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1、大華上海灘花園10月營(yíng)銷推廣思路大華煙臺(tái)公司營(yíng)銷部,一、9月推廣工作落地二、10月推廣工作安排,Catalog目錄,主要有：線上陣地：微信平臺(tái)活動(dòng)、今日頭條、網(wǎng)絡(luò)、出租車等媒體全部上線。增補(bǔ)外展：衛(wèi)生局飲食安全廣告投放上線。車行外展暫時(shí)擱置。線下鋪面：鏈家定點(diǎn)推廣落地實(shí)施；金灘南路包裝等進(jìn)入比價(jià)環(huán)節(jié)。,線上陣地Online Position,壹,微信平臺(tái)紅包活動(dòng)：9月2日，9月14日兩輪紅包活動(dòng)，單個(gè)紅包金額12元，共發(fā)放紅包4512個(gè)。近萬(wàn)人次參與活動(dòng)，平臺(tái)累積增粉3800余人。,微信平臺(tái)朋友圈硬廣：,9月13日投放，別墅5萬(wàn)人次，公寓投放15萬(wàn)人次將于近期上線。,今日頭條：,9月1日，開始2、投放，公寓投放15萬(wàn)人次，別墅5萬(wàn)人次。,出租車頂燈：,9月21日投放，6屏文字，主推別墅。,大華外灘藝墅萊山中心，市府旁220-385城心美墅逛蕩河水岸公園五大商業(yè)繁華相守VIP熱線：6899888,增補(bǔ)外展Supplementary presentation,貳,餐廳食品安全畫面：,x月xx日上線，共xx天，別墅和55#樓。,線下鋪面Large scale promotion,叁,鏈家定點(diǎn)推廣：,人字架+單頁(yè)，已交付鏈家各門店。,車體包裝及樓體：,車體包裝已完成安裝；55號(hào)樓樓頂電話號(hào)碼已經(jīng)進(jìn)入流轉(zhuǎn)。,金灘南路包裝：,項(xiàng)目路牌和商鋪包裝目前進(jìn)入比價(jià)環(huán)節(jié)，配合成本管理部做好比價(jià)工作。,小結(jié) 3、惶惶一月，落地甚多。然而55號(hào)樓樓頂電話號(hào)碼的拖沓、騰訊相關(guān)廣告對(duì)于廣告法的嚴(yán)格遵循、看房車車體包裝實(shí)際與預(yù)期的差距、金灘南路相關(guān)包裝的招標(biāo)進(jìn)度，無(wú)一不對(duì)本案的工作進(jìn)展和品質(zhì)形象產(chǎn)生了或多或少的影響。莫如靜心而思，本案作為馳騁市場(chǎng)9年的老牌社區(qū)，品質(zhì)究竟應(yīng)體現(xiàn)在哪些層面？究竟本案能把品質(zhì)做到何種程度？,一、9月推廣工作落地二、10月推廣工作安排,Catalog目錄,市場(chǎng)環(huán)境market environment,壹,煙臺(tái)六區(qū)重點(diǎn)別墅項(xiàng)目分布,源山郡,外灘藝墅,金地首府,天越灣,花嶼墅,沁海雲(yún)墅,明月山莊,金地首府,源山郡,明月山莊,天越灣,龍湖花嶼墅,中冶沁海雲(yún)墅,2016年，煙臺(tái)六區(qū)別墅共轉(zhuǎn)簽4、256套，53761，均價(jià)11297元/。與2015年同期相比，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)。目前，煙臺(tái)六區(qū)別墅存量612664，2330套，去化周期約79個(gè)月。,2016年，萊山區(qū)別墅共轉(zhuǎn)簽25套，8046，均價(jià)12760元/。與2015年同期相比，呈現(xiàn)量升價(jià)跌的趨勢(shì)。目前，萊山區(qū)別墅存量102811，267套，去化周期約133個(gè)月。,主要賣點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)；附加值：院落贈(zèng)送，同時(shí)贈(zèng)送地下空間；物管：金地物業(yè)，5.50元/平方米月。,金地首府,競(jìng) 品,主要賣點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)；附加值：院落贈(zèng)送，同時(shí)贈(zèng)送地下空間；產(chǎn)品：室內(nèi)預(yù)留電梯井。