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1、匯景樟木頭汽車城定位發展思考,思考目標：保障快速回款，實現產品高溢價，提升樟木頭城市形象,品牌提升：通過本項目的開發，實現樟木頭城市形象及匯景品牌的進一步提升。,快速回款：在有限的去化周期里，實現短、中期資金回流，保障項目滾動開發 所需要的持續型經營開發收益。,高溢價：通過合理的定位和招商、推售策略，實現汽車城產品價值的最大化。,整盤目標,1、快速回款,2、高溢價,3、品牌提升,項目價值點梳理,高質量客戶積累,精準高效推廣策略,品牌價值最大化,合理推售策略,契合的招商定位,貨包組合,產品劃分,推售次序,招商、營運保障,客戶拜訪,客戶梳理,客戶定位,媒體策略,訴求主題,成功的品牌嫁接,行業、口碑2、營銷,客戶實現,價格實現,目標節奏：,關鍵詞：1、主入口臨街面窄2、周邊4S店面形象弱3、沿街形象展示面小,汽車城項目初步思考,招商困難,租金過低,重定位求突變,樟木頭形象標桿商業：高端汽車企業集群：租金水平相對較高：,汽車城定位發展目標,定位參考示意圖,1、建筑形態確立：通過中原現有招商渠道資源，確立招商意向商家前期的溝通確立合適的建筑規劃。2、形象定位確立：通過市場分析，打造具特色的樟木頭標桿汽車城以及汽車交易服務中心。3、進駐商家篩選。,【區位概況】上海國際汽車城位于上海市西北郊，為嘉定、昆山、青浦三地之交界,上海市區,嘉定區,上海國際汽車城,安亭鎮土地與人口規模全鎮總面積54.75Km3、2常住人口4.76萬,上海國際汽車城,汽車城案例研究,位于上海市西北郊的安亭鎮，南瀕滬寧高速公路，西接江蘇省，北歸嘉定區，為嘉定、昆山、青浦三地之交界，緊鄰滬寧高速，距上海市中心32Km，距虹橋機場20Km,【功能體系】上海國際汽車城有六大功能體系，涵蓋汽車全產業鏈，功能完善,核心功能,汽車技術研發整車和零部件生產,汽車城功能體系,汽車研發制造,汽車貿易,汽車科教博覽,核心功能,汽車文化旅游,生活居住,核心功能,核心功能,汽車物流,核心功能,核心功能,整車貿易零部件貿易二手車貿易電子商務,品牌展示汽車博覽汽車會展交易教育培訓,汽車科普汽車休閑汽車體育汽車旅游,倉儲運輸配送服務供應鏈優化,居住配4、套商業配套教育配套,汽車城案例研究,可借鑒點,可借鑒點,可借鑒點,【產品體系】貿易區核心項目：汽車交易市場、商業商務中心、博覽 公園、高爾夫球場等,汽車城案例研究,【產品體系】研發/教育區核心項目：教育區為同濟大學嘉定校區，研發區為總部經濟園區及研究院,同濟大學嘉定校區教育區由同濟大學嘉定校區構成。同濟大學嘉定校區占地面積1500畝，建筑面積約40萬平方米，總投資20億元。同濟大學嘉定校區目前有在校學生近15000人、教職工人數5000人、與汽車相關的院系十余所,研究院上汽工程院國家機動車檢測檢驗中心、地面交通工具風洞實驗室和新能源汽車工程中心等3大具有國際競爭力的公共研發服務平臺,工業綜合體5、上海國際汽車城創業園區，64幢獨棟樓。該創業園主要以引入研發機構、總部經濟、信息產業、規模型銷售公司等為主,汽車城案例研究,【產品體系】安亭新鎮是上海國際汽車城的配套居住區，同時也是上海市試點城鎮建設中率先啟動的第一鎮,汽車城案例研究,【產品體系】汽車文化旅游：包括高端賽事、博覽會展、節慶活動、文化之旅,汽車城案例研究,【案例小結】上海國際汽車城圍繞汽車生產制造打造完善的產品體系，推動產業升級和城市發展,核心項目,汽車貿易展示街俱樂部一條街汽車城大廈汽車博覽公園汽車市場高爾夫球場,產品體系,核心貿易區,教育區,科研區,核心項目,賽車區,汽車文化旅游,核心項目,核心項目,安亭新鎮,核心項目,核心6、項目,同濟大學嘉定校區,工業綜合體上海國際汽車城創業園區上海國際汽車城研發科技港研究院,賽車場綜合配套區航模競技場順馬術體育中心娛樂跳傘風洞ATV越野賽道