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1、國際綠色低碳地產實踐案例專題之英國BedZed、阿聯酋Masdar零碳城、天津中新生態城,世聯通過對國際綠色低碳開發案例的研究，得出目前綠色低碳在城市及房產開發領域實踐主要有以下三種類型，產居綜合社區開發模式是當前低碳經濟背景之下，復制（推廣）性較強，且能實現較高開發價值的最優實踐方案,“產居一體.綠色低碳”模式是全新的開發思路，目前還沒有真正意義上的成功案例，但我們還是可以從產居綜合的實踐論證以及技術創新性的規劃方向，得到發展啟示,美國紐約Ecovillage亞利桑那州Civano社區芬蘭赫爾辛基Viikki瑞典馬爾默Vastra Hamnen斯德哥爾摩Hammarby Sjostad荷蘭伊2、科魯尼亞小區Ecolonia格林威治世紀村Greenwich Millennium Village英國BedZed太陽村項目阿聯酋阿布扎比Masdar零碳城市中國天津中新生態城,綠色社區綜合開發基本功能：產業、居住先進綠色節能技術新城市主義、循環經濟,英國BedZed太陽村項目阿聯酋阿布扎比Masdar零碳城市中國天津中新生態城,重點研究案例,英國BedZed太陽村是歐洲在生態社區開發基礎上，向生態低碳綜合社區轉變的典范，首次在生態住宅社區內加入辦公產品,英國BedZed太陽村,1,開發背景：根據其規劃新意，獲得政府地價優惠以及基金會的資金支持，加上環保組織顧問共同促進項目開發,區位：英國倫敦3、南部的薩頓市，距倫敦市中心20分鐘車程功能：混合型社區開發模式，集住宅、辦公、商務于一體規模：占地1.65公頃，包括82個單元（271套公寓）和約2500平方米的辦公、商用面積，現有250人居住建成時間：2002年總成本：1500萬英鎊,鑒于BedZed在可持續發展方面作出的貢獻，世界自然基金會WWF為其提供了資助，并且薩頓市政府也以低于正常價格的地價作為鼓勵英國悠久的Peaboby基金會投資，建筑師Bill Dunster及英國環保顧問組織Bioregional Development Group共同策劃,戰略意義：作為世界第一個生態村，向全方位的永續社區發展，創造一個全新的生活方式，引導英4、國成為環保先驅,2,項目價值：綠色與效益成功結合的典范，實現了住戶的居住舒適和生活支出雙贏，提升了周邊區域價值，同時通過租售結合，實現了更高的開發價值,BedZed太陽城值得借鑒之處在于，建設環保的和諧社區，必須考慮到市場關系，要使參與各方都能夠得到利益，在利益機制誘導下，使經濟活動當事人主動參與社區的建設,地價與售價雙重收益，平價運作具市場推廣的潛力,開發商價值,社區綜合開發，產居一體化模式 賣與租結合，實現社區循環發展，帶來持續效益,英國BedZed太陽村,注：實際投入盈利數據根據建筑單元所得,BedZed通過辦公單元與住宅單元的產品融合，期望實現居民在社區內打包解決辦公、居住，從而降低就5、業辦公出行，但最終由于規模太小，沒有實現最初規劃,項目榮譽：英國最大的碳中和社區OPI計劃的第一個實現項目2004年公眾信任可持續發展獎2003年副首相可持續發展社區獎2003年斯特靈獎2002年世界人居獎2002年環境全球獎2002年施工服務創新獎2001年英國太陽節能獎2001年住宅設計可持續發展獎,BedZed為混合性社區，除了有一般住家外，也有辦公室和工作室，同時配備商店和醫療機構以及展覽空間擁有包括公寓、復式住宅和獨立洋房在內的82套住房，以及2369平米的工作空間，體現了住宅高密度與舒適生活的完美融合社區中規劃的各種辦公空間的高科技網路設施，進一步營造了一個未來生活的理想社區,社區6、形態：,BedZed的產居一體雛形，規模較小，格局稍顯單一，但為產居一體化發展提供了先進理念及參考價值,工作間,住宅區,住宅區,產居一體體現在住宅區向南，以便于白天吸收熱量；工作間靠北，以減少白天辦公過多熱氣，減少冷氣需求,英國BedZed太陽村,案例借鑒小結：產居一體.