午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、金地香山湖 2018年下半年工作匯報,金地香山湖營銷部 2018年9月,1,目 錄,第一部分 宏觀市場分析 1廣州住宅市場走勢分析,2增城區(qū)域住宅市場走勢分析,第二部分 區(qū)域市場分析 1東部區(qū)域主要項目近期營銷動態(tài) 2香山湖競品成交和營銷策略 3香山湖競品項目的來訪量分析,第三部分 項目客戶分析 1項目2018年客戶分析,2項目客戶變化分析,3項目2018年三級聯(lián)動客戶分析 第四部分 銷售計劃安排,1項目下半年營銷計劃,2項目2018年9-12月銷售目標(biāo),3項目余貨2019年銷售鋪排計劃 4項目2019年供貨計劃鋪排,第五部分 項目營銷策略,1,宏觀市場分析,3,數(shù)據(jù)來源：克爾瑞系統(tǒng),20182、年，廣州市場“有保有壓”，上半年出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性、階段性調(diào)整限價和限簽等措施，供需呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，但進(jìn)入下半年，在“國檢”、“經(jīng)濟下行壓力”和“地方財政壓力”作用下，市場應(yīng)聲而跌，供應(yīng)和成交普降。,宏觀市場分析一：廣州住宅市場走勢分析,2018年1-8月新增預(yù)售面積595萬，較去年同期增長24.8%，主要得益于增城區(qū)域市場的利好，56月 份出現(xiàn)爆發(fā)性增加，進(jìn)入7月份以來，受宏觀政策影響供應(yīng)止升急劇下跌，8月較6月下 降43.5%；,2018年上半年成交處于上升趨勢，6月達(dá)到高位，同比增長68%，但7月之后與供應(yīng)雙雙下降，8月較6 月 下 降 超42%；,全市網(wǎng)簽均價受增城區(qū)域備案價提升的影響，呈穩(wěn)步3、上升趨勢。,2017年-2018年8月廣州全市月度供/求/價走勢,180.00,160.00,140.00,120.00,100.00,80.00,60.00,40.00,20.00,0.00,25000,20000,15000,10000,5000,0,成交面積,供應(yīng)面積,成交均價,4,數(shù)據(jù)來源：克爾瑞系統(tǒng),2018年上半年，增城市場在備案價提升利好下，整體走高，但近兩個月，受廣州大市場等宏觀政策影響，市場持續(xù)走低至2018年最低位，增城市場作為廣州市場主要供需區(qū)域，受影響更大，跌幅更明顯，幅度近30%。,宏觀市場分析二：增城區(qū)域住宅市場走勢分析,2018年8月，增城區(qū)域市場受大市場環(huán)境影響4、，雖有備案價提升的利好，但供應(yīng)和成交應(yīng)聲 持續(xù)走低，8月較6月成交下降了70.5%，8月供應(yīng)較年度最高的5月下降了84.5%；,區(qū)域市場整體均價受備案價提升的影響，簽約均價升至近年最高位，但實際成交均價在區(qū)域 各大項目降價促銷下有所下降；,2017年-2018年8月增城區(qū)月度供/求/價走勢,70.00,60.00,50.00,40.00,30.00,20.00,10.00,0.00,18000,16000,14000,12000,10000,8000,6000,4000,2000,0,成交面積,供應(yīng)面積,交易均價,5,增城市場的供應(yīng)和成交均急跌，且增城市場跌幅更明顯，較廣州 市場下降幅度近305、%。,續(xù)下行，迫于資金回籠壓力，預(yù)計市場去化要求將加劇，營銷促,宏觀市場總結(jié),2018年78月份，市場受經(jīng)濟下行、調(diào)控等風(fēng)險環(huán)境下，廣州和,在調(diào)控政策基調(diào)難有反轉(zhuǎn)和經(jīng)濟下行壓力下，預(yù)計未來樓市將持 銷不斷。