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1、大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的工程技術(shù)管理,本文以集團(tuán)大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為例，將其開發(fā)流程按階段、重點(diǎn)、要點(diǎn)三個(gè)層次展開，結(jié)合價(jià)值論的基本觀點(diǎn)淺析開發(fā)過程中的工程技術(shù)管理，以探索保利集團(tuán)房地產(chǎn)專業(yè)化管理之路。,一、大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì),1、大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義及主要特點(diǎn),位于集團(tuán)戰(zhàn)略布局重點(diǎn)城市、對(duì)該城市建設(shè)發(fā)展有一定影響力、對(duì)集團(tuán)企業(yè)形象及價(jià)值效益有明顯建樹力、建設(shè)規(guī)模較大且功能多樣的城市綜合體項(xiàng)目，我們稱之為大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種項(xiàng)目往往呈現(xiàn)投資規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、功能復(fù)雜、技術(shù)難度高、影響力廣泛等特點(diǎn)。,2、大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀與發(fā)展,集團(tuán)大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目起步2、較早，大約經(jīng)歷了20年左右的發(fā)展歷史，可簡(jiǎn)單劃分為啟蒙期、開創(chuàng)期、發(fā)展期三個(gè)階段。統(tǒng)計(jì)情況見表1：,表1：保利集團(tuán)大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目情況統(tǒng)計(jì),啟蒙期部分項(xiàng)目,開創(chuàng)期部分項(xiàng)目,發(fā)展期部分項(xiàng)目,上述項(xiàng)目大多處于城市的黃金地段，由于其土地資源稀缺和不可替代的地理位置，大部分升值潛力較大，租金回報(bào)比較穩(wěn)定。這類項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)于集團(tuán)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的提升、抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提升、綜合專業(yè)管理能力的提升以及專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)均起到了非常重要的作用。,盡管如此，與發(fā)展起步較早且較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商相比，保利集團(tuán)大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論是在投資規(guī)模、產(chǎn)品多樣性、區(qū)域占有率，還是在收入權(quán)重比上仍存在一定差距。集團(tuán)與3、香港主要房地產(chǎn)公司投資物業(yè)占整個(gè)公司物業(yè)收益比重的比較見表2。,表2：投資物業(yè)占整個(gè)公司物業(yè)收益的比重表（單位：億港元）,集團(tuán)不僅意識(shí)到大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要性，也充分認(rèn)識(shí)到當(dāng)前存在的主要差距。從打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“百年老店”的戰(zhàn)略角度來(lái)看，集團(tuán)有決心、有能力在未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，逐漸增加大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)量，使持有物業(yè)的穩(wěn)定收益不斷增長(zhǎng)。,面對(duì)當(dāng)今社會(huì)蓬勃發(fā)展而又復(fù)雜多變的形勢(shì)，大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于其顯著的社會(huì)性和相互間的差異化，其開發(fā)管理尤其是工程技術(shù)管理需要很強(qiáng)的創(chuàng)作性。