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1、購物中心購物中心的運營管理要的運營管理要素素 由于商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。大型購物中心作為一個整體規(guī)劃、 統(tǒng)一開發(fā)的大型城市綜合商業(yè)設(shè)施，就必須做到統(tǒng)一招商、統(tǒng)一物業(yè)管理和統(tǒng)一商業(yè)管理，追求整合性的 需求以達到最高的經(jīng)營效益。 在國外商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，基本是訂單式生產(chǎn)。開發(fā)商、投資商只有為商業(yè)需求配套生產(chǎn)產(chǎn)品，才能 找到投資回報的出路，而摩爾運營管理商從一開始就直接切入了項目產(chǎn)品的定位，并全程負(fù)責(zé)項目的策劃 和運營管理。而我國目前上馬的許多項目恰好把程序做反了。值得引起大家注意。 SHOPPING MALL 以及購物中心的運營管理不是做簡單的商鋪物業(yè)管理的“二房東2、”。如何“以商定 產(chǎn)”、“以商養(yǎng)產(chǎn)”，做足商業(yè)的文章，實現(xiàn)長期持續(xù)的租金率提升，才是 SHOPPING MALL 項目追求的目 的。因此，SHOPPING MALL 的統(tǒng)一運營管理，是投資者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。 物業(yè)項目一旦交付，投入運作，巨大的經(jīng)營管理壓力和資金壓力，將凸現(xiàn)出來。因此，如何做好項目 的統(tǒng)一運營管理，是當(dāng)前摩爾項目開發(fā)商最頭痛的事情。目前，投資商和開發(fā)商開始注意到不能簡單以物 業(yè)滿租或經(jīng)營主體落位為項目產(chǎn)品開發(fā)的終點，項目產(chǎn)品投產(chǎn)后，只是項目運營管理的新的起點，如何結(jié) 合項目長期投資回報目標(biāo)和商業(yè)運作機制實施項目生命周期管理，持續(xù)改進業(yè)態(tài)組合、功能組合和入住商 戶的自身業(yè)3、績提升，達成項目定位目標(biāo)，才是 SHOPPING MALL 項目投產(chǎn)的目的。 長期來說，把松散的經(jīng)營單位和多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和管理平臺上，把各種資源的 配置優(yōu)化融會貫通到長期的運營業(yè)績提升方案中，這樣商業(yè)項目不僅能順利開業(yè)，并且在專業(yè)的運營管理 商的統(tǒng)一管理下迅速提升起來，成為成熟的商業(yè)中心，實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的保值增值和產(chǎn)權(quán)商鋪的長期租金回 報，才能保障開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者的“三贏”。 一、正確理解 SHOPPING MALL SHOPPING MALL，音譯“摩爾”或“銷品茂”，意為大型購物中心，指規(guī)模大，集購物、休閑、娛 樂、餐飲等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的一體化管理的大型商業(yè)綜合設(shè) 施。其建筑規(guī)模巨大，其多業(yè)態(tài)組合配比后的共享空間可以達到 1：1，甚至 1：2，是一種更高級的市場 形態(tài)，是滿足消費者更高物質(zhì)追求和精神追求的市場模式。這是一個很