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1、關山，因水而靈動，湖南唯一一個具有關公文化的地方，因關公戰長沙在此屯兵而得名。東漢末年，劉備遣大將關羽，攻打荊州長沙郡，關羽屯兵于長沙西北門戶，大戰黃忠，斬太守韓玄，在此留下大量兵器、箭爐營寨。百姓依此而居，后人為了紀念關公，因此將此地命名為關山。長沙后花園，此地水系發達，田園景觀優良，植被豐茂，地理位置便捷，是長沙優質的后花園。我們將充分結合“大力發展長沙金州新區”的政策導向，合理利用關山的優質自然人文資源稟賦，打造湘江集團在長沙近郊的第一個微度假旅游目的地標桿項目。,美麗關山,2,長沙大都市圈 微度假目的地,3,目 錄 CONTENTS,微度假目的地應運而生的三大趨勢,逆城市化趨勢,向往自2、然山水,向往休閑度假,三千年讀史，不外功名利祿；九萬里悟道，終歸詩酒田園。-南懷瑾,7,城市微度假的概念,它有五個大特征（1）大都市圈近郊的區位，具備良好的交通和市場條件；（2）度假周期比較短，一般以周末或者小長假為主，時間周期2-3天；（3）由于靠近城市近郊，多以家庭出游方式為主，出行方式以自駕為主；（4）優良的景區環境或生態資源，具備優美的風景和完善的配套；（5）復合型的度假體驗，具備高品質的休閑度假系統配套，吃住行游購娛六大要素配套齊全。,所謂“微度假”，即不需要舟車勞頓，不用太多準備，利用周末的閑暇時間出離喧囂凡塵，融入都市里的世外桃源，尋求工作與生活之間平衡的一種健康休閑生活方式。一3、般來說是在中大型城市周邊一到兩個小時車程、第一居所和第二居所之間的滿足城市人周末小長假短期度假休閑的一種新的生活形態。,8,1.1 行業背景|旅游市場分析,9,微度假藍海市場的全面到來,旅游趨勢顯現一些三大特征：（1）中國消費品市場正面臨一場“品質革命”，游客更加注重旅游品質與個性化需求。（2）深度挖掘下的文化題材下的高品質休閑消費,成了市場的熱門選擇。山水田園度假生活成為越來越多人追求的生活方式，返回鄉村去成為了越來越多人的心里向往。（3）短途游，1-3小時交通圈為高頻率出行方式，周末游、小長假等兩至三天的短途游選擇占比高，周末游成主流趨勢。,隨著后旅游時代的來臨，旅游更趨向于散客化、休閑化4、和自助化，傳統的觀光模式已經不能滿足人們多元的旅游需求，短時間、近距離的“微度假”逐漸成為都市人旅游的首選。,1.2 市場機遇|旅游市場分析,10,長沙、寧鄉屬于長株潭重點區域，發展前景良好,1.2 市場機遇|旅游市場分析：長沙周邊出游常態化,11,長沙市旅游市場火爆，家庭親子游市場訴求強烈,湖南哪里的人最愛旅游?Top5城市：長沙張家界株洲湘潭衡陽,長株潭是湖南出游重點區域,年齡分布?,*數據來源：2018年瀟湘旅游大數據2018年國慶假期旅游大數據報告,80、90后是主力，00后逐漸突現,出游人群?,家庭出游42%,二人世界30%,同事出行22%,獨自一人6%,家庭親子游是出游關鍵詞,1.5、2 市場機遇|旅游市場分析：親子游市場高速增長,12,“帶娃出游”已成為長沙旅游市場的主流消費趨勢,家庭旅游已成為當今旅游的一大熱點，25%的家庭旅游攜帶15歲以下孩子出游。其中 91%的家庭旅游以休閑娛樂為主。,親子游出行交通方式,省力省心周邊游成親子出游首選,暑期5.5天,全年4.1天,全年/暑期親子游平均出行天數,暑期多會安排長線出游,親子游熱門產品TOP5,男女童訴求基本一致,1.2 市場機遇|旅游市場分析：教育研學市場龐大,13,未來規劃建設大量學校，市場更為龐大未來5年，湘江新區規劃建設156所中學、286所小學、20所九年一貫制學校。