管理者應(yīng)將社會(huì)作為創(chuàng)作大背景，根據(jù)企業(yè)自身的文化與發(fā)展要求，結(jié)合城市規(guī)劃與區(qū)域環(huán)境、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)4、行情、相關(guān)業(yè)態(tài)特征、建筑科技與藝術(shù)的水平，平衡品質(zhì)、成本、進(jìn)度、銷售之間的相互制約，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)和施工，全過程主導(dǎo)并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的效益最大化，其復(fù)雜性和艱巨性是顯而易見的。,我們把在工程管理中貫穿始終的技術(shù)應(yīng)用與平衡稱之為工程技術(shù)管理，其核心是工程技術(shù)管理者對(duì)技術(shù)環(huán)節(jié)及要素的把控和對(duì)復(fù)雜技術(shù)問題的預(yù)見與解決。,二、大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的 工程技術(shù)管理概述,站在項(xiàng)目管理的高度上，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值目標(biāo)是難事，難就難在不突破總體約束-資源限制、時(shí)間限制、成本預(yù)算、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、社會(huì)評(píng)價(jià)、行業(yè)制約等前提下達(dá)到既定的建設(shè)目標(biāo)。而工程技術(shù)管理正是化解這些難題的重要手段之一。,三、大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段的 工程技5、術(shù)管理要點(diǎn),大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)十分龐大的系統(tǒng)工程，會(huì)遇到諸多問題，有些問題甚至非常棘手，且貫穿始終的各種技術(shù)問題常常會(huì)關(guān)系著整個(gè)項(xiàng)目的成功與否，其不同階段對(duì)應(yīng)著不同的工作內(nèi)容、重點(diǎn)和要點(diǎn)，下面根據(jù)工程的三個(gè)階段以及相關(guān)實(shí)例予以簡(jiǎn)述。,(一)項(xiàng)目前期階段,該階段的技術(shù)管理的要點(diǎn)是：根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、功能布局、投資能力提出初步的設(shè)計(jì)構(gòu)想，編寫概念設(shè)計(jì)任務(wù)書，組織專業(yè)設(shè)計(jì)單位完成概念設(shè)計(jì)方案及工程投資估算。從價(jià)值管理的系統(tǒng)考慮，本階段將完成項(xiàng)目?jī)r(jià)值取向的確定。關(guān)鍵取決于建設(shè)方在設(shè)計(jì)理念上的主導(dǎo)作用。,項(xiàng)目前期階段工作主要包括編制項(xiàng)目前期策劃書、編寫項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等。工程技術(shù)6、管理的重點(diǎn)是參與編寫項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，組織并完成概念設(shè)計(jì)。,概念設(shè)計(jì)舉例1：新保利大廈概念方案的選擇-基于國(guó)家精神、企業(yè)文化、總部基地三要素確定了該項(xiàng)目建筑風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)出“恢宏、霸氣、內(nèi)斂”的氣質(zhì)。采取現(xiàn)代空間形象表現(xiàn)民族文化的建筑形式；運(yùn)用不對(duì)稱與不均勻的建筑表現(xiàn)手法，并將投資重點(diǎn)放在建筑立面（節(jié)能環(huán)保）與室內(nèi)裝飾上。,概念設(shè)計(jì)舉例2：廣州保利國(guó)際廣場(chǎng)概念方案的選擇-充分利用珠江、琶洲島的自然景觀，打造“私家花園”，將時(shí)間與空間、自然與人文有機(jī)結(jié)合，努力構(gòu)建山水相依、樓塔呼應(yīng)的優(yōu)美與和諧。建筑立面北柔南陽(yáng)，極具震撼力。