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1、XXXXXXXXXXXXX有限公司農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點(diǎn)：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月23可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員名單項(xiàng)目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級(jí)： 級(jí)證書(shū)編號(hào)：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 總 論21.1 項(xiàng)目單位基本情況21.2 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容21.3 投資概算與資金來(lái)源3第二章 背景及必要性32.1 項(xiàng)目建設(shè)背景32、2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性5第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件優(yōu)劣勢(shì)分析73.1政策環(huán)境73.2資源優(yōu)勢(shì)73.3交通優(yōu)勢(shì)83.4 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)83.5基礎(chǔ)設(shè)施條件9第四章 項(xiàng)目單位基本情況104.1 概況104.2發(fā)展思路114.3 財(cái)務(wù)狀況11第五章 市場(chǎng)分析和銷(xiāo)售方案125.1 市場(chǎng)分析125.2 營(yíng)銷(xiāo)135.3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析16第六章 建設(shè)方案176.1 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模176.2 建設(shè)規(guī)劃和布局176.3 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和具體建設(shè)內(nèi)容186.4 實(shí)施進(jìn)度安排18第七章 投資概算與資金籌措197.1 投資概算依據(jù)19第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)208.1 環(huán)境影響及治理措施208.2評(píng)價(jià)與審批20第九章 項(xiàng)目組織與管理3、219.1 項(xiàng)目建設(shè)階段的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置219.2項(xiàng)目竣工后的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置229.3 項(xiàng)目運(yùn)行模式24第一章 總 論1.1 項(xiàng)目單位基本情況（1）項(xiàng)目單位名稱(chēng)：xx縣xx水產(chǎn)良種場(chǎng)（2）項(xiàng)目單位所有制形式：私營(yíng)企業(yè)（3）財(cái)務(wù)狀況介紹：2010年公司總資產(chǎn)為3286萬(wàn)元， 2010年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入845萬(wàn)元，凈利潤(rùn)362萬(wàn)元。無(wú)銀行貸款，銀行信用等級(jí)為AAA。1.2 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（1）項(xiàng)目名稱(chēng)：xx縣xx水產(chǎn)良種場(chǎng)生態(tài)園改擴(kuò)建項(xiàng)目（2）建設(shè)性質(zhì)：改擴(kuò)建。（3）建設(shè)地點(diǎn)：xx縣xx鄉(xiāng)澡洗塘村，水產(chǎn)良種場(chǎng)內(nèi)。（4）規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容：xx縣xx水產(chǎn)良種場(chǎng)是張家口市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)，憑借其獨(dú)有生態(tài)漁4、業(yè)、天然地?zé)釡厝糜巍⑺募緹釒~(yú)垂釣優(yōu)勢(shì)資源，前后被中央電視臺(tái)、河北電視臺(tái)等眾多媒體多次報(bào)道，日最高接待人數(shù)超千人，并吸引了眾多北京、河北、山西、內(nèi)蒙等地的游客。為了進(jìn)一步擴(kuò)展市場(chǎng)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，xx縣xx水產(chǎn)良種場(chǎng)生態(tài)園計(jì)劃在原生態(tài)園基礎(chǔ)上新增大型室內(nèi)溫泉文化體驗(yàn)館、工廠化名貴熱帶魚(yú)立體養(yǎng)殖，海上垂釣島、量販?zhǔn)胶ｕr餐廳、海珍品禮品加工與銷(xiāo)售等，改造新增客房、完善潛水館、擴(kuò)充娛樂(lè)設(shè)施、增加戶外景觀等項(xiàng)目。突出以海洋漁業(yè)生態(tài)游為主線，以趕海拾貝游，溫泉生態(tài)養(yǎng)生游，工廠化漁業(yè)游等為核心的特色旅游景區(qū)。1.3 投資概算與資金來(lái)源（1）投資概算：天津市xx漁業(yè)生態(tài)園改擴(kuò)建項(xiàng)目建設(shè)總投資共需萬(wàn)元。其中土建工5、程投資萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝投資萬(wàn)元，工程其他費(fèi)用10萬(wàn)元。（2）資金來(lái)源：企業(yè)自籌資金萬(wàn)元，申請(qǐng)xx區(qū)旅游發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金萬(wàn)元。