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1、綠色生態辦公區規劃設計綠色生態辦公區規劃設計綠色生態辦公區規劃設計綠色生態辦公區規劃設計Ecological Office DistrictEODEODEODEOD概念概念概念概念EODEODEODEOD概念概念概念概念?EOD是綠色生態辦公區的縮寫。?EOD是綠色生態辦公區的縮寫。?綠色生態辦公區是運用生態學、環境學和建筑學的原理，遵循生態平衡及可持續發展原則，合理規劃設計建筑內外空間的物質和能源因素，使其在系統內部能有序地循環轉換，從而獲得一種高效、低耗、無廢無獲得種高效低耗無廢無污染且能實現一定程度自給的新型辦公方式。新型辦公方式。EODEODEODEOD由來由來由來由來EODEODEO2、DEOD由來由來由來由來?主因：過去上百年，CBD占據地占據著強勢的地位，并從“生產管理輔助主因過去上百年，占據地占據著強勢的地位，并從生產管理輔助場所”轉變為“生產場所”，以智力勞動為核心的人力資源成為最重要的生產要素，因此辦公條件也就隨之被要求更加人性化，遠離擁擠交通的市中心區。次因：社會發展對節能、環保的要求更高。EODEODEODEOD理念理念理念理念EODEODEODEOD理念理念理念理念?EOD倡導“商務休閑辦公”理念，營造的是“田園”式的辦公場?EOD倡導商務休閑辦公理念，營造的是田園式的辦公場所，讓入住的辦公者在“商務休閑辦公”兩者之間可以隨意轉換所謂“在商務休閑中辦公在辦公中3、商務休閑”換，所謂在商務休閑中辦公，在辦公中商務休閑。EODEODEODEOD需求需求需求需求EODEODEODEOD需求需求需求需求?與中央商務區（CBD）相比，生態辦公區（EOD）占有更大的優勢，從與中央商務區（）相比，生態辦公區（）占有更大的優勢，從交通來看，高樓林立的中央商務區交通問題很難解決，而生態辦公區根本就不存在這一問題。?從環境來看，中央商務區建筑密集，辦公空間相對擁擠，而生態辦公區綠化充分生態優良非典以后越來越多的客戶認識到自然健康綠化充分，生態優良。非典以后，越來越多的客戶認識到自然、健康、綠色辦公空間的重要性。?從安全的角度來看，“911”以后，人們開始對高聳的大樓心懷恐4、懼。?從信息交流來看，由于信息高速公路大行其道，人們不再需要、也不再從信交流來看，由于信高公路大行其，人們不再需要不再愿意因為溝通、交流而擁擠在一起。生態辦公區正好適應了這種需求。EODEODEODEOD特征特征特征特征EODEODEODEOD特征特征特征特征?EOD生態辦公是一種新的商務辦公方式，體現了綠色產業所倡導?EOD生態辦公是種新的商務辦公方式，體現了綠色產業所倡導的綠色風格，也是一種強調辦公樂趣、商務休閑相結合的智慧性活動活動。?EOD辦公區不會像CBD形成一整塊區域，而是散落在各個適宜建筑生態辦公區的區域。生態辦公區是高資源效率的建筑集群，能夠實現“綠中包金”，往往坐落在郊區綠化5、率高的山水環抱之中，產業實現“零污染”排放。單體建筑面積根據企業需求而定規模般為至?EOD單體建筑面積根據企業需求而定規模，一般為1500至5000平方米，建筑低密度且個性化。EODEODEODEOD作用作用作用作用EODEODEODEOD作用作用作用作用?EOD中的生態智能辦公建筑因其高舒適度和低能耗的?EOD中的生態智能辦公建筑因其高舒適度和低能耗的特點，具有很高的市場價值，具體體現在以下幾方面：第一，提高員工工作效率。美國的綠色生態建筑機構曾做過調查，證實在綠色生態環境中辦公可以使工作效率做過調查，證實在綠色生態環境中辦公可以使工作效率提高10以上。第二，改善員工健康條件。第三，提高企業6、形象與地位。第三，提高企業形象與地位。第四，節約建筑設備投資和運營成本。第五，提高在出租、出售市場上的競爭。