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1、xx裝修工程質量管控要求(試行) 目錄前言1一、明確項目總對裝修質量管理和現場協調的責任2二、提高土建施工質量，為裝修施工奠定良好基礎21、土建階段嚴抓“防滲漏、防開裂”22、土建階段應當嚴格控制專項施工尺寸2三、嚴格實施項目裝修施工場地交接驗收制度31、保證裝修工程合理工期42、規范土建總包移交時需達到的工程質量標準43、規范土建總包移交時需達到的現場進度標準44、明確進場配套條件的要求6四、認真進行裝修圖紙審核7五、落實“裝修交樓標準樣板間”制度81、 “裝修交樓標準樣板間”的作用82、設立“裝修交樓標準樣板間”的原則要求83、“裝修交樓標準樣板間”的驗收94、“裝修交樓標準樣板間”的應用2、95、樣板引路和技術交底9六、加強裝修施工過程管理101、制訂合理的工期計劃102、制訂合理的裝修施工工序計劃103、規范裝修施工工藝和驗收標準104、嚴格執行裝修工序過程驗收115、加強裝修工程質量考核評估126、落實裝修質量問題的整改13七、明確責任加強成品保護13八、強化落實交樓前分戶驗收工作15九、做好房屋交付過程中的維修工作16前言指引編制背景：按照集團精裝交樓銷售戰略的要求，全部洋房和約一半的別墅是精裝修交樓標準，而裝修工程對許多項目而言是全新的工作內容，巨大的貨量對承擔裝修工程的集團各專業公司的管理和施工能力也提出了更高的要求，再加上業主對裝修質量比較挑剔（精裝修交樓到訪交樓率遠3、低于毛坯交樓到訪交樓率），因此，裝修質量風險的預防和控制對我集團保障順利交樓的基本目標來講，是一個巨大的挑戰。指引編制目的：為了指導集團各項目裝修工程的順利開展、加強精裝修質量管控、預防和控制裝修交樓質量風險、實現順利交樓目標，集團工程管理中心整理總結各項目裝修工程優良施工經驗，整合歸納集團對精裝修工程的質量管控要求和施工管理規定，編制本指引。指引適用范圍：該指引適用于集團所有在建項目貨量區的精裝修工程施工管控。一、明確項目總對裝修質量管理和現場協調的責任集團明確要求，項目總是裝修質量和協調管理的第一責任人，項目部必須管好裝修質量并協調解決施工現場總包單位與裝修公司的配合。對裝修質量管不好的項4、目總，集團巡檢發現存在普遍和嚴重質量問題的，第一次給予嚴厲警告，第二次就地免職。二、提高土建施工質量，為裝修施工奠定良好基礎1、土建階段嚴抓“防滲漏、防開裂”“兩防”問題嚴重影響后期裝修施工質量，“兩防”問題不進行及時有效的整改就進入裝修施工的，不但已存在的質量問題難以解決和掩飾，還會造成新的裝修施工缺陷，增加返工成本。因此，土建階段必須嚴格控制“兩防”問題，進入裝修施工前“兩防”問題必須整改到位。為了嚴格控制“兩防”問題，集團編制了防開裂、防滲漏重點控制文件，該文件是集團指導各項目施工操作和質量管理的一個技術性管控文件，是基于國家規范，而適應企業實際狀況的企業技術標準。兩防文件通過制定土建工5、程各重要環節的構造措施及施工要求，達到防開裂、防滲漏的目的。各項目、各施工單位在完成國家規范及設計要求的同時，也應當嚴格遵守兩防文件的規定和要求，共同完成“開裂”和“滲漏”的防治任務。2、土建階段應當嚴格控制專項施工尺寸專項尺寸控制不到位，不但嚴重影響后期裝修施工效果，還為門、窗的填塞收口增加了施工難度，留下開裂和滲漏的隱患。因此，良好的專項尺寸控制水平是提升裝修施工質量的前提和基礎。