第二章 背景及必要性2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景近年來(lái)，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收人的增加，閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在農(nóng)村環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光應(yīng)運(yùn)而生。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為載體的新型旅游業(yè)，有狹義和廣義兩種涵義。狹義的僅指用來(lái)滿足旅游者觀光需求的農(nóng)業(yè)；廣義的觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)涵蓋6、“休閑農(nóng)業(yè)”、“觀賞農(nóng)業(yè)”、“農(nóng)村旅游”等不同概念，是指在充分利用現(xiàn)有農(nóng)村空間、農(nóng)業(yè)自然資源和農(nóng)村人文資源的基礎(chǔ)上，通過(guò)以旅游內(nèi)涵為主題的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與施工，把農(nóng)業(yè)建設(shè)、科學(xué)管理、農(nóng)藝展示、農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)村空間出讓及旅游者的廣泛參與融為一體，使旅游者充分領(lǐng)略現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)藝術(shù)及生態(tài)農(nóng)業(yè)的大自然情趣的新型旅游業(yè)。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光始于二戰(zhàn)后的歐美國(guó)家，后在日本、臺(tái)灣等地充分發(fā)展并日趨成熟。由最初的小規(guī)模的觀光果園形式發(fā)展到統(tǒng)一規(guī)劃的集觀光、休閑、娛樂(lè)、教育為一體的有組織的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)、觀光農(nóng)業(yè)帶，走向多元化、多層次規(guī)模經(jīng)營(yíng)，成為國(guó)際旅游業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。它改變了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)僅專(zhuān)注于土地本身的大耕作農(nóng)業(yè)的單一經(jīng)7、營(yíng)思想，把發(fā)展思路拓展到“人地共生”的旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)結(jié)合的理想模式。2009年7月5日，國(guó)家農(nóng)業(yè)部與國(guó)家旅游局簽署合作框架協(xié)議，共同推進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展。計(jì)劃從2010年開(kāi)始，通過(guò)3到5年的努力，推出一批示范縣(鎮(zhèn))、示范村(企業(yè))，制發(fā)一張全國(guó)性的休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游重點(diǎn)產(chǎn)品地圖。為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)鄉(xiāng)村休閑度假指南。根據(jù)協(xié)議，將盡快啟動(dòng)全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范工程。把示范縣(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、示范村、示范企業(yè)的建設(shè)作為引導(dǎo)和帶動(dòng)全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的重要舉措。通過(guò)示范活動(dòng),提升休閑農(nóng)業(yè)公共基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、安全設(shè)施、環(huán)保設(shè)施建設(shè)水平和從業(yè)人員素質(zhì)。探索建立一套符合我國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展實(shí)8、際的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和標(biāo)準(zhǔn)體系。xx漁業(yè)生態(tài)園，以其很好的將漁業(yè)養(yǎng)殖、漁業(yè)觀光旅游、漁業(yè)科普及新開(kāi)發(fā)的溫泉養(yǎng)生休閑項(xiàng)目結(jié)合起來(lái)，使原來(lái)單一的工廠化養(yǎng)殖企業(yè)又燃起了勃勃生機(jī)，把自身及周邊資源積極利用起來(lái)，不但為自身創(chuàng)造收益，更帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，被天津市農(nóng)委推薦成為中國(guó)旅游協(xié)會(huì)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游分會(huì)理事單位，成為我國(guó)首批休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范園區(qū)。2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1發(fā)揮xx區(qū)特色海洋資源優(yōu)勢(shì)，豐富旅游資源，為xx區(qū)塘沽區(qū)打造精品旅游產(chǎn)品xx區(qū)擁有153 公里海岸線，海底、海灘地勢(shì)平坦，潮水漲落規(guī)律性較強(qiáng)，潮間帶較寬，有利于建造臨海的大型旅游度假設(shè)施和開(kāi)發(fā)水上運(yùn)動(dòng)或水上娛樂(lè)項(xiàng)目。新區(qū)內(nèi)擁9、有獨(dú)特的古瀉湖濕地和灘涂，面積約為370.32 平方公里，棲息與遷徙有國(guó)家一、二級(jí)保護(hù)鳥(niǎo)類(lèi)10 余種，各類(lèi)哺乳類(lèi)野生動(dòng)物多種，堪稱(chēng)環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人的天然動(dòng)物園。