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1、商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗 2 的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略 截至2006年，在全國19個城市建了21個購物中心，總面積300萬平方米，其中開業(yè)12個， 在建9個。 目標是到2010年至少建設5060個購物中心，總面積700800萬平方米，年租金收入50 億元以上，進入購物中心地產(chǎn)領域世界前三名。 3 商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗 1.戰(zhàn)略伙伴 2.只租不售 3.準確定位 4.招商在前 5.重視設計 6.成本控制 7.物業(yè)管理 8.資金管理 4 商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗之一：戰(zhàn)略伙伴商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗之一：戰(zhàn)略伙伴 集團和16家零售企業(yè)，其中12家跨國零售企業(yè)、8家世界500強企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略2、合作協(xié) 議，在中國共同發(fā)展購物中心。 共同選址：想去哪個城市發(fā)展，需要大家提前排定。目標城市選定后，選好一個地塊， 大家再對這個地塊進行確認，在規(guī)定時間期限內(nèi)答復。 技術對接：選址完成后，要進行規(guī)劃設計，初步方案完成后，根據(jù)零售商的意見和不同 要求，進行技術對接，修改完善設計方案，這些確定后才進入圖紙設計階段。 平均租金：把全國城市劃分為三等，每一等租金多少錢事先明確。這樣的好處是，不用 就租金進行曠日持久的談判。重點進行業(yè)態(tài)的組合而不是合同的談判，有利于快速發(fā)展。 先租后建：當面積、租金確認后，先簽租約，交一部分保證金，才開工建設，進行量身 定做。使得建設面積都是收租面積，保證投資都是有效投3、資，即“訂單地產(chǎn)”模式。 5 商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗之二：只租不售商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗之二：只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長期投資，這種性質(zhì)決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能 簡單以實現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。 經(jīng)驗說明，在集團曾經(jīng)銷售的十一個項目當中，七個出現(xiàn)問題。因為購買店鋪的業(yè)主80%是投 資戶，投資就是為了靠租金賺錢。當沃爾瑪、百盛等主力店進駐，賣小店鋪售價比較高。但替小業(yè) 主招租之后，相當一部分租戶經(jīng)營時間不長，收不到回報，就跑掉了。任何一個商業(yè)項目，都需要 1-3年的市場培育期，而小租戶沒有培育市場的心態(tài)，生意不好就跑了，小業(yè)主又不愿頭幾年降低 租金來培育市場。這樣一來，業(yè)主收不到理想的租金就開始鬧事。作為一個把商業(yè)地產(chǎn)作為支 柱產(chǎn)業(yè)的品牌企業(yè)，不能不管。就十分艱巨的和小業(yè)主談回租，每年保證業(yè)主8%左右的投資回