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1、 商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃建議業(yè)態(tài)布局規(guī)劃建議 四四 川川 領(lǐng)領(lǐng) 先先 行行 二二 00 六年六月六年六月 一、一、 業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的 1、為項(xiàng)目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定繁榮持久經(jīng)營(yíng)的基石。 2、指導(dǎo)招商工作的有序進(jìn)行，明確招商目的和后期經(jīng)營(yíng)管理方向。 3、為銷售部提供可以向投資者解釋描繪的商業(yè)前景，支撐銷售工作進(jìn)行。 二、二、 業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則 1、 租金貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則。租金貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則。 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力，為項(xiàng)目銷售提供較高的回報(bào)率；同時(shí)該行業(yè)的租金走勢(shì)要堅(jiān)挺，經(jīng)營(yíng)持久而穩(wěn)定， 為項(xiàng)目提供較長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。 2、 人氣貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則。人2、氣貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則。 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠?yàn)槊娣e龐大的商場(chǎng)吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費(fèi)者支撐和共享，進(jìn)而為商場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展提供客 源支撐。 3、 高品質(zhì)優(yōu)先原則。高品質(zhì)優(yōu)先原則。 同行業(yè)商家的甄選，品質(zhì)優(yōu)先條件優(yōu)先，主要針對(duì)高品質(zhì)商家招商，通過(guò)高端客戶向低端客戶滲透和帶動(dòng)消費(fèi)；通過(guò)高品質(zhì)商家表 現(xiàn)商場(chǎng)整個(gè)項(xiàng)目的高品質(zhì)定位。 4、 配套的原則。配套的原則。 所有業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過(guò)一定的方法能夠互動(dòng)共享；業(yè)態(tài)的組合要能夠滿足漢 中市民購(gòu)物休閑等日常和大件消費(fèi)；必須保留部分業(yè)態(tài)用以滿足本項(xiàng)目住宅、商務(wù)公寓、商場(chǎng)從業(yè)人員和購(gòu)物客戶的隨機(jī)性和必備 配套3、服務(wù)。 三、三、 商業(yè)區(qū)域的劃分商業(yè)區(qū)域的劃分 根據(jù)項(xiàng)目的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照不同的樓棟劃 分成若干個(gè)小商圈區(qū)域，各個(gè)區(qū)域都獨(dú)有特點(diǎn)，連接后 可以相互銜接協(xié)調(diào)。總體上將一樓作橫向處理，其余按 照各自樓棟的樓層著重向處理。 1、橫向關(guān)系：橫向關(guān)系：一樓的人流動(dòng)線最為順暢，勢(shì) 必要成為各個(gè)樓棟之間最緊密地聯(lián)結(jié)體。 通過(guò)一樓的整體業(yè)態(tài)布局帶人流向各個(gè)方 向分散，為樓上商家提供隨機(jī)性客源支 撐。 2、縱向關(guān)系：縱向關(guān)系：因?yàn)閭€(gè)樓棟相互獨(dú)立，二樓以 上的人流動(dòng)線被架空的天井和走廊阻隔， 業(yè)態(tài)定為主要考慮本樓各樓層之間的照應(yīng) 關(guān)系，其次再考慮相鄰樓棟的之間關(guān)系。 結(jié)合縱橫關(guān)系，將整棟建筑分成的區(qū)域如下。 3、一樓一樓整層整層區(qū)域：區(qū)域：包括 1-5 號(hào)樓的一層。主要以服裝為主，其次細(xì)分層各個(gè)類別。 4、2 號(hào)樓區(qū)域：號(hào)樓區(qū)域：包括 2 號(hào)樓的 2-4層。主要以體現(xiàn)高品質(zhì)的美容婚紗西餐為主要業(yè)態(tài)。