xx區(qū)的環(huán)渤海海洋旅游帶正在從漢沽、經(jīng)塘沽到大港已基本形成。南端的地質(zhì)條件、氣候條件更適合發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，其中的天津海濱浴場(chǎng)曾是津京和華北地區(qū)最火爆的海邊休閑度假景區(qū)，累計(jì)接待游客600萬(wàn)人次，但由于多種原因，目前暫時(shí)停業(yè)，其所空出來(lái)的市場(chǎng)需求急待滿足。xx漁業(yè)生態(tài)園位于海濱浴場(chǎng)南側(cè)，擁有同海濱浴場(chǎng)一樣的地域、資源優(yōu)勢(shì)，隨著海濱大道修復(fù)工程的竣工，園區(qū)同塘沽洋貨、外灘公園、大沽炮臺(tái)革命紀(jì)念公園、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)形成了一條最具xx區(qū)特色的旅游線10、路。游客們不但可以感受現(xiàn)代港口城市氣息、見(jiàn)證中華民族抗擊侵略，不畏強(qiáng)暴的歷史，更重要的是，可以來(lái)到xx漁業(yè)生態(tài)園，回歸自然、忘掉一切煩惱，全身心放松，在這里，游客們又可以吃上新鮮的海鮮、品嘗園區(qū)自養(yǎng)的海珍品魚(yú)、趕海拾貝、泡泡海洋溫泉，參觀現(xiàn)代化水產(chǎn)養(yǎng)殖基地，了解渤海，熱愛(ài)大海xx漁業(yè)生態(tài)園為xx區(qū)的旅游帶來(lái)一份愜意和放松，這對(duì)強(qiáng)化xx區(qū)旅游產(chǎn)品，豐富xx區(qū)旅游市場(chǎng)，起到了不可多得的作用。2.2.2深度開(kāi)發(fā)xx區(qū)海珍品水產(chǎn)養(yǎng)殖科技園區(qū)資源，是將工廠化養(yǎng)殖、生態(tài)農(nóng)業(yè)、海洋文化、休閑度假完美融合的典范xx區(qū)海珍品水產(chǎn)養(yǎng)殖科技園區(qū)是2000年國(guó)家在塘沽劃出的一片鄰海的工廠化養(yǎng)殖園區(qū)，是國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)11、重點(diǎn)區(qū)域，主要進(jìn)行工廠化養(yǎng)殖海珍品，培育國(guó)外優(yōu)質(zhì)海珍品，進(jìn)行本土馴化、育苗等工作，建有天津水產(chǎn)龍頭企業(yè)。xx公司早在幾年前就開(kāi)始參考國(guó)外先進(jìn)理念，在完成國(guó)家對(duì)工廠化養(yǎng)殖發(fā)展要求的同時(shí)，制定“都市漁業(yè)”的發(fā)展目標(biāo)。在目前國(guó)家大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的背景下，園區(qū)重新調(diào)整定位，將周邊旅游資源與園區(qū)自身優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來(lái)，開(kāi)發(fā)了海洋溫泉、潛水館、趕海拾貝等新旅游產(chǎn)品，將原有的垂釣項(xiàng)目豐富整合，形成了完善的旅游服務(wù)園區(qū)，經(jīng)過(guò)一年多的運(yùn)營(yíng)，收益良好，并逐漸被媒體和游客認(rèn)可，并被評(píng)為全國(guó)科普教育基地。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件優(yōu)劣勢(shì)分析3.1政策環(huán)境公司所在區(qū)域?yàn)樯鷳B(tài)養(yǎng)殖區(qū)、生態(tài)居住區(qū)。地處未來(lái)xx區(qū)GDP增長(zhǎng)的中12、心，緊鄰4星級(jí)旅游景區(qū)海濱浴場(chǎng)。同時(shí)也是臨港工業(yè)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，南港港區(qū)，濱海生態(tài)居住區(qū)和生態(tài)養(yǎng)殖區(qū)的黃金交點(diǎn)。以生態(tài)游為主題的享受?chē)?guó)家政策支持，特別是xx公司作為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，水產(chǎn)養(yǎng)殖享受?chē)?guó)家全額貼息政策，水產(chǎn)養(yǎng)殖享受?chē)?guó)家免稅政策支持；作為國(guó)家重點(diǎn)支持的水產(chǎn)品科研基地，享受天津科研項(xiàng)目政策支持，享受政府研發(fā)資金支持。作為國(guó)家珍品保種基地，享受?chē)?guó)家政策補(bǔ)貼。3.2資源優(yōu)勢(shì)充足的地?zé)豳Y源：地處中國(guó)優(yōu)質(zhì)地?zé)釒В瑩碛谐渥愕牡責(zé)豳Y源。溫泉水質(zhì)清澈透明，屬弱堿性軟水含硫溫泉，富含硫、鋰、鋅、偏硅酸等保健礦物質(zhì)。海水資源：坐落于塘沽海濱浴場(chǎng)南側(cè)，東臨大海，是天津最佳海洋風(fēng)景區(qū)，距離海邊近在咫尺。氣候13、環(huán)境資源：是天津負(fù)氧離子含量最高地方，在此地就會(huì)感覺(jué)呼吸通暢，心曠神怡。最佳趕海拾貝風(fēng)景區(qū)： 這里灘涂廣闊而平緩，待退潮時(shí)可乘坐三輪機(jī)動(dòng)車(chē)或者直接趟水去趕海拾貝，捕魚(yú)摸蝦，捉蟹踩蛤，海上看日出，海上垂釣，還有海上魚(yú)礁。3.3交通優(yōu)勢(shì)地處天津南港核心，臨近京津一線，二線，津晉高速，環(huán)渤海高速，沿海高速，唐津高速。六條高速公路。其中沿海高速近在咫尺，最遠(yuǎn)的也不超過(guò)20公里。未來(lái)還將建有津石高速和南港高速。加上臨近的省級(jí)公路： 217，312，208，206，105公路，中央大道，津港公路、天津大道等，構(gòu)成了方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)中心地帶。距離天津機(jī)場(chǎng)45公里，距離火車(chē)站20公里。從天津快速路驅(qū)車(chē)只需414、5分鐘，從北京只需90分鐘（從北京站乘高速鐵路需56分鐘到塘沽火車(chē)站，再換乘大巴約需20分鐘）。