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1、浙江慈溪某家電企業地浙江慈溪某家電企業地 塊前期策劃報告塊前期策劃報告 2011年2月 定位研究思路定位研究思路 產品產品 定位定位 項目項目 定性定性 產品產品 規劃規劃 項目定性項目定性 項目定位的大方向項目定位的大方向 區域優勢區域優勢 企業優勢企業優勢 決定決定 項目要定位項目要定位 于高端路線于高端路線 頂級豪宅？頂級豪宅？ 高檔住宅？高檔住宅？ 決定決定 本項目究竟適合打造什么產品？本項目究竟適合打造什么產品？ 豪宅對于地塊的要求豪宅對于地塊的要求絕版、唯一絕版、唯一 區域絕版區域絕版 環境絕版環境絕版 資源絕版資源絕版 案例案例世界第一豪宅世界第一豪宅 ：倫敦：倫敦UPDOWNU2、PDOWN COURTCOURT 環境絕版環境絕版 資源絕版資源絕版 案例案例中國第一豪宅：湯臣一品中國第一豪宅：湯臣一品 區域絕版區域絕版 資源絕版資源絕版 案例案例寧波第一豪宅：海景花園寧波第一豪宅：海景花園 區域絕版區域絕版 資源絕版資源絕版 區域絕版區域絕版 環境絕版環境絕版 資源絕版資源絕版 地塊條件并不具備打造頂尖豪宅的地塊條件并不具備打造頂尖豪宅的血統血統 我們的最佳切入點在哪兒？我們的最佳切入點在哪兒？ 慈溪住宅市場的特征總結慈溪住宅市場的特征總結 發展階段：較為初級，僅僅停留在賣產品階段發展階段：較為初級，僅僅停留在賣產品階段 樓盤品質：與價格脫節，尤其體現在建筑立面和社區環3、境的營造中樓盤品質：與價格脫節，尤其體現在建筑立面和社區環境的營造中 社區服務：普遍不到位，物業管理僅局限在保安和清潔的階段社區服務：普遍不到位，物業管理僅局限在保安和清潔的階段 產品特征：附加值較少，個別高檔樓盤雖有超前配套（如：東方明珠城的產品特征：附加值較少，個別高檔樓盤雖有超前配套（如：東方明珠城的 地暖系統），但是實用性不高，噱頭為主。地暖系統），但是實用性不高，噱頭為主。 主力戶型：面積普遍較大，單套面積主力戶型：面積普遍較大，單套面積140-200平方米，總價較高平方米，總價較高 戶型結構：戶型結構較差，具備高檔住宅的面積，但沒有高檔住宅的感受戶型結構：戶型結構較差，具備高檔住宅的面積，但沒有高檔住宅的感受 慈溪人對住宅需求特征總結慈溪人對住宅需求特征總結 對套型面積的需求較大，三房兩廳兩衛居多。但在高單價的壓力下，套對套型面積的需求較大，三房兩廳兩衛居多。但在高單價的壓力下