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1、蘇州工業園游泳館會所項目建設可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月32可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 綜 述5第一節 項目總論5第二節 項目背景6第三節 項目基本情況7第四節 項目主要財務指標8第二章 市 場 研 究9第一節 經濟環境分析9第二節 項目2、周邊環境分析12第三節 競爭對手分析19第四節 目標市場分析與定位20第三章 項目經營設想21第一節 項目市場定位22第二節 項目內部設置22四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米23第三節 項目管理和營銷體系25第四節 銷售和推廣計劃26xxxxxx俱樂部將不斷進行促銷、宣傳并保持與本地企業和29第五節 會員制體系設置29第四章 財務評價30第一節 項目投資效益估算30第二節 靜態經濟效益分析31第三節 動態經濟效益分析31= 累計凈現金流量現值開始出現正值的年份數-133第四節 結 論33第五章 風險分析33第一節 風險分析33第六章 結 論34一、 工程概況：35二、 施工部3、署及進度計劃36三、 施工準備38四、主要施工方法39五、預防質量通病之措施47六、工程進度計劃58七、施工平面布置（見附圖）59八、施工組織措施60九、工程質量控制標準67第一章 綜 述第一節 項目總論 xx游泳館是一個定位于休閑、xx、娛樂的企業，是園區管委會投資建設， xx大廈項目是xxxx游泳館的二期項目之一，一期項目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx中心、女子瘦身，并開設游泳訓練班、武術培訓班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為xx游泳館二期項目，設立xx會館有更深層次的設想，通過整合和改造一期現有項目，配合二期新開的壁球、網球、羽毛球項目，打4、造一個特點鮮明的體育產業群。xx游泳館有限公司擬就xx游泳館二期xx大廈四、五層群樓xx會所項目與xxxx投資管理有限公司提出商榷。為加強雙方相互的了解，并達成最終的共識，我方在考察認證的基礎上，提供本項目的可行性方案交由貴方參考。第二節 項目背景xx產業股份有限公司始終致力于中國體育產業的開拓與發展。是國家體育總局下屬的體育產業公司，作為xx產業股份的下屬公司，以xx產業為主營業務和發展目標的xx投資管理有限公司是xxxx產業的戰略決策中心、品牌與連鎖經營管理中心、物流配送中心、專業咨詢培訓中心以及信息服務中心，并與中國奧委會建立起合作伙伴關系，努力推進全民xx的發展。同時，通過有效的國際合5、作，引進國外知名xx品牌、資金和管理體系，是xxxx迅速發展的重要舉措。與美國連鎖xx知名品牌xx公司的強強聯合和有效的合作，在引進其先進的管理方法和經驗的基礎上結合各地方市場的特性形成了自己一套完整的xx俱樂部管理體系，成功打造了“xxxx”xx品牌。目前已經在以北京為主的北方地區發展了八家連鎖俱樂部，擁有會員過萬人。公司發展的目標是采取直營、合作經營和特許加盟等方式，以京、滬、穗為重點，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內形成全國過百家的連鎖經營規模，實現品牌、理念、營銷、管理、培訓的統一，建立起以xx業為核心，同時帶動體育用品業、信息業和無形資產經營業，實現多層次立體產業化經營格局。并通過資6、本運營，力爭三年內成為國內xx產業的“領頭羊”，五年內占有國內xx市場的最大份額。 作為中國奧委會的合作伙伴單位，xx擁有奧運商用標志的特許使用權。隨著2008年北京奧運會的臨近，xxxx投資管理有限公司將實質性地介入奧運會項目中有關xx項目的相關工作。第三節 項目基本情況xxxx游泳館是由xx管委會投資建設，位于xxxx街蘇春西路口，正處于蘇州工業園中央CBD的核心地帶，一期xx項目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑面積6350平方米。