,6,2,區(qū)域市場分析,7,廣鋁荔富湖畔,14,營銷啟示：建議項目加快推貨節(jié)奏，并制造銷售節(jié)點，做到周周加推包裝；在未取 證前，銷售前置，取證后集中簽約，制造熱銷效果。,1,保利愛特城,600,72,平層21000萬復(fù)式24000萬,平層87-130三房至四 房，復(fù)式17、18棟100-112四至五房,1 降價促銷，平層從24000下降至21000,降幅達(dá)3000元/，復(fù)式從28000降至26、4000,降幅達(dá)4000元/2 周周加推，制造市場銷售高點 3 一成首付，三個月后可成交可退 4 渠道傭金：3萬+1.5%-3.5%5 銷售獎勵：最高可獎20萬（團隊獎）,2,萬科幸福譽,225,23,25000,87-95三至四房,1特價單位170萬起，單價19500起，較前期下降約3000元/2來訪獎勵：100元現(xiàn)金3成交即送三亞三天兩夜豪華酒店套票,3,雙瓏原著,200,20,別墅700-1100萬 洋房18000起,176-186方六聯(lián)排，15-16-17-18棟98方大三房,1一口價單位，18000起，較前期下降約2000元/,4,時代天韻,190,21,18000起,110-1357、的三四房,1特價單位，18000起，降幅約3000元/2一成首付，剩余首付部分3年免息分期 3五年內(nèi)可轉(zhuǎn)名一次,5,招商雍景灣,120,2,21000,89-101三至四房,專場認(rèn)籌減5萬，成交砸家電,6,保利中航城,140,12,25000,94-126復(fù)式三四房,1渠道傭金：從3-3.5萬提升至4.2-5萬/套 2一口價單位，價格降1000元/,7,萬科春風(fēng)十里,100,7,19500,8,匯港威華國際,15,2,21000,7棟101106三房,加推開盤，成交送車位,9,創(chuàng)基天峰,100,2,20000起,89-1183+1房,特惠一口價，均價20500元,10,金時花園,86,8,188、000,56139一至四房,特價促銷活動，均價19000降至18000,降幅1000元/,11,創(chuàng)基麗江國際,21,2,24000,91、130、180-275三至五房,一口價單位，均價28000降至24000,降幅達(dá)4000元/,12,保利小樓大院,45,0,19000(精裝）,145-214 疊墅,無,13,萬科桃源里,80,6,10000,100-135三至四房,持續(xù)推出特價房，均價12000降至10000,降幅1000元/,保利領(lǐng)秀山,215,5,別墅24000洋房18000,157166聯(lián)排別墅，100-139三至四房,降價促銷，均價從19500降至18000,降幅1500元/,159、,52,0,24500,76-110二至三房,無,西福藍(lán)灣,16,80,1,20000,71-108的二至三房 備案價20200,全部單合同銷售,區(qū)域市場分析一：東部區(qū)域主要項目近期營銷動態(tài),東部區(qū)域項目以降價促銷、提升聯(lián)動渠道傭金為主要應(yīng)對手段，特別是保利、萬科的項目，降價幅度更 高，且配合的營銷手段更多，如推貨、一成首付、銷售獎勵、成交送禮等等；,成交數(shù)據(jù)均不理想，多數(shù)項目僅為個位數(shù)成交，降價促銷力度最大的保利愛特城成交最高。