競爭激烈。l 從長遠看，CBD區域潛在供應量不大13、，同時，xx區政府也已表明態度，不會再像過去那樣支持該區域的住宅開發。多為項目的后續工程，數量有限。2.3、需求方面l 近期，由于區域內項目的短期放量集中的，市場銷售情況一般，但此區域內大量的高收入階層和外國公司，這種硬性剛性需求仍然強勁，受此影響市場價格下不會出現下滑。區域住房仍是投資者的首選，高品質、標志性樓盤依然是市場的焦點。 l 從長期看，隨著CBD作為中央商務區功能的不斷加強，跨國公司入駐將進一步增加；同時，加上預期人民幣將會升值因素的影響，都將導致對此區域內住房的需求將進一步上升。3、西南廣渠門區域分析3.1 與周邊區域關系2.2. 與CBD的關系:廣渠門區域處于CBD由西向東、由14、北向南的延長線上，與CBD的聯系主要通過東四環及xx東三環，但四惠橋局部交通一直不是很便利，而且xx路況一直較差，再加上長安街、通惠河以及鐵路形成的屏蔽使得百子灣區域受CBD的輻射相對較少。這種情況在今后一兩年內應該會有所改善。xx將要改造擴寬成城市快速路，今年內就會動工。有消息稱北京東站也會搬遷。這樣會使得百子灣區域與CBD的聯系更加便捷和通暢。 2.3. 與東四環沿線區域的關系:由東四環竄起的區域向北有燕沙區域、望京區域，向南有四方新區區域。這幾個區域與百子灣區域都因為東四環的存在而成為存在競爭關系的區域。燕沙有著涉外氛圍，屬于比較高檔的區域；望京是北京比較早開發的住宅區，有著比較高密度的15、居住人口和相對比較成熟的市政配套和生活配套；南部的四方新區是南磨房鄉規劃重點發展的區域，現在已經有了世紀東方城和山水文園兩個大規模住宅社區的開發，不遠的將來還會有規劃中的華僑城公園落戶，將來的前景也是比較看好的。這些區域對百子灣區域來說，既是競爭，同時也是對整個東四環大區域成熟度的一個促進，特別是一些新生代區域，將為東四環的發展成熟注入新的活力。但這些新生代區域自身的成熟也需要一定的時間，所以各區域的有機連接還有待時日。 3.2、周邊配套情況xx、大望路板塊是離CBD很近的生活支撐區，經過合生創展、今典集團、富力集團等大型開發商的共同開發，作為北京市東部新中心的發展潛力正日益突顯。住宅先行，生16、活配套和區域商業隨后跟著發展。現在已有家樂福、百安居等大型連鎖商業以及餐飲行業進駐大望路板塊。詳細見下表：xx36號地附近商業狀況名 稱位 置距 離經營步行車行范圍（分）（分）海文王府井百貨“潘家園橋”以北600米4515日用百貨京客隆雙井店雙井橋東南角155食品百貨普爾斯馬特超市會員店“東三環南路/勁松路(路口)”東北方向300米3012食品百貨鄂爾多斯專賣雙井分店“勁松橋”以北800米左右3010毛衣服裝北京國美電器有限公司雙井店“廣渠門外大街/垂楊柳中街3010家用(路口)”以東200米電器北京好視明眼鏡有限公司北京眼鏡廠總店“東三環南路/勁松南路6015眼鏡(路口)”以南200米“勁松17、南路/潘家園東路4515圖書王府井書店勁松分店(路口)”東北方向100米文具主食廚房勁松連鎖店“東三環南路/勁松路6020廚房(路口)”以西100米百貨4、項目優劣勢分析4.1、優勢l 黃金區域土地供應稀少，土地升值潛力巨大；l 區位優勢突出，市政條件及商服設施配套完善；l 區域交通極其便捷，四通八達；l 周邊高檔項目聚集，整個區域形成良好的人文生活氛圍。l 與 CBD區域通過國貿橋形成中心對稱關系，市場潛力巨大。4.2、劣勢l 拿地成本較高4.3、威脅l 周邊同檔次住宅供應量較多4.4、機會l 高檔樓盤匯集，區域優勢明顯；l 地塊規模大，典型的黃金大盤，足以改變區域市場面貌 5、可比項目5.18、1、富力城l 位置：位于廣渠門外大街北側，忠實里居住區以東，光華木材廠以南，東三環南路以西；l 項目定位：公司中、高層管理人員、外籍員工以及其他中、高收入階層。l 規模：項目占地487，800 平方米，總建筑規模1,390,000 平方米，綠化率達48%，主力戶型在23居（85180平方米之間）。目前已經開發完畢的一期2004年底入住，二期2005年7月以前入住。項目的三期將從2005年10月開始陸續入住l 銷售均價：截止到05年8月份，12、36、15號樓起價：10000元/平方米；均價：10500元/平方米；最高價：12500元/平方米，一次性付款、銀行按揭l 銷售情況：目前銷售情況良好，19、項目品質較高。l 特點：此項目與本案以東三環南路相隔，產品定位也比較相似。從地理位置上講：富力城更靠近核心區，且在三環路以內，位置更佳。但由于富力城由于開盤較早，對本案銷售影響不大。