綠色低碳的探索者，較好地實現了綠色與效益的結合，提升了周邊區域價值，但由于規模過小，格局有限，項目并未實現真正意義上的產居一體,功能定位：純生態社區向綜合生態社區轉變，居住功能為主轉變為居住與辦公功能一體化,1,規劃布局：住宅單元與工作單元融合，減少出行，真正意義上實現低碳,2,項目價值：項目實現了綠色與效益的結合，實現了住戶7、的居住舒適和生活支出雙贏，提升了周邊區域價值,3,產居一體化并未最終實現：由于規模過小，格局有限，項目最終并沒有真正意義上的產居一體,4,英國BedZed太陽村,阿聯酋馬斯達Masdar是阿聯酋政府主導的大規模的綠色低碳區域試驗項目，是世界首座碳中和、零廢棄物城市,阿聯酋正在沙漠地區建設的一座城市。這將是世界第一座不使用一滴石油、碳排放為零的綠色城市。馬斯達再進化（Masdar Initiative）意味著阿聯酋正開始由開發石油向開發新能源轉變。,1,規劃特點：可持續發展性質的新城開發，擁有綠色節能產業，研發科技機構、住宅、商務、教育等多功能,開發主體：由政府主導，整合世界先進研究力量以及規劃8、理念，投資規模巨大,3,區位：馬斯達位于阿聯酋的首都阿布扎比的西南公里。規模：馬斯達（Masdar）發展規劃的首個項目是一個占地約 600公頃，是具有可持續發展性質的地產開發項目，預計可容納5萬人。,Masdar Initiative由官方機構阿布達比未來能源公司(統籌規劃，主要合作對象有世界野生動物基金會-WWF、OPL、美國麻省理工學院、英國Foster+Partners建筑設計與城市規劃公司等，預計打造一處可容納五萬人的未來城市，并計劃在2016年前開發完成。投資：“馬斯達城”已于2008年初開始興建，總投資大約為220億美元。項目建設分為7期，將于2016年完成建設。,戰略意義：Mas9、dar 城將是世界上首座完全由可再生能源供電的碳中和、零廢棄物城市（零碳城市），承擔著國家發展戰略轉型的重大意義,地中海,阿布扎比,馬斯達,1公里,迪拜國 際機場,2,阿聯酋Masdar,項目特點及技術創新：馬斯達利用太陽能等可再生能源作為區域的能量來源，并在采用環保材料，真正實現區域的零碳排放,Masdar城是關于可持續設計的一個展示物，建成后，這座城市將完全依賴太陽能和風能等可再生能源，城里沒有汽車，綠樹成蔭，整座城市將實現零廢物、零碳排放,全城以坐東北朝西南的走向興建，以獲得最佳采光及蔽蔭效果街道限制在三公尺寬、七十公尺長，以維持微氣候穩定并促進空氣流通,建筑設計,短期內透過回收再利用的10、機制，減少98%廢棄物的產生預計2020年達成零廢棄物、零掩埋的目標,減廢與減費,透過不同用途的規劃，降低對飲用水的需求預計全城每日僅需8,000噸的飲用水，為現有同等規模城市的五分之二(約20,000噸),透過綠色建筑的設計，降低對電力的需求發電方式以風力、水力、太陽能與氫氣發電并行，并計劃未來進一步提高太陽能發電的比例,全城禁止汽機車通行，改以大眾運輸工具做為交通方式以