,序號,本周來訪,來訪數(shù)量,成交套數(shù),成交均價,東部市場情況（8.27-9.2）在售產(chǎn)品,營銷動作變化,1-5，99-119復(fù)式四房 一口價單位（毛坯），19500起10、，降幅達(dá)2000-3000元/,147,項目,6月,7月,8月,成交均價,產(chǎn)品類型,合景譽山國際,220,181,39,洋房18000,127,保利i立方,29,12,9,21000,104-106 復(fù)式四房至 五房單位,實地常春藤,200,85,60,26000,71-120 三房至四房,恒大山水郡,32,21,19,19000起,88-110三房,奧園譽峯,53,13,11,19500,實地薔薇國際,173,145,130,24000,房，114/117126/138/140四房,合景云溪四季,120,34,20000,81-128 三房至四房,營銷啟示：持續(xù)加大三級聯(lián)動發(fā)動力度，如特價促11、銷、成交獎等，建議增加來訪獎 勵、加快渠道傭金發(fā)放速度和延期等政策，提升渠道中介積極性和客戶上訪。,營銷動作變化,洋房79-因供貨原因，供貨不多，暫無大幅度營銷動作，保持單合 同和三級聯(lián)動機制,一口價單位10套，價格直降約1000元/,1持續(xù)推出內(nèi)部特價單位，98折2三級聯(lián)動傭金翻倍，從4萬/套提升至最高9萬/套 3客戶來訪即送100元油卡,1恒房通1%傭金，簽約即全部發(fā)放（第二天到賬）2一口價單位，價格直降約2000元/3、分期付款，首付9萬起,84-118 1余貨在售，重新啟動三級聯(lián)動三房至四房 2均價從21000降至19500,下調(diào)1500元/,2三級聯(lián)動傭金最高9.5萬/套 4來訪即送12、138元星巴克杯1特惠促銷一口價單位，降幅2%,86/94三 1一口價單位，價格直降約2500元/四房、3成交即可參與抽寶馬首付、抽品牌家電等,區(qū)域市場分析二：香山湖競品成交和營銷策略,受市場影響，直接競品項目同樣“降聲一遍”，近三個月各項目成交均處于下行態(tài)勢；各項目紛紛以降價促銷、提高渠道傭金、一成首付、成交/來訪送禮等營銷噱頭維持成交；實地薔薇國際項目營銷動作最為頻繁，成交跌幅較小；但合景譽山國際和云溪四季項目，,促銷力度較弱，成交急劇下跌。,香山湖競品項目近三個月成交走勢,250,200,150,100,50,0,6月,7月,8月,季,6月,7月,8月,營銷啟示：持續(xù)加強現(xiàn)場營銷噱頭增加13、和提升物業(yè)自營活動品種和檔次、提高 抽獎禮品價值，高逼格的暖場活動等,來訪量,來訪量,來訪量,區(qū)域市場分析三：香山湖競品項目的來訪量分析,香山湖的競品項目來訪量處于下降趨勢，8月整體來訪量較6月下降了48%；,實地常春藤和實地薔薇國際項目，在高力度和高頻率營銷動作下，來訪量下降幅度較小，僅下降37%和21%；成交轉(zhuǎn)化率方面，整體轉(zhuǎn)化率有所下降，但價格優(yōu)惠和促銷動作較高的項目，轉(zhuǎn)化率降幅較小或略有回升。,香山湖競品項目近三個月來訪量及成交轉(zhuǎn)化率分析,1500,1000,500,0,香山湖競品項目近三個月來訪量分析,6月,7月,8月,20%,香山湖競品項目近三個月成交轉(zhuǎn)化率分析,15%,10%,514、%,0%,區(qū)域市場分析啟示總結(jié),建議項目加快推貨節(jié)奏，并制造銷售節(jié)點，做到周周加推包裝；在未取證前，銷售 前置，取證后集中簽約，制造熱銷效果。,持續(xù)加大三級聯(lián)動發(fā)動力度，如特價促銷、成交獎 等，建議增加來訪獎勵、加快渠 道傭金發(fā)放速度和延期等政策，提升渠道中介積極性和客戶上訪。,持續(xù)加強現(xiàn)場營銷噱頭增加和提升物業(yè)自營活動品種和檔次、提高抽獎禮品價 值，高逼格的暖場活動等,3,項目客戶分析,12,營銷啟示：根據(jù)項目來訪量和成交轉(zhuǎn)化率綜合分析，現(xiàn)階段項目成交較低的原因主 要為客戶量低，建議項目營銷工作首要工作是提升客戶來訪量。