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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地受讓的經(jīng)濟(jì)評(píng)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地受讓的經(jīng)濟(jì)評(píng)估 通常來(lái)說(shuō)，企業(yè)可以通過(guò)以下渠道獲取土地：招拍掛出讓土 地、協(xié)議出讓土地、補(bǔ)償用地、置換用地、配套用地、國(guó)有或集體 土地租賃等。近幾年來(lái)，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式進(jìn)行土地出讓 已成為政府出讓土地的最主要渠道。同時(shí)，由于城市的不同，招 標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式又可以分為常規(guī)方法、捆綁式方法和綜合評(píng)標(biāo) 法等，如杭州通常實(shí)行的是常規(guī)招拍掛法，以出價(jià)最高為條件確定 的受讓人；上海則多采用綜合評(píng)標(biāo)法，在考慮土地出讓金以外，還 兼顧某些社會(huì)效益。此外，通過(guò)這三種方式出讓的土地都可分為凈 地出讓和毛地出讓。 本文中所討論的受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地僅指企2、業(yè)通過(guò)招標(biāo)、 拍賣(mài)、掛牌方式獲取的凈地。 一、受讓土地評(píng)估的步驟 測(cè)算欲受讓的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地價(jià)值，通常采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，即將 欲受讓的土地未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、 稅費(fèi)、和利潤(rùn)等，以此求取土地的客觀(guān)合理價(jià)值。 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地價(jià)格，一般分為下列六個(gè)步驟進(jìn)行： 調(diào)查土地的基本情況；選擇最佳物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型；估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期； 預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值；測(cè)算開(kāi)發(fā)成本；進(jìn)行具體計(jì)算，求土 地價(jià)格。 （一）（一）調(diào)查土地調(diào)查土地基本情況基本情況 主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容： 1、調(diào)查土地的位置。包括三個(gè)層次：土地所在城市的性質(zhì)、土 地所在城市內(nèi)的區(qū)域性質(zhì)、土地具體坐落狀況。 調(diào)查這些情況3、，主要是為選擇最佳的土地用途、確定最合適的 開(kāi)發(fā)檔次服務(wù)。例如：在受讓鄭州項(xiàng)目土地之前，就需了解鄭州的 城市性質(zhì)、在中原地區(qū)的地位；需了解鄭東新區(qū)的區(qū)域性質(zhì)、在鄭 州、在河南的地位；鄭東新區(qū)與鄭州市區(qū)的關(guān)系及政府對(duì)該區(qū)的政 策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等；此外還需了解地塊在該區(qū)的具體坐落狀況， 如周遭的環(huán)境、進(jìn)出便利與否等。 2、清楚土地面積大小、形狀、平整程度、地勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá) 程度等，了解這些，主要是為測(cè)算開(kāi)發(fā)成本等費(fèi)用服務(wù)。 3、清楚規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括了解規(guī)定的用途、建設(shè)高度、容積 率等，這主要是為確定最佳物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型服務(wù)，以及明確規(guī)劃條件 是否合理。 例如，杭州出讓 2005【2】號(hào)地塊時(shí)，規(guī)劃條件中容積率雖設(shè) 定為 1.1-1.3，但同時(shí)又有建筑限高，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察，發(fā)現(xiàn)整個(gè)地 勢(shì)有較大高差，根據(jù)建筑密度，實(shí)際容積率只能做到 0.9 左右，這 對(duì)其地價(jià)的測(cè)算影響重大。 （二）（二）選擇最佳物