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1、我國(guó)濱江城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避研究我國(guó)濱江城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避研究 以“綠城溫州鹿城廣場(chǎng)項(xiàng)目”為例以“綠城溫州鹿城廣場(chǎng)項(xiàng)目”為例 一一. 大型城市綜合體在我國(guó)的發(fā)展大型城市綜合體在我國(guó)的發(fā)展 1. 激變時(shí)代我國(guó)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要趨勢(shì) “中國(guó)的城市化與美國(guó)的高科技發(fā)展將是深刻影響 21 世紀(jì)人類(lèi)發(fā)展的兩大 主題” ，從 1990 年到 2010 年，我國(guó)的城市化從 18.96%將提高到 45%以上， 這一迅猛進(jìn)程使城市建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)入一個(gè)激變時(shí)代，要求緊湊型、節(jié)約型城市的 合理解決方案，涵蓋房地產(chǎn)全部開(kāi)發(fā)鏈的城市綜合體業(yè)態(tài)（City Mall）正是這一 發(fā)展階段的特定產(chǎn)物。它實(shí)現(xiàn)了2、將城市運(yùn)營(yíng)、區(qū)域運(yùn)營(yíng)與泛地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合的區(qū) 域性綜合，已成為當(dāng)前我國(guó)城市開(kāi)發(fā)的重要趨勢(shì)之一。 城市綜合體，具體指都市中的居住、商務(wù)辦公、出行購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社 交游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈空間的高度集約型街 區(qū)群體。它通過(guò)街區(qū)實(shí)現(xiàn)與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，并與交通系統(tǒng)有效聯(lián) 系，成為城市功能混合使用中心，延展城市的空間價(jià)值 。 2. 當(dāng)前我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目的發(fā)展及其面臨的風(fēng)險(xiǎn) （1 1）我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展的兩面性）我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展的兩面性 十多年來(lái)，我國(guó)城市綜合體項(xiàng)目對(duì)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)和提升城市的形象品質(zhì)起 到一定作用，香港銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)、北京華茂中心、深圳的華潤(rùn)萬(wàn)象3、城、上海 恒隆廣場(chǎng)等地標(biāo)項(xiàng)目已成為一張張耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市綜合體都能帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)。作為一種城市價(jià)值系統(tǒng)的 運(yùn)營(yíng)模式，大型城市綜合體資源配置的綜合性，開(kāi)發(fā)技術(shù)和投資決策的復(fù)雜性 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單純地產(chǎn)或房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，意味著綜合體開(kāi)發(fā)必然承受巨大風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域經(jīng) 濟(jì)環(huán)境把握不到位、行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境巨變、項(xiàng)目規(guī)劃定位失誤、資金鏈斷裂、開(kāi) 發(fā)商經(jīng)營(yíng)操盤(pán)能力不足、后期運(yùn)營(yíng)不利，諸如此類(lèi)等等因素造成幾乎每個(gè) 城市都有綜合體的失敗案例。綜合體開(kāi)發(fā)對(duì)區(qū)域資源的配置具有不可逆性；因 此失敗造成的不僅僅是項(xiàng)目本身的損失和開(kāi)發(fā)企業(yè)的重創(chuàng)，而且影響到整個(gè)區(qū) 域系統(tǒng)發(fā)展的進(jìn)程和秩序，很多城市為此付出了巨大的代價(jià)。 （2 2）影響我國(guó)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要風(fēng)險(xiǎn)因素）影響我國(guó)綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要風(fēng)險(xiǎn)因素 影響綜合體項(xiàng)目成功與否的重要風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)自于兩大方面，一方面是對(duì)區(qū) 域環(huán)境開(kāi)發(fā)條件的要求，包括城市綜合經(jīng)濟(jì)能力、地段、交