其中岳麓區規劃建設65所中學、119所小學、76、所九年一貫制學校；高新區規劃建設21所中學、27所小學、5所九年一貫制學校；望城區新區范圍規劃建設40所中學、80所小學、4所九年一貫制學校；寧鄉市新區范圍規劃建設30所中學、60所小學、4所九年一貫制學校。,全市青少年學生共計158.43萬人有普通高校51所，普通高中88所，初中學校242所，普通小學937所。在學研究生6.76萬人，比上年增長9.7%；普通高校在校學生63.60萬人，增長4.2%；普通高中在校學生14.03萬人，增長2.6%；普通初中在校學生25.85萬人，增長4.7%；普通小學在校學生62.22萬人，增長8.4%；幼兒園在園幼兒31.13萬人，增長5.9%。,*數據來源長7、沙市2018年國民經濟和社會發展統計公報,青少年學生群體市場龐大，研學教育戶外拓展大勢所趨,1.2 市場機遇|產品方向研判,14,4.夜游經濟需求驟升國內居民60%的消費發生在夜間，預計2020年中國夜游市場行業規模將達1000億元。,1.研學旅游：大有可為的發展機遇期2018年國內研學旅游人數400萬人次，市場規模125億元，未來市場規模將超2000億元以上。,3.鄉村游持續升溫鄉村旅游發展規模大、投資大、影響大，已成為人們新的生活方式。2018年全國鄉村旅游消費規模超過1.4萬億,未來可期。,2.親子旅游市場急速增長2018年在線親子市場交易規模492億元；親子旅游平均出游天數為5.5天，8、市場潛力巨大。,研學旅游、親子游、夜游市場、鄉村游需求強烈，是為本案產品方向,1.3 區域優勢城市區域協同發展,15,城市發展軸線，承接長沙聯結寧鄉，湘江新區的核心區域,項目地地處金州新區北側，是國家級新區湘江新區的核心區域之一。金州新區是長株潭西北門戶，東聯長沙，西接寧鄉，長常發展軸上的重要節點，屬于長沙半小時經濟圈。,金州新區,關山古鎮,寧鄉城區,城市核心區,長常發展軸,寧鄉市,關山古鎮,長沙市,關山古鎮,寧鄉市區,長沙市區,高鐵西站,黃花機場,長張高速,瀏陽市,岳麓區,望城區,大河西,高新區,1.3 區位優勢交通區位,16,40分鐘車程,區位：城市近郊，黃金距離東距長沙市區25公里，西距9、寧鄉市區10公里，大城市近郊。黃金度假區位,長沙西向旅游第一站。交通：靠近長張高速出口，可進入性強。鐵路靠近長沙高鐵西站。高速距離長張高速公路出口僅8公里。,西靠寧鄉，東聯長沙，城市近郊，交通便捷，空間距離有一定優勢,1.4 競品分析-長沙市場調研,17,長沙周邊缺少高品質文化休閑度假產品,長沙周邊古鎮景區較多，競爭激烈，容易出現同質化產品急需差異化定位和產品的布局來脫穎而出,1.4 競品分析-長沙市場調研,18,長沙市場呼吁一個能夠滿足多元消費需求的高品質度假區，呼吁一個宜居宜游的品質休閑度假勝地,關山古鎮具有濃厚的歷史文化底蘊，優良的生態環境基因，便捷的交通區位，得天時、享地利，寧鄉市政府10、與湘江集團的合力，必將開啟旅游消費升級與旅居結合的旅游新篇章。,長沙近郊，需要一個高品質的休閑度假目的地！,集旅游、觀光、住宿、度假、體驗于一體的禪文化主題旅游度假綜合體,世界級禪意旅居度假目的地,21,1.1 案例借鑒拈花灣,22,1.1 案例借鑒拈花灣,23,地理區位：位于無錫太湖之濱，離市區30km。