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深圳市羅湖區某大型購物中心房地產抵押估價報告（24頁）.doc

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購物中心

上傳人：ven****re 編號：81848 2021-04-01 24頁 184.25KB

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1、深圳市羅湖區某大型購物中心房地深圳市羅湖區某大型購物中心房地產抵押估價報告產抵押估價報告【報告摘要】估價對象位于深圳市羅湖區某處的某大型購物中心，總樓層為地面以上 5 層，地下 2 層，商業總建筑面積為 99,930.76 平方米，框架結構，于 2004 年 12 月 16 日竣工。地下 1 層層高 5.6 米，地下 2 層為停車場（約 700 個車位），第 14 層層高為 6.4 米，第 5 層層高在 711 米之間，地下 1 層至地上 5 層均為商業，其中地上第 2、2.5、3、3.5 層建有室外多層停車場與商場相連（約 380 個車位）。整棟建筑物設計風格獨特，外墻全部用花2、崗石貼面，屋頂為弧形鋼化玻璃坡屋面，內設有中庭，各層靠中庭的走廊護欄均安裝有鋼化玻璃及不銹鋼扶手，并安裝有通風口，采光及通風較好。地下 1 層接地鐵口，靠 XX 街入口處（第 1 層）有部分地面用于進入地上 2 層停車場的車道及地下 2 層停車場的入口，建筑物北側第 2、3 層建有連廊與北區的華潤大廈相通。商場內設有 16 部垂直電梯，其中兩部為地下室專用，均可容納 21 人，每層設有多組扶手梯及衛生間，消防水電設施齊全，物業管理規范。目前，商場主要經營高檔品牌商品，商場進駐商家約 200 家，其中有 MAXMARA、dumhill、ESCADA、HUGOBOSS 等世界頂級品牌3、，引入的品牌中約有 20%是首次進入中國。消費人群主要為深圳市高收入人群、少量香港人士及內地游客，平時人流量為 5 萬人次，節假日人流量為 89 萬人次。該物業已形成一個以大型購物中心為核心、集零售、餐飲、娛樂、康體等諸多功能為一體的大規模、綜合性、現代化、高品質的標志性建筑。估價對象為收益性物業，以經營獲取穩定收益，故我們采用收益法對其市場價值進行評估。由于委估物業為自營性物業，為保證估價結果的準確性，我們采用兩種收益法進行評估。一種是采用委托方提供的實際收入為依據測算凈收益，另一種方法是采用估價時點的區域內商業物業的客觀租金進行凈收益的測算，然后對二種計算結果進行加權平均計算得出其價值。房地產估價報告房地產估價報告估價項目名稱：深圳市羅湖區某大型購物中心深圳市羅湖區某大型購物中心委委托托人：人：甲公司估估價價方：方：深圳市世聯土地房地產評估有

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