5.2、珠江帝景l 位置：地處東三環與東四環之間，西大望路與xx交叉十字路口東南角,東長安街、大望橋向南1600米。北側為xx,西側為西大望路,東南兩側為服務社區的市政規劃路, l 項目定位：公司高層管理人員、海外人士和其他高收入階層以及市場投資客。l 規模：項目占地310，000 平方米，總建筑規模900,000 平方米，綠化率達40%，容積率約2.89，主力戶型在23居（130240平方米之間）。目前項目的一期20、二期已售罄，珠江帝景三期圣維利亞2005年9月17日正式開盤。l 銷售均價：截止到05年9月份，起價：95000元/平方米；均價：11000元/平方米；最高價：16000元/平方米，一次性付款、銀行按揭l 銷售情況：項目三期剛開盤不久，市場銷售勢頭不錯，品質很好，價格較高。l 特點：此項目與本案以xx相隔，產品定位也比較相似，規模大小也基本一致。對于未來本案前期開盤有一定競爭，因此要求本案必須在項目品質上做的更精。三、市場定位1、項目定位經過以上分析，結合地段優勢和市場特點, 我們認為該項目的定位：以頂級商業、5A寫字樓、高檔住宅為一體標志性建筑綜合體，具體比例見4規劃指標假定。2、客戶定位21、自2001年底，商務中心區（CBD）的規劃正式出臺。整個商務中心區建筑總規模800-1000萬平方米，其中寫字樓約占50，公寓25，商業、服務、文化、娛樂設施等占25。從這一規劃可以看出，北京的CBD與國外傳統的中心商務區不同，居住的成分所占比例較大. 目前，在CBD購房群體中，從購房目的來看，60%的客戶為工作需求，20%客戶為區域投資客；從群體年齡來看：集中在25-40歲之間，約占客戶總量的80%左右。從消費需求來看：這部分人的工作和消費場所主要在CBD、國貿、燕莎等區域，這部分消費群體對區域內的環境、科技含量、物業管理及社區配套等有較高的要求，且注重心理訴求，強調社區文化。泛 CBD區域22、住宅項目客戶一覽表泛 CBD區域住宅項目客戶一覽 項目 客戶 蘋果社區 60CBD，另有外地人（在附近開公司、辦公） 一居的投資客能占到一半 石韻浩庭 九龍家園、東環 18等周邊較老項目中的客戶更新換代 大多數在 CBD辦公，還有xx門、燕沙等地辦公，九龍家園中辦公 團購客戶 年齡在 28-41歲左右 金海國際 國貿上班族為主，年齡在 3040歲區間，還有部分當地居民 購買小戶型的多為投資客 世紀東方城 國貿上班族居多，還有部分北京工業大學的老師及已畢業的學生 少數西部中關村上班客戶 風度柏林 投資客： 30 國貿小白領 九龍、華騰的升級客戶 團購客戶 富頓中心 投資客，占 60左右 年輕人，23、年齡在 2535歲之間，附近工作和外地工作各占一半 后現代城 投資客， 30左右 周邊工作的 2530歲之間的年輕人 金港國際 投資客： 1/3左右 多數是在 CBD附近工作，年齡在3040歲左右 少量文體界明星 易構 主要是國貿周邊白領 北京臺、中央電視臺的工作人員 有部分投資客 非常生活 投資客 國貿附近工作白領 富力城 職業多元化：商人，醫生，銀行工作人員，老師等成功人士 3040歲占76%左右 通過上表分析，我們可以得出本項目的主要客戶：l 區域內有經濟實力的白領和中產階級l 小型公司老板和自由職業者l 外資公司的外籍雇員l 投資客l 二次置業或升級的更新換代客戶3、價格定位根據附件一24、“BJC可研項目住宅部分參考均價表”和附件二“BJC可研項目寫字樓和商業參考均價表”分析，考慮該項目周邊住宅價格10,000-20,000元/平方米，結合市場現狀及未來行情，暫定價（均價）如下：住 宅: 11,000元/平方米寫字樓： 17,000元/平方米商 業： 28,000元/平方米4、規劃指標假定 根據區域性的特點（詳細過程見附件一）和土地利用率最大化原則，我們估且把容積率設為2.0292，以達到規劃建筑面積為900200平方米的指標。其他指標，我們假定住宅面積占地上面積的88%、假定地上商業占地上面積的5.0%、假定寫字樓占地上面積的10.0%、其他具體指標詳見下表：技術經濟指標內容25、面積（平方米）其中面積（平方米）備注(數據來源）一、總占地面積414,919 可開發用地311,156 假定代征綠化用地40,353.40 假定代征道路用地63,409.70 假定二、總建筑面積900,200 地上面積688,393 其中地上可售面積631,412 假定容積率2.0292地下面積211,807 三、居住建筑面積588,981 地上面積555,643 假定住宅占地上面積的88.0%地下設備16,669 假定為地上面積的3.0%地下人防16,669 假定為地上面積的3.0%四、非配套公建建筑面積284,338 