,項目客戶分析一：項目2018年客戶分析,2018年1-2月，為春節(jié)前的15、傳統(tǒng)淡季和春節(jié)假期，來訪量較低；,2018年3月和6月來訪量較高，主要原因為3月首推疊墅產(chǎn)品，6月加推學(xué)府洋房組團 35棟洋房小三房緊湊高性價比產(chǎn)品；,項目整體來訪量處于下降態(tài)勢，已連續(xù)兩個月處于年度低位（僅次于春節(jié)假期的2月）；項目整體成交轉(zhuǎn)化率處于上升的趨勢，6月轉(zhuǎn)化率最高的原因為項目首推緊湊型洋房產(chǎn)品,提高轉(zhuǎn)化率。,香山湖2018年客戶來訪量走勢,香山湖2018年成交轉(zhuǎn)化率分析,800,600,400,200,0,354,292,623,458,378,777,333 305,0.50.40.30.20.10,19%,5%,25%,11%,40%,16%,12%,17%,1月 2月 3月16、 4月 5月 6月 7月 8月,來訪量,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月,來訪量,代表性客戶一：邢小姐 從天河過來，對別墅整體環(huán)境非常喜 歡，但資金不到位，要賣一買一，沒那 么快有錢來定，賣掉房子才有錢來代表性客戶二：林小姐 荔湖城業(yè)主，打算再買一套投資，但是 想分期到一年全款，現(xiàn)公司暫時沒這個 政策，只能去周邊參考下代表性客戶三：何先生 客戶要賣掉名下房子才有錢買，名下房 子才剛掛出去，資金不到位，要分期到 年底才夠錢,營銷啟示：建議在達(dá)到簽約條件下，加大延期/分期政策力度；加大推廣力度，重點 輸出項目唯一城市湖山和項目配套等核心價值。,項目客戶分析二：項目客戶變化分析,客戶變17、化一 市場表現(xiàn)導(dǎo)致糾結(jié)情緒 宏觀大環(huán)境、經(jīng)濟表現(xiàn)下,行使客戶進(jìn)入防范期 市場各大項目降價動作明,顯，害怕入手后價格繼續(xù) 走低而對看房興趣不高,代表性客戶：周小姐,客戶變化二 強烈的對比心理 要對比周邊項目的降價,幅度及性價比再綜合考 慮；,要對比周邊項目的配 套、交通、生活等價值 再入手；,代表性客戶：趙先生,客戶變化三,資金問題客戶增加 因資格問題，需賣一買一；資金暫未到位，需延期或分,期較長時間；,資金不足，但購買意向較 高；,荔湖城的業(yè)主，說自己看過 很多房子，自己很懂得市場 的，目前價格還未到出手時 候，要再看看，看了洋房都 沒有進(jìn)來售樓部,來自天河，過來辦事，看 到路邊廣告過來的，因18、為 第一次來，還有綜合再了 解周邊，也要帶家人再來 看看,營銷啟示：建議加快渠道傭金的發(fā)放速度，提高傭金金額，如通過來訪獎、成交現(xiàn) 金獎等形式實施。,項目客戶分析三：項目2018年三級聯(lián)動客戶分析,在市場環(huán)境下行的情況下，渠道中介客戶量同樣減少，且市場各大項目以高傭金、快結(jié)傭等手段，在渠道有限的客戶中吸引更多的客戶資源。,2018年，項目正式啟動三級聯(lián)動，報備量、來訪量和成交量較去年同周期降幅明顯；周均 報備量下降39%，周均來訪量下降66%，周均成交量下降76%；,客戶轉(zhuǎn)化率方面，報備轉(zhuǎn)化率較去年周均下降14%，成交轉(zhuǎn)化率下降5%。,項目客戶分析總結(jié)和改進(jìn)點,提升客戶上訪量,建議加快渠道傭金19、的發(fā)放速度，提高傭金金額，如通過來訪獎、成交現(xiàn)金獎等形 式實施；,配合渠道的政策，同步完善金房寶推介政策，如增加新成 交業(yè)主獎勵和 業(yè)主重購 政策，擴大自有客戶資源基本面；,提高成交轉(zhuǎn)化率,建議在達(dá)到簽約條件下，加大延期/分期政策力度；,擴大客戶傳播面,加大推廣力度，重點輸出項目唯一城市湖山和項目配套等核心價值。