,(二)項(xiàng)目實(shí)施階段,項(xiàng)目實(shí)施階段工程技術(shù)管理可以進(jìn)一步分為工程勘察設(shè)計(jì)7、工程施工、工程竣工驗(yàn)收三個(gè)階段，工程技術(shù)管理的重點(diǎn)是工程勘察設(shè)計(jì)工作。,1、工程勘查設(shè)計(jì),工程勘察設(shè)計(jì)管理的宗旨是安全性、適用性、經(jīng)濟(jì)性和藝術(shù)性的有機(jī)結(jié)合，以保障工程的質(zhì)量、進(jìn)度和投資三大控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。,工程勘察設(shè)計(jì)包括：地質(zhì)勘察、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。地質(zhì)勘察為設(shè)計(jì)和施工提供地質(zhì)構(gòu)造、水文條件等科學(xué)可靠的依據(jù)；方案設(shè)計(jì)是對(duì)概念設(shè)計(jì)方案的進(jìn)一步深化，主要是確定建筑方案和結(jié)構(gòu)體系；初步設(shè)計(jì)是各專業(yè)技術(shù)方案的確定和優(yōu)化，也是項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段；施工圖設(shè)計(jì)在初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，綜合建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備各工種，相互交底、核實(shí)校對(duì)、深入了解材料的供應(yīng)、施工技術(shù)及設(shè)備等條件，把滿足工程施工的各項(xiàng)8、要求圖紙、文本化的過程。本階段技術(shù)管理工作的重點(diǎn)是方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)。,A方案設(shè)計(jì)中的控制要點(diǎn)：,方案設(shè)計(jì)中工程技術(shù)管理的要點(diǎn)是建筑方案和結(jié)構(gòu)體系的選定。建筑方案要承襲概念設(shè)計(jì)方案的理念，圍繞城市影響、建筑形態(tài)、立面材料、成本控制等因素綜合分析、把握細(xì)節(jié)后予以確定。而結(jié)構(gòu)體系的選定要以安全可靠、造價(jià)合理、施工方便為主要標(biāo)準(zhǔn)。,工程實(shí)例1：上海保利文化廣場(chǎng)跌落式廣場(chǎng) 方案設(shè)計(jì)的選定,原概念設(shè)計(jì)中“流水切割”的設(shè)計(jì)理念由兩大特點(diǎn)組成。一是“一大四小”的建筑布局，二是面向黃浦江居高臨下的跌落式廣場(chǎng)，而后者尤具特色。它以0.00標(biāo)高為基準(zhǔn)，向上6米、向下6.5米將“大”樓二層商業(yè)、兩“小”樓首層和地下9、一層商業(yè)順勢(shì)連接，不僅可充分利用一線江景，而且合理的組織人流，益于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，是上海市前所未有的建筑亮點(diǎn)。進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段后，設(shè)計(jì)師強(qiáng)調(diào)“小”樓的獨(dú)立性和消防規(guī)范的限制，建議取消“廣場(chǎng)”，我們從保留亮點(diǎn)和益于商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)角度出發(fā)，堅(jiān)持原創(chuàng)概念設(shè)計(jì)并組織設(shè)計(jì)單位反復(fù)研討后實(shí)現(xiàn)了既定目標(biāo)。,工程實(shí)例2：新保利大廈吊樓建筑形式的選定,新保利大廈概念方案中，東北立面矩形門架內(nèi)懸掛吊樓的設(shè)計(jì)僅僅是一中規(guī)中矩的長(zhǎng)方形的盒子，形式過于簡(jiǎn)單，也沒有顏色表現(xiàn)。在方案設(shè)計(jì)時(shí)，我們明確要求SOM公司將吊樓的形式按中華民族風(fēng)情進(jìn)行強(qiáng)化。為此，設(shè)計(jì)師提出表面凹凸不一、尺度不同的五種方案，經(jīng)過多次討論后，才確定了現(xiàn)在的傳統(tǒng)10、“紙燈籠”形式，用現(xiàn)代建筑形式體現(xiàn)出了中國(guó)傳統(tǒng)建筑“寓裝飾于結(jié)構(gòu)之中”的思想。對(duì)于其色彩的選定，我們尊重設(shè)計(jì)師提出的以紅為主的基調(diào)。但從內(nèi)斂的角度看，大紅又稍顯張揚(yáng)。