地上商業31,571 假定地上商業占地上面積的5.0%地上寫字樓63,126、41 假定寫字樓占地上面積的10.0%會所8,000 地下商業3,157 假定為地上面積的10.0%地下寫字樓6,314 假定為地上面積的10.0%地下車庫172,155 住戶80%計,35平米/個,寫字樓按每200平方米/個五、配套公建建筑面積30,038 托幼4,934 每千人296平方米小學、初中8,101 每千人486平方米衛生醫療400 每千人24平方米文化體育1,084 每千人65平方米商業服務8,335 每千人500平方米金融郵電2,217 每千人133平方米社區服務1,100 每千人66平方米行政管理1,567 每千人94平方米市政公用2,300 每千人138平方米六、銷售面積27、661,064 住宅562,311 假定分攤地下面積的20.0%商業32,771 假定分攤地下面積的60.0%辦公65,983 假定分攤地下面積的60.0%七、容積率1、總占地面積容積率2.21總地上面積/總可開發用地2、可銷售面積容積率總銷售面積/總可開發用地八、居住總戶數5556 戶均面積100.0平方米九、居住人數16669 戶均3.0人四、經濟測算1、開發經營期與銷售計劃假定初步假定開發經營期為6年，銷售計劃為房屋建成后銷售完畢，具體參見附件四“BJC項目可研分析動態資金測算表（施工及銷售進度表）”2、主要成本假定3. 土地取得費：40億元人民幣 4. 前期費用： 可 研 費：100萬28、元 勘察設計費：94元/平方米5. 建安費用：住宅：地下 2,300元/平方米，地上1,600 元/平方米寫字樓（含裝修）：地下6,000元/平方米，地上3,000元/平方米商業：地下 2,500元/平方米，地上2,000 元/平方米車庫：地下 2,300元/平方米會所：2,500元/平方米配套面積：具體見附件五“BJC可研項目成本測算表”l 小市政：200元/平方米l 銷售費用：取銷售收入的3%l 財務費用：按貸款6%計息l 不可預見費：取附件五“BJC可研項目成本測算表”前四大項和的 3%l 管理費用：取附件五“BJC可研項目成本測算表”前三大項和的3%l 折現率：6%3、具體測算參見附件29、四“BJC項目可研分析動態資金測算表（施工及銷售進度表）”，附件五“BJC可研項目成本測算表”4、現金流量分析根據動態資金測算分析，安排現金流，具體見附件六“BJC可研項目現金流量測算表”，并作出相應的現金流量圖： 圖3：現金流量圖對圖3分析知：2005年、2006年由于凈現金流為負，通過銷售回款，2007年起現金流為正，2009年左右凈現金流最大。5、經濟評價總 成 本： 684,913萬元 總銷售額：955,886萬元經營利潤： 270,973萬元 投資利潤率： 39.56%稅后利潤： 181,552萬元 稅后利潤率： 18.99%內部收益率：9% 凈現值：33,837萬元五、風險分析1、30、敏感性分析首先選取了對開發利潤率產生影響的土地取得費用、建安費用、銷售價格等三個因素做敏感性分析，詳細參見附件七“BJC可研項目項目敏感性分析表”，作出相應的變化曲線： 圖四：土地取得費用、銷售價格(均價)及建安費用對稅后利潤率的敏感性分析圖通過分析知：建安成本對稅后利潤率的平均敏感度為0.76；土地取得費用對稅后利潤率的平均敏感度為1.57；銷售價格對稅后利潤率的平均敏感度為2.46。因此在具體操作上對這三個因素都應引起重視，尤其是銷售價格和土地成本。2、保本點分析本案通過對銷售均價、土地取得費用兩個因素對開發經營可能產生影響的因素進行了分析，詳細參見附件八“BJC可研項目盈虧平衡分析-保本31、點分析”，并做出曲線圖加以分析。 圖五：銷售價格保本點分析圖 圖十八：土地取得費用的保本點分析圖 通過分析知：在其他因素及關系配比不變的情況下,最低銷售價格住宅為7,782.5元/平方米、寫字樓為12,027.5元/平方米、商業為19,810元/平方米,最高土地取得費用65億元;可見本項目抵抗風險的能力很強。六、結論l 本項目區域優勢明顯，市場空間潛力較大；l 投資收益高，稅后利潤率達到18.99%，內部收益率為9%。因此，該項目具備開發價值，項目可行。