館內設有一個50m25m的標準游泳池和二個兒童嬉水池，是江蘇目前設施領先的室內全溫控游泳館。由xx商旅集團公司全面經營管理。開設項目有一樓的游泳，二7、樓的有氧操房、及瘦身美容、理療、足浴等。三樓設有3塊羽毛球以及器械、空手道項目。xxxx大廈群樓位于xx游泳以東10米，并和xx游泳館有過道相連。包括四、五層的xx會館，以及四層2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球場，4片壁球場。雙方就xx大廈群樓四、五層xx會館項目達成初步合作意向，此項目建筑面積為四層的1594平方米加上五層的1684平方米，總共3278平方米。經雙方協商，xx大廈項目由xxxx投資管理有限公司和xxxx游泳館有限公司合作開發，合作方式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx”xx俱樂部品牌。雙方合作的具體細節將會進一步協商，現就此項目的投資預算以及市場效益做出分8、析評估，以便貴方參考。從戰略上考慮，xxxx的進入，不但提高了xx游泳館有限公司品牌形象，也有效整合了的現有的xx項目，使項目得到了豐富和完善。同時，本項目對于搶灘蘇杭市場，提高xxxx投資管理有限公司和xxxxxx俱樂部在長江三角洲及周邊地區的知名度有十分重要的意義。第四節 項目主要財務指標 投資建設xxxxxx俱樂部蘇州xx大廈項目的主要財務預測指標如下：投資估算 人民幣1109萬元 年均經營收入估算 人民幣1008.91萬元年均經營成本估算 人民幣656.21萬元 年均利潤估算 人民幣214萬元靜態投資回收期 3.43年 投資利潤率 28.8%財務凈現值（I=10%） 2388.49萬元9、內部收益率 38.7%動態投資回收期 3.84年第二章 市 場 研 究第一節 經濟環境分析蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。全市總面積平方公里，人口591萬，下轄5縣市和8個區，其中市區面積1650平方公里，古城區14.2平方公里。改革開放20多年來，蘇州經濟社會發展充滿了活力，年均增長保持在12%左右，綜合經濟規模已經擠進中國大中城市前列。2003年全市國內生產總值（GDP）達2802億人民幣，人均GDP達到5763美元，全年財政收入409.9億人民幣，實現工業總產值7010.77億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業城市。2003年全市實現進出口總10、額656.63億美元，其中出口326.33億美元，進口330.29億美元，外貿出口總額僅次于深圳和上海。2003年新增合同外資124.96億美元，實際利用外資68.05億美元，約占中國的12%，占全世界的1.3%，在全國各大中城市的排名由2002年的雙雙第2位上升到雙雙第1位。世界500強跨國公司中已有91家先后落戶蘇州。蘇州已成為中國經濟發展最迅速的現代化新興工業城市。消費市場方面 2003年，蘇州全市實現社會消費品零售總額526.05億元，同比增長16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2個百分點，為1996年以來增幅最高。蘇州市零售總額占全省14.75%,比上年增加了0.71個百分點11、。蘇州已成為繼上海之后全國第二大制造業城市，蘇州外來人口隊伍急劇增加，城市人口規模迅速擴張，使蘇州區域內的社會消費品購買力大增。 江蘇省統計局2004年發布 城鄉居民收入穩步提高，為零售市場的增長提供了不盡的動力。蘇州市城市居民人均可支配收入為12361.45元，增長16.4%。市民收入的穩步增長，對改善城鄉居民的消費預期、穩定消費需求，促進消費的增長起到積極的作用，促進了市場銷售的上升。2003年，蘇州市城市居民人均消費支出9272.49元，比上年增長20.6%；其中人均生活消費品支出7061.22元，同比增長22.6%。農村居民人均生活費支出4643元，同比增長9.8%；其中人均生活消費品12、支出3260元，同比增長13.1%。