3.4 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)xx區(qū)主推的沿渤海旅游帶，將北塘一日漁民，漢沽漁港吃海鮮，天津港工業(yè)游，大沽炮臺(tái)愛(ài)國(guó)游與海濱浴場(chǎng)和xx漁業(yè)生態(tài)園連為一線，充分利用xx區(qū)的海洋旅游資源標(biāo)志性特色旅游景點(diǎn)，打造獨(dú)具特色的海洋漁業(yè)生態(tài)游。xx漁業(yè)生態(tài)園利用自身優(yōu)勢(shì)資源所推出的趕海拾貝游，溫泉生態(tài)養(yǎng)生游，工廠化漁業(yè)游均具有極大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：趕海拾貝游是天津唯一的趕海拾貝主題游，滿足北京、天津等消費(fèi)者的需求，使其不必出華北就能去趕海；溫泉養(yǎng)生游，則利用唯一的海洋溫泉優(yōu)勢(shì)，將養(yǎng)生保健與海底溫泉特殊成分結(jié)合，創(chuàng)造海洋溫泉養(yǎng)生游；工15、廠化漁業(yè)游則讓游客參與到漁業(yè)養(yǎng)殖，了解魚(yú)文化，體驗(yàn)互動(dòng)樂(lè)趣，了解漁業(yè)，熱愛(ài)海洋，創(chuàng)造天津唯一的漁業(yè)主題游。這些特色旅游搶占了市場(chǎng)先機(jī)，挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)，滿足了消費(fèi)者需求，具有很大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。3.5基礎(chǔ)設(shè)施條件目前xx漁業(yè)生態(tài)園已完成建筑面積33378.42平米，建有工廠化繁育車(chē)間、培訓(xùn)中心、研發(fā)樓及職工公寓共19162.65，海德怡溫泉會(huì)館建筑面積14215.77，配有：發(fā)電機(jī)房：設(shè)有柴油發(fā)電機(jī)房和315KVA變壓器兩臺(tái)，160KVA變壓器一臺(tái)，發(fā)電機(jī)房配有75KW發(fā)電機(jī)2臺(tái)，175KW發(fā)電機(jī)1臺(tái)。冷庫(kù)：50噸容量。配有速凍室。污水處理：日處理能力50噸地?zé)嵫h(huán)設(shè)施：設(shè)有地下熱水池、淡水池、消防16、水池1200立方。地下機(jī)房70平米。同時(shí)保證全廠取暖、溫泉、生活、養(yǎng)殖的用水需要。中央空調(diào)：空調(diào)機(jī)房100平米，配有污水源熱泵大型機(jī)組兩臺(tái)，具備制冷采暖功能。其他：配有倉(cāng)庫(kù)、配餐加工間、超市等共計(jì)1000平米。網(wǎng)絡(luò)：擁有10G獨(dú)立光纖，保證全廠網(wǎng)絡(luò)高速暢通已為改擴(kuò)建項(xiàng)目提供雙向電網(wǎng)，煤氣干線從該地段通過(guò)，留口已簽協(xié)議。第四章 項(xiàng)目單位基本情況4.1 概況天津市xx水產(chǎn)技術(shù)發(fā)展有限公司成立于2001年，系國(guó)家重點(diǎn)扶持農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，是以海珍品苗種繁育為主，兼有示范養(yǎng)殖、科普培訓(xùn)、休閑旅游度假等功能、走都市漁業(yè)道路的民營(yíng)科技企業(yè)。公司總投資約1.2億元人民幣，建筑面積33378.42平米，建有工17、廠化繁育車(chē)間、培訓(xùn)中心、研發(fā)樓及職工公寓共19162.65，海德怡溫泉會(huì)館建筑面積14215.77（四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）。天津市xx水產(chǎn)技術(shù)發(fā)展有限公司是天津市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)市級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)、天津市無(wú)公害水產(chǎn)品生產(chǎn)基地、天津水產(chǎn)理事單位，國(guó)家農(nóng)業(yè)部科技示范場(chǎng)、國(guó)家科普惠農(nóng)興村先進(jìn)單位，天津農(nóng)學(xué)院實(shí)習(xí)基地、天津市水產(chǎn)良種場(chǎng)，天津市水產(chǎn)技術(shù)推廣示范基地、全國(guó)科普教育基地，中國(guó)少年兒童基金會(huì)安康活動(dòng)基地，天津水產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，中國(guó)旅游協(xié)會(huì)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游分會(huì)理事單位。公司至今先后引進(jìn)并自主培育了金頭鯛、大西洋牙鲆、漠斑牙鲆、美國(guó)紅魚(yú)、花鱸、褐牙鲆、大菱鲆、美洲黑石斑、半滑舌鰨、條斑星鰈等國(guó)內(nèi)外名優(yōu)品種18、。是天津第一家引進(jìn)南美白對(duì)蝦的企業(yè)，并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。在引進(jìn)繁育及健康養(yǎng)殖技術(shù)研究方面，公司近年來(lái)共承擔(dān)市、區(qū)級(jí)科研項(xiàng)目10余項(xiàng)，主要有：漠斑牙鲆人工育苗及健康養(yǎng)殖示范研究、美洲黑石斑魚(yú)引種繁育及配套養(yǎng)殖技術(shù)、大西洋王鯛引種繁育技術(shù)研究大西洋牙鲆健康養(yǎng)殖示范研究、漠斑牙鲆和大西洋牙鲆的繁殖調(diào)控和雜交育種等，項(xiàng)目完成質(zhì)量高、時(shí)間準(zhǔn)，有很強(qiáng)的自主創(chuàng)新精神。為適應(yīng)發(fā)展都市休閑漁業(yè)的經(jīng)營(yíng)需求，公司引進(jìn)了觀賞魚(yú)品種，并增加休閑漁業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。公司新建的海德怡溫泉會(huì)館，按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工，建筑面積14215.77，主體六層、局部四層。4200的溫泉娛樂(lè)大廳，可同時(shí)容納1000人。