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1、一、項(xiàng)目概況 二、招標(biāo)歷程三、建筑印象四、規(guī)劃策略五、交通組織專篇六、政府回購(gòu)樓棟專篇七、公共配套專篇八、燈光工程INDEX 目錄01項(xiàng)目概況INTRODUCTION 0102招標(biāo)歷程TENDERING PROCESS 0203建筑印象VISION03城市印象城市夜景沿深南大道東西向夜景夜景鳥瞰日景鳥瞰Dialogue City對(duì)話城市意向圖 低區(qū)超越紅線局限，將北部創(chuàng)意園和南面深南大道串聯(lián)起來。公寓的居住性質(zhì)使東西方向的居住軸得以延續(xù)中小尺度的建筑體量和靈活的步行系統(tǒng)與周邊社區(qū)資源在功能業(yè)態(tài)上互補(bǔ)，在視覺與交通上聯(lián)系用近人尺度的空間編織城市生活地鐵站-1F(12M標(biāo)高）首層沿通往 OCT 創(chuàng)2、意園主要道路恩平街，依托開放的商業(yè)動(dòng)線將多元化的業(yè)態(tài)功能串聯(lián)在一起，提供全天候、文化消費(fèi)的主題街區(qū)。地下商業(yè)與地鐵接駁，商業(yè)流線更加豐富，可達(dá)性更高。-2F(6M標(biāo)高）地鐵人行流線地鐵商業(yè)動(dòng)線300M 接僑城東站 A 出口地下商業(yè)入口地下商業(yè)入口商業(yè)動(dòng)線僑城東站Dynamic streets活力街區(qū)東北角商業(yè)入口東南角商業(yè)入口沿恩平街半鳥瞰沿恩平街半鳥瞰沿恩平街人視沿恩平街人視沿恩平街東北角商業(yè)入口沿恩平街東北角商業(yè)入口沿恩平街東南角商業(yè)入口沿恩平街東南角商業(yè)入口沿恩平街東南角商業(yè)入口沿恩平街東南角商業(yè)入口東南人視深南正視東北人視東北人視04規(guī)劃策略STEATEGY04STEATEGYSTEA3、TEGY規(guī)劃策略規(guī)劃策略日照基礎(chǔ)條件分析只有綠色區(qū)域建筑滿足日照要求原專規(guī)方案維諾里方案現(xiàn)筑博方案此區(qū)域絕對(duì)標(biāo)高231米以下可布建筑STEATEGYSTEATEGY規(guī)劃策略規(guī)劃策略第三方專業(yè)日照公司復(fù)核日照?qǐng)DSTEATEGYSTEATEGY規(guī)劃策略規(guī)劃策略專規(guī)調(diào)整前后各樓棟間距93M88M47M172M180M25M50M24M28M24M20M12M16M110M原專規(guī)方案現(xiàn)筑博方案STEATEGYSTEATEGY規(guī)劃策略規(guī)劃策略規(guī)劃結(jié)構(gòu)視線通廊STEATEGYSTEATEGY規(guī)劃策略規(guī)劃策略景觀視線原專規(guī)方案現(xiàn)筑博方案05交通組織專篇TRAFFIC ORGANIZATION05TRAFFI4、C ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG交通組織專篇交通組織專篇高差 5.5M高差 2M高差 6.5M用地面積：37250.84 計(jì)容面積：260000 容積率：6.9810.4016.8012.0022.5012.50深 南 大 道恩平街汕頭街場(chǎng)地高差分析及現(xiàn)狀TRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG交通組織專篇交通組織專篇項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車出入口辦公/商業(yè)/出口公寓/辦公入口公寓/商業(yè)出入口公寓/辦公出入口12M12M23M18MTRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG交通組織專5、篇交通組織專篇項(xiàng)目12M交通組織基地通過在12M標(biāo)高場(chǎng)地設(shè)置一條自循環(huán)車流通道，減少多個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口對(duì)周邊道路的壓力。車庫開口車庫開口車庫開口基地車流環(huán)道深南大道恩平街汕頭街機(jī)動(dòng)車流線車庫出入口TRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG交通組織專篇交通組織專篇項(xiàng)目18M交通組織深南大道外部車流進(jìn)入18M環(huán)道往23M標(biāo)高車流汕頭街恩平街車庫開口機(jī)動(dòng)車流線機(jī)動(dòng)車流線車庫出入口TRAFFIC ORGANIZATIONGTRAFFIC ORGANIZATIONG交通組織專篇交通組織專篇項(xiàng)目23M交通組織內(nèi)部連通通道消防車出入口消防車流線機(jī)動(dòng)車流線消防車出入口消6、防車出入口城市公共通道深南大道汕頭街恩平街06政府回購(gòu)樓棟專篇GOVERNMENT 06日景鳥瞰C塔人視東北人視GOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT REPURCHASE政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟總指標(biāo)總建筑面積：42,000 平方米建筑層數(shù)：35 層避難層：12、24 層標(biāo)準(zhǔn)層面積：約為 1343.53 平方米電梯：共 9 部客梯、1 部消防電梯停車位：共用 126 個(gè)GOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT REPURCHASE政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：GOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT RE7、PURCHASE政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟回購(gòu)辦公樓車行出入口返還辦公出口-2層平面圖OCT恩平街汕頭街GOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT REPURCHASE政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟返還辦公交通組織分析-3層平面圖-4層平面圖返還辦公出口返還辦公出口返還辦公停車區(qū)GOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT