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1、房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 運(yùn) 作 流 程 一、 項(xiàng)目開(kāi)拓項(xiàng)目開(kāi)拓 （一）、項(xiàng)目信息收集處理（一）、項(xiàng)目信息收集處理 1、市場(chǎng)部進(jìn)行專業(yè)的調(diào)查，獲取項(xiàng)目信息，并進(jìn)行分析處理： 、對(duì)于有效信息，持續(xù)跟進(jìn)； 、暫無(wú)價(jià)值的信息存檔，但必須持續(xù)跟蹤。 2、市場(chǎng)部跟進(jìn)項(xiàng)目的相關(guān)要素，包括： 、項(xiàng)目概況、區(qū)域情況及競(jìng)爭(zhēng)樓盤（顯在及潛在）等； 、開(kāi)發(fā)商的背景、相關(guān)要素、決策人、談判切入點(diǎn)、談判關(guān)鍵人等； 、與開(kāi)發(fā)商相關(guān)的規(guī)劃單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、廣告公司等； 、與我方競(jìng)爭(zhēng)的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或銷售代理的要素、介入項(xiàng)目的程度等； 、與項(xiàng)目相關(guān)的關(guān)鍵要素和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等； 、其他影響項(xiàng)目及影響我方介入的因素。 3、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)部的跟進(jìn)2、，通常產(chǎn)生以下兩種結(jié)果： 、獲得甲方的初步意向和要求,進(jìn)入正式市場(chǎng)調(diào)查程序; 、跟進(jìn)失敗,分析總結(jié)原因后存檔,必要時(shí)繼續(xù)跟蹤。 4、公司其他部門、高層領(lǐng)導(dǎo)和其他渠道獲得的項(xiàng)目信息，通知或指令市場(chǎng)部進(jìn)入正式市場(chǎng)調(diào)查程序。 （二）、項(xiàng)目初步接洽（二）、項(xiàng)目初步接洽 1、市場(chǎng)部對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目展開(kāi)有組織有計(jì)劃的正式調(diào)查，涉及異地和費(fèi)用使用的項(xiàng)目，向經(jīng)營(yíng)副總申報(bào)方案，審核后報(bào)行政副總核算，辦理款項(xiàng)事 宜，費(fèi)用涉及相對(duì)大的調(diào)查呈報(bào)總經(jīng)理審批，按照程序進(jìn)行辦理： 、通過(guò)上一步程序的進(jìn)入下一步； 、沒(méi)有通過(guò)則按照要求返回重做方案。 2、通過(guò)審批的方案，稱做計(jì)劃，市場(chǎng)部嚴(yán)格按照計(jì)劃所列的要素進(jìn)行客觀真實(shí)的調(diào)查,保證3、數(shù)據(jù)信息的質(zhì)量,過(guò)程和結(jié)果納入考核；調(diào)查結(jié)束 后，涉及費(fèi)用的項(xiàng)目必須當(dāng)天到財(cái)務(wù)部報(bào)銷。 3、正式市場(chǎng)調(diào)查主要在原來(lái)的基礎(chǔ)上重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的宏觀微觀經(jīng)濟(jì)情況、房地產(chǎn)供需狀況、客戶群體特點(diǎn)、項(xiàng)目要素、開(kāi)發(fā)商要素及意 圖等作深入系統(tǒng)的調(diào)查分析， 對(duì)項(xiàng)目資源的條件進(jìn)行整合及判斷,并對(duì)項(xiàng)目的可操作性做出初步結(jié)論，并編制項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告，市場(chǎng)部經(jīng) 理簽字后送達(dá)策劃部進(jìn)行第一次評(píng)審，經(jīng)營(yíng)副總進(jìn)行第二次評(píng)審，并產(chǎn)生以下三種情形： 、策劃部經(jīng)理簽收或拒收（要求補(bǔ)充調(diào)查分析）； 、經(jīng)營(yíng)副總評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)或糾正調(diào)查側(cè)重點(diǎn)（要求補(bǔ)充調(diào)查分析）； 、經(jīng)過(guò)以上程序，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目本身不可行，市場(chǎng)部總結(jié)后存檔。 4、策劃部結(jié)合實(shí)際情況，根據(jù)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告和相關(guān)資料有選擇地編制項(xiàng)目初次策劃報(bào)告、項(xiàng)目整體定位策劃報(bào)告、首期開(kāi)發(fā)模 式策劃報(bào)告、項(xiàng)目整體規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)報(bào)告 、項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)報(bào)告 、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 等報(bào)送經(jīng)營(yíng)副總進(jìn)行第三次評(píng)審