反復(fù)比較后，最終選用的是黃花梨木材中“油梨”的深橘紅色，因?yàn)辄S花梨是中國(guó)明式家具的最佳材料，其油梨色體現(xiàn)著古代文人高雅含蓄的氣質(zhì),B初步設(shè)計(jì)中的控制要點(diǎn)：,初步設(shè)計(jì)中工程技術(shù)管理控制的要點(diǎn)是各專業(yè)技術(shù)方案的確定和優(yōu)化、超越國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范技術(shù)難點(diǎn)的解決。該階段圍繞成本控制、功能合理、節(jié)能環(huán)保等目標(biāo)，對(duì)建筑細(xì)部、結(jié)構(gòu)體系、機(jī)電系統(tǒng)、室內(nèi)裝修方案進(jìn)一步優(yōu)化。認(rèn)真分析并確定主要材料、設(shè)備的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并與設(shè)計(jì)單位共同完成初步設(shè)計(jì)概算，提出工程11、投資分配方案。工程造價(jià)約85%的技術(shù)控制在這一階段已基本完成。,工程實(shí)例3：廣州保利國(guó)際廣場(chǎng)塔樓結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化設(shè)計(jì),該結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)的原則是：首先選擇結(jié)構(gòu)的控制目標(biāo)，即結(jié)構(gòu)50年風(fēng)荷載下Y方向?qū)娱g位移角。初步設(shè)計(jì)的位移角為1/806，比較嚴(yán)格。在滿足規(guī)范的基礎(chǔ)上，可以降低到1/750。本工程結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標(biāo)是在降低結(jié)構(gòu)造價(jià)的同時(shí)把位移角控制在1/750左右。優(yōu)化步驟：（1）端桁架、屋頂以上的外伸桁架斷面優(yōu)化；（2）南立面支撐布置和結(jié)構(gòu)斷面的優(yōu)化；（3）將原標(biāo)準(zhǔn)層單向板布置方式改為雙向板布置；（4）各層柱墻內(nèi)鋼骨進(jìn)行調(diào)整，在滿足軸壓比限值及整體剛度的條件下盡量減少鋼材用量。,在滿足結(jié)構(gòu)安全的前提下，通12、過優(yōu)化設(shè)計(jì)，節(jié)約鋼材約3900噸，節(jié)約混凝土約3204立方米。,優(yōu)化結(jié)果：,新保利大廈外立面主材經(jīng)過設(shè)計(jì)推薦、樣板比較、實(shí)地考察后定為意大利白色鈣化大理石（即：意大利羅馬洞石）。用它作為建筑物外裝飾材料可以使建筑具有滄桑感，進(jìn)一步強(qiáng)化建筑物的恢宏與沉穩(wěn)。但是，按設(shè)計(jì)厚度50毫米、約30000平方米的石材用量，投資將高達(dá)5000萬(wàn)元。為合理控制成本，我們從石材的切割方式對(duì)強(qiáng)度的影響出發(fā)，按外立面不同位置對(duì)石材強(qiáng)度的要求，合理選擇石材的切割方式并減小厚度，既保證了立面效果，又節(jié)約了投資約400萬(wàn)元。,工程實(shí)例4：新保利大廈外立面石材選配和百葉疏密度的優(yōu)化,1、外立面石材面積：12370 m2 厚度13、由50mm變更為40mm；優(yōu)化后節(jié)約造價(jià)：176萬(wàn)元,2、石材百葉面積：12506m2 厚度由40mm變更30mm；優(yōu)化后節(jié)約造價(jià)：224萬(wàn)元,以上兩項(xiàng)合計(jì)節(jié)約造價(jià)約400萬(wàn)元,石材幕墻和遮陽(yáng)百葉厚度優(yōu)化結(jié)果,石材百葉是建筑立面的一個(gè)亮點(diǎn)，由若干單元模塊組成，與外立面干掛石材墻面渾然一體，建筑效果極其獨(dú)特，同時(shí)具有節(jié)能環(huán)保的功效。原方案百葉間寬距1000毫米、窄距500毫米、進(jìn)深600毫米,達(dá)到了方案設(shè)計(jì)的預(yù)期效果。但從室內(nèi)辦公人員的視覺感受及采光要求來(lái)看，我們認(rèn)為百葉密度過大過深。就此，我們與設(shè)計(jì)師進(jìn)行了深入研究，并制作出實(shí)體模型，反復(fù)體驗(yàn)和討論，最終將百葉間距修改為寬距1500毫米、窄距714、50毫米,進(jìn)深450毫米，不僅滿足了立面效果、視覺感受、采光要求，而且減少百葉根數(shù)約三分之一，節(jié)約投資約600萬(wàn)元。外立面石材的合理選配和百葉疏密度的優(yōu)化，累計(jì)節(jié)約投資約1000萬(wàn)元。