4.2發(fā)展思路堅(jiān)持科學(xué)19、發(fā)展與和諧發(fā)展，適應(yīng)國(guó)家大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的整體規(guī)劃，依托國(guó)家宏觀政策，發(fā)揮自身技術(shù)、資源、區(qū)位等優(yōu)勢(shì)，發(fā)展以海珍品良種培育、示范養(yǎng)成為主，集養(yǎng)殖科技示范、漁業(yè)科普教育、旅游休閑娛樂(lè)為一體的精品漁業(yè)生態(tài)園。堅(jiān)持走產(chǎn)學(xué)研結(jié)合道路，使一產(chǎn)和三產(chǎn)有效融合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，最終建成一個(gè)以設(shè)施化、產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化為目標(biāo)，功能多樣，特色明顯、優(yōu)勢(shì)突出、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的農(nóng)業(yè)休閑生態(tài)園，并逐漸成為全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)。4.3 財(cái)務(wù)狀況2009年，公司總資產(chǎn)為13286萬(wàn)元，其中流動(dòng)資產(chǎn)4886萬(wàn)元，固定資產(chǎn)8099萬(wàn)元；總負(fù)債5795萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率為43.62%，實(shí)收資本2000萬(wàn)元；2009年主20、營(yíng)業(yè)務(wù)收入5449萬(wàn)元，凈利潤(rùn)2742萬(wàn)元。銀行信用等級(jí)為AAA。 第五章 市場(chǎng)分析和銷(xiāo)售方案5.1 市場(chǎng)分析5.1.1 項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀改擴(kuò)建項(xiàng)目將繼續(xù)以海洋漁業(yè)生態(tài)游為主線，推出以趕海拾貝游，溫泉生態(tài)養(yǎng)生游，工廠化漁業(yè)游等為概念的特色旅游。趕海拾貝游是一種特色灘涂游，由山東日照率先提出，去年吸引吸引了北京、天津大量游客。日照市去年接待游客1741.7萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入101.7億元，其中趕海拾貝游也是其重要旅游項(xiàng)目。而目前華北地區(qū)，包括天津，趕海拾貝游只是自發(fā)行為，沒(méi)有進(jìn)行整體包裝和運(yùn)營(yíng)，具有極大的市場(chǎng)發(fā)展空間。溫泉旅游在天津需求量大，但競(jìng)爭(zhēng)更激烈，以帝景溫泉、團(tuán)泊溫泉、東麗溫泉為代表的幾21、個(gè)景點(diǎn)各有優(yōu)勢(shì)。工廠化漁業(yè)游作為本地全新的特色游，目前市場(chǎng)暫未出現(xiàn)，作為全新旅游項(xiàng)目，值得挖掘。5.1.2 市場(chǎng)前景分析趕海拾貝主要是針對(duì)華北地區(qū)，能夠讓華北地區(qū)的游客，特別北京、天津的游客能夠就近體驗(yàn)上潮有船當(dāng)漁民，落潮拾貝拾網(wǎng)眼的樂(lè)趣。溫泉養(yǎng)生游則針對(duì)天津及北京游客，抓住消費(fèi)者對(duì)養(yǎng)生的重視，靠差異化贏取市場(chǎng)。工廠化漁業(yè)游則是旅游的創(chuàng)新點(diǎn)，創(chuàng)造全新旅游項(xiàng)目。5.1.3 項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)改擴(kuò)建項(xiàng)目所推出以趕海拾貝游，溫泉生態(tài)養(yǎng)生游，工廠化漁業(yè)游等為概念的海洋溫泉漁業(yè)生態(tài)游，在同類(lèi)市場(chǎng)具有極高的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：以趕海拾貝為主題的灘涂旅游，是繼北塘一日漁民，漢沽漁港吃海鮮，后天津又一個(gè)海洋旅游新亮點(diǎn)。22、從而將三個(gè)特色旅游連接成一線，充分利用xx區(qū)的海洋旅游資源，打造成天津唯一的趕海拾貝主題游。憑借其更佳的地理?xiàng)l件和自然資源，比山東日照李家臺(tái)趕海園更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。溫泉養(yǎng)生游，則利用獨(dú)特的海洋溫泉優(yōu)勢(shì)，側(cè)重養(yǎng)生保健。特別是憑借其來(lái)自海底的特殊溫泉成分，對(duì)養(yǎng)生保健為訴求的消費(fèi)者更具吸引力。工廠化漁業(yè)游則是體現(xiàn)魚(yú)文化的，利用全國(guó)科普教育基地的優(yōu)勢(shì)，與中科院海洋研究所合作，以海洋生態(tài)，魚(yú)文化，海洋動(dòng)植物，有孔蟲(chóng)雕塑園，珍品魚(yú)展館，觀賞魚(yú)展館，參與珍品魚(yú)孵化和喂養(yǎng)，體驗(yàn)互動(dòng)樂(lè)趣，了解海洋，熱愛(ài)海洋，保護(hù)海洋為主題5.2 營(yíng)銷(xiāo)5.2.1銷(xiāo)售渠道和營(yíng)銷(xiāo)模式1、直接銷(xiāo)售渠道現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售：做好電話記錄，抓住每個(gè)潛在客23、戶。辦事處：以服務(wù)各渠道為重點(diǎn)，抓住重點(diǎn)客戶。團(tuán)購(gòu)：主要針對(duì)企事業(yè)單位的年終總結(jié)會(huì)，推動(dòng)會(huì)，表彰會(huì)等大型會(huì)議。電話直銷(xiāo)、DM推薦、人員拜訪等。2、利用合作伙伴銷(xiāo)售渠道1）各大旅行社代辦點(diǎn)。2）重要旅行社的整體合作。3）各院校的代理機(jī)構(gòu)。4）電視購(gòu)物代理渠道。5）保健品健身機(jī)構(gòu)及其他商業(yè)業(yè)態(tài)合作代理。3、重要機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期合作培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：不定期的各類(lèi)培訓(xùn)，特別是以針對(duì)針對(duì)決策層的培訓(xùn)為重點(diǎn)。