輸運需求設計三類交通方式，長程運輸以輕軌電車為主，城內交通將利用軌道或磁浮建立個人快速運輸系統來取代，而短程的部分則以興建步道，鼓勵步行,水資源利用,電力供應,交通運輸,阿聯酋Masdar,產業選擇：基于阿聯酋馬斯達Masd11、ar“零廢棄物”、“零車輛（自用車輛）”的發展目標和戰略基礎，將著力推動環保綠色產業的研發，主力產業將以環保相關產業為主,馬斯達爾計劃未來實現永續發展，世界第一座“零碳、零廢物排放”(zero-carbon，zero-waste)的綠色城市，進一步將“零廢棄物”、“零車輛(自用車輛)”列為發展主軸。,馬斯達爾計劃一切以綠色低碳為核心，在產業選擇有一定的規范和標準，全部圍繞環保等綠色行業進行篩選與引進,1,可再生能源項目投入資金占總投入資金比例高達68%,2,注重綠色食物、原生態環境、歷史遺跡在Masdar Initiative與世界野生動物基金會One Planet Living的合作項目中，12、對于開設有機食品店、推行公平貿易、興建保留地方特色建筑物、野生動植物保育，以及訂立公平的工資及工作環境等等,3,阿聯酋Masdar,用地規劃與招商策略：政府采取一攬子激勵政策，推出一站式的政府服務、免稅優惠、知識產權保護等政策以促進與支持項目的實施落地，同時城市規劃全面而系統，涵蓋產居一體所需的辦公、住宅、商業、文化與娛樂、教育等各種物業,政府為了吸引企業投資，推出一攬子激勵政策，包括一站式的政府全方位服務、免稅優惠、知識產權的保護等等政策。政府在選擇企業傾向于擁有開發、經營先進能源技術的國際投資者。,政府招商政策,城市用地規劃,城市中心的功能核心,阿聯酋Masdar,投入與經濟效益：Masd13、ar City項目將有世界頂級國際公司和組織參與，投入資金高達220億美元，然而建成后的馬斯達爾城也必然帶來巨大的經濟效益，將提供70000個就業職位，為當地貢獻2%的GDP年增長率,按照9年的建設周期計算，Masdar城將25年中節省價值超過20億美元的石油提供7萬個就業職位，同時給當地貢獻2%的年度GDP增長。,這里將是：一個產生強大經濟效益回報和社會價值的圣地 一個為世界提供可再生能源開發技術的集群 一個低能耗、零碳污染的綠色生態無碳城,經濟效益、社會效益,綠色效益,阿聯酋Masdar,優先與麻省理工學院共同設，做為專注研究開發未來能源的前哨站,第一階段,總部大樓,光伏電廠,馬斯達爾理工14、學院,第二階段,教育、娛樂設施,住宅區,政府辦公區,第七階段,啟動區開發：在造鎮的第一階段，優先興建與麻省理工學院共同設立馬斯達爾理工學院，和專注于研究開發未來能源的總部大樓，這會做為城市建設的重要示范，也將吸引大批教授、科研專家、學生定居與生活，是明顯的以產帶居的開發模式典范,總部大樓率先興建，作為城市建設的標桿和示范，后期再建設住宅區和娛樂設施，是典型的以產帶居的開發模式吸引大批研究者、學生、科學家、商業投資人士和政府官員，真正達到了集生活、工作、娛樂于一體，會將成為可持續發展的典范,工作,居住,娛樂,產居一體,首先建設光伏電廠，以滿足幾個階段的能源需求,在既定的辦公空間之外，還規劃了商場15、與100家住戶作為城市建設的重要示范和引領標桿,未來將滿足50000住戶的購房需求國家政府機構將會入駐新城未來將打造主題廣場、五星級酒店、會議中心、娛樂綜合樓等設施引入1500余家商家進駐，商業配套豐富多樣,阿聯酋Masdar,案例借鑒小結：以產帶居的開發思路、有條件的產業篩選、政府的強力支撐以及綠色環保