,原設(shè)計(jì)方案：百葉進(jìn)深600，窄距500，寬距1000,優(yōu)化后方案：百葉進(jìn)深450，窄距750，寬距1500,工程實(shí)例5：新保利大廈結(jié)構(gòu)超限抗震審查,北京新保利大廈是鋼框架-鋼筋混凝土核心筒組合結(jié)構(gòu)，為多項(xiàng)不規(guī)則的復(fù)雜體型的超限高層建筑，屬于新型的結(jié)構(gòu)型式，應(yīng)在初步設(shè)計(jì)階段進(jìn)行國(guó)家級(jí)的抗震設(shè)防專項(xiàng)審查。大廈結(jié)構(gòu)共有32項(xiàng)不規(guī)則或超規(guī)范的地方，主要表現(xiàn)在：（1）12層平面上由一字型變?yōu)長(zhǎng)型，22層又變?yōu)槿切危瑢倨?5、面不規(guī)則；（2）在12層以上存在連體結(jié)構(gòu)，屬豎向不規(guī)則；（3）結(jié)構(gòu)8層、高50米、懸挑長(zhǎng)度約25米、重約5000噸的吊樓，由四根鋼索和兩側(cè)巨型米字型支撐，形成懸吊結(jié)構(gòu)，是國(guó)內(nèi)外第一次使用的創(chuàng)新結(jié)構(gòu)型式，超出了國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范的限制；（4）吊樓上部四根主鋼索的下?lián)u擺機(jī)構(gòu)，是首次將機(jī)械裝置用于結(jié)構(gòu)抗震，屬超規(guī)范的結(jié)構(gòu)；（5）東北立面的單層索網(wǎng)點(diǎn)支式玻璃幕墻，寬58米，高87米，是世界上最大的索網(wǎng)幕墻，其抗震及抗風(fēng)性能必須單項(xiàng)研究。,按抗震審查的要求，新保利大廈的結(jié)構(gòu)進(jìn)行了特別加強(qiáng)，并通過了國(guó)家抗震專項(xiàng)審查委員會(huì)和北京市人民政府抗震辦公室的抗震專項(xiàng)審查，其具體做法是：（1）全部核心筒抗震等級(jí)由一級(jí)提高到16、特一級(jí)；（2）支撐吊樓的3號(hào)核心筒是抗震的關(guān)鍵，其底部按烈度9度進(jìn)行 抗震設(shè)計(jì)；（3）鋼框架提高抗震能力；（4）進(jìn)行幕墻風(fēng)洞實(shí)驗(yàn)和結(jié)構(gòu)整體震動(dòng)臺(tái)實(shí)驗(yàn)，以檢驗(yàn)結(jié)構(gòu)的抗 震性能；（5）采用多個(gè)有限元程序進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算復(fù)核，并進(jìn)行結(jié)構(gòu)非線性 計(jì)算。,“方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)”工程技術(shù)管理工作小結(jié)：,從價(jià)值目標(biāo)的確定上講，工程勘察設(shè)計(jì)階段由市場(chǎng)適應(yīng)度、結(jié)構(gòu)安全、建筑品質(zhì)、成本控制、節(jié)能環(huán)保等多目標(biāo)組成。建設(shè)方在工程技術(shù)管理過程中，必須具備很強(qiáng)的判斷和平衡能力，以協(xié)調(diào)建筑形式、結(jié)構(gòu)體系、機(jī)電系統(tǒng)、主要設(shè)備材料的確定等相互之間的制約關(guān)系，化解矛盾，進(jìn)而達(dá)到最佳的契合點(diǎn)。,C施工圖設(shè)計(jì)中的控制要點(diǎn)：,該階段工程技17、術(shù)管理工作控制的要點(diǎn)是：組織施工圖自審和第三方審查；組織人防、消防、規(guī)劃、建設(shè)等管理部門的施工圖報(bào)批準(zhǔn)備工作；完成設(shè)計(jì)概算的審查工作。,施工圖設(shè)計(jì)要落實(shí)各相關(guān)工種的技術(shù)要求，通過進(jìn)一步深化設(shè)計(jì)解決初步設(shè)計(jì)技術(shù)文件中的錯(cuò)、漏、碰、缺，是一個(gè)廣泛深入的細(xì)化過程，是價(jià)值目標(biāo)的進(jìn)一步優(yōu)化。,2、工程施工,該階段工程技術(shù)管理始終圍繞以質(zhì)量為目標(biāo)、以造價(jià)為約束、以進(jìn)度為主線的動(dòng)態(tài)平衡過程而展開，是價(jià)值目標(biāo)產(chǎn)品化的實(shí)現(xiàn)過程。工程技術(shù)管理工作主要有：組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審；組織深化設(shè)計(jì)工作，協(xié)調(diào)解決深化設(shè)計(jì)中重大技術(shù)問題；施工過程中設(shè)計(jì)變更的控制與簽證；組織重大施工組織方案的技術(shù)討論；參與招投標(biāo)工作。重點(diǎn)是深18、化設(shè)計(jì)工作的組織和重大施工組織方案的技術(shù)討論。