同時(shí)推出“培訓(xùn)2日游”項(xiàng)目，以培訓(xùn)+休閑+度假方式，讓白領(lǐng)人士結(jié)交新朋友，豐富新知識(shí)，擴(kuò)大新領(lǐng)域。拓展訓(xùn)練機(jī)構(gòu)：將海灘拓展基地打造為天津特色拓展訓(xùn)練場(chǎng)所，成為企業(yè)拓展訓(xùn)練重要選擇。車(chē)友會(huì)、驢友會(huì)、網(wǎng)上團(tuán)體：安排專(zhuān)人24、到各論壇發(fā)帖子，吸引關(guān)注。同時(shí)，用門(mén)票置換一批網(wǎng)絡(luò)廣告，一方面擴(kuò)大影響力，一方面也吸引其過(guò)來(lái)。企業(yè)家協(xié)會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)：特別是針對(duì)決策人的行業(yè)性講座，研討會(huì)等重點(diǎn)院校：與全國(guó)知名院校合作，建立培訓(xùn)和實(shí)習(xí)基地幼教機(jī)構(gòu)、幼兒園、少年宮：組織親子活動(dòng)，吸引家庭參加。社團(tuán)組織：聯(lián)合舉辦各類(lèi)特色活動(dòng)。大使館：通過(guò)舉辦各地風(fēng)土人情，文化，美食展，邀請(qǐng)沿海國(guó)家大使館參加，其在此處舉辦當(dāng)?shù)匚幕埽瑒?chuàng)造新聞熱點(diǎn)，而且吸引本地游客。北京辦事處的工作之一。健康機(jī)構(gòu)，醫(yī)療機(jī)構(gòu)：以健康、養(yǎng)生為主題，與各醫(yī)院置換宣傳廣告位并贈(zèng)送門(mén)票；共同舉辦養(yǎng)生講座等活動(dòng)。總工會(huì)：重點(diǎn)挖掘部門(mén)，與總工會(huì)聯(lián)合舉辦工會(huì)主席培訓(xùn)聯(lián)誼等活動(dòng)企業(yè)家庭25、日，公益組織，志愿者協(xié)會(huì)媒體：與中國(guó)傳媒大學(xué)共同建設(shè)媒體研討會(huì)，媒體培訓(xùn)基地5.2.2銷(xiāo)售方案關(guān)注京津地區(qū)重要活動(dòng)，如選美大賽，高峰論壇，企業(yè)峰會(huì)，以提供場(chǎng)地方式增加曝光率，同時(shí)吸引潛在目標(biāo)用戶親臨體驗(yàn)。根據(jù)全年重要節(jié)日，提前1-2個(gè)月準(zhǔn)備，適時(shí)推出系列活動(dòng)。1月1日 元旦（New Years Day) l 3月5日 青年志愿者服務(wù)日 l 3月8日 國(guó)際婦女節(jié)（International Women Day) l 3月12日 中國(guó)植樹(shù)節(jié)（China Arbor Day) l 3月15日 世界消費(fèi)者權(quán)益日（World Consumer Right Day） l 3月21日 世界森林日（World26、 Forest Day) l 4月5日 清明節(jié)（Tomb-sweeping Day) l 4月7日 世界衛(wèi)生日（World Health Day） l 4月22日 世界地球日（World Earth Day) l 5月1日 國(guó)際勞動(dòng)節(jié)（International Labour Day) l 5月4日 中國(guó)青年節(jié)（Chinese Youth Day) l 6月1日 國(guó)際兒童節(jié)（International Childrens Day) l 6月5日 世界環(huán)境日（International Environment Day) l 7月1日 中國(guó)共產(chǎn)黨成立紀(jì)念日l(shuí) 8月1日 建軍節(jié)l 9月10日 中國(guó)教27、師節(jié)（Teachers Day) l 9月27日 世界旅游日（World Tourism Day) l 10月1日 中華人民共和國(guó)國(guó)慶節(jié)（National Day) l 11月8日 中國(guó)記者節(jié)l 11月17日 國(guó)際大學(xué)生節(jié) l 12月3日 世界殘疾人日（World Disabled Day） l 12月25日 圣誕節(jié)（Christmas Day) l 5月第二個(gè)星期日 母親節(jié)（Mothers Day) l 6月第三個(gè)星期日 父親節(jié)（Fathers Day) l 11月最后一個(gè)星期四感恩節(jié)（Thanksgiving Day)l 農(nóng)歷：春節(jié)l 二月二l 五月初五端午節(jié)l 七月初七l 八月十五l 九28、月初九5.2.3 營(yíng)銷(xiāo)模式采取整合營(yíng)銷(xiāo)模式，建立以客戶為中心的營(yíng)銷(xiāo)體系。特別是采取一對(duì)一的會(huì)員制營(yíng)銷(xiāo)的方式，對(duì)客戶的消費(fèi)行為，消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)周期，消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的跟蹤，并采取差異化的營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)手段，有效讓每個(gè)顧客都能體會(huì)到溫馨的服務(wù)。同時(shí)實(shí)行多渠道多元化推廣手段，發(fā)揮各個(gè)渠道的優(yōu)勢(shì)資源。5.3 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析5.3.1 項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素分析隨著天津其他旅游風(fēng)景區(qū)快速發(fā)展：天津大港官港生態(tài)游樂(lè)園、天津?qū)氎娴劬皽厝燃俅濉|麗水上溫泉?dú)g樂(lè)谷等地正在快速發(fā)展。雖然我們獨(dú)具海洋溫泉、生態(tài)漁業(yè)優(yōu)勢(shì)，但競(jìng)爭(zhēng)景區(qū)的挑戰(zhàn)不容忽視。5.3.2 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策1、加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，同是利用天津南港產(chǎn)業(yè)區(qū)快速29、發(fā)展的機(jī)會(huì)，迅速打造海洋漁業(yè)生態(tài)園區(qū)的龍頭地位。