空間結構：規劃面積1600畝，建筑面積40萬平方米，五谷（云門谷、竹溪谷、銀杏谷、禪心谷、鹿鳴谷）一街（香月花街）一堂（胥山大禪堂）。功能分區：按功能分為主題商業街區、生態濕地區、度假物業區、論壇會議中心區、高端禪修精品酒店區。,【以五瓣佛蓮為原型，空間規劃為五谷、一街、一堂】,【案例借鑒拈11、花灣特色產品】極致的文化表現力，從景觀場景營造到文化業態的設置，高度緊密結合禪文化主題，滿足游客的視覺和文化精神需求；住宿業態（酒店、客棧）、禪修業態、餐飲業態、休閑業態、零售業態。,24,【案例借鑒拈花灣客棧體系】,25,【案例借鑒拈花灣客棧體系】,26,【案例借鑒拈花灣特色夜游活動】,27,1.1 案例借鑒拈花灣收益模式,28,景區的打造提升了周邊地價，住宅公寓類產品共計558套，總價60-105萬的產品為當年（2015年）暢銷產品。拈花灣度假別墅、公寓平均售價為無錫市平均房價的2倍。出售型物業使得靈山集團資產快速變現，資金回籠。景區形成了多元盈利模式，2015年11月拈花灣開業至今，成為12、國內文旅小鎮標桿項目，餐飲、住宿、零售等帶來了可觀的營業收入。形成了以門票+度假+零售+休閑娛樂+文化體驗+特種旅游服務+度假地產為主的收益模式。,1.1 案例借鑒拈花灣總結,29,1.2 文化研究直接競爭項目：山西運城關帝圣像景區&湖北荊州關公義園,30,簡介：距運城10Km。占地約4000畝。雕像：總高80米，銅像高61米，底座高19米。用銅料500余噸、鋼材2000余噸、混凝土1.8萬余噸。投資：中國500強企業天瑞集團，總投資約2億元。功能：影視拍攝、觀光旅游、文化娛樂、休閑度假門票：30元,山西運城關帝圣像景區,湖北荊州關公義園,簡介：荊州失去，占地約228畝。雕像：總高58米，右手13、拖70米大刀米，外貼4000多片青銅片投資：鄂旅投公司，總投資約15億元。功能：觀光旅游、文化娛樂門票：120元游客量：開園初期（前三天）接待游客16萬人次，但運營較弱（表演、關圣公等不營業），游客減幅度較大,關公文化核心傳承地山西運城和湖北荊州已開發大型景區，本案關公文化不占優勢,1.2 文化研究,31,關公在關山屯兵，軍營文化更能代表本案文化內涵,關公遠征長沙，率領關平、周倉及青龍軍曾在此扎營屯兵。關公特性：忠、義、勇、信！產品延伸：標識景觀、文化元素,軍營文化,軍人（元素）,軍訓（研學）,軍旅（生活）,軍事（活動）,大軍駐屯，留下箭樓、顏塘、臥馬槽、烽火樓等軍事遺址，關公為攻打長沙于沙場14、對士兵進行軍事訓練。產品延伸：教育研學、戶外拓展,關公治軍嚴謹，屯兵期間，士兵吃住均在營地，不得擾民。當地百姓至軍營門口形成軍市。產品延伸：休閑商業、三國美食、主題住宿,關公大戰黃忠，關公不殺馬失前蹄的黃忠，而黃忠射箭也避開關公。成就三國演義戰長沙的經典橋段。產品延伸：演藝劇場、軍事模擬,文明其精神，野蠻其體魄,習近平總書記高度關注青少年體育鍛煉情況并引用毛澤東體育之研究，成為時代主流思想。,1.2 文化研究,32,2.3 開發策略模型構建,33,微旅游度假目的地的模型構建,以“一個度假吧+一個社區+一個景區+N個休閑聚落”的產品組合，構建“1+1+1+N”的微度假旅游目的地。,住宿產品,0115、,休閑娛樂產品,02,其他,05,餐飲配套,03,零售配套,04,核心產品“度假吧”,文旅社區,景區（4A以上）OR原生態景觀,旅游營地OR多樣化休閑配套產品,2.3 開發策略本案結構,34,以“一個度假吧+一個社區+一個景區+N個休閑聚落的”產品組合模式，分別構建“文旅商街”、“文旅社區”、“關山景區”和“山水田園”四大板塊。