,工程實(shí)例6：柔索玻璃幕墻深化設(shè)計(jì)工作,新保利大廈東北立面柔索玻璃幕墻高87米，寬58米，面積約4500平方米，為當(dāng)前世界之最。是以兩根主鋼索為龍骨，以高強(qiáng)度不銹鋼拉索為次受力體系形成的空間棱錐索網(wǎng)玻璃幕墻。由于柔索幕墻和吊樓及主體結(jié)構(gòu)緊密相連，結(jié)構(gòu)體系極為復(fù)雜，為此我們把美國(guó)SOM設(shè)計(jì)師、國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院及有關(guān)專家、幕墻承包單位和幕墻設(shè)計(jì)顧問公司及鋼結(jié)構(gòu)材料供應(yīng)商組織在一起，進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，解決了以下主要技術(shù)難題：,（1）規(guī)范調(diào)整的問題：由于國(guó)內(nèi)幕墻新規(guī)范在2004年1月1日正式實(shí)行，在此之前國(guó)內(nèi)規(guī)范針對(duì)柔索幕墻沒有專門的安全系數(shù)規(guī)定，美國(guó)設(shè)計(jì)師套用的是19、美國(guó)規(guī)范，在普通玻璃幕墻安全系數(shù)規(guī)定上我國(guó)規(guī)范和美國(guó)規(guī)范之間相差20%，此差異對(duì)幕墻設(shè)計(jì)有嚴(yán)重的影響，幕墻的主索需要加粗，而且對(duì)主體結(jié)構(gòu)也有影響，同時(shí)也將造成工程費(fèi)用大幅增加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的預(yù)算。,（2）風(fēng)壓的問題：由于柔索幕墻對(duì)風(fēng)壓非常敏感，除了要做正常的大廈整體風(fēng)洞試驗(yàn)外，還專門針對(duì)柔索幕墻做了氣動(dòng)彈性試驗(yàn)。氣動(dòng)彈性試驗(yàn)結(jié)果表明，幕墻中間局部區(qū)域?qū)嶋H的負(fù)壓和正壓比原來(lái)設(shè)計(jì)采用的風(fēng)壓標(biāo)準(zhǔn)值都大，考慮最不利情況，需要重新計(jì)算調(diào)整。（3）搖擺機(jī)構(gòu)鋼鑄件加工和安裝問題：搖擺機(jī)構(gòu)鑄鋼件總重達(dá)60余噸，其中4個(gè)馬蹄鉤每件重近10噸，強(qiáng)度高達(dá)750兆帕，構(gòu)件鑄造和安裝難度很大。,針對(duì)以上的問題，我們組織20、了近30余次國(guó)內(nèi)外專家會(huì)進(jìn)行專題討論，并和美國(guó)SOM設(shè)計(jì)師保持每周一次的電話技術(shù)研討。同時(shí)為了加快深化設(shè)計(jì)的速度，還要求美國(guó)SOM設(shè)計(jì)公司和美國(guó)ASI幕墻公司來(lái)北京與國(guó)內(nèi)幕墻顧問專家、幕墻施工企業(yè)共同工作了2周時(shí)間，在不影響主體結(jié)構(gòu)施工進(jìn)度的情況下，解決了主要技術(shù)難點(diǎn)，最終還節(jié)約成本約200萬(wàn)元。,工程實(shí)例7：新保利大廈550噸主桁架液壓提升施工方案,新保利大廈工程中ST-50主桁架位于1號(hào)、3號(hào)核心筒之間，高度16米，長(zhǎng)度63米，寬度2.75米，總重量為550噸。安裝就位上標(biāo)高點(diǎn)為104.875米，下標(biāo)高點(diǎn)為88.875米。其特點(diǎn)是跨度大，提升高，結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜，采用高空散裝法安裝難以實(shí)現(xiàn)，因21、此采用了地面拼裝整體提升的施工工藝。整體提升法適用于高空安裝的大跨度組合構(gòu)件，在地面進(jìn)行拼裝，然后整體提升至安裝部位。采用整體提升法有兩個(gè)特點(diǎn)：,一是主桁架須按高空安裝位置在地面進(jìn)行拼裝，即高空安裝位置和地面拼裝位置須在同一投影面上；二是主桁架高空對(duì)接處桿件必須預(yù)留，待主桁架提升完畢后，再進(jìn)行補(bǔ)裝。新保利大廈ST-50主桁架提升設(shè)備采用24臺(tái)LSD40型液壓穿心千斤頂，在104.845米標(biāo)高預(yù)留牛腿上設(shè)置四個(gè)提升點(diǎn)，每個(gè)提升點(diǎn)安裝6臺(tái)千斤頂，通過電腦集中控制、集群千斤頂組的同步往復(fù)伸縮，完成主桁架的提升就位。,新保利大廈主桁架與2005年2月4日開始提升，于2月8日完成，總提升高度為88.2722、5米，主桁架就位，安裝預(yù)留桿件，其錯(cuò)邊量小于30毫米,均在規(guī)范要求之內(nèi)。