為實現集團產品標準化施工，加強各項目施工尺寸誤差監管，集團制訂了施工專項尺寸檢查辦法，重點檢查影響后續裝修部品（如室內門、廚衛柜、木地板等）安裝的施工尺寸，包括：1）門洞尺寸；2）廚衛開間及進深尺寸；3）樓地面平6、整度。各專項尺寸檢查包含內容及允許誤差如下表所示：專項尺寸誤差要求檢查項允許偏差（mm）門洞尺寸門洞寬度20，-10門洞高度 +20, 0門垛厚度5廚衛開間及進深尺寸砌體階段抹灰階段30，-1520，-10樓地面尺寸樓地面平整度混凝土面找平層完成面83完成面標高高差（標準值15mm）2，-1三、嚴格實施項目裝修施工場地交接驗收制度為實現項目“又快又好”的發展，保證集團各專業公司施工的順利開展，系統性解決施工現場工作面交接問題，集團制定了專業公司場地交接驗收制度（詳見BIP發文），具體有以下四方面要求：1、保證裝修工程合理工期集團已將“土建移交裝修工作面”時間節點列入月度計劃考核關鍵節點(視同一7、級計劃節點進行考核)，以保證裝修工程的合理工期。項目部組織總包方與裝修公司辦理“場地交接記錄”，在確認時間節點的同時，也是考核項目部和總包的責任履行情況的依據。2、規范土建總包移交時需達到的工程質量標準總包單位移交工作面時，項目部必須對工程的土建質量進行階段性驗收，確保“兩防”質量和專項施工尺寸誤差均達到規定要求。土建存在的質量必須整改合格后才能移交場地，避免裝修后再返工造成更大的損失。同時，也可以通過嚴格的交接驗收，厘清總包和裝修雙方的責任，為保障裝修質量打好基礎。土建與裝修交接面交接驗收標準可參照土建與精裝施工交接面驗收表（附件1）執行。3、規范土建總包移交時需達到的現場進度標準設置總包移8、交時的現場進度標準，主要是為了規范不同工種的施工工序，保障工序間的合理交接，避免重復穿插施工、破壞裝修成品。各裝修專業公司進場要求的現場進度標準如下：3.1門及門套安裝進場前要求（現代家居）：室內地磚的鋪貼完成；室內裝修基本完成，室內初步清潔到位；安裝入戶門的外墻身必須完成飾件鋪貼工程。3.2木地板安裝進場前要求（現代家居）：地面找平工程完成且地面清理干凈、干燥；室內天花底及墻身面完成刮膩子打磨；完成窗臺石鋪貼工程，及陽、露臺鋪貼工程；完成鋁合金門窗（包括玻璃）的安裝，確保下雨時能關閉門窗。3.3櫥柜安裝進場前要求（現代家居）：廚房內墻身及地面完成瓷磚鋪貼工程；水電開關位置按設計要求安裝完成；9、煤氣管道不影響現場櫥柜安裝，抽油煙機排煙管口位置按設計要預留并裝上止回閥；完成全部廚房天花工程；完成廚房鋁合金門窗（包括玻璃）的安裝。3.4浴室柜安裝進場前要求（現代家居）：完成衛生間室內墻身、地面的瓷磚鋪貼工程；完成全部衛生間天花工程；衛生間排水管按設計要求施工并預留排水管接口；冷熱水管及電氣開關按設計要求完成；完成衛生間鋁合金門窗（包括玻璃）的安裝；衛生間、陽臺地漏及排水管道排水暢通。3.5雅駿裝修進場前要求：主體結構、砌體、抹灰工程基本完成；鋁合金門窗框安裝及填塞收口完成；室內地面工程基本完成，現場基本清潔；衛生間沉箱滲水試驗測試完畢，并確保不滲漏；衛生間管網鋪設完畢，包括沉箱蓋板完成；10、廚房、衛生間管網漏水試驗合格；穿樓板管周邊堵塞滲水試驗合格；安裝工程的隱蔽分項工程應基本完成，如：空調管槽、給排水、消防水管、自動灑水系統、煙感報警系統、強電、弱電系統管線等直接影響裝修進場的部分工程應基本安裝完畢；水管進行試水初步測試、電管進行試穿線測試完畢。