技術的全覆蓋式應用是本案例值得借鑒的要點,以產帶居的開發思路：項目規劃以科研院所、總部大樓為啟動，為實現產居一體奠定基礎,1,產業選擇原則：綠色低碳為核心，產業嚴格篩選，以綠色環保等相關產業的研發為主導，知識密集型與人力密集型相結合,2,政策支撐：政府強力支持，在用地、招商等方面的一攬子激勵政16、策,3,技術創新：新能源、環保材料利用，實現區域真正的綠色低碳,4,阿聯酋Masdar,天津中新生態城是繼蘇州工業園后中新兩國政府作出的重大戰略決策，以應對全球氣候變化、節約能源及保護生態環境,天津中新生態城,項目意義：中新天津生態城是中國、新加坡兩國政府戰略性合作項目，是繼蘇州工業園之后兩國合作的新亮點，為資源節約型、環境友好型社會的建設提供積極的探討和典型示范項目背景：兩國政府簽訂中華人民共和國政府與新加坡共和國政府關于在中華人民共和國建設一個生態城的框架協議，確定中國和新加坡政府合作建設中新天津生態城,項目定位：中新天津生態城作為世界上第一個國家間合作開發建設的生態城市選址原則：一是臨海17、或港口城市；二是城市水資源匱乏 指標體系：中新天津生態城指標體系依據選址區域的資源、環境、人居現狀，突出以人為本的理念，涵蓋了生態環境健康、社會和諧進步、經濟蓬勃高效等指標區位與規模：天津濱海新區范圍內，毗鄰天津經濟技術開發區、天津港、海濱休閑旅游區，地處塘沽區、漢沽區之間，距天津中心城區45公里，距北京150公里，總面積約31.23平方公里，規劃居住人口35萬規劃設計：建設基礎設施功能完善、管理機制健全的生態人居系統,生態城區域開發力求以人為本，全方位打造集宜居、生態、活力、和諧為一己的現代化城區，產業定位先行，但以居住銷售撬動，實現區域先期人氣集聚與現金流平衡,生態城產業、居住和城市配套作18、為區域發展三大構成要素：“生活/商業”包括城市基本設施等硬件元素及文化氛圍等軟件元素，以吸引更多優秀人才入駐“居住/土地”體現了區域對城市人口的容納和吸引能力，首批500套公屋正式開工建設，加之即將開工的商業住宅項目，生態城年內開工建設住宅總面積“經濟/產業”提升了生態城的經濟價值，為其效益增值奠定堅實基礎,規劃先行以產帶居,居住啟動先期人氣集聚現金流平衡,配套增值,天津中新生態城,中新生態城的綠色科技應用，落實“生態城”理念,綠色交通：提升公共交通和慢行交通的出行比例，以軌道線串聯4個綜合片區和生態核，與兩側居住、綠地以及公共設施緊密聯系，形成生態谷,生態能源：綠色技術應用于建筑，增加建筑的19、保溫性能，減少對不可再生能源需求,節水效果：人均生活用水指標控制在120升/日，人均綜合用水量320升/日，非傳統水資源利用率不低于50%。,循環用水：建立廣泛的雨水收集和污水回用系統，實施污水集中處理和污水資源化利用工程，建設良好的水生態環境。,天津中新生態城,設計理念,產業引進,區域增值,2009上半年，天津市生產總值同比增長16.2%，增幅繼續處于全國前列濱海新區開發建設全面快速推進，上半年生產總值增長23%,環保主題,城市環保可持續發展,環保產業化,產業定位符合環保主題，大力引進生態型產業，周邊區域經濟持續增長,產業定位為：生態環保科技研發轉化產業，現代服務業，綠色建筑產業為主導的產業20、,產業聚集效應初步形成，國家動漫產業綜合示范園、科技園、產業園全部開工，一批知名的開發企業相繼落戶截至目前，累計入駐企業達到85家，注冊資金近90億元；累計完成投資70億元,人與人和諧共存、人與經濟活動和諧共存、人與環境和諧共存的產業模式