社會消費品零售總額與城鄉居民的消費支出基本同步增長。 從經濟環境上來看，上世紀九十年代后，決定經濟增長的主要因素由生產能力轉為市場需求。消費、投資、出口三大需求成為人們關注的熱點問題。就長江三角洲來15個城市來看，蘇州市不管是三大指標的絕對指標還是增長幅度來看都在這15個城市中名列三甲。經濟環境和投資環境十分優越，使市場潛力巨大。步入小康的市民更加注重生活質量，體育、娛樂用品消費的需求擴大。在滿足一般生活需求后，追求高質量生活的人們，向娛樂、享受型更高的生活層面邁進，一些集xx和娛樂為一體的多功能成套xx器材開始搬入家中。2003年，限額以上貿易企業體育、娛13、樂用品類零售1.86億元，同比增長1.5倍，可見，體育xx市場潛力巨大。第二節 項目周邊環境分析一、項目周邊環境分析 xx是中國和新加坡兩國政府間的重大合作項目，于1994年正式啟動建設，開創了中外經濟技術互利合作的新形式。xx緊鄰上海，位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政轄區面積260平方公里，其中，中心開發區規劃面積70平方公里，規劃居住人口50萬，計劃吸引各類投資1000億美元。工業園區目前工業用地已進入全面開發階段，并形成信息產業園、出口加工區、國際科技園、研究生城、現代物流園等產業發展載體和功能分區。特殊的政策優勢、便利的交通網絡、高標準的基礎設施、優越的生活環境、充足的人力資源以及優惠的14、稅收政策使得園區得到世界各地投資者的青睞，到2003年，全區固定資產投資超過200億元，實際利用外資1億美元，主要經濟指標年均增幅超過40。實現國內生產總值365億元，進出口總額達到143億美元。1. 寫字樓 目前，工業園內已投產的高新技術企業有近200多家，其中包括屬世界500強企業中的46家，在蘇州高新區首期的30多平方公里范圍內，已形成三個功能區。中央商貿區集中了一批金融、商貿、科研、管理機構及商住寫字樓、會議中心等設施，如建設大廈、國際大廈、信息大廈、信息大廈等。南北兩個科技工業區集中了一批電子信息、精密機械、生物醫藥、新材料、環保等新興產業，形成了以環保產業園、生物技術園、留學人員創15、業園、民營科技園為主體的一區多園的發展格局。 就世界500強企業來看，就有如下的企業： No.五 百 強 名 稱No.項 目 名 稱1德國西門子集團1德利多富信息系統(蘇州)有限公司2力斯頓聽力技術（蘇州）有限公司2韓國三星電子3三星電子(蘇州)半導體有限公司4蘇州三星電子有限公司5蘇州三星電子液晶顯示器有限公司6三星半導體（中國）研究開發有限公司7蘇州三星電子電腦有限公司3日本富士通8富士通多媒體部品（蘇州）有限公司9xx國信方舟軟件技術有限公司4美國高特利集團10納貝斯克食品(蘇州)有限公司5英國BOC集團11比歐西氣體(蘇州)有限公司6美國禮來制藥公司12禮來(蘇州)制藥有限公司7美國百16、得集團13百得（蘇州）電動工具有限公司8美國百特公司14蘇州百特醫療用品有限公司9日本國株式會社日立制作所15瑞薩半導體（蘇州）有限公司16日立儀器（蘇州）有限公司17日立顯示器件（蘇州）有限公司18日立金屬（蘇州）電子有限公司19日京創業（蘇州）食品有限公司20日立汽車部件（蘇州）有限公司21日立工程建設（蘇州）有限公司22日立醫療系統（蘇州）有限公司10日本住友株式會社23蘇州住友電木有限公司24住友制藥（蘇州）有限公司11美國霍尼韋爾國際集團25霍尼韋爾特殊化學品（蘇州）有限公司26德聯覆銅板(蘇州)有限公司27凱聯航空發動機（蘇州）有限公司12美國艾默生電氣公司28艾默生電氣(蘇州)有17、限公司29艾默生環境優化技術(蘇州)研發有限公司13法國萊雅集團30蘇州尚美國際化妝品有限公司31美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司14英國葛蘭素斯密斯克林公司32葛蘭素史克制藥(蘇州)有限公司15日本久保田株式會社33久保田農業機械（蘇州）有限公司16日本丸紅株式會社17日本麒麟集團34獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司18德國戴姆勒-克萊斯勒集團35安特優發動機工程（蘇州）有限公司19美國德爾福公司36德爾福德