,社區：景觀化打造的休閑旅居社區，業主的第二居所,景區：關山景區的提升改造，景觀化、度假化、文旅化打造,度假吧：聚合“住宿、餐飲、休閑娛樂、零售、演藝業態”的文旅休閑度假商業街,山水田園：N個森林田園組團的配套產品組團,2.4 項目定位,35,關山逸境度假生活,用景點化16、手法美化自然肌理，用小鎮化方式構建度假生活,以文旅開發助推鄉村振興，以文旅產業+旅居社區進行文化氣象提煉、景觀提升、社區文化培育；構建集文化體驗、研學拓展、休閑度假、時尚旅居于一體的微度假旅游目的地，營造健康、時尚、靈秀、生而優雅的生活氣質，倡導休閑度假、詩意棲居生活新主張。,2.5 項目愿景,36,轉型 關山景區文旅休閑旅游體驗新模式創構 一站式旅居目的地生活體驗新標桿打造 長沙關山軍營文化研學拓展新名片樹立 寧鄉城市旅游發展以旅促城新典范,2.6 市場定位,37,基礎市場：長沙市，寧鄉地區，短途度假市場主力市場：長株潭經濟圈及項目地2小時車程，休閑度假市場機會市場：國內外來長沙旅游游客專項17、市場：文化體驗客群研學教育客群家庭親子客群戶外拓展客群會展論壇客群,長沙市,岳陽市,株洲市,湘潭市,常德市,張家界市,吉首市,懷化市,邵陽市,婁底市,益陽市,衡陽市,郴州市,永州市,3.1 策劃思路,39,以“一街+一莊+一區+一林”五大板塊的整體構建，以“生活就是度假”為理念，以“美麗田園風光的社區”為特色，以“文化度假生活體驗業態”為核心，以“山水田園空間格局”為亮點，打造綜合型微度假目的地。,泛小鎮發展模式,3.1 策劃思路,40,通過文化植入做足旅游板塊通過研學拓展激活酒店板塊通過親子田園撬動社區板塊通過田園景觀提升地產價值,文化休閑立足根本，親子/研學雙核引擎,3.2 產品體系,4118、,平日詩酒花茶,文化推演,文旅業態,生活方式,三國老街（文化體驗區）,三國沙場（戶外拓展區）,結廬原鄉（生態旅居社區）,戶外研學教育游企業研修 運動拓展,戰時金戈鐵馬,功成結廬還家,關山古鎮生活方式的三大內涵軍營文化衍生的三個階段,代表業態,關山大劇院、休閑美食街、彩虹飛瀑等,詩酒花茶生活百態，三國老街配套豐富的文化體驗、餐飲和休閑文創業態，平和而熱鬧，打造閑適生活氣象。,青龍軍營、三國酒店、攻城攀爬等,隱世民宿、親子田園、萌寵牧場、文旅社區等等,戶外拓展和運動場景及配套，打造戶外研學基地。雙方比賽，似金戈鐵馬沙場征伐，強身健體，體味武圣浩然正氣。,恰似功成名就，結廬還鄉，悲嘆，武侯生平未曾等19、到此刻。以“結廬還家”為意向，打造山水田園美好家園，構建隱逸休閑生活方式。,3.3 功能分區,42,三國古街游客集散中心生態停車場四季花路偃月湖關山彩虹飛瀑關山大劇院三國老街三國主題酒店光影水岸,三國沙場無當飛軍虎賁軍訓練基地沙場對抗青勛營攻城攀爬,結廬原鄉萌寵樂園親子田園食養山房水鏡草廬鳳儀花宿銅雀春風頤養社區,1,3,4,6,7,8,5,9,2,景區南出入口,景區東出入口,三國古街,三國沙場,頤養社區,結廬原鄉,首開區范圍,3.4 業態構建,44,吃一餐三國美食美食體驗,讀一本三國志研學體驗,看一場視覺盛宴核心爆點,做一盞荷葉燈休閑體驗,住一夜隱世民宿住宿體驗,用業態構建小鎮，用小鎮打造生20、活方式,三國古街,【策劃理念】結合現有關山古鎮，豐富休閑商業業態，融入研學教育內容，補充古鎮夜游產品，將關山古鎮打造為本項目的文化體驗區域。