,4,銷售計劃安排,17,供貨時間,推貨時間,樓棟,型,億,2018/5/4,2018/9/5,2018/10/31,小計,2018/2/2,2018/3/24,D1、2、3、7,疊墅,80,12280,D8,疊墅,20,3070,0.65,小計,100,15350,3.11,合計,供20、貨時間,推貨時間,樓棟,型,億,供貨時間,推 貨 時 間,樓棟,產(chǎn)品類型,2018/1/5,2018/1/20,第二批16套,別墅,16,2783,0.88,28.3%,第三批60套,別墅,60,10615,3.3,別墅,100,18028,5.5,第五批36套,別墅,36,6660,1.98,第六批80套,別墅,80,14800,4.4,第七批90套,別墅,90,16650,4.95,別墅,40,7400,2.2,合計,21.21,備注：表格中紅色字體為已取證部分。,根據(jù)金地香山湖運營推貨地圖，建議加快洋房的推貨進(jìn)度，并增加洋房的貨量供應(yīng)！,4號地：疊墅、高層,10號地：高層,15號地：別墅21、,2018/5/9,G-1,高層,121,14020,2.10,25%,2018/9/8,G-2,高層,122,14373,2.16,G-3,高層,122,14373,2.16,2018/11/10,G-4,高層,93,13007,1.95,458,55773,8.37,558,71123,2018/5/24,高層,2.59,27.44%,2018/5/24,高層,2.59,合計,5.18,14號地：別墅,422 76936,產(chǎn)品類 貨值/,套數(shù) 面積（）利潤率,套 貨值/,數(shù) 億,2018/10/31 2018/11/3,2018/9/14 2018/9/15,產(chǎn)品類 貨值/,2.46 2222、.2%,11.48,2018/6/2 3號樓,2018/6/10 5號樓,套數(shù)面積（）利潤率 162 15667,161 15667,323 31334,面積（）利潤率,2018年9-12月，預(yù)計供貨18.47億元，,2018/4/11 2018/4/15,2018/5/24 2018/5/26 第四批100套 2018/8/22 2018/8/25,2018/9/28 2018/9/29,洋房僅占6.27億，約占34%,2018年1-8月，項目已供貨（取證）共計約21.4,2018/11/30 2018/11/1,2018/12/15 2018/12/16 第八批40套,億元！9-12月預(yù)計23、供貨約18.47億元,18,序號,產(chǎn)品類別,已取證,計劃取證,合計,套數(shù),面積（）,貨值（億）,套數(shù),面積（）,貨值（億）,套數(shù),面積（）,貨值（億）,1,洋房,444,45354,7.28,337,41753,6.27,781,87107,13.55,2,別墅,212,38086,11.66,210,38850,11.55,422,76936,23.21,3,疊墅,80,12280,2.46,20,3070,0.65,100,15350,3.11,合計,736,95720,21.4,567,83673,18.47,1303,179393,39.87,項目運營推貨地圖產(chǎn)品類型統(tǒng)計,19,加推G24、4棟122套,推廣主題,對話湖山，全球逸境,展示區(qū)包裝升級（花海公園、營銷中心、花溪小鎮(zhèn)、星級度假酒店、示范區(qū)）,現(xiàn)場包裝,維護(hù)及更新,渠道拓展,三級聯(lián)動、持續(xù)Call客，意向客戶&舊業(yè)主挖掘、拓展活動邀約,中心區(qū)域拓展、區(qū)域攔截、攔截方式多元化（市政工程圍擋貼畫等）,活動配合,加推G3棟122套,G2棟啟動預(yù)選 