3.6外墻干掛石材施工進場前對現場土建及安裝工程的進度要求：建筑主體結構已完成；外墻砌磚、抹灰、保溫和防水等工序施工完畢并且都已通過檢查驗收；外墻鋁合金門窗框已經安裝完畢，窗邊位置塞縫密實、平整、無滲漏，且窗框四周外墻防水收口已完成；外墻有關管道（水、電、空調、煙道等預埋管）、防雷接口等已完成，管道預留口位置已確定；陽露臺地漏周圍封堵和11、防水已完成并通過隱蔽驗收。4、明確進場配套條件的要求為保障裝修施工的順利開展，裝修進場前項目應保證現場環境和施工配合條件達到以下要求：4.1雅駿裝修對現場環境和施工配合條件要求：施工區內的材料運輸、轉運道路須暢通；材料的垂直運輸（七層以上）項目部須提供解決方案；土建工程施工中留下的施工垃圾、飾件廢料或成品清理完畢；項目部對裝修公司倉庫和加工區應有解決方案，應盡可能提供工地辦公室和生活區；臨時施工用電、用水線管架設到各施工棟號內。4.2干掛石材施工對現場環境和施工配合條件要求：外墻施工排柵修改完成，一般要求排柵離批蕩完成面40cm，具體要求由項目部與該工程的石材承包商落實，排柵有關安全、使用等功12、能經項目部驗收合格；項目部應合理安排施工場地，現場道路結實通暢，施工和加工場地面平整并且適度硬化，有足夠的場地供各個施工隊伍的工程材料堆放（加工）和施工設備安置；水（電）接駁點布置合理、能保證在施工期間有足夠的穩定的水（電）壓和水（電）量的供應；現場排水通暢。當現場土建質量、形象進度標準、配套條件均達到交接要求后，項目部應組織各方填寫裝修進場施工場地移交確認單（附件2），正式移交裝修工作面。四、認真進行裝修圖紙審核為完善項目質量管理程序，響應集團標準化發展戰略，幫助施工單位充分了解設計意圖和施工技術要求，消除可能存在的設計錯漏或各專業之間的圖紙矛盾，確保工程質量，各項目部應組織相關單位按照要求13、認真進行裝修圖紙審核。（1） 項目部根據營銷的貨量裝修建議發相關的設計任務工作聯系單（明確設計時間及戶型）給集團裝修設計院，同時將相應的圖紙（建筑、結構、水電圖）及變更圖紙傳給設計院，項目部應對裝修設計圖紙完成情況進行及時跟進。（2） 裝修全套施工圖出來后，項目部組織施工總包單位并邀請區域工程技術部、營銷中心、客戶關系部召開圖紙評審會，核查圖紙要求與現場實際情況，對不符合圖紙設計要求或與現場實際情況相矛盾的地方給出初步修改意見并將意見和圖紙會審紀要及時反饋到設計院，進行最終的修改確認、跟進修改情況。（3） 項目部及施工單位依據裝修深化圖紙指導“裝修交樓標準樣板間”施工，并對整個施工過程進行總結14、分析，對于圖紙中設計不合理或不滿足現場實際施工條件的地方，應反饋至設計院進行優化修改，充分利用“裝修交樓標準樣板間”來檢驗圖紙的實際操作性、提升圖紙審核效果。（4） 對于新建的苑區，要求各項目部組織相關單位在土建主體施工前完成貨量裝修的設計及全套施工圖紙的初步審核工作。五、落實“裝修交樓標準樣板間”制度為保證精裝修交樓戰略的實施，加強對裝修工程質量的管控，集團要求各項目實行“裝修交樓標準樣板間”制度。“裝修交樓標準樣板間”是集團針對裝修施工單位進行質量管控的一種工具，設立在貨量區，僅對施工單位、項目及營銷管理人員開放，不同于展示區設置的“銷售示范單位”。1、 “裝修交樓標準樣板間”的作用（1）15、 檢驗貨量標準房的設計合理性及工種之間配合，及早發現問題、及早解決。