附件一： BJC可研項目住宅部分參考均價表BJC可研項目住宅部分參考均價序號項目名稱成交價格（元/平方米）1東區國際81892金港國際781032、3樂成國際96014建外soho171745沿海賽洛城71896CBD總部公寓77177天之驕子86528富力城103249華業玫瑰東方園886710外企國際公寓716111珠江帝景840012華貿中心1516213CBD東都763914萬達國際公寓1322215蘋果社區812616后現代城7119平均價格10000附件二：BJC可研項目寫字樓和商業參考價格表BJC可研項目寫字樓和商業參考價格序號項目名稱寫字樓成交價格（元/平方米）商業成交價格（元/平方米）1建外soho17248351192富力城319143珠江帝景108944財富中心22469344605soho尚都2000040000633、陽光1001500007富爾大廈1700008萬達廣場165000平均價格2000030000附件三：BJC可研項目的公共汽車線路途徑xx36號地的公共汽車線路路線起點終點中途停站11半壁店大北窯方家村，四根旗桿，小海子，唐家村，東石門，大郊亭北站，化工廠，化工路西口，九龍山，火車站，八王墳23虎坊路化工路虎坊橋，板章路，珠市口，過街樓，三里河，橋灣，水道子，瓷器口，欄桿市，陪新街，安花樓，廣渠門，馬圈，垂楊柳，雙井，造紙廠30延靜里祁家墳金臺路，紅廟，八王墳，火車站，九龍山，化工路西口，實驗廠，平樂園，工業大學，潘道廟，祁家墳35天橋西站大郊亭天橋，金魚池，天壇北門，紅橋，法化寺，體育館西路34、，北京體育館，光明路，勁松西口，勁松中街，垂楊柳，雙井，造紙廠，化工路西口，化工廠348大北窯焦化廠內燃機廠，雙井，造紙廠，化工路西口，化工廠，大郊亭，樓梓莊，大柳樹，百子灣火車站，垡頭市場，玻璃二廠，染料總廠710善各莊染料廠善各莊西站，來廣營，望京北路，利澤中街，望京花園，望京侯莊，大西洋新城，皇通西大街，望花路，花家地北里，花家地街，麗都飯店，高家園，將臺路，酒仙橋，千里居，大亮馬橋，安家樓，窯口村，棗營北里，xx公園西路，景園，xx公園，甜水園北里，金臺路，紅廟，八王墳，東郊火車站，九龍山，化工路西口，平樂園，南磨房東路，樓梓莊，紫南花園，大柳樹，百子灣火車站，垡頭市場，玻璃二廠71235、雙龍超市石佛營雙龍小區，雙龍南里，松榆東里，北京工業大學，北工大北門，平樂園，化工路西口，九龍山，東郊火車站，八王墳，紅廟，金臺路，延靜里，紅領巾公園，八里莊南里，農民日報社，高井，高廟，石佛營北里，石佛營西站，十里堡北里附件四：BJC項目可研分析動態資金測算表（施工及銷售進度表） 開發時間 2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年合計 全區 前期1期2期3期4期5期6期 建筑面積 建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積 施工面積 900,200 -113,181144,785190,389174,845141,562132,133-896,836、95 施工進度 0%13%16%21%19%16%15%0%100% 住宅 586,905 -88,03688,036117,381117,38188,03688,036-586,905 地上住宅 553,684 -83,05383,053110,737110,73783,05383,053-553,684 地下住宅 33,221 -4,9834,9836,6446,6444,9834,983-33,221 施工進度安排 0%15%15%20%20%15%15%100% 商業 34,605 -18,87615,730-34,605 地上商業 31,459 -15,73015,730-31,4537、9 地下商業 3,146 3,146-3,146 施工進度安排 50%50%100% 寫字樓 69,210 -18,87615,730-18,87615,730-69,210 地上寫字樓 62,919 -15,73015,730-15,73015,730-62,919 地下寫字樓 6,292 3,1463,1466,292 施工進度安排 25%25%25%25%100% 地下車庫 171,548 -23,25528,76036,51231,00628,76023,255-171,548 住宅地下車庫 155,031 -23,25523,25531,00631,00623,25523,255-138、55,031 寫字樓地下車庫 11,011 -5,505-5,505-11,011 商業地下車庫 5,505 -5,505-5,505 會所 8,000 -4,000-4,000-8,000 配套面積 29,932 -1,8915,1131,89110,7281,8915,113-26,627 托幼、 4,917 -2,458-2,458-4,917 中學,小學 8,073 -8,073-8,073 