科電子系統（蘇州）有限公司37德爾福電子（蘇州）有限公司20英國BP公司38蘇州碧辟液化石油氣有限公司21荷蘭皇家飛利浦電子股份有限公司39飛利浦半導體（蘇州）有限公司22美國杜邦公司40杜邦光18、掩膜(蘇州)有限公司23芬蘭諾基亞電信公司41諾基亞（蘇州）電信有限公司24德國ZF集團42采埃孚傳動技術（蘇州）有限公司25瑞士迅達控股集團43迅達電子(蘇州)有限公司26法國阿爾卡特集團44阿爾卡特通訊設備（蘇州）有限公司27荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團45依卡化學品（蘇州）有限公司28法國道達爾集團46樂駿密封件（蘇州）有限公司29美國伊頓公司47卡特拉-漢莫（蘇州）電器有限公司30日本三井金屬礦業株式會社48三井銅箔（蘇州）有限公司31德國博世控股公司49博世汽車部件（蘇州）有限公司32法國索迪斯聯合公司50索迪斯（蘇州）餐飲服務有限公司33法國歐尚集團51蘇州歐尚超市有限公司52xx頤莫尚19、置業有限公司34英國翠豐集團53蘇州百安居裝飾建材超市有限公司35美國旭電公司54旭電(蘇州)科技有限公司36松下電器產業株式會社55松下電器研究開發（蘇州）有限公司37日本旭化成株式會社56旭化成電子材料（蘇州）有限公司38法國家樂福57蘇州悅家超市有限公司39日本三菱株式會社58華菱科技（蘇州）有限公司40三井物產株式會社59三井電子薄膜（蘇州）有限公司60蘇州三井國際物流貿易有限公司41達能集團61達能食品（蘇州）有限公司42新日本制鐵株式會社62蘇州日鐵金屬制品有限公司43挪威海德魯公司63海德魯鋁業（蘇州)有限公司44日本新日礦公司64蘇州日礦材料有限公司65蘇州日礦宇精密加工有限公20、司45德國巴斯夫公司66巴賽爾聚烯烴工程塑料（蘇州）有限公司46皇家殼牌集團（荷蘭）小計46家五百強企業在園區注冊了66家企業 如此規模的辦公、科研和生產基地集聚地必然存在著大量的目標客戶，新區內服務設施的欠缺更對本項目提供巨大的發展空間，這是其它項目無法比擬優勢。2. 高檔住宅小區 xx大廈xx會館項目處蘇州工業園的中心地帶，蘇州工業園環中心生活區建有普通居住區、別墅區、外商公寓及商業、文化、體育、公共娛樂等一批配套設施，形成環中心生活帶。其中最大的高檔小區有都市花園，位于園區的中央商貿區與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀廣場，都市花園再往南臨中央公園。都市花園共分五期項目，首期“蘭華苑”，21、二期“茗華苑”，三期“菁華苑”，四期“英華苑”，五期“銀色貴族”。 項目總占地44公頃，建筑面積：66萬，容積率：1.5。此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。湖左岸高檔住宅區占地面積16.4萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城市廣場。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區，占地119.1公頃，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋將兩者連為一體。金姬墩主要是由獨棟別墅所構成的高級住宅小區，設施完善，自成一體。占地約59.4公頃。 水巷鄰里總面積為38.5公頃，是配有商業設施的中、高密度住宅區。高爾夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將22、推出300套公寓。喬麗晶公寓位于園區獨墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地3公頃，總投資1.6億元，共有4幢樓，分別為四、六、七、八層，共有160多套房。以上高檔的樓盤的每平米的均價都在5000元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區內的所有樓盤的銷售都呈現旺勢。3.