REPURCHASE政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟GOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT REPURCHASE政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟GOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT REPURC8、HASE政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟GOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT REPURCHASE政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟GOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT REPURCHASE政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟GOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT REPURCHASE政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟低區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖高區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層平面圖GOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT REPURCHASE政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟GOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT REPURCHASE9、政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟深圳市寫字樓市場(chǎng)本案位于南山區(qū)及福田區(qū)交集處，兩區(qū)商務(wù)寫字樓客戶集中為金融、科技類企業(yè)，福田區(qū)寫字樓產(chǎn)品多為高端超甲級(jí)、高層寫字樓，南山區(qū)因科技園區(qū)多為矮層中低端寫字樓產(chǎn)品，近兩年新增部分高端寫字樓產(chǎn)品，使用企業(yè)仍多為科技類企業(yè)或金融服務(wù)業(yè)外溢客戶。深圳現(xiàn)存主要商務(wù)區(qū)位置分布SITEGOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT REPURCHASE政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟項(xiàng)目分析SOTW主干道地標(biāo)建筑，昭示性強(qiáng)緊鄰城市主干道及一號(hào)線地鐵站，地理位置優(yōu)越，交通便利旅游景點(diǎn)集中區(qū)，高端酒店配套全高端住宅區(qū)，對(duì)標(biāo)客群集中研發(fā)用地，使用企業(yè)有一定限制周邊商10、務(wù)氛圍不足，產(chǎn)業(yè)集聚弱，現(xiàn)有租金價(jià)格較低南山區(qū)高端酒店集中區(qū)，交通優(yōu)勢(shì)受多差旅客戶企業(yè)青睞深圳市商務(wù)格局由東向西行程雙中心格局，本案位于福田 CBD 及南山商圈中間，地理位置適中2020 年入市，正值深圳市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓巨大量供應(yīng)期，競(jìng)爭(zhēng)壓力大周邊企業(yè)多為創(chuàng)新型企業(yè)，該類型企業(yè)辦公成本投入較低，且因業(yè)務(wù)需求，較排斥傳統(tǒng)辦公寫字樓GOVERNMENGT REPURCHASEGOVERNMENGT REPURCHASE政府回購(gòu)樓棟政府回購(gòu)樓棟 面對(duì)未來龐大供應(yīng)，租戶于選擇物業(yè)時(shí)將面臨更多選擇。因此品質(zhì)與配套將對(duì)客戶的選擇行程巨大引導(dǎo)作用，同時(shí)對(duì)租金造成影響。文化創(chuàng)意高新科技專業(yè)服務(wù)金融投資辦公需求：11、個(gè)性裝修空間大，創(chuàng)意辦公形式多；空間隔斷少、層高高；交通便捷；空間采光好；周邊配套要求高辦公需求：交通便利；周邊配套要求高、客戶溝通場(chǎng)合多；電梯效率要求高；辦公需求：辦公空間靈活布置；交通便利，公共交通條件要求高；機(jī)房配置要求高，多為24小時(shí)運(yùn)行，對(duì)于空調(diào)需求高且辦公時(shí)長(zhǎng)較長(zhǎng)，需考慮加時(shí)空調(diào)費(fèi)用；辦公需求：對(duì)辦公空間品質(zhì)要求高，電梯效率要求高；物業(yè)地標(biāo)性、昭示性需求強(qiáng)；物業(yè)交通便捷，可達(dá)性要求高；周邊配套需齊全項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目客戶定位07公共配套專篇COMMUNAL FACILITIES 07Communal facilitiesCommunal facilities公共配套公共配套物業(yè)用房設(shè)置在 C 塔一、二層，面積共 520 設(shè)置在負(fù)二層，面積 180 設(shè)置在負(fù)二層，面積 80 設(shè)置在負(fù)二層，面積 2930 自行車停車場(chǎng)公廁公共開放空間物業(yè)用房設(shè)置在 C 塔一、二層，面積共 520 自行車停車房設(shè)置在負(fù)二層，面積 180 公共充電站設(shè)置在負(fù)三層，面積 700 公廁設(shè)置在負(fù)二層，面積 80 公共配套分析公共充電站公共開放空間設(shè)置在負(fù)三層，面積 700 設(shè)置在首層，面積 3040 物業(yè)用房公共開放廣場(chǎng)意向圖自行車停車場(chǎng)公廁公共充電站08燈光工程COMMUNAL FACILITIES 08