【主要產品】關山大劇場關山彩虹飛瀑、三國古街、古鎮夜游,45,武圣關云長大型實景演藝秀場,46,總導演林樹森 G20杭州峰會最憶是杭州晚會執行副導演深圳市追夢-改革開放再出發晚會總導演國家一級編導/享受深圳市政府特殊津貼專家深圳市文聯副主席/深圳市舞蹈協會主席華僑城創新研究院首席文化策劃專家（特聘）華僑城云南文化產業投資控股集團有限公司藝術總監原深圳華僑城國際傳媒演藝公司總經理三創文旅發展有限公司創始人環宇文旅創意設計院院長,關山大劇場-武圣關云長大型實景21、演藝秀,47,關山大劇場,-絢爛光影，演繹武圣創奇；起承轉合，展現人間百態-中國首創室內外結合全天候運營觀賞體驗兼容創意實景秀,室內：1500席室外：2000席,關山大劇場-武圣關云長大型實景演藝秀,48,手段：高科技聲光電技術與演員的完美結合，形式：將視、聽、觸覺融為一體，全方位360環境效應，模式：分篇章、分場景、以不同的觀演形式應對淡旺季難題,關山彩虹飛瀑,49,世界首個大型人造彩虹飛瀑地標景觀，晝夜不同的繽紛景色。,三國老街-進深院落式特點：凡入院必有柴門，凡入室必設汀步。大院落、高比例造景，給予自然更大空間。相當比例的商業店鋪不臨街而開，經過院門，利用二進院、三進院等形式，將體現情調22、與品位的商業店鋪置于院內，構成小范圍內的復合業態組團。打破“一條商街，滿街開門”的常規手法，以合院與進深，來創意隱逸。,空間,50,粗獷-新中式粗獷的建筑風格映襯軍營文化氣質，彰顯長沙人民的火辣與豪邁，崇尚自然，規避繁雜，古樸而精神飽滿。,建筑,51,研學體驗（讀一本三國志）,52,英雄史詩研學體驗三國時期群英輩出，熟讀三國志、春秋等書，體會英雄智慧。,研學體驗研學培訓,53,入學禮-禮敬先賢,謄抄古書,茶道研習,樂器研習,香囊手作,畢業證書,結合三國酒店及三國古街部分室內空間進行研學培訓，設計不同類型研學課程，并為優秀者頒發研學證書,三國美食街（吃一餐三國美食）,54,三國文化體驗三國主題美23、食以三國故事及三國文化為主題，結合湖南本土特色美食，為游客提供特色美食體驗配套滿足不同客群需求的休閑餐飲、零售購物。,三國美食街網紅休閑餐飲,55,網紅茶飲,鮮花咖啡店,三國美食街小吃街,56,寧鄉四碟-刀豆花,寧鄉四碟-砂仁糕,寧鄉四碟-紫蘇梅,寧鄉四碟-冰姜,寧鄉手工石磨米粉（市級）,芝麻豆子茶,長沙市級非遺美食-寧鄉四碟,薈萃長沙、寧鄉及周邊區域非遺美食，打造非遺美食小吃一條街,三國美食街主題特色餐飲,57,魏蜀吳三分天下：英雄茶樓,魯肅開倉送糧：魯肅食驛,曹操煮酒論英雄：曹操酒莊,滾滾長江東逝水：三鍋演義,孔明草船借箭：孔明船宴,三國美食街三國故食宴,58,古鎮夜游夜間古鎮,59,關山24、古鎮+偃月湖畔通過燈光亮化、水上放燈、光影湖岸、燈光秀等方式打造關山古鎮夜的韻味,古鎮夜游|水上放燈祈福,60,一盞燈一湖凈水一份美好期許白天所做花燈，夜間水上放燈，為事業學業的興旺、家人朋友的健康祈福。,古鎮夜游|湖岸光影,61,光影水岸流光溢彩在偃月湖岸邊布設多彩LED燈，星星點點，沿湖設置夜游步道，串聯夜間景點。,三國沙場,【策劃理念】以關公戰長沙為主題背景，結合項目的場地肌底，以教育培訓和互動娛樂為核心功能的戶外活動區域。