（2） 確定裝修交樓驗收標準，指導大面積裝修工程的施工，并在完工時按此標準進行驗收。2、設立“裝修交樓標準樣板間”的原則要求（1） 時間要求：各項目應在裝修總包單位定標后，立即提前施工“裝修交樓標準樣板間”，在貨量區裝修進場前完成驗收工作。（2） 地點要求：“裝修交樓標準樣板間”應設置在貨量區建筑物單元內，方便裝修施工及便于各班組參觀學習的位置；樣板間的選取不得影響該單位的銷售和交樓。（3） 標段要求：每一個裝修總包單位均須在該標段內設立“裝修交樓標準樣板間”。（4） 戶型要求：原則上每種戶型均須設立一套“裝修交樓標準樣板間”16、，個別數量較稀少的戶型由項目根據實際情況決定是否設立。（5） 完成標準：“裝修交樓標準樣板間”內所有分項工程應達到合同約定的交付標準。3、“裝修交樓標準樣板間”的驗收由項目部負責組織，邀請區域工程技術部參加，營銷中心、客戶關系管理中心、設計單位及相關施工單位聯合驗收，對發現的問題（包括與銷售承諾或合同約定的標準不一致、設計使用功能不合理、裝修質量不合格等），督促有關單位立即整改，整改合格后進行復檢并簽署驗收合格記錄表(附件3)。“裝修交樓標準樣板間”未驗收或驗收不合格的，不得開展貨量區大范圍裝修施工。4、“裝修交樓標準樣板間”的應用（1） 發揮完善設計功能的作用：如在“裝修交樓標準樣板間“施工17、或驗收中發現設計功能不合理，應及時進行修改完善。（2） 發揮規范裝修交樓驗收標準的作用：樣板間開放后，裝修施工單位須按照樣板標準進行貨量區施工，項目建立質量檢查驗收制度，按此標準進行驗收。5、加強樣板引路和技術交底項目部和裝修施工總包應當充分利用“裝修交樓標準樣板間”對班組和工人進行現場實物技術交底，通過認真總結施工過程經驗，優化施工工藝和流程，并對裝修設計圖紙中與實際情況不符的地方進行協商微調。六、加強裝修施工過程管理1、制訂合理的工期計劃項目部需妥善制定包含“場地移交”、“裝修施工”、“分戶驗收”等關鍵時間節點的裝修工程施工計劃，保障裝修工程的合理工期，并給交樓前的質量問題整改預留充分的時18、間。2、制訂合理的裝修施工工序計劃精裝修施工工序繁雜，合理安排工序對實現質量、工期及成本的最優化有著決定性的意義。工程管理中心根據我公司實際情況制訂了涵蓋裝修準備階段、施工階段及移交驗收階段全過程各項工作內容的xx集團住宅裝修工程施工管理流程（附件4），各項目可結合自身實際情況，參照該文件的要求和指引制訂精裝修施工管理流程，在流程制訂或執行過程中如遇特殊情況可對工序計劃進行適當調整，但總體上施工工序應遵循“先濕后干、先天后地”的原則。3、規范裝修施工工藝和驗收標準集團的標準化戰略為管控貨量區精裝修質量提供了良好的前提，在標準化裝修的基礎上，工程管理中心參照國家規范和行業標準的管控要求，并結合我19、集團實際工程狀況，編制了xx集團住宅裝修工程施工工藝和質量標準（將發文公布）。該文件作為我集團裝修工程的技術標準性文件詳細闡述了裝修工程中以下主要分項工程的工藝流程、施工要點及質量標準：1) 吊頂工程2) 輕鋼龍骨隔墻工程3) 涂飾（乳膠漆）工程4) 墻面鋪裝工程5) 地面鋪裝工程6) 窗臺石、門檻石鋪貼工程7) 現代家居安裝工程8) 淋浴隔斷安裝工程9) 衛浴五金安裝工程10) 衛生器具及管道安裝工程11) 室內裝修電氣安裝工程xx集團住宅裝修工程施工工藝和質量標準對精裝修工程的過程管控和工序驗收具有重要的指導意義，各項目應當依據文件要求加強對現場工程師的培訓，并及時組織施工單位進行認真宣貫20、，有效地控制精裝修的質量。