122套,加推別墅80套,別墅業(yè)主答謝宴,推廣渠道,戶外、BRT、地下車庫燈箱廣告、電梯燈箱、網(wǎng)絡(luò)媒體、電臺、微信大V、增加高鐵廣告、機場廣告,花海公園升級開放,線上配合,一號橋梁征名,千萬級別墅探秘,我為香山湖代言,香山湖大學(xué)堂活動,游艇會高端活動,線下配合,高端游艇會活動,廣州湖25、山花海公園,加推別墅90套,加推別墅40套,周周暖場活動（巴黎下午茶、花藝DIY、傳承活動、私人定制活動等）,鉑悅半島示范區(qū)升級,9月8日G2棟開盤 122套,加推疊墅20套,廣州東教育大城炒作,銷售計劃安排一：項目下半年營銷計劃,2018年8月,9月,10月 11月,12月,20,2018年9-12月銷售目標(biāo),類型,貨量/套,貨值/億,銷售目標(biāo)（萬 元）,洋房,122,2.5,20000,65562,77396,43475,別墅,144(新增80套）,7.5,50000,疊墅,29(新增20套）,0.7,5000,銷售目標(biāo),10.7,75000,簽約目標(biāo),60000,20344,63152,26、97504,2018年9-12月：銷售目標(biāo) 26.14億 簽約目標(biāo)24.1億,銷售目標(biāo),9月,10月,11月,12月,銷售計劃安排二：項目2018年9-12月銷售目標(biāo),銷售目標(biāo)（億）銷售目標(biāo)（億）銷售目標(biāo)（億）,21,新春特惠，別墅50套,制造節(jié)點，重新包裝加推別墅50套,春節(jié)（2月5日）,根據(jù)2018年三四季度的推貨計劃和營銷鋪排，預(yù)計到年末，項目余貨計劃如下：洋房：洋房產(chǎn)品基本完成清貨目標(biāo)；別墅：因四季度推貨集中在1112月份，預(yù)計余貨約為100套；疊墅：疊墅產(chǎn)品基本完成清貨目標(biāo)；,銷售計劃安排三：項目余貨2019年銷售鋪排計劃,2019年1月,2月,3月,4月,22,13-2#地塊別墅一27、批81套4.74億,4#地塊剩余疊 墅（爭議地）100套。3.06億,4#地塊G-56（爭議地）244套5.21億,4#地塊G-11（爭議地）122套2.59億,12#地塊12#372套8.24億,12#地塊4#124套2.71億,13-1#地塊8#248套5.41億,13-1#地塊910#214套5.46億,13-2#地塊別墅二批 30套1.75億,2019年，項目疊墅、洋房和別墅供應(yīng)總量如下：洋房：供應(yīng)1324套，供應(yīng)金額29.62億元；別墅：供應(yīng)111套，供應(yīng)金額6.49億元；疊墅：供應(yīng)100套，供應(yīng)金額3.06億元；,銷售計劃安排四：項目2019年供貨計劃鋪排,2019年4月,疊,墅,28、洋,房,別,墅,5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月,12月,23,5,項目營銷策略,24,銷售前置、全面出擊,集中爆破,多管齊下,炒作策略,宣傳策略,客戶策略,包裝策略,人氣策略,標(biāo)志性地標(biāo) 建筑（橋梁）征集命名活 動千萬級別墅 探秘廣州東教育 大城炒作,服務(wù)策略,戶外、BRT地下車庫燈箱 電梯燈箱網(wǎng)絡(luò)媒體電臺微信大V機場廣告高鐵廣告彩信,三級聯(lián)動中心區(qū)域派單區(qū)域攔截客戶拓展,營銷大活動暖場活動周周特價促銷成交砸金蛋,花海公園包裝展示區(qū)包裝銷售中心升級包裝鉑悅半島接待中心包裝酒店&花溪小鎮(zhèn)包裝,別墅/洋房分區(qū)接待案場接待服務(wù)提升,案場支持,銷售獎勵金房寶政策業(yè)主重購政策首付分期政策,29、項目營銷策略,25,項目營銷策略一：推貨策略,集中引爆洋房和疊墅，別墅細(xì)水長流：,銷售前置：提前進(jìn)行落位預(yù)選，在取得預(yù)售證前先鎖定房源，取證后直接簽約；制造市場熱銷爆點：集中式開盤（簽約），并為后續(xù)推貨形造市場輿論。