國際國際國際國際EODEODEODEOD國際國際國際國際EODEODEODEOD?EOD在發達國家十分流行，很多國際跨國公司的總部都設在EOD內，有自己獨特的形象，辦公環境舒適、環保、健康，處處體現親近自然，尊重自然，愛護自然的理念。與之相匹配，這種辦公形式不限定早晚工作時間，而是提供24小時辦公保障。傳統寫字樓僅給辦公者留下“8小時模式”的辦公空間，而EOD生態辦公區內則設有休息室、衛生間甚至廚具等設施。在園區內還布置了餐飲、半開放式茶座觀景臺等非正式交流場所有的甚至在寫字樓內部建有綠7、地或花園茶座、觀景臺等非正式交流場所。有的甚至在寫字樓內部建有綠地或花園。?在美國的硅谷、印度的班加羅爾等世界主要科技產業中心，EOD辦公已經成為高效商務知識經濟的代名詞在這里看不到摩天大樓看不到煙囪只有成蔭效商務、知識經濟的代名詞。在這里，看不到摩天大樓，看不到煙囪，只有成蔭的綠樹、草坪和掩映其間的一幢幢兩三層的建筑，這些像獨棟別墅似的建筑形式各異，要不是看到樓頂的Cisco、Intel、Sun等世界知名的”金字招牌”，你幾各異，要是看到樓頂的等界名的牌，幾乎渾然不覺是置身硅谷，是置身于世界上經濟活力最強的地區。國內國內國內國內EODEODEODEOD（正在覺醒正在覺醒）（正在覺醒正在覺醒）8、國內國內國內國內EODEODEODEOD（正在覺醒正在覺醒）（正在覺醒正在覺醒）?根據城市發展的國際規律，當人均GDP超過3000美金時，將出現城市發展大量向城市邊緣區域擴張的趨勢，由此促進新的郊區居住形式和辦公形式的形成。?在中國，伴隨著經濟的高速發展，大城市的通病同樣出現：交通擁擠、大氣和水在中國，伴隨著經濟的高速發展，大城市的通病同樣出現交通擁擠大氣和水環境污染、人口和建筑過密、土地和水資源緊張、生態環境遭到破壞等等。為了維護城市的生態平衡，就必須向郊區發展。?尤其是SARS之后，中國人得到一個很好的警示：如何面對辦公環境的生態化、智能化等問題，已經到了迫在眉睫的時候。而綠色生態辦公區概9、念的提出，正迎合了這種逆城市化的發展要求。?在這一大背景下，國內相關部門及房地產開發商積極應對，于一些發達城市如北京、上海、蘇州、深圳等地的郊區，開發出一系列生態智能辦公建筑群，得到市場的強烈認同。可以說，EOD已經開始進入中國。北京北京北京北京EODEODEODEOD北京北京北京北京EODEODEODEOD?在城市周邊的其他地區，以低層、低密度為主要賣點的寫字樓也正在如火如荼的建設中，如海淀四季青、溫泉地區的EOD、中關村軟件園、上地信息產業基地以及望京等區域也都有類似的低密度項目出現或在醞釀中。?按照規劃，EOD里的建筑全部為二至三層的單體小樓，建筑風格可依入駐方要求量身定做。該EOD辦公10、區有些類似于野外別墅，有仿古建筑、歐式農家小屋式建筑、以玻璃結構為主的通透式建筑等。?EOD不僅建筑風格各異，強調采光與綠化，且建筑材料在選材上也注重環保，雨水收集滲漏系統、太陽能利用系統、可循環利用再生材料、綠化防曬墻、自然通風系統等一應俱全。?海淀區EOD的入駐門檻較高，北京市海淀區政府有關人士表示：EOD主要吸引跨國公司總部入駐，以加速支柱產業鏈狀結構的形成。海淀區方面透露，一些投資不低于兩百萬美元的研發中心和對整個區域經濟起到舉足輕重作用的企業也在EOD的招商之列，并且入駐EOD的企業將享受多項優惠措施。EODEODEODEOD“綠社綠社”“”“綠社綠社”EODEODEODEOD綠社綠11、社綠社綠社?2005年11月6日，北京“綠社”在柳蔭公園項目處隆重開盤。作為京城代表EOD標準的生態辦公區，綠社主打的就是“公園里的寫字樓”這一概念。?坐擁17萬平米的柳蔭公園、僅2萬多平方米的建筑面積、四層半的層高，其彌足坐擁萬平米的柳蔭公園僅 萬多平方米的建筑面積四層半的層高，其彌足珍貴不言而喻。