同時(shí)對(duì)主桁架的典型受力節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了應(yīng)變檢測(cè)，其數(shù)據(jù)滿足設(shè)計(jì)要求。,3、工程竣工驗(yàn)收,該階段工程技術(shù)管理的主要內(nèi)容：參與系統(tǒng)調(diào)試；組織消防、人防、規(guī)劃部門的驗(yàn)收工作；參與業(yè)主組織的四方竣工驗(yàn)收工作；組織竣工圖的審查與確認(rèn)；組織設(shè)計(jì)單位編寫竣工驗(yàn)收設(shè)計(jì)報(bào)告等。工作重點(diǎn)是組織消防、人防、規(guī)劃部門的驗(yàn)收工作。組織竣工圖的審查與確認(rèn)。竣工圖是項(xiàng)目的技術(shù)檔案，是工程決算和未來(lái)運(yùn)營(yíng)管理的主要技術(shù)依據(jù)，更是同類項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)積累。竣工圖是工程完工狀態(tài)的體現(xiàn)，必須完整、準(zhǔn)確、規(guī)范。,4、項(xiàng)目銷售,該階段工程技術(shù)管理的主要工作是配合項(xiàng)目銷售提供23、技術(shù)支持：如銷售人員的技術(shù)培訓(xùn)；編制樓書的技術(shù)說(shuō)明；銷售單元圖技術(shù)審查；銷售面積的測(cè)量計(jì)算；對(duì)外宣傳資料的技術(shù)審查等工作。其重點(diǎn)是技術(shù)培訓(xùn)和面積測(cè)量。,(三)項(xiàng)目收尾階段,該階段工程技術(shù)管理的主要工作是：項(xiàng)目交付；參與項(xiàng)目決算工作；參與項(xiàng)目的后評(píng)估工作；對(duì)物業(yè)管理單位的技術(shù)移交；技術(shù)資料歸檔等。重點(diǎn)是項(xiàng)目技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)性鮮明，均具有不可重復(fù)性，但就其工程技術(shù)管理而言是有共性的，對(duì)于這些共性的研究、歸納以及推廣，將會(huì)為集團(tuán)大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)的開發(fā)提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。因此，在這個(gè)階段，除了完成基本任務(wù)，還需投入更多精力進(jìn)行工程技術(shù)管理總結(jié)。,四、大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目工程技術(shù)管理24、小結(jié),綜上所述，大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大、目標(biāo)多（安全、品質(zhì)、進(jìn)度、成本等）、技術(shù)難、周期長(zhǎng)。工程技術(shù)管理應(yīng)始終遵循主導(dǎo)、判斷、平衡、動(dòng)態(tài)的原則，綜合調(diào)動(dòng)各種技術(shù)資源進(jìn)行。,主導(dǎo)：堅(jiān)持以“我”為主。根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和投資能力從城市建設(shè)、企業(yè)文化與發(fā)展、建筑科技與藝術(shù)的高度確定產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念、建筑品質(zhì)、投資重點(diǎn)等，并堅(jiān)定不移的貫穿于開發(fā)的全過程。,判斷：憑借具有綜合專業(yè)技術(shù)素養(yǎng)、豐富工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，堅(jiān)持項(xiàng)目確定的主導(dǎo)方向，對(duì)于開發(fā)中隨機(jī)出現(xiàn)的各種技術(shù)矛盾和沖突，科學(xué)分析、準(zhǔn)確判斷、迅速?zèng)Q策。,平衡：要對(duì)技術(shù)管理的多元目標(biāo)、多種專業(yè)間交叉所產(chǎn)生的矛盾，界定輕重緩急，進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)，尋找最佳匹配度，求得項(xiàng)目整體價(jià)值的最大化。,動(dòng)態(tài)：工程技術(shù)管理是一個(gè)不斷去偽存真、去粗取精、舍小求大的循環(huán)往復(fù)。每一次循環(huán)、每一個(gè)往復(fù)都是開發(fā)效益的積累。,主 導(dǎo) 保 價(jià) 值,過 程 出 效 益,判 斷 定 品 質(zhì),平 衡 化 矛 盾,本講座僅供大家探討交流，不妥之處請(qǐng)批評(píng)指正，謝謝各位！,