,延長首付付款期限：建議設(shè)置最長分期至年底的首付付款期限；,裝修款分期付款政策：建議實行兩年分期付款政策，擴大目標(biāo)客戶范圍。,26,炒作話題一：項目橋梁命名征集,標(biāo)志性地標(biāo)建筑橋梁命名面向全社 會征集項目一號橋梁落成儀式活動,炒作話題二：千萬級別墅探秘,展示項目10年生活大城建設(shè) 成果和大盤形象,是什么成就了12年大城的千萬豪宅 揭秘香山湖千萬別墅到底長啥樣 揭秘，誰買走了城市湖山30、的千萬“豪宅別 墅”,突出項目半島別墅核心產(chǎn)品 價值和升值價值,炒作話題三：廣州東教育大城系列,南香山小學(xué)開學(xué)廣州東教育大城系 列炒作,展示項目教育大城配套建設(shè) 成果,項目營銷策略二：炒作策略廣州城市湖山生活大城形象,27,戶外、BRT、地下車庫燈箱廣告、電梯燈箱、網(wǎng)絡(luò)媒體、電臺、微信大V增加高鐵廣告、機場廣告等高端推廣渠道投放,項目營銷策略三：宣傳策略持續(xù)高頻曝光，市場強力發(fā)聲,加強項目市場持續(xù)發(fā)聲，保持項目熱度在市場的制高點，重點宣傳項目別墅和洋房產(chǎn)品，加強全方位推廣渠道投放：,28,項目營銷策略四：客戶策略,精準(zhǔn)高效的客戶渠道，實現(xiàn)客戶立體式增長,提,高,客,戶,來,訪,量,29,針對客31、群：具有購買力的中心區(qū)客戶、意向買樓的客戶以及競品樓盤客戶,項目營銷策略四：客戶策略 線下攔截，全方位覆蓋競品,攔截點,兼職派單,1、飽和兼職截客（拉客+派單）：每周五至周日安排10個/天兼職在天河區(qū)宏發(fā)廣場派單；,2、攔截牌和固定攔截點：重點針對區(qū)域競品客戶必經(jīng)之路（新新大道、廣汕公路等）設(shè)置臨時攔截牌和兼職，并 針對競品項目重點動作設(shè)置移動廣告車，增強項目昭示 性及客戶有效攔截；,3、攔截點和攔截戶外廣告牌：于廣汕公路朱村至增城重點的 區(qū)域設(shè)置3個攔截點和增加戶外攔截廣告牌（海報），霸道植入項目信息和有效攔截區(qū)域目標(biāo)看房客戶；,4兼職帶客獎：建議在兼職帶客到訪獎勵的基礎(chǔ)上增加成交 獎，成交32、獎勵500元/套，成交即時兌現(xiàn)。,30,每組（不多于3人）拓展量化考核制度：業(yè)主拜訪5戶以上/天，并拍照記錄；業(yè)主微信信息發(fā)送，不少于20條/天；二手門店&同行拜訪，不少于3家/天；具體標(biāo)準(zhǔn)按執(zhí)行計劃實施。,項目營銷策略四：客戶策略全方位滲透，無孔不入,針對拓展?jié)B透，逐個偵破，家喻戶曉,充分利用金房寶銷售道具，進(jìn)行全范圍的覆蓋拓展，并制定分組分區(qū)域的拓展任務(wù)制度，量化考核，提高來訪量，具體拓展計劃式如下：,1、業(yè)主拜訪：項目1萬多戶業(yè)主掃樓深挖，重點進(jìn)行別墅和積極推介的業(yè)主拜訪工作；,2、二手門店拜訪：宣傳金房寶帶客獎勵政策及產(chǎn)品信息；,3、同行銷售、二二聯(lián)動拓展：促進(jìn)周邊項目客戶轉(zhuǎn)介成交；,33、4、外展點/企業(yè)/商家/農(nóng)莊拓展：由里至外，覆蓋本地實力購買人群、精拓外區(qū)目標(biāo)客群；5、銷售call客：銷售每天定量call客，業(yè)主、代理公司資源，海量拓客。,31,在原別墅鉑宴活動的基礎(chǔ)上，配合高端 私人訂制活動，針對別墅客戶及業(yè)主，以有限 數(shù)量的訂制名額給到參與客戶，傳承湖山文化。如：意大利皮革訂制、Lv錢包、皮帶等私人訂制活動。