低層、低密小體量建筑，使得每個企業可以擁有清晰獨立的形象。而且綠社在設計時摒棄了Office死板的平面化設計，更注重立體空間的組合，營造了獨特的獨體辦公環境，最大可能發揮了企業的凝聚力和團隊精神。?這個相對獨立又絕對開放的空間，讓管理者更容易宏觀調控，員工更能有激情施展才能，形成極具特色的企業文化12、。?其他城市如蘇州的“中-新工業園區”、上海的“張江高科技園區”，還有深圳的南硅谷、科技園等，均是目前國內生態辦公區建設的典范，由于這里無可比擬的優勢，使得一批批的公司紛紛撤離市中心區，而轉投其中，改寫了這些城市辦公物業的價值結構。生態辦公的衡量標準生態辦公的衡量標準生態辦公的衡量標準生態辦公的衡量標準生態辦公的衡量標準生態辦公的衡量標準生態辦公的衡量標準生態辦公的衡量標準?1、能源系統：避免多條動力管道入戶。對辦公區的圍護結構和供熱、空調系統要進行節能設計建筑節能至少要達到50以上計，建筑節能至少要達到50以上。?2、水環境系統：設立中水系統、雨水收集利用系統等；景觀用水系統要專門設計并將其13、納入中水系統一并考慮。小區的供水設施宜采用節水節能型。?3、氣環境系統：室外空氣質量達到二級標準，室內自然通風。?4、聲環境系統：采用隔音降噪措施使室內聲環境系統滿足，日間噪音小于35分 貝，夜間小于30分貝于30分貝。?5、光環境系統：室內盡量采用自然光，辦公區內防止光污染，提倡由新能源提供的綠色照明。?6、熱環境系統：冬季室內適宜溫度：20至24；夏季：22至27。采暖、空調應該采?6、熱環境系統：冬季室內適宜溫度：20至24；夏季：22至27。采暖、空調應該采用清潔能源。?7、綠化系統：應具備三個功能：一是生態環境功能，二是休閑活動功能，三是景觀文化功能。?8、廢棄物管理與處置系統：辦公14、垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應達到100。垃圾應實行分類收集，分為有害物、無機物、有機物三類，分類率應達到50。?9、綠色建筑材料系統：提倡使用3R材料（可重復使用、可循環使用、可再生使用）；選用?9、綠色建筑材料系統：提倡使用3R材料（可重復使用、可循環使用、可再生使用）；選用無毒、無害、有益人體健康的材料和產品。生態辦公質的其他標準生態辦公質的其他標準生態辦公質的其他標準生態辦公質的其他標準生態辦公質的其他標準生態辦公質的其他標準生態辦公質的其他標準生態辦公質的其他標準?生態辦公區（EOD）質量的衡量標準：1、在生理生態方面有廣泛的開敞性；2、采用的是無害無污、可以自然降解的15、環保型建筑材料；3、按生態經濟開放式閉合循環的原理作無廢無污的生態工程設計；4、有合理的立體綠化，能有利于保護、穩定周邊地域的生態；5、利用清潔能源，降低辦公的運轉能耗，提高自養水平；6、富有生態文化及藝術內涵。?生態辦公區（EOD）質量的衡量常用指標：1、生態滯竭系數，測度辦公區物質能量的流暢程度；2、生態協調系數，測度辦公區的組織合理程度；2、生態協調系數，測度辦公區的組織合理程度；3、自我調節能力，測定辦公區的生態成熟度。華智觀點華智觀點華智觀點華智觀點華智觀點華智觀點華智觀點華智觀點?華智咨詢CEO康福田認為，EOD生態辦公是2003年以后新興的一種商業模式，它可以說是相對于CBD的一16、種新的綜合業態。EOD生態辦公摒棄傳統高消耗高產生的商務辦公，而是注重生態環境和員工健康的低消耗高產出的商務辦公。?EOD生態辦公區內的入駐企業將不再被看做環境的污染者，而是成為環境的改善者。入駐企業不僅從自身利益角度，還是從社會輿論壓力，都會選擇注重保護生態環境和員工健康，從而形成企業發展和生態環境的良性循環。目前，EOD生態辦公已經在國內基本成熟，但是還需我們創新其發展之路。