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1、僅供與貴司交流。 2021/4/2 城市綜合體城市綜合體 僅供與貴司交流。 2021/4/2 綜合體項(xiàng)目溝通綜合體項(xiàng)目溝通 2021/4/2 3 項(xiàng)目的界定項(xiàng)目的界定 公司背景：公司背景： 項(xiàng)目情況：項(xiàng)目情況： 客戶(hù)的戰(zhàn)略性思考：客戶(hù)的戰(zhàn)略性思考： 4 開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)有的疑問(wèn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)有的疑問(wèn) 我們的客戶(hù)是誰(shuí)？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項(xiàng) 目？ 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶 動(dòng)整體項(xiàng)目的銷(xiāo)售？ 如何解決配套不成熟的問(wèn)題？配套的開(kāi)發(fā)策略如何？ 啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開(kāi)發(fā)中提升價(jià)格？ 如何通過(guò)本項(xiàng)目建立企業(yè)品牌？ 。 5 我們?cè)谖覀冊(cè)诤线m的時(shí)機(jī)合適的時(shí)機(jī)，掌2、握了，掌握了合適的資源合適的資源 事實(shí)上，項(xiàng)目的關(guān)鍵在于：事實(shí)上，項(xiàng)目的關(guān)鍵在于： “我們能否做對(duì)我們能否做對(duì)” 我們是否意識(shí)到綜合體項(xiàng)目的我們是否意識(shí)到綜合體項(xiàng)目的復(fù)雜性復(fù)雜性和其和其 同單一物業(yè)的同單一物業(yè)的不同點(diǎn)不同點(diǎn) 6 綜合體和單一物業(yè)的比較綜合體和單一物業(yè)的比較 比較因素 綜合體綜合體 單功能物業(yè)單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對(duì)較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶(hù)來(lái)源 具有自我寄生功能，部分來(lái)自于 內(nèi)部 全部來(lái)自于外部 客戶(hù)活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶(hù)綜合使用 成本 3、較小 較大 7 綜合體項(xiàng)目的操作執(zhí)行內(nèi)容綜合體項(xiàng)目的操作執(zhí)行內(nèi)容 項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定； 物業(yè)發(fā)展模式； 商業(yè)資源獲取與整合； 營(yíng)銷(xiāo)與經(jīng)營(yíng)； 8 世聯(lián)研究：綜合體四種發(fā)展模式世聯(lián)研究：綜合體四種發(fā)展模式 模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 例如：上海商城 例如：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城 例如：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng) 例如：香港太古廣場(chǎng)、 北京華貿(mào)中心 9 模式一模式一各種功能均衡發(fā)展的模式各種功能均衡發(fā)展的模式 外因外因 內(nèi)因內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心 便利的交通條件主干道沿線/