商業服務 8,305 -1,3841,3841,3841,3841,3841,384-8,305金融郵電 2,209 社區服務 1,096 衛生醫療 399 -666666666666-399 文39、化體育 1,080 -180180180180180180-1,080 市政公用 2,292 -764-764-764-2,292 管理用房 1,561 -260260260260260260-1,561 銷售總面積 658,737 -56,03393,912113,572124,735117,253110,72242,510658,737 年度總比例 0%9%14%17%19%18%17%6%100% 住宅 560,328 -56,03384,04984,04995,256100,859100,85939,223560,328 銷售進度 -10%15%15%17%18%18%7%100% 商40、業 32,659 -9,79816,3306,532-32,659 銷售進度 30%50%20%100% 寫字樓 65,750 -9,86219,72513,1509,8629,8623,28765,750 銷售進度 -15%30%20%15%15%5%100%附件五：BJC可研項目成本測算表項 目合計單位造價面積計算方法(萬元)(萬元/米)(平方米)開發計劃一.土地開發費 400,000 0.9640 414,919 占總成本的58%二.前期工程費 6,312 0.0152 414,919 占總成本的0.9%1.可研費用 100 2.勘探設計費 6,212 0.0094 658,737 a.41、設計費 5,647 0.0086 658,737 建安費用的3.0%b.勘察費 565 0.0009 658,737 三、房屋開發費 202,392 0.3072 658,737 占總成本的30%1.建安費用188,230 0.2857 658,737 1.1+.1.6 1.1住宅 96,230 0.1640 586,905 地上住宅 88,589 0.1600 553,684 地下住宅 7,641 0.2300 33,221 1.2商業 7,078 0.2045 34,605 地上商業 6,292 0.2000 31,459 地下商業 786 0.2500 3,146 1.3寫字樓 39,642、39 0.5727 69,210 地上寫字樓 37,751 0.6000 62,919 地下寫字樓 1,888 0.3000 6,292 1.4地下車庫 39,456 0.2300 171,548 住宅地下車庫 35,657 0.2300 155,031 寫字樓地下車庫 2,532 0.2300 11,011 商業地下車庫 1,266 0.2300 5,505 1.5會所 2,000 0.2500 8,000 1.6配套面積 3,826 0.1278 29,932 托幼、小學 688 0.1400 4,917 中學 1,130 0.1400 8,073 商業服務 1,246 0.1500 8,43、305 衛生醫療 56 0.1400 399 文化體育 151 0.1400 1,080 市政公用 321 0.1400 2,292 管理用房 234 0.1500 1,561 2.小區內市政費 13,175 0.0200 658,737 3、其它費用 988 0.0015 658,737 （質量監督費、招標管理費施工執照費、竣工圖費、綠化費、開發管理費等）四.費用 56,260 0.0854 658,737 占總成本的8.2%1.管理費 18,261 0.0277 658,737 管理費率按3.0%2.銷售費用 28,677 0.0435 658,737 按銷售額的3.0%3.財務費用9,344、22 0.0142 658,737 0萬元貸款五.不可預見費 19,949 0.0303 658,737 占總成本的2.9%不可預見費按3.0%六.總成本 684,913 1.0397 658,737 當年投資比例累計投資比例七.總銷售額 955,886 1.4511 658,737 面積銷售進度年度銷售面積住宅銷售 616,361 1.100 560,328 寫字樓銷售 55,521 1.700 32,659 商業銷售 184,100 2.800 65,750 配套商業 1,877 0.2000 9,385 面積*0.2萬元地下車庫 98,027 20.0000 4,901 銷售比例累計銷售45、比例八.銷售稅金 52,574 0.0798 658,737 九.