商業中心以及其他娛樂場所情況：xx借鑒新加坡經驗，住宅區所有商業服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，以園區中央CBD為中心在70平方公里規劃區內規劃19個鄰里中心。項目區周邊大商業文化中心也十分密集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對金雞湖。由文化設施、公共機構及住宅、商業樓群組成，占地90.9公頃。主要道路成方格狀，與原有23、的河道相呼應。設有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設施。園區中的國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規劃用地面積18.8萬平方米，總體設計建筑面積25萬平方米，為兩層建筑，室內展廳面積12萬平方米，會議設施面積1.1萬平方米。該工程總投資估算約22億元，全部建成后可提供14個展廳、7000個國際標準展位，將躋身世界會展中心前20位，成為僅次于廣州國際會展中心的國內第二大會展中心。此外，總投資10億元、總建筑面積約10萬平方米位于F城商業街的銷品茂和世界家裝巨頭B&Q也在園區安家。完善的公共服務設施和密集的商業、娛樂場所產生的市場聚合效應是巨大的，緊鄰園區中央CBD的xx大廈xx會館項24、目的區位優勢也是十分明顯的，輻射效應巨大的。第三節 競爭對手分析xx俱樂部是一種地域性很強的產業，蘇州新區作為新興的綜合高科技園區，xx服務設施的發展也是處于起步階段，作為蘇州工業園最大綜合xx設施，xx的項目設置和營業規模是其他商業xx俱樂部無法比擬的。蘇州英派斯xx俱樂部位于蘇州市體育中心，從xx俱樂部的輻射范圍看，對本項目不會形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區綜合類xx房，能對xx大廈xx會所產生影響的只有二家，一家是xx的蘇州市蘇春西路158 寶迪國際xx，由香港旭陽集團投資組建。俱樂部于2002年10月開始正式運營，營業面積愈2000平方米，此俱樂部xx大廈的距離500米左右。第二家25、是湖左岸高檔住宅區二期的xx會館，建筑面積2500平方米，現正在籌建中，預開設項目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營業范圍和方式還有待確定。此項目據xx項目也只有不到500米。從競爭上看，寶迪國際xx俱樂部和湖左岸xx會館會對本項目產生一定的影響。但從項目的設置和上看，xx大廈項目設置非常豐富，單就游泳項目的規模和檔次而言，湖左岸xx會館游泳池和xx游泳館存在著一定的差距。同時，xxxx項目的豐富程度和綜合程度是另外兩家xx俱樂部難以達到的。第四節 目標市場分析與定位蘇州市“人口東移”的房地產政策，使到在園區買房，已成為蘇州人心目中的首選。xxxx會館的聚合效應明顯，項目的目標消費人群鎖26、定在距俱樂部五千米范圍內，從項目的位置和園區的交通來看，本項目基本可以覆蓋整個園區。截至6月底，全區就業人口達到了10萬人，其中中新合作區內在職員工約6萬人；就業人員平均年齡27.4歲，35歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區就業人員中37來自外地，而管理技術人員中這一比例更是將近。根據對園區薪資狀況的調查，1996年到2000年，園區中高級管理人員和技術人員的年薪增幅平均為22到27，普通管理和技術人員為15到20，一般工人為5到10。從以下圖中可以看出，園區內員工和技術人員受雇于外企、合資公司、金融機構等，都受過良好教育。 從價值取向和消費方式來看，都比較注重生活質量和時尚品位，易于接受27、新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的xx市場潛力較大。2003年度企業總數205家，總人數3078人第三章 項目經營設想 第一節 項目市場定位一、項目經營定位 xx大廈xx會館項目投資規劃應以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓練、力量xx及健美操課程為主，與國際流行xx方式接軌，盡量減少針對少數人的配套設施，最大程度提高投資效率。