,項目營銷策略四：客戶策略鉑宴高端私人訂制活動 一系列高格調(diào)、匠心精神的訂制活動,32,有效提升案場銷售氛圍和成交轉(zhuǎn)化率,項目營銷策略五：人氣策略,增,強,現(xiàn),場,體,驗,和,逼,定,措,施,33,項目營銷策略五：人氣策略鉑悅半島展示區(qū)升級開放活動,鉑悅半島展示區(qū)34、升級綻放：,9月份進(jìn)行包裝升級，在國慶黃金周進(jìn)行升級開放 活動，邀約法籍模特、小提琴演奏家配 合，給客戶更完美的展示區(qū)，更尊貴的體驗感，打造醉美湖山展示區(qū)。,開放時間：10月1日（初定）,34,傳承湖山文化，獨顯湖山風(fēng)情，以廣府文化傳承到湖山文化，舉辦文化類活動，吸引具有 廣府文化情懷的業(yè)主及客戶參與；如：養(yǎng)生講座、法國波爾多紅酒品鑒、燕窩品鑒等高端活動。,項目營銷策略五：人氣策略高端暖場活動 品質(zhì)升級，獨顯湖山風(fēng)情的高端活動,35,建議提升成交送禮和抽獎活動的獎品檔次，吸引 ABC區(qū)業(yè)主推介帶客和渠道中介帶客成交；砸金蛋禮品建議：冰箱、電視機等家電禮品；抽獎獎品建議：增加一個高價值獎品，如真35、空吸塵器和凈水機等。,成交砸金蛋+來訪抽獎組合出擊,項目營銷策略五：人氣策略金地文化節(jié)之抽獎季活動,在三級聯(lián)動機制下，建議利用特價單位（額外優(yōu)惠 5%），以優(yōu)惠促銷吸引二手銷售帶客；并為增加現(xiàn)場熱銷氣氛，增加銷控板和現(xiàn)場 LED屏幕輪播和逼定畫面；,項目營銷策略五：人氣策略特價單位促銷,展示區(qū)包裝,銷售案場,花海公園進(jìn)行體現(xiàn)湖山文化的包裝，如風(fēng)車、熱氣球和休閑小品等 展示區(qū)對一、二號道路和鉑悅半島示范區(qū)進(jìn)行梅花鹿主題包裝 配套展示主要為花溪小鎮(zhèn)商業(yè)氛圍包裝和星級度假酒店形象包裝,鉑悅半島接待中心增加和布置銷售接待物料，實行物料電子化，提升體驗感物業(yè)接待物料，如依云水、咖啡、高端點心等增加香氛系36、統(tǒng)和背景音樂系統(tǒng),營銷中心對現(xiàn)有銷售展板進(jìn)行形象升級整改 對銷售展板進(jìn)行電子化等升級 增加香氛系統(tǒng)，提升營銷中心檔次,項目營銷策略六：包裝策略一個令人驚艷的展示包裝，傾湖傾城,38,別墅驗資|規(guī)范接待流程|標(biāo)準(zhǔn)禮儀 物業(yè)自營暖場活動品質(zhì)和包裝升級,項目營銷策略七：服務(wù)策略,別墅和洋房產(chǎn)品分區(qū)接待，樹立別墅產(chǎn)品的尊貴感，全面提升物業(yè)和銷售接待服務(wù)質(zhì)素！,【制定標(biāo)準(zhǔn)接待流程】將別墅客戶接待流程制度化和,物業(yè)服務(wù)獨立化，同時現(xiàn)場客戶銷售接待流程標(biāo)準(zhǔn)化、,系統(tǒng)化，統(tǒng)一培訓(xùn)物業(yè)及銷售人員，做到“一步一規(guī),范”的嚴(yán)格要求，營造項目墅級服務(wù)的第一感受。,39,項目營銷策略八：案場支持政策,現(xiàn)實點：銷售成交洋房獎勵300元/套，疊墅&別墅800元/套 實施點：,銷售獎勵建議與中介銷售持平（洋房500元/套，疊墅&別墅1000 元/套）；,建議以周度業(yè)績?yōu)橹芷谠O(shè)置團隊獎；,建議增設(shè)常態(tài)項目組團建活動，刺激團隊精神狀態(tài)和工作積極性,現(xiàn)實點：新舊業(yè)主均有獎勵，新業(yè)主成交送1年物業(yè)管理費,實施點：建議加快金房寶獎勵發(fā)放速度，充分調(diào)動業(yè)主積極性 現(xiàn)實點：無重購政策,實施點：業(yè)主重購享額外95折優(yōu)惠,現(xiàn)實點：在售產(chǎn)品均可延期至年底,實施點：建議 實施“一成首付”簽約政策，剩余首付一年分期支付，有效降低客戶資金壓力,40,41,