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1、 房地產(chǎn)策劃全流程（萬房地產(chǎn)策劃全流程（科）：）： 前期策劃階段前期策劃階段 前期策劃的整體流程 前期策劃整體流程： 可行性研究 項(xiàng)目研究 1、宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、結(jié)論（發(fā)展趨 勢(shì)） 2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析：區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目資源 3、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：同區(qū)位、同類型、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，經(jīng)典樓盤、成 功案例 4、潛在客戶分析潛在客戶分析：研究對(duì)象、研究?jī)?nèi)容（得出調(diào)研結(jié)（得出調(diào)研結(jié) 項(xiàng)目定位 1、SWOT 分析分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇、挑戰(zhàn) 2、客戶定位客戶定位：客戶細(xì)分、客戶研究、客戶篩選、客戶定位 3、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：內(nèi)容、策略 4、價(jià)格定位價(jià)格定位：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2、產(chǎn)品特色、開發(fā)商品牌、市場(chǎng)前景 市場(chǎng)推廣 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉：地段、產(chǎn)品、附加值 項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì)項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì)：形象支撐要素、形象表現(xiàn)要素 推廣費(fèi)用預(yù)算推廣費(fèi)用預(yù)算: 現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝 方現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝 方 案案： 制定制定銷售策略銷售策略：銷售時(shí)機(jī)、銷售次序、銷售目 標(biāo) 制定制定推廣策略推廣策略：低開高走、高開低走、高開高走、穩(wěn)定價(jià) 格 營(yíng)銷工作總體營(yíng)銷工作總體時(shí)間：時(shí)間： 5、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析：開發(fā)商、小業(yè)主 前前 期期 策策 劃劃 整整 體體 流流 程程 1、市場(chǎng)分市場(chǎng)分析析 2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 3、收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè)收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè) 4、財(cái)務(wù)評(píng)估財(cái)務(wù)評(píng)估 5、敏感性分3、析敏感性分析 6、盈虧平衡分析盈虧平衡分析 7、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 前期策劃分階段前期策劃分階段 一、一、可行性研究可行性研究 1、可行性研究的定義：可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。 2、可行性研究的作用： 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 3、可行性研究的內(nèi)容： 二、項(xiàng)目研究二、項(xiàng)目研究 項(xiàng)目研究的目的： 宏觀環(huán)境研究宏觀環(huán)境研究 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（通脹、利率、匯率等） 重大事件及其影響（如北京 2008 年奧運(yùn)會(huì)、上海 2010年世博會(huì)） 城市經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、人均收入等） 城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等） 人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級(jí)市場(chǎng)） 板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)