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1、大型大型 MALLMALL 購(gòu)物中心的投資決策策劃與開發(fā)購(gòu)物中心的投資決策策劃與開發(fā) 現(xiàn)代 MALL 成功經(jīng)營(yíng)的四要素：選址、定位、經(jīng)營(yíng)管理、無(wú)形資產(chǎn)與品牌 運(yùn)營(yíng)，系統(tǒng)探討了現(xiàn)代 MALL實(shí)際籌建與運(yùn)營(yíng)的要點(diǎn)，是 MALL實(shí)踐的指南。 一、國(guó)內(nèi)外 shopping mall 發(fā)展現(xiàn)狀 購(gòu)物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，約有 100 年的歷史。shopping mall 是指城 市市區(qū)購(gòu)物中心，shoppingcenter是指郊區(qū)的購(gòu)物中心。 購(gòu)物中心的定義如下： 1.購(gòu)物中心的策劃、建立、經(jīng)營(yíng)都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作； 2.適應(yīng)管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割； 3.尊重顧客的選擇權(quán)，為顧客提2、供一次滿足購(gòu)物的服務(wù)； 4.擁有足夠數(shù)量的相鄰而又方便的停車場(chǎng)； 5.有良好的購(gòu)物環(huán)境，對(duì)客戶健康無(wú)損害，提供娛樂(lè)、休閑等特色綜合服務(wù)。 6.統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)政策進(jìn)行營(yíng)運(yùn)。 7.有創(chuàng)造新商圈或更新地區(qū)的貢獻(xiàn)。 購(gòu)物中心的建筑特征 商業(yè)空間步行化 .商業(yè)空間室內(nèi)化 3.公共空間社會(huì)化 購(gòu)物中心的本質(zhì)特點(diǎn)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營(yíng)的管理方式。管理者對(duì)購(gòu)物中心實(shí) 行統(tǒng)一的集中管理，購(gòu)物中心的日常運(yùn)行、保安、清潔、維修進(jìn)貨和促銷活動(dòng) 等都是有組織地進(jìn)行，公共空間實(shí)行統(tǒng)一管理，供所有的零售商與購(gòu)物者共 享。經(jīng)營(yíng)者不參與管理，定期向管理者交納管理費(fèi)用，而所有者與管理者都參 與經(jīng)營(yíng)，租金收入和經(jīng)營(yíng)狀況并3、無(wú)直接關(guān)系。 購(gòu)物中心在發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂(lè)個(gè)性化等方向發(fā) 展。日本大阪率先發(fā)展生態(tài)型購(gòu)物中心，其中amba 工程是獨(dú)具特色的生態(tài)購(gòu) 物中心，建筑面積達(dá)到萬(wàn)平方米，建筑師設(shè)計(jì)了一個(gè)帶有自然地貌特點(diǎn)的 人造峽谷式的公園式購(gòu)物中心，該峽谷的植物覆蓋 28 層建筑上面，露天的坡 道從層逐漸走到層，坡道兩邊可以進(jìn)入不同層上的商店、餐飲與娛樂(lè)場(chǎng) 所，并有天橋連接峽谷兩端，此綠色方案得到業(yè)主與當(dāng)?shù)卣南矏叟c批準(zhǔn)。 我國(guó)商業(yè)發(fā)展一直滯后，年代后期，零售業(yè)與批發(fā)業(yè)發(fā)生劇烈變革，傳統(tǒng) 百貨公司在競(jìng)爭(zhēng)中紛紛慘敗，超級(jí)市場(chǎng)開始登上舞臺(tái)。購(gòu)物中心在年代中 期開始引入國(guó)內(nèi)。年代中期北京萬(wàn)通新世界購(gòu)物中心和陽(yáng)光四季購(gòu)物中心 以及上海迪美購(gòu)物中心，年代末期，深圳首家 MALL 購(gòu)物中心銅羅灣百 貨在華強(qiáng)北開業(yè)，它是利用工業(yè)廠房改建的物業(yè)；2002 年上海正大廣場(chǎng)由泰國(guó) 正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)