4、嚴格執行裝修工序過程驗收針對裝修工程內各分項工程的過程管控，由項目部、監理共同監督施工單位嚴格執行相關國家規范和合同要求，重點關注以下要求：4.1加強裝修材料控制和驗收所有材料、構配件和設備的進場應辦理報驗，主要裝飾材料（如瓷磚、石材、涂料、潔具、水電材料等）要嚴格按合同規定的品牌核對驗收。4.2嚴格執行隱蔽工程驗收制度嚴格實行裝飾裝修過程中的隱蔽工程驗收，包括：防水驗收、各類管線（強、弱電排管，給排水管道）、所有吊頂和隔墻龍骨、涂料基層驗收等。4.3加強飾面工程階段的檢查驗收工作主要包括鋪貼、涂飾工程，以及門、木地板、廚衛柜的安裝驗收。4.4加強水電功能和裝修觀21、感質量檢查驗收工作要求項目部工程師或監理須現場監督施工單位完成水電功能性檢查和驗收，尤其是給排水管道系統的試壓通水試驗和電力系統帶負荷試運行。 另外項目部工程師或監理應利用住宅工程分戶驗收觀感質量檢查驗收表（附件5）以及住宅工程質量分戶驗收現場實測記錄表（附件6）對裝修工程的觀感質量進行認真檢查驗收。4.5認真執行重點工序專項驗收制度集團已發布重點工序專項驗收制度，加強對施工過程中重點工序的現場檢查驗收，建立施工質量跟蹤檔案及質量追溯制度，其中設立了裝修工程專項驗收單（附件7），對裝修中各管控要點提出具體要求。項目應按照制度要求，對裝修工程關鍵檢查點認真排查驗收。5、加強裝修工程質量考核評估為22、完善整個工程質量考核評估體系、規范我集團裝修工程工藝要求，工程管理中心制訂了xx室內裝修工程質量評分表（試行）（附件8）在質量巡檢中對各項目裝修工程質量進行考核評估。各項目部及裝修總包單位應當按照評分表中各分項工程的質量工藝要求，加強自檢和過程管控，提高裝修工程質量。6、落實裝修質量問題的整改裝修施工不可能完全避免出現局部質量問題，落實施工單位對裝修質量問題的整改，才能切實實現工程質量的提高。對于項目自檢及集團巡查發現的質量問題，項目部應督促施工單位制訂整改方案和整改計劃，按要求認真完成整改，并對整改效果進行檢查驗收。集團工程管理中心巡查組將對裝修質量問題的整改進行核實跟進。七、明確責任加強成23、品保護項目部應組織監理、裝修單位、材料供應商定期檢查裝修成品保護情況，督促實施成品保護制度，加強成品保護教育，建立完善的成品保護責任制度，實行誰施工誰保護，真正把成品保護工作落實到人。為有效的落實裝修施工過程中的成品保護工作，制定如下具體措施和規定：1、 項目部應保證良好的土建交場條件，制訂合理的裝修工序安排，此二者是做好裝修成品保護的前提；2、 裝修進場前，項目必須完成交樓苑區的圍閉（圍墻或硬質臨時圍護板），在出入口設置監控攝像；3、 產品保護的具體要求和措施參照以下：3.1應加強對土建成品的保護：裝修施工嚴禁切割梁柱鋼筋，做好預留預埋工作，消滅敲打、崩損等破壞現象。砌體內鋼管和水管的預埋必24、須在粉刷開始前完成，墻面開槽必須采用開槽機械進行開槽，并保證足夠的深度，防止埋淺后造成墻面開裂；3.2對木制品的保護：木地板、壁柜等制作完成后不得因給排水、空調系統的水壓實驗產生的水遭浸后受潮。