項目的宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科學”，以xxxxxx俱樂部鮮明的標志及充滿活力、健康科學的運動方式進行宣傳，從俱樂部整體設計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現健康、動感、充滿活力的時代氣息。項目的服務定位是給與會員人性化無微不至的關懷，從裝修設28、計、項目設置、到管理和服務，充分體現投資者和經營者的高水準，是會員擁有與眾不同的優越感受。第二節 項目內部設置一、項目規劃定位項目規劃經在符合蘇州市工業園xx市場特點以及自身營銷與經營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運營成本，使該項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經濟效益。由于項目周邊檔次較高的美容場所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業美容服務是俱樂部女性會員在本項目中享受到全面的高層次服務。二、項目裝修設計 本項目處于xx大廈群樓的四、五層，與獨立xx俱樂部項目相比，不易引人注意。xx大廈正面明顯位置應該樹立俱樂部的醒目標牌，使過往行人注意。 由29、于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時，應盡量保留層高，盡量給會員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運動舒適感。俱樂部內部裝修將以簡潔、明快、整潔、舒適、具有時尚品位為原則，運動xx區域通過在墻面、通道、屋頂等設置色彩跳躍的xx圖片為裝飾，營造一種健康、動感的氛圍，促使會員產生運動和跳躍感。 整個俱樂部開放式公共區域均配置背景音樂設備，在中心營業的所有時段中，將持續播放節奏感較強的動感音樂，以提高運動xx者的運動興奮性，并烘托運動xx氛圍。三、項目內部設置規劃 依據xxxxxx俱樂部的內部設置格局，對蘇州市xx大廈xx會館的主要功能區域進行以下劃分和設計： 四層建筑面積1594平方米，30、使用面積1198平方米 五層建筑面積1684平方米，使用面積1266平方米功 能 區使用面積五層心肺功能訓練區859小操房200前臺50水吧80會籍顧問辦公室30洗浴及更衣室385男更衣室185女更衣室200公共區域及通道80四層xx操房433力量器械區255動感單車Spinning80運動教練指導室30美容100疲勞恢復治療室50抻拉區50辦公區50員工更衣50貯藏室20公共區域及通道80第三節 項目管理和營銷體系一、項目營銷與管理定位：作為xxxxxx俱樂部華東地區的合作店,xxxxxx俱樂部xx大廈店將按照xxxxxx俱樂部一貫的高水準進行投資與經營管理,力爭做成華東地區高檔xx俱樂部的31、高端品牌,形成xxxx高質量、高品質的xx俱樂部形象，進一步拓展xxxx品牌在華東地區的影響力。二、項目管理1. 組織機構設置（31人）俱樂部總經理（1人）市場部 銷售部 健美操部 私教部 運營部 財務部主管 主管 主管 主管 主管 主管（1人） （1人） （1人） （1人） （1人） 營銷策劃 會籍顧問 健美操教練 私人教練 前臺 保管 出納 會計（1人） （8人） (4人) （8人） (3人) （1人) （1人）2.人員招聘與培訓本項目中高層管理人員由xx公司派出，xx教練、會籍顧問主管由xx公司派出，其他中層管理人員和基層服務人員以本地招聘為原則，本地招聘人員將由xxxxxx俱樂部進行崗32、位培訓，以保證俱樂部經營管理質量。 xxxx俱樂部有限公司將定期對本項目各崗位員工進行工作質量考核和職業技能培訓，尤其是專業xx教練、會籍顧問，將定期接受總部的培訓。3.俱樂部各項經營管理制度 xxxxxx俱樂部xx大廈店，將嚴格執行xxxxxx俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質量的經營品質，樹立良好的俱樂部品牌。