【主要產品】三國酒店、青龍軍營、攻城攀爬、青勛營,62,夜間古鎮三國酒店,63,三國酒店穿越千年以三國文化為元素，融入三國故事包裝，體驗穿越千年的街市酒店,三國主題,25、傳統元素,主題客房,酒店配套文化論壇,64,邀請易中天、梁宏達、高曉松、紀連海等文化大咖，就三國文化主題打造一場文化大咖秀,青龍軍營,65,Discovery戶外拓展引進Discovery資源，與Discovery探索頻道合作，打造長沙周邊最大戶外拓展營地，讓學員去迎接一次次挑戰，去戰勝一個個困難。,青龍軍營虎賁軍訓練基地（企業拓展營地）,66,親近自然極限挑戰戰勝自我 以現有植被為基礎，結合攀爬的特定項目，按照不同的年齡階段設計難度不一的穿越項目，打造驚險瘋狂的叢林冒險，滿足全年齡層追求刺激挑戰。,Jungle adventure極限挑戰,青龍軍營虎賁軍訓練基地（企業拓展營地）,67,蜘蛛網26、,勇氣挑戰 認識自我,利用良好的密林環境，巧妙打造樹林間穿梭的拓展項目，滿足大眾戶外運動的需求。,青龍軍營軍營之夜（篝火晚會）,68,軍營之夜夜幕降臨，燃起篝火的青龍軍營，延續白天的激情,青龍軍營沙場對抗,69,攻城攀爬,70,多設施組合，360度全景旋轉觀景臺,案例鏈接：捷克多爾尼莫拉瓦空中漫步Dolni Morava SkyWalk,71,位置：捷克共和國-波西米亞-Slamnka山區公園設計：法蘭尼克建筑師事務所 Frnek Architects材料：600m落葉松木，380噸鋼材，能抵抗300/h的風速觀景：高度55m，360度全景觀景亮點：多設備觀景臺、玻璃滑梯、網床、螺旋體等組合，27、滑梯長100.5米，網床承重4.5噸步行距離：螺旋向上700米（ADA美國殘疾人法案無障礙坡道）承載量：最大承載量4000人，規劃承載量1400人門票：240捷克克朗（72人民幣）單人，490捷克克朗（148人民幣）單人含纜車往返，990捷克克朗（300人民幣）一家三口含纜車往返,多爾尼莫拉瓦空中漫步,青勛營,72,孩子與自然之間的橋梁，孩子與父母之間的橋梁，孩子與孩子之間的橋梁，身體與心靈之間的橋梁,結廬原鄉,【策劃理念】以三國時代智者輩出，或出世輔佐諸侯成就偉業，或隱世田園鄉野避開亂世。南荊州在關公拿下長沙后再無戰亂，大量北方智者避于長沙周邊的鄉野，自給自足【主要產品】隱世民宿、溪田阡陌、28、萌寵牧場、頤養社區,73,打造長沙近郊網紅民宿，構建詩酒田園生活氣質,每一個主題民宿，配套一種景觀、一種風情餐廳、一種文化體驗業態，打造精致隱逸院落生活,1.水鏡草廬隱世民宿特色景觀：原野稻田,75,76,水鏡草廬,鏡草廬出自諸葛亮、徐庶、龐統等人的師父水鏡先生司馬徽所住草廬針對都市財智人群提供幽靜的環境與絕佳的住宿空間，逃離塵世，入住隱世民宿,77,兒童泥塑,陶器，是土浴火后的涅槃重生，也是制作者心境和意念的表達，在制作陶器的過程中，既是一種體驗，也是一種修行。一個陶器作坊，集制作體驗、陶器展銷定制于一體。,78,食養山房,新鮮食材生態環境田野餐飲田野集市設有一生態餐廳，被稻田圍繞，食用當地29、新鮮采摘的蔬菜瓜果，來一場田園里的“盛宴”.,79,谷物集,以谷物為主題，借鑒臺灣“掌聲谷粒”運營模式，打造關山自己的谷物文創品牌,80,2.隱世民宿鳳儀花宿（自然情侶家庭）,81,網紅民宿浪漫之旅野奢度假,取自貂蟬所住鳳儀亭在關山幽靜環境中，花草簇擁，打造以花意為主題的主題民宿，提供非標準化的特色住宿體驗。,鳳儀花宿,3.隱世民宿銅雀春風（半山高端客群）,82,取自曹植銅雀臺賦中“仰春風之和穆”針對高端客群，以琴棋書畫詩酒茶為不同主題打造圈子院落。