保時捷駕駛體驗中心,一期2.38Km2;總建筑面積:106萬;,文教配套占地10萬m2，商業配套占地10萬m2體育配套占地8萬m2,高端賽事博覽會展節慶活動文化之旅,汽車城案例研究,可借鑒點,項目商業入市策略,1）商鋪銷售時機：招商先行，通過協議簽約5-10家主力大商家，并將匯景集團汽車業務商家資源聯動，樹立市場信心；2）先預熱先展示再認籌：商業需要進行充分的市場預熱和展示后再認籌，可通過國際品牌車行簽約儀式的方式進行引爆，持續釋放招商信息；7、3）入市產品：商業以少量一層商鋪+二層商鋪入市，二層先完成去化，再銷化首層；4）推售節奏：多次分批少量推出，力爭推出即售磬，制造市場的需求緊張度，并逐步抬升價格，實現低開高走的價格策略；5）銷售方式采用返租的方式進行銷售，可返租3-5年；6）制造營銷熱點，持續舉行活動：不斷制造營銷熱點，持續舉辦體驗式營銷活動，持續制造區域人氣，提高社會關注度。,商鋪價格策略,價格策略的制定遵循以下原則：挖掘產品價值 分產品定價，實現精準價格營銷（精細化定價）；充分考量市場影響；實現價值最大化，同時保證項目去化；,商鋪價格策略,價格策略：精細化【定價】精細化分類產品，并進行撇指定價、滲透定價、市場定價。,商鋪通8、達性佳、商鋪臨街面佳的產品,適宜產品,商鋪通達性一般、商鋪臨街面一般、面積偏小的產品,商鋪通達性一般、商鋪臨街面一般、面積較大的產品,定價效果,實現高溢價,快速消化,均衡消化,即以高于產品價值的價格定價，實現高溢價。,即以低于產品價值的價格定價，實現產品快速消化。,即以平于產品價值的價格定價，實現均衡消化。,根據產品特性及銷售目標，進行分類定價，促進銷售。,【撇指定價】,【滲透定價】,【市場定價】,價格策略：項目價值導入，持續維系客戶情感，以豪宅級的銷售執行標準為商鋪客戶服務，將匯景汽車城價值傳導給客戶,策略（價值創造）+執行（價值傳導）,價值（產品/環境+“勢”/活動+包裝展示+服務）,傳導9、傳播（形象+渠道）+銷售引導,價格（價值實現）,商鋪價格策略,匯景汽車城營銷手法運用,營銷手法,渠道營銷,圈層營銷,事件營銷,品牌營銷,口碑營銷,品牌炒作,活動一：品牌4S店客戶簽約儀式,目的：利用匯景汽車線，舉行盛大的品牌意向客戶入駐簽約儀式，給社會傳遞強烈信心；后續影響：引起圈層關注與大眾輿論，制造口碑營銷。,匯景汽車城營銷手法運用,活動二：知名汽車品牌招商簽約儀式,目的：配合項目招商先行，銷售跟進的推售策略，先期借助國際及國內知名品牌汽車商，簽署意向協議，引爆市場，制造品牌效應；后續影響：引起普通投資者信心，作為項目推廣賣點，增強銷售支撐，制造口碑營銷。,品牌炒作,匯景汽車城營銷手法運用10、,活動三：舉辦專業汽車論壇,目的：承辦專業汽車論壇，梳理行業領袖地位，接論壇契機，推售項目賣點；后續影響：業內看門道，大眾看熱鬧，促進成交。,品牌炒作,匯景汽車城營銷手法運用,活動四：SP講座,目的：利用汽車行業協會，組織協會、商會會員，舉行經濟講座或理財講座，就客戶關心的問題進行現場交流，同時側面灌輸項目賣點與投資價值；后續影響：通過專家證言，實現項目銷售。,郎咸平民營企業發展講座,中國銀行高級理財講座,風水講座,品牌炒作,匯景汽車城營銷手法運用,活動五：汽車業名人剪彩活動,目的：接大眾娛樂明星制造市場轟動效應，使非汽車業內人士關注項目動態，引起市場投資興趣；后續影響：借助明星效應，提升項目市場知名度，形成客戶持續關注。,事件炒作,匯景汽車城營銷手法運用,策劃流程,匯景汽車城中原商業合作優勢,專業保證，資源支撐,匯景汽車城中原商業合作優勢,品牌連鎖中原全國工商大聯盟，我們有全中國最大的商家資源聯盟，以及全世界最全的商家資源,專業保證，資源支撐,商業招商執行流程,專業保證，資源支撐,匯景汽車城中原商業合作優勢,Thanks for your attention,Wish you a good day!,