2、隨時(shí)關(guān)注各區(qū)域發(fā)展動(dòng)態(tài)，有的放矢制定營(yíng)銷(xiāo)策略，執(zhí)行差異化、優(yōu)質(zhì)化服務(wù)策略，滿足游客需求。第六章 建設(shè)方案6.1 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模6.1.1 建設(shè)任務(wù)為了進(jìn)一步擴(kuò)展市場(chǎng)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，xx生態(tài)園計(jì)劃在原生態(tài)園基礎(chǔ)上新增趕海拾貝景區(qū)、戶外觀海溫泉，海上垂釣島、量販?zhǔn)胶ｕr餐廳、海珍品禮品加工與銷(xiāo)售等，改造新增客房、完善潛水館、擴(kuò)充娛樂(lè)設(shè)施、增加戶外景觀等項(xiàng)目。突出以海洋漁業(yè)生態(tài)游為主線，以趕海拾貝游，溫泉生態(tài)養(yǎng)生游，工廠化漁業(yè)游等為核心的特色旅游景區(qū)。6.1.2 建設(shè)規(guī)模填充6.2 建設(shè)規(guī)劃和布局填充6.3 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和具體建設(shè)內(nèi)容6.3.1 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)30、項(xiàng)目建設(shè)堅(jiān)持先進(jìn)性、實(shí)用性、高質(zhì)量的原則，建筑工程及配套設(shè)施嚴(yán)格執(zhí)行建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ50016-2006，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50007-2002，混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2002，建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011-2001，建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001，采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ19-87 2001版，采暖通風(fēng)設(shè)計(jì)手冊(cè)，低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范GB50054-95，民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92，建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004，建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB50057-94，工業(yè)與民用電力裝置接地設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ65-83，天津市公用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)J1031、633-2005，建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50222-95等建筑工程國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及進(jìn)行建設(shè)。6.3.2 具體建設(shè)內(nèi)容6.3.2.1 土建6.3.2.2 設(shè)備6.3.2.3 公用基礎(chǔ)設(shè)施6.4 實(shí)施進(jìn)度安排6.4.1 建設(shè)期限6.4.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排第七章 投資概算與資金籌措7.1 投資概算依據(jù)按天津市建筑物土建造價(jià)指標(biāo)及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算。7.2 投資概算7.3 資金籌措7.4 資金使用和管理第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)8.1 環(huán)境影響及治理措施xx漁業(yè)生態(tài)園遵循資源節(jié)約、環(huán)境友好和可持續(xù)發(fā)展理念，以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和設(shè)施裝備為支撐，運(yùn)用先進(jìn)的生產(chǎn)方式和經(jīng)營(yíng)管理手段，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)和社會(huì)效益和諧共32、贏的生態(tài)產(chǎn)業(yè)形態(tài)。園區(qū)內(nèi)集合目前國(guó)際先進(jìn)的環(huán)保節(jié)能設(shè)施，充分的體現(xiàn)了作為休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游示范理事單位的遠(yuǎn)瞻性、先進(jìn)性，主要的環(huán)保設(shè)施有：污水處理回用、污水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)等，是環(huán)保先行的綠色園區(qū)。污水處理會(huì)用系統(tǒng)將園區(qū)所產(chǎn)生的生活污水、養(yǎng)殖污水處理后所產(chǎn)生的中水，用于沖廁和洗車(chē)；污水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)，冬可供暖、夏可采涼，完全擯棄了過(guò)去中央空調(diào)需要大量電能和老式鍋爐需要燒煤的歷史，它是利用養(yǎng)殖污水，借助制冷循環(huán)系統(tǒng)，通過(guò)消耗少量的電能，在冬天將水資源中的低品質(zhì)能量“汲取”出來(lái)，經(jīng)管網(wǎng)供給室內(nèi)空調(diào)、采暖系統(tǒng)；夏天，將室內(nèi)的熱量帶走，并釋放到水中，以達(dá)到夏季空調(diào)的效果。