,源山郡,競(jìng) 品,主要賣點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)；附加值：院落贈(zèng)送5、，同時(shí)贈(zèng)送地下空間；物管：煙臺(tái)銀和怡海物業(yè)，3.10元/平方米月。,天越灣,競(jìng) 品,與2015年同期相比，六區(qū)整體別墅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，多數(shù)項(xiàng)目掙扎求生存。但細(xì)分來(lái)看，并非家家愁云慘淡，也不乏逆市而上的風(fēng)云傳奇。與2015年同期相比，萊山區(qū)別墅市場(chǎng)量升價(jià)跌，單個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼。但著眼于整體來(lái)看，大部分都還是低調(diào)經(jīng)營(yíng)，難有大作為。,市場(chǎng)疲軟，量?jī)r(jià)齊跌,逆市更像是對(duì)別墅市場(chǎng)一次去偽存真的大考。全資源性、高品質(zhì)性、優(yōu)地段性的高端別墅，仍極大受到高收入人群的追捧。如何將優(yōu)地段的物理賣點(diǎn)衍生為精神層面的溝通，賦予取得心里共鳴與認(rèn)同，是外灘藝墅逆市的突破點(diǎn)。,識(shí)破,破 局 關(guān) 鍵 詞,逆市,公寓重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目分布6、,2016年，煙臺(tái)六區(qū)公寓共轉(zhuǎn)簽1496套，78059，均價(jià)7156元/。與2015年同期相比，成交量上升18.2%，成交均價(jià)基本持平。目前，煙臺(tái)六區(qū)公寓存量1190186，18937套，去化周期約121個(gè)月。,2016年，萊山區(qū)公寓共轉(zhuǎn)簽659套，31920，均價(jià)6587元/，在六區(qū)來(lái)看，占據(jù)主要成交比例約44%，主要由寶龍廣場(chǎng)、華潤(rùn)中心以及本案貢獻(xiàn)。與2015年同期相比，成交量暴增231%，成交均價(jià)上漲6.9%。目前，萊山區(qū)公寓存量280887，4906套，去化周期約66個(gè)月。,主要賣點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)；附加值：loft設(shè)計(jì)；物管：寶龍商業(yè)物業(yè)管理有限公司。,寶龍廣場(chǎng),競(jìng) 品,主要賣點(diǎn)：7、附加值：精裝修+酒店托管系統(tǒng)；物管：華潤(rùn)置地（山東）物業(yè)服務(wù)有限公司煙臺(tái)分公司。,華潤(rùn)中心,競(jìng) 品,主要賣點(diǎn)：價(jià)格：遠(yuǎn)低于區(qū)域競(jìng)品水平；,暖山國(guó)際,競(jìng) 品,主要賣點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)：70年附加值：精裝修+全套家具贈(zèng)送；,金齡公寓,競(jìng) 品,與2015年同期相比，六區(qū)整體公寓市場(chǎng)成交量有所上漲，但在價(jià)格方面卻無(wú)起色，多數(shù)項(xiàng)目處于銷售半停滯狀態(tài)，由于成交量大的項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低，整體價(jià)格變化不大；但細(xì)分來(lái)看，由于產(chǎn)品、地段等方面的各有優(yōu)劣，在各區(qū)也有強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目去化較好。與2015年同期相比，萊山區(qū)公寓市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，重點(diǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼。寶龍廣場(chǎng)、華潤(rùn)中心以及本案均各有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)較好，其他項(xiàng)目成交一般。