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1、 東方水都整案營(yíng)銷推廣策劃書(shū) Eastern Watertown 都市新 貴生活特區(qū) 前言前言 東方水都系福州著名開(kāi)發(fā)商匯誠(chéng)地產(chǎn)繼其標(biāo)志性大社區(qū)融僑東區(qū)（188 畝）即將全面售磬后推出的新 產(chǎn)品，是代表匯誠(chéng)地產(chǎn)下階段的全新力作。 東方水都選址地點(diǎn)位于福州市晉安區(qū)、鼓山中心區(qū)水上公園東側(cè)，是理想的居住及商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊。其南 臨城市主干道國(guó)貨路（寬 55 米），西邊為水上體育公園，北臨城市規(guī)劃路，東側(cè)與住宅小區(qū)東方紐約相鄰， 總建筑面積近 10 萬(wàn)平米。本項(xiàng)目以“夏威夷風(fēng)情生活”為主題，體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計(jì)理念，力求營(yíng)造生態(tài)、時(shí) 尚、舒適而富有品質(zhì)的生活環(huán)境。其次，東方水都從社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀2、營(yíng)建、空間構(gòu)造等分析，都 是東福州絕無(wú)僅有，堪稱標(biāo)志性的建筑群體。 同時(shí)，東方水都也面臨東區(qū)市場(chǎng)共有的障礙：其一、配套不齊全、成熟度不夠、生活成本高；其二、客 源區(qū)域化、難以吸收區(qū)外客源；其三、價(jià)格雷同化，均價(jià)大都在 24002600 元/。 第一部分第一部分 市場(chǎng)篇 福州房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 一、宏觀市場(chǎng)研究一、宏觀市場(chǎng)研究 （一）價(jià)格走勢(shì)依然趨高 2003 年，福州市住宅平均交易價(jià)格 2724 元/ M 2，同比增長(zhǎng) 1.19%，每平方米增長(zhǎng) 32 元/M2。別墅增幅最大， 同比增長(zhǎng) 16.77%，位居增幅之首。 宏觀市場(chǎng)研究 熱點(diǎn)板塊分析 區(qū)域市場(chǎng)研究 競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析 20032003 年各3、類物業(yè)交易價(jià)格及其與年各類物業(yè)交易價(jià)格及其與 20022002 年對(duì)比年對(duì)比 20022002 年（元年（元 /M2/M2） 20032003 年（元年（元 /M2/M2） 價(jià)格升降幅度價(jià)格升降幅度 （元）（元） 比增變化（比增變化（% %） 平均交易價(jià)格平均交易價(jià)格 3062 3075 +13 +0.42 住宅住宅 2692 2724 +32 +1.19 別墅別墅 3416 3989 +573 +16.77 商場(chǎng)店面商場(chǎng)店面 7594 8581 +987 +13.00 寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓 3590 3378 -212 -5.91 車(chē)庫(kù)車(chē)位車(chē)庫(kù)車(chē)位 3571 3122 -449 -12.57 上表顯示： 1、2003 年別墅對(duì)商品房?jī)r(jià)格的提升貢獻(xiàn)最大。 2、與 2002 年相比，2003 年商場(chǎng)店面市場(chǎng)有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，但總體呈波狀起伏。 3、寫(xiě)字樓價(jià)格呈下跌的態(tài)勢(shì)。 4、商品房平均價(jià)格變化不大，五年