所以，園區(qū)既節(jié)約水資源和電資源，33、又完全將園區(qū)污水充分利用，基本可達(dá)到零排放。8.2評(píng)價(jià)與審批詳見(jiàn)交通部天津水運(yùn)工程科學(xué)研究所為本項(xiàng)目出據(jù)的“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表”及塘沽區(qū)環(huán)保局的審批意見(jiàn)（見(jiàn)附件）。第九章 項(xiàng)目組織與管理9.1 項(xiàng)目建設(shè)階段的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置項(xiàng)目建設(shè)階段擬成立由建設(shè)單位相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組成的項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，主要工作職能為：制訂項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期工作、招標(biāo)投標(biāo)、組織施工、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收及監(jiān)督檢查等工作。在項(xiàng)目執(zhí)行中，重點(diǎn)抓好兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是嚴(yán)把項(xiàng)目施工關(guān)。按照相關(guān)的國(guó)家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，采用招投標(biāo)制，由具備較好施工經(jīng)驗(yàn)的有資質(zhì)的單位承擔(dān)施工，項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組承擔(dān)檢查工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。項(xiàng)目建成后，嚴(yán)格項(xiàng)目驗(yàn)收34、，并組織相關(guān)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，保證工程設(shè)施的正常運(yùn)行。二是嚴(yán)把項(xiàng)目資金管理關(guān)。所有項(xiàng)目資金支出都要經(jīng)法人代表審查簽字，財(cái)務(wù)人員必須按照制度認(rèn)真審查憑證，及時(shí)登記賬簿，妥善保管財(cái)務(wù)檔案，接受審計(jì)部門(mén)和上級(jí)主管部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督。設(shè)立項(xiàng)目專(zhuān)用賬戶，專(zhuān)款專(zhuān)用，保證項(xiàng)目工程資金的足額到位與合理運(yùn)用。項(xiàng)目建設(shè)階段的組織機(jī)構(gòu)如下圖所示： 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組 資金管理監(jiān)督 工程質(zhì)量監(jiān)督 項(xiàng)目建設(shè)單位 設(shè)備 施工 質(zhì)檢 財(cái)務(wù) 9.2項(xiàng)目竣工后的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置項(xiàng)目實(shí)施后采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。其組織管理機(jī)構(gòu)如下：各部門(mén)職責(zé)如下：1、生產(chǎn)技術(shù)部。負(fù)責(zé)種魚(yú)培育車(chē)間、孵化車(chē)間、藻類(lèi)培養(yǎng)車(chē)間、輪蟲(chóng)培養(yǎng)車(chē)間和水質(zhì)化驗(yàn)室、生物試驗(yàn)室、餌料培35、養(yǎng)室工作。2、經(jīng)營(yíng)部。負(fù)責(zé)苗種銷(xiāo)售、成魚(yú)回收暫養(yǎng)、銷(xiāo)售、冷庫(kù)經(jīng)營(yíng)和水產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)。3、培訓(xùn)中心。配合生態(tài)旅業(yè)部完成會(huì)議、培訓(xùn)、接待工作。4、生態(tài)旅業(yè)部。負(fù)責(zé)全公司旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和銷(xiāo)售。5、工程部。保證全場(chǎng)水電氣熱供應(yīng)設(shè)備維修。6、計(jì)財(cái)部。負(fù)責(zé)資金計(jì)劃、財(cái)務(wù)賬目、經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)、現(xiàn)金管理和資產(chǎn)管理7、行政部。負(fù)責(zé)人事勞資保險(xiǎn)、生活安全保衛(wèi)、車(chē)輛事物管理、對(duì)外事務(wù)協(xié)調(diào)與對(duì)內(nèi)日常事務(wù)管理。8、供應(yīng)部。負(fù)責(zé)生產(chǎn)資料采購(gòu)。9、企劃部。負(fù)責(zé)企業(yè)策劃、合作開(kāi)發(fā)、組織攻關(guān)。9.3 項(xiàng)目運(yùn)行模式本項(xiàng)目實(shí)行獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)營(yíng)管理方式，完善現(xiàn)代管理運(yùn)作機(jī)制，加強(qiáng)各項(xiàng)制度建設(shè)，建立風(fēng)險(xiǎn)控制體系、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系、研發(fā)生產(chǎn)體系和財(cái)務(wù)管理體系。形成分工明確，運(yùn)作有效的運(yùn)行機(jī)制，保證每一層級(jí)的職能部門(mén)的工作成果輸出準(zhǔn)時(shí)滿足于上一層級(jí)部門(mén)的輸入需求，提升整體營(yíng)銷(xiāo)能力和集約化運(yùn)作水平。