經營利潤 270,973 0.4114 658,737 結利比率累計結利十.所得稅 89,421 0.1357 658,737 十一.稅后利潤 181,552 0.2756 658,737 稅后銷售利潤率18.99%投資利潤率39.56%附件六：BJC可研項目現金流量測算表項 目合計 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 備注一、現金流入955,886-75,237136,816185,517187,392166,411152,16152,350二、現金流出821,61546、127,393331,13866,18180,93969,62770,05265,94310,342投資成本675,577127,393322,75042,93653,64242,63143,65440,0522,520 不含財務費用 經營稅金47,794-3,7626,8419,2769,3708,3217,6082,618所得稅89,362-4,6269,84515,69917,62718,07718,2835,205利息支出6,5602,322三、凈現金流量134,271-127,393-255,90170,635104,578117,76696,35986,21842,008 資金需求47、量 四、資金需求273,965127,393255,901(26,741)(38,694)-自有資金(占4成)273,965127,393146,5725,200- 項目負債率按70%計 年初剩余銀行貸款-109,32838,694-歸還貸款本金109,32870,63538,6940000 協議還本時間 五、累計凈現金流量-43,894109,778227,544323,903410,121452,129內部收益率9%財務凈現值33,837貼現率6.0%附件七：BJC可研項目項目敏感性分析表序號影響因素調整幅度稅后利潤率變化幅度敏感度建安成本-20%21.88%15.22%0.76 1-1048、%20.44%7.64%0.76 -5%19.72%3.84%0.77 0%18.99%5%18.27%-3.79%0.7610%17.55%-7.58%0.7620%16.10%-15.22%0.76平均0.76 2土地取得費用-20%24.94%-31.33%1.57 -10%21.97%-15.69%1.57-5%20.48%-7.85%1.570%18.99%5%17.51%7.79%1.5610%16.02%15.64%1.5620%13.04%31.33%1.57平均1.57 銷售價格(均價）-20%7.51%-60.45%3.02 3-10%13.89%-26.86%2.69-549、%16.58%-12.69%2.540%18.99%5%21.18%11.53%2.3110%23.17%22.01%2.2020%26.65%40.34%2.02平均2.46附件八：BJC可研項目盈虧平衡分析-保本點分析序號影響因素單價或利率調整幅度稅后利潤率變化幅度投資利潤率變化幅度1銷售均價(萬元)7700-30%-0.69%-103.63%-1.03%-102.60%8800-20%7.51%-60.45%12.62%-68.10%9900-10%13.89%-26.86%26.15%-33.90%10450-5%16.58%-12.69%32.87%-16.91%110000%18.50、99%0.00%39.56%0.00%115505%21.18%11.53%46.23%16.86%1210010%23.17%22.01%52.86%33.62%1320020%26.65%40.34%66.04%66.94%1430030%29.59%55.82%79.11%99.97%2土地取得費用(億元)28-30%27.92%47.02%71.43%80.56%32-20%24.94%31.33%59.30%49.90%36-10%21.97%15.69%48.78%23.31%400%18.99%0.00%39.56%0.00%4410%16.02%-15.64%31.42%-20.58%4820%13.04%-31.33%24.18%-38.88%5230%10.07%-46.97%17.69%-55.28%6050%4.12%-78.30%6.55%-83.44%6870%-1.83%-109.64%-2.66%-106.72%結論: 在其他因素不變情況下,最低銷售價格住宅為7782.5元/平方米,最高土地取得費用65億元。