凡做成清水漆的木制品表面不得因管道油漆或其他安裝原因染上雜色；3.3在地磚鋪貼后的施工區域從事電焊、氣割作業，必須鋪墊濕紙板，防止污染和灼傷；3.4墻面涂料涂刷完成后不得因安裝終端設備造成污染；3.5吊頂內管道試壓必須完成，確保不滲不漏、不對吊頂造成水害；3.6鋁合金門窗在移交驗收產品完好后，用專用保護粘貼紙保護，落地門窗下檻用木板釘框扣在外部防止踩踏擠壓，鋁合金保護膜應在工程竣工時撤出；3.7木地板在25、鋪設時必須穿軟底鞋，木龍骨、毛地板、地板鋪設前，必須經由監理現場對前道工序的鋪設質量、管線埋設質量、基層清理情況進行確認，方可繼續進行施工。地板施工完成后必須清理干凈，驗收后用塑料膜或波紋紙進行保護，用粘貼紙固定，并隨時派專人巡視，發現問題及時整改；3.8門安裝時保留保護膜，待竣工保潔時再拆除。入戶門門框安裝完成后要封夾板保護，防火門下檻用木板釘框扣在外部防止踩踏擠壓，施工要注意在搬運其他材料時不可碰撞、磨檫門及門框，防止造成凹坑及劃痕；3.9潔具安裝時注意在搬運過程中避免碰撞，輕拿輕放。施工完成后使用原包裝罩好，馬桶需用薄膜包裹后用膠紙纏繞封閉，杜絕工人使用；3.10櫥柜臺面石安裝完成后用保26、護膜/波紋紙覆蓋，并用粘貼紙固定，以免脫落；3.11所有安裝好后的五金件、龍頭一律保留原包裝盒內的棉制包裝袋包裹在龍頭上，并用膠帶紙固定，防止刮碰；3.12裝修總包單位應對施工區域內的電梯轎廂鋪設木夾板進行封閉保護，防止在材料運輸過程中電梯轎廂受到刮碰、劃損、污染；3.13裝修總包單位應對施工區域內的郵箱、消防、供電、電視、報警、網絡等公共設施采取貼膜、鋪設墊板等保護措施，避免刮碰、損壞；3.14物業開荒清潔時，禁止違規使用腐蝕性液體，以免造成五金、龍頭、鏡面等銹蝕或石材、瓷磚泛黃等。4、裝修完工一個月內，項目部進行完工驗收，驗收通過后移交給物業管理公司承擔成品保護責任，物業公司的費用由項目部27、支付；5、對已移交的房間，物業公司需有專人負責保管鑰匙和開門工作，凡未經許可一概不得進入已完成施工的房間；對于要修整的項目需經過物業公司管理部門許可后方能進入；維修后由物業公司進行驗收，對于在維修過程中破壞其他成品的情況，將明確追究相關人員賠償責任。八、強化落實交樓前分戶驗收工作每個項目交樓苑區在交樓前都應由區域客戶關系管理部牽頭，聯合項目部、物業分公司認真進行承接查驗工作。承接查驗時應當重點關注“五大類”（兩防、鋪貼、裝修、水電、家居部件）的施工質量和產品質量。發現問題立即督促施工單位進行整改，以確保項目順利交樓。集團客戶關系管理中心為指導各區域、各項目更好地開展承接查驗工作，編制了xx物業28、承接查驗實施作業指引和xx物業承接查驗管理細則（詳見BIP發文）。項目部應在業主收樓前，嚴格遵照指引和細則中的要求，認真落實分戶驗收工作。九、做好房屋交付過程中的維修工作1、項目總經理是交樓期間工程維修的第一責任人，當項目出現工程質量問題或在交樓過程中，業主對質量問題投訴時，項目總經理應想盡一切辦法立即組織人力、物力進行維修。2、原則上由各施工單位成立交樓維修小組，由項目部統籌，發現問題及時維修。不允許因費用及責任劃分拖延，先維修后追究責任。3、凡進入交樓階段，施工單位沒有成立專責維修隊的，項目總應立即責令施工單位成立；如因特殊原因，施工單位未能組建維修隊的，項目部應立即自行組織專業維修隊伍，所付費用從施工單位工程款扣除。1. 4、集團各子公司在交樓期間應全力配合項目的交樓工作，為及時配合響應交樓維修，應在大規模交樓的區域或項目集中設立備件倉庫。有關的維修責任及費用，各子公司可與項目協調處理，如無法達成一致的，可報工程管理中心和客服中心協調解決。