第四節 銷售和推廣計劃一、預銷售預銷售階段的目的是為在俱樂部開業前建立起約1500人的預期會員基數，在這個時期，xx俱樂部的知名度及人們對它的興趣乃至狂熱是至關重要的。在開業之前，預銷售將成為創收的重要部分。二、開業活動 開業時各項活動的規模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全33、體員工隨時待命，帶領參觀、解答問題并出售會員卡。促銷活動將包括：禮品贈與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費飲料。俱樂部還將免費為來賓進行健康評估，主要目的是為了創造出充滿活力的積極向上的環境，以鼓勵人們采納健康的生活方式并成為xxxx俱樂部的會員。三、其他銷售戰略1.促銷盒和會員資格試用 我們將在園區內人流密集的地區放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費的臨時會員卡。xxxxxx俱樂部的銷售人員將收集這些表格，并與每個填表人聯系，約定時間邀請他們來參觀俱樂部，并成為臨時會員。參觀時，工作人員將介紹并演示俱樂部的設施及服務，并制定針對個人的訓練課程，以吸引客人加盟，通過可是34、適用臨時會員卡，他們將意識到xxxxxx俱樂部的價值和益處，并決定作為正式會員加入。2.企業聯絡 各類企業是本行業最具潛力的市場，這是因為企業意識到了健康的員工為企業帶來的益處，xxxxxx俱樂部將于企業聯系，推出公司員工收費標準、現場xx測試、講座和其他與健康有關的活動。由于俱樂部不但能為企業雇員提供多種多樣的便利和服務，而且還能提供專門為企業設計的健康課程和xx課程以供到場或不到場的員工參與訓練，因此，企業將踴躍參與。3.特別活動促銷 特別活動是xxxxxx俱樂部銷售和推廣計劃的另一個重要組成部分。這些活動將提高xxxx俱樂部在消費者中的知名度，并促進會員推薦非會員入會，xxxxxx俱樂部35、每年于不同公益機構和社區中心合作，是俱樂部的會員能夠參加社區活動，有選擇性的贊助和宣傳活動進一步提高xxxxxx俱樂部的品牌知名度。4.內部活動與宣傳 每個季度俱樂部會舉辦內部活動，例如會員聚會、節日慶祝和周年聚會等。xxxxxx俱樂部將向所有會員及其朋友發出邀請，來俱樂部享受免費食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動的舉行將得到本地企業的支持，將在團體內部發門票和宣傳材料。5.健美操表演 很多人都喜歡健美操表演，xxxxxx俱樂部將在區域內很多活動中推廣xx操課程，通過表演，俱樂部的xx操運動員將向觀眾免費提供臨時會員卡，鼓勵他們視聽課程，并成為xxxxxx俱樂部的會員。6.健康檢查xxxxxx36、俱樂部將為會員及其朋友提供免費健康檢查，這是向非會員出售會員卡最為有效的方式之一。健康教育在推銷會員卡時是個關鍵因素，人們將了解到xx運動給身體健康帶來的益處。7.會員促銷競賽 xxxxxx俱樂部使用的最強有力的促銷方式是俱樂部內部會員間的促銷競賽，這個計劃旨在鼓勵介紹新人入會的現有會員，鼓勵包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會員的高昂情緒并推銷會員卡的一個行之有效的方法。8.持續推廣和廣告 隨著xx俱樂部的發展，越來越多的新會員將來自現有會員的介紹。此后，現有會員的續約將是保持會員基數的關鍵，首要任務是令會員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計劃，如在入會最頻繁的時候進行季節37、性促銷。xxxxxx俱樂部將不斷進行促銷、宣傳并保持與本地企業和廣告商的聯系。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進行宣傳。持續的推廣計劃將包括三個主要部分：廣告、直接聯絡（促銷盒、直接郵寄、電話營銷跟蹤）以及俱樂部內部促銷。第五節 會員制體系設置一、設置原則俱樂部采取國際通行的會員制管理方法，以吸引長期固定會員為主要目的，根據對xxxxxx俱樂部的規模、檔次及周邊主要消費群體及其消費能力購買力、消費群體分析，制定以下會員制卡種和相應的收費標準。