，能復制、能實行、能推廣,天津中新生態城,案例小結：開發思路上產業定位先行，但以居住銷售撬動，從而能實現先期人氣集聚與現金流平衡，而大規模的區域開發又能保證未來“產”與“居”在一定程度上的一致,開發思路：產業定位先行，但以居住銷售撬動，實現區域先期人氣集聚與現金流平衡，同時區域規模能保證未來產居一定程度的一致性,1,功能定位：以人為本，全方位打造集宜居、生態、21、活力、和諧為一己的現代化城區,2,綠色科技應用：交通、能源、節水、循環用水等全方位的技術應用,3,產業定位：生態環保科技研發轉化產業，現代服務業，綠色建筑產業為主導的產業,4,天津中新生態城,案例啟示“產.居”模式界定一：大中等規模的區域開發比較適合產居綜合開發模式，不同規模下產居融合的方式有所差異,大規模產居綜合新城,中等規模產居社區,區位與規模：天津濱海新區范圍內，距天津中心城區45公里，距北京150公里，總面積約31.23平方公里，規劃居住人口35萬,規模：馬斯達（Masdar）發展規劃的首個項目是一個占地約 600公頃，是具有可持續發展性質的地產開發項目，預計可容納5萬人。,規模：占地22、1.65公頃，包括82個單元（271套公寓）和約2500平方米的辦公、商用面積，現有250人居住,阿聯酋Masdar,天津中新生態城,英國BedZed太陽村,中等規模的產居綜合社區由于規模有限，產業辦公有限，不能作為社區的核心功能設置，在滿足居住、配套的需求后，選擇適合的企業入住，提升區域價值,大規模的產居綜合社區的產居融合是建立在統一規劃，明確產業定位后，以產帶居，以居促產,案例啟示“產.居”模式界定二：功能復合，在明確產業定位之下，發展辦公、居住、休閑，打造宜居宜工作的配套體系,體現生產經濟要求的同時符合城市社會功能的要求，創造良好的生產與生活環境，以完善配套“留人”生產、生活平衡，輔助商23、務、娛樂、休閑、文化等功能,現代生態低碳社區開發正步入“復合發展時代”,居 強 業 弱,業 盛 居 優,純住宅開發為核心，配套休閑娛樂功能；缺少凝聚力、缺少活力,案例：阿聯酋Masdar，以環保創新產業為核心完善的產居綜合功能體系，成為人們安居樂業、享受生活的“零碳城市”,案例啟示“產.居”模式界定三：產業篩選是成功的關鍵所在，實現以產帶居，以居促產，在整體開發中必須先確定產業方向，從而得到產居結合的實現，而具體實施過程中，可先以住宅啟動,第一階段,總部大樓,光伏電廠,馬斯達爾理工學院,第二階段,教育、娛樂設施,住宅區,政府辦公區,第七階段,阿聯酋Masdar：開發第一階段，優先興建教育科研辦24、公和能源研發的總部大樓,天津中新生態城：產業定位先行，但以居住銷售撬動，實現區域先期人氣集聚與現金流平衡,規劃先行以產帶居,居住啟動先期人氣集聚現金流平衡,配套增值,案例啟示“產.居”模式界定四：綠色節能建筑及技術體現是綠色產居的重要標簽,項目榮譽：英國最大的碳中和社區OPI計劃的第一個實現項目2004年公眾信任可持續發展獎2003年副首相可持續發展社區獎2003年斯特靈獎2002年世界人居獎2002年環境全球獎2002年施工服務創新獎2001年英國太陽節能獎2001年住宅設計可持續發展獎,阿聯酋Masdar：項目特點及技術創新：馬斯達利用太陽能等可再生能源作為區域的能量來源，并在采用環保材料，真正實現區域的零碳排放,英國BedZed太陽村：鑒于BedZed在可持續發展方面作出的貢獻，世界自然基金會WWF為其提供了資助，并且薩頓市政府也以低于正常價格的地價作為鼓勵,