EODEODEODEOD形態形態形態形態業花辦公區（業區演變來）EODEODEODEOD形態形態形態形態一工業花園辦公區（工業園區演變而來）商務花園辦公區（市中心區商務花園）二商務花園辦公區（市中心區商務花園）三科技商17、務辦公區（體現科技企業需求）三科技商務辦公區（體現科技企業需求）四郊外生態辦公區（商務和社區在花園中交叉）四郊外生態辦公區（商務和社區在花園中交叉）五休閑度假辦公區（環境優美度假區內辦公）六新生代生態辦公區（建筑技術高度化）工業花園辦公區工業花園辦公區工業花園辦公區工業花園辦公區工業花園辦公區工業花園辦公區工業花園辦公區工業花園辦公區市中心商務花園市中心商務花園市中心商務花園市中心商務花園市中心商務花園市中心商務花園市中心商務花園市中心商務花園在城市花園中進行商務辦公活動在城市花園中進行商務辦公活動科技商務辦公區科技商務辦公區科技商務辦公區科技商務辦公區?作為“科技企業家園”的商務花園，具有“18、獨立性”和“個性化”。科技商務辦公區科技商務辦公區科技商務辦公區科技商務辦公區作為科技企業家園的商務花園，具有獨立性和個性化?“獨立性”是指其具有占天占地，獨門獨院的特點，并且擁有獨立的出口和獨立的門牌號以及同時贈予客戶的大廈冠名權口和獨立的門牌號，以及同時贈予客戶的大廈冠名權。?“個性化”是指其在群體結構上，各個商務花園單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規模、不同性質、不同業態的公司需要，從而以一種統一中求變化的辦公單元組合體系列，使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。?正是這兩點特色，商務花園模式在國外科技園中倍受高科技新興企業的是兩點特，商務花園模式在國外科技園中倍受高科技新興19、的推崇。而且這種現代辦公的創新模式正成為這些新銳派高科技公司的企業形象標志。美國硅谷科技商務園美國硅谷科技商務園美國硅谷科技商務園美國硅谷科技商務園美國硅谷科技商務園美國硅谷科技商務園美國硅谷科技商務園美國硅谷科技商務園郊外生態辦公區郊外生態辦公區郊外生態辦公區郊外生態辦公區郊外生態辦公區郊外生態辦公區郊外生態辦公區郊外生態辦公區?郊外生態辦公區是一個人性化設計的集商務辦公和?郊外生態辦公區是個人性化設計的、集商務辦公和生活的綜合辦公區，通常坐落在城市的邊緣。?其園區內為規劃有序的工作空間或廠房的有機組合；不僅有利于提高生活質量，改善員工健康狀況，并以優美的綠色園林景觀激發工作人員靈感。郊外生20、態辦公區的特征郊外生態辦公區的特征郊外生態辦公區的特征郊外生態辦公區的特征郊外生態辦公區的特征郊外生態辦公區的特征郊外生態辦公區的特征郊外生態辦公區的特征?現代商務花園對其建筑密度及容積高度的通透感現代商務花園對其建筑密度及容積率有特定的要求，一般分布于城市邊緣地區，這樣才能使商務花園的建筑密度降低，以保證有足夠的空間實現低密度的建筑模式。?作為商務花園，必須有大面積的綠化作為其建造園林景觀的基礎化作為其建造園林景觀的基礎。?商務花園與城市的經濟有著密切的聯系，這一切都需要商務花園與城市之間必須有快速便捷的交通網絡做紐帶做紐帶。郊外生態辦公區之田園新城郊外生態辦公區之田園新城郊外生態辦公區之田園新城郊外生態辦公區之田園新城郊外生態辦公區之田園新城郊外生態辦公區之田園新城郊外生態辦公區之田園新城郊外生態辦公區之田園新城郊外生態辦公景觀郊外生態辦公景觀郊外生態辦公景觀郊外生態辦公景觀郊外生態辦公景觀郊外生態辦公景觀郊外生態辦公景觀郊外生態辦公景觀郊外生態辦公區郊外生態辦公區：郊外生態辦公區郊外生態辦公區：NEW TOWNNEW TOWNNEW TOWNNEW TOWN郊外生態辦公區郊外生態辦公區：郊外生態辦公區郊外生態辦公區：NEWNEW TOWNNEW TOWNNEW TOWNTOWN