二、會員收費標準 通過對蘇州市已開設的中高檔次xx俱樂部具體情況進行考察，考慮到目前蘇州市消費者對xx俱樂部需求狀況，以及xx俱樂部的競爭狀況，對xxxx會所38、價格標準制定如下： 分類費用使用范圍半年卡2600本俱樂部一年銀卡3800本市通用，全國短期兩年金卡6800全球通用蘇州市xx大廈所處地段良好，項目豐富，并擁有良好的品牌效益，各方面優勢明顯，在價格選擇上應能充分體現俱樂部的檔次。第四章 財務評價第一節 項目投資效益估算一、年營業收入估算詳見附件二：年經營收入估算表二、年經營成本估算詳見附件三：年經營成本估算表三、年營業收入估算詳見附件四：年營業利潤估算表四、現金流量估算以十年為財務計算期，10%為折現率，計算xxxx蘇州xx大廈項目未來十年的現金流量及現金流量現值。詳見附件五現金流量表五、折舊與攤銷估算 折舊按照直線折舊法預估，詳見附表六這就39、與攤銷估算表。第二節 靜態經濟效益分析靜態法分析財務經濟效益主要有以下三個指標，這種方法未考慮資金的時間價值，但也有一定參考價值。本文以十年為財務分析計算期。一投資利潤率 319.4/1109=28.8%二投資利稅率 352.7/1109=31.8%三靜態投資回收期投資回收期=累計凈現金流量出現正值的年份-1+上年累計凈現金流量的絕對值/當年凈現金流量 =3.43年第三節 動態經濟效益分析動態法分析項目經濟效益主要有兩個指標，這兩個指標考慮了資金的時間價值，是經濟效益分析中比較重要的經濟指標。一 財務凈現值367.06 497.47 574.16 614.68 652.45 458.85 4540、8.85 1108.8 2 3 4 5 6 7-10 10年 現金流量圖 要求收益率 I=10% NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16* （P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10) = 2388.49（萬元） 由以上計算可知，NPV0。在項目管理中，在基準收益率為10%的前提下，財務凈現值大于0，則該項目具備投資價值。二內部收益率 取I1=35% 得NPV1=179.67 取I2=40% 得NPV2=-12.41、27 內部收益率 IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|) =38.7%由以上計算可知，項目所能達到的最高收益率為38.7%。三動態投資回收期動態投資回收期 = 累計凈現金流量現值開始出現正值的年份數-1 + 上年累計現金流量現值的絕對值/當年凈現金流量現值 = 3.84年第四節 結 論 從以上三節的財務分析中可以看出，本項目贏利性較好，要求收益率為10%的財務凈現值為2388.49萬元；內部收益率38.7%；動態投資回收期3.84年。以上數據預示該項目具有抗經營風險能力和贏利性較好，該項投資是可行的。第五章 風險分析第一節 風險分析蘇州市xx大廈項目作為“x42、xxx”也存在一些風險：一行業風險華東地區作為長江經濟圈的龍頭，是眾多商家必爭之地，目前世界知名品牌的xx俱樂部紛紛搶占華東市場，面積在2000平方米以上的xx俱樂部已有十余家，行業競爭非常激烈，此項目一進入市場即將面臨的激烈的行業競爭。 二市場風險 蘇州市xx大廈xx會館項目作為xxxx在華北地區的第一家店，肩負著創立品牌的艱苦重任，面臨競爭日益激烈的華東xx市場，面臨著較低的年費收入、挑剔精明的消費者，俱樂部如何通過降低總體運營成本，擴大知名度，提高專業技術和競爭能力等，在競爭激烈的華東xx市場立足，是俱樂部未來經營將要面臨的問題。三不可抗力風險體育xx業是人民生活水平發展到較高水平后進行的消費活動，因此一旦發生自然災害、戰爭等不可抗力因素，將大幅度影響消費人群消費頻次和客流量；發生火災、地震和臺風等使xx連鎖店財物造成損失的不可抗力事件，將造成公司資產損失，并影響集團發展與擴張。第六章 結 論 根據以上各章節論述，xxxx蘇州xx大廈項目，在行業背景、市場條件、專業水平等各方面條件相對較好，符合俱樂部的各項開發條件，具有良好的發展前景。xx公司將對前期建設和后期經營管理投入大量人力物力，以使該項目在各方面達到xxxxxx俱樂部的水平，為進一步推進xxxxxx連鎖事業而努力。