,重點(diǎn)項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)，8、普通項(xiàng)目難推,拳頭，是一個(gè)人最原始的武器。一個(gè)項(xiàng)目的拳頭，是歸結(jié)于產(chǎn)品及社區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力，也是項(xiàng)目本身最有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如何將小面積產(chǎn)品的價(jià)格、產(chǎn)品以及社區(qū)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行有效結(jié)合，進(jìn)而升華為一種令人向往的生活狀態(tài)，是55#樓破開市場(chǎng)的突破點(diǎn)。,識(shí)破,破 局 關(guān) 鍵 詞,拳頭,營(yíng)銷推廣Marketing promotion,貳,主要形式為：推廣線：主訴廣播、微信、網(wǎng)媒等，傳統(tǒng)媒體陣地持續(xù)發(fā)聲。活動(dòng)線：主訴十一假期案場(chǎng)到訪有禮活動(dòng)，后期繼續(xù)銀行客戶及資源類暖場(chǎng)，保障案場(chǎng)人氣，為52#樓提前蓄客。其他輔助：案場(chǎng)隨手禮準(zhǔn)備，金灘南路包裝完善。,廣播電臺(tái)：為進(jìn)一步提升別墅產(chǎn)品推廣力度，完善別墅推廣線，投放FM899、8電臺(tái)。（費(fèi)用：約為5萬(wàn)元）,每天，有太多事，要決斷；有太多人，要應(yīng)酬；太多時(shí)間都在路上，留給家人的，就更少了。好在有大華外灘藝墅，城市中心，市政府旁，煙臺(tái)高層圈子，給家人和自己最好的別墅生活。詳詢6899888,微信平臺(tái)：以生活角度，繼續(xù)闡述55#樓的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，宣傳小投入大生活的生活舒適性。,網(wǎng)絡(luò)媒體：以生活角度，在相關(guān)行業(yè)網(wǎng)站進(jìn)行軟文發(fā)布，繼續(xù)闡述55#樓的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，宣傳55#樓小戶型大社區(qū)。,外展拓展：參加公安局發(fā)起的宣傳活動(dòng)，在潛在客戶集中的中高端社區(qū)進(jìn)行樓棟海報(bào)張貼（與衛(wèi)生局食品安全活動(dòng)相同），為期3個(gè)月。費(fèi)用說(shuō)明：60元/棟，計(jì)劃投放200東樓，總計(jì)12000元。,廣告資源圖貼效果10、,十一假期活動(dòng)：考慮到國(guó)慶期間，許多人都選擇外出度假，因此在案場(chǎng)活動(dòng)方面，計(jì)劃進(jìn)行到訪有禮活動(dòng)，保持小長(zhǎng)假期間案場(chǎng)人氣，也為52#樓進(jìn)行提前蓄客。針對(duì)邀約的重點(diǎn)客戶，贈(zèng)送國(guó)慶特別禮。（費(fèi)用：約為2萬(wàn)元）,銀行客戶圈層活動(dòng)：針對(duì)銀行客戶，進(jìn)行一次圈層活動(dòng)，邀請(qǐng)銀行客戶集體參觀項(xiàng)目樣板間，并在社區(qū)中設(shè)置尋寶環(huán)節(jié)，讓客戶在游戲的過程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目之美，體驗(yàn)在大華社區(qū)的生活。尋寶結(jié)束后，向每位客戶提供項(xiàng)目資料集禮品一份。費(fèi)用計(jì)劃4000元,其他資源類暖場(chǎng)活動(dòng)：與煙臺(tái)知名煙酒行，或是中高端美容美體中心進(jìn)行聯(lián)合活動(dòng)，為其提供活動(dòng)場(chǎng)地和支持，邀請(qǐng)其客戶到案場(chǎng)參加，收錄客戶電話等相關(guān)信息，為52#樓提前蓄客。費(fèi)用計(jì)劃4000元,案場(chǎng)隨手禮：在10月，到訪有禮以及案場(chǎng)活動(dòng)需要，計(jì)劃為案場(chǎng)補(bǔ)充各類禮品充當(dāng)客戶隨手禮，吸引到訪。費(fèi)用計(jì)劃1萬(wàn)元,