,Yard Homestay,結廬原鄉大地繪卷,83,大地繪卷藝術田園,湖南衛視外場基地,84,依托湖南衛視強大的綜藝制作平臺，利用關山古鎮景區打30、造各類綜藝節目特輯，如親情互動類的綜藝類節目爸爸去哪兒，生活類向往的生活等綜藝節目；亦可結合傳統節日，將部分節日晚會，如元宵節，中秋節，七夕晚會等遷移出演播大廳至古鎮景區內錄制，與湖南衛視優質節目資源建立長期合作平臺。,溪田阡陌親子田園,85,農耕體驗親近自然認領采摘與家人一起親近大自然，在此認領地塊，定期耕種，體驗作物種植蔬果采摘、趣味烹飪的樂趣。,萌寵牧場萌寶之家,86,萌寶課堂,萌寶認養,集觀賞、課堂、寄養等功能于一體的萌寵之家,萌寶喂養,萌寵牧場迷你馬場,87,合照留念,矮馬明星,迷你馬場兒童騎行騎上迷你馬，來一場說走就走的騎行。,頤養社區（地產板塊）,88,以農田為社區景觀肌理，敬畏31、土地，創新生活。創造一種“離城不離塵”，人居與自然和諧、田園與現代共生的云夢谷詩意棲居新場景,以“田園+農業+社區”的資源組合，打造長沙頤養后花園，樹立頤養社區新標桿。通過引入綠城頤養學院，與湖南中醫藥大學建立合作關系，打造關山學院式2.0頤養社區模式。,89,頤養社區-產業配套,90,以項目地文化主題為核心吸引，用精彩的活動語言與藝術對話，通過線上線下、自媒體營銷等多種方式，各大活動貫穿全年，持續引爆話題及社會關注,秋健康運動季,冬藝術養生季,3.5活動策劃,91,核心吸引力,92,一種文化,五大爆點,若干IP資源,4.1 運營建議,94,4.2 盈利模式,95,主要包括：研學、門票、商鋪、32、餐飲、住宿、表演等。,物業出售和租賃,未來二銷及聯營收入。,經營性項目+物業+衍生收益,4.4 游客量預測,96,景區第n年旅游人數=景區n-1年旅游人數x 旅游增長率發展階段2-3年，增長率30-35%鞏固階段5-6年，增長率5-10%,隨著信息技術、交通體系，營銷渠道的快速發展，景區短期即可獲取知名度和知曉度，集聚大量游客，兼而考慮關山古鎮目前接待量（2018年約46萬人次），隨即進入發展階段，游客前3-4年增長率約30%，之后進入成熟鞏固及階段，游客年增長率約5%。,到2025年，游客總量可達85萬人次；到2030年，游客總量可達150萬人次,4.4 投資收益測算（文旅）,97,文旅項目33、總用地為440畝，其中出讓用地200畝，流轉用地240畝，總建筑面積約為8.35萬平方米，文旅投資約為7.56億元。,4.5 投資收益測算|損益估算（不含地產）,98,4.6 投資收益|財務評價,99,本項目穩定期收入2億元，凈利潤1500萬元，前4年虧損，累計虧損額1.95億元，靜態回收期為15年（不含建設期），動態回收期為21年（不含建設期），投資收益率為1.59%，內部報酬率4.69%,開發時序|一期經濟測算,注：不含文旅部分的投入產出,房產板塊測算,100,開發時序|一期經濟測算,注：不含文旅部分的投入產出,房產板塊測算,101,102,整體投資收益分析,4.6 整體投資收益|財務評價,103,本項目總體（文旅運營及商業銷售+地產銷售），靜態回收期為2年（不含建設期），動態回收期為2年（不含建設期），未來年利潤3941萬元投資收益率為4.20%，內部報酬率22.75%,4.6 綜合效益,104,項目建成將產生積極